“房地產(chǎn)行業(yè)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)、舊城改造與商業(yè)地產(chǎn)及土地
增值稅清算暨稽查風(fēng)險(xiǎn)防范高研班”通知
☆ 2012年09月25–27日
☆ 北京•陶然大廈
☆ 主 講：闞振芳
房地產(chǎn)不同類型項(xiàng)目開發(fā)是針對(duì)地產(chǎn)財(cái)務(wù)經(jīng)理向總經(jīng)理過渡的課題之一，同樣適合是房地產(chǎn)總經(jīng)理學(xué)習(xí)，專家以利潤為導(dǎo)向來講解實(shí)例，以財(cái)務(wù)經(jīng)理的思維與語言介紹大部分非財(cái)務(wù)的內(nèi)容，通過實(shí)證來講解操作項(xiàng)目，項(xiàng)目成功需要市場認(rèn)可，對(duì)銷售狀況的判斷能力課堂是學(xué)不到的，但我們力取方案選擇時(shí)不要出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤，起碼不要因不清楚而耽誤時(shí)間，并且力求在成本、稅負(fù)項(xiàng)目操作上有所控制，實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。
現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)很多進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與傳統(tǒng)住宅開發(fā)項(xiàng)目比，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金要求更高，很多老板犯過決策錯(cuò)誤，如未經(jīng)測算高價(jià)返售、不考慮現(xiàn)金流及稅負(fù)多留物業(yè)、對(duì)未來經(jīng)營虧損沒有充分估計(jì)都可能產(chǎn)生致命的失敗，如何做好商業(yè)地產(chǎn)（包括城市綜合體、商場、返租物業(yè)、寫字樓、酒店），我們將從拿地、立項(xiàng)、開發(fā)、營銷策劃、清算、注銷、股權(quán)處置問進(jìn)行講解，其中主要關(guān)注不同方式對(duì)稅金及現(xiàn)金影響。
土地增值稅清算及稽查風(fēng)險(xiǎn)防范：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》規(guī)定“加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。” 企業(yè)如何進(jìn)行成本分?jǐn)?？如有大量發(fā)票未取得如何處理？
如何把握完工時(shí)點(diǎn)？如何降低稅負(fù)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅多繳企業(yè)所得稅如何退稅？
【主講內(nèi)容】
一、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)
1、政策介紹
2、開發(fā)合同介紹
3、不同一、二級(jí)形式的利弊分析
4、幾種一級(jí)開發(fā)舉例（政府主導(dǎo)開發(fā)、拆遷毛地、工業(yè)用地、合作地、軍隊(duì)地等）
5、注意事項(xiàng)
二、舊城改造項(xiàng)目
1、政策介紹
2、決策前調(diào)查（市場、用地指標(biāo)、拆遷難度等）
3、項(xiàng)目合作方式與談判
4、項(xiàng)目舉例
5、優(yōu)惠的爭取
6、項(xiàng)目清算選擇
三、商業(yè)地產(chǎn)
1、商業(yè)地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)
2、城市綜合體開發(fā)
⑴、城市綜合體實(shí)體方式
⑵、項(xiàng)目優(yōu)惠政策
⑶、項(xiàng)目可行性判斷
⑷、決策風(fēng)險(xiǎn)
⑸、土地合同
⑹、銷售與清算方式選擇
⑺、項(xiàng)目舉例
3、商業(yè)及返租物業(yè)開發(fā)
⑴、住宅地產(chǎn)項(xiàng)目附加酒店舉例
⑵、旅游專業(yè)酒店開發(fā)舉例
⑶、酒店及酒店公寓舉例
⑷、定向?qū)懽謽情_發(fā)
⑸、定向單獨(dú)商場項(xiàng)目
4、商業(yè)地產(chǎn)清算及清算后留用物業(yè)處置
5、商業(yè)地產(chǎn)注銷
6、商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)特殊處置：
⑴、投資、分立中法律文書
⑵、工商、債權(quán)人、稅務(wù)、股權(quán)過戶、資產(chǎn)過戶涉及手續(xù)
⑶、重組風(fēng)險(xiǎn)
四、房地產(chǎn)土地增值稅解析與清算實(shí)務(wù)
1、土增值值稅政策講解：（國稅發(fā)[2006]187號(hào)、財(cái)稅[2006]21號(hào)、《土地增值稅清算管理
規(guī)程》、國稅發(fā)[2010]53號(hào)、國稅函[2010]220號(hào)）
2、土地增值稅清算報(bào)告
3、土地增值稅申報(bào)
4、稅務(wù)機(jī)關(guān)工作應(yīng)要點(diǎn)（適合稅務(wù)審核人員參考）
五、開發(fā)各階段稅務(wù)自查要點(diǎn)、檢查程序及重點(diǎn)
1、項(xiàng)目設(shè)立及取得：
◇階段描述與政策講解及檢查與防范：（契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅）
2、項(xiàng)目開發(fā)階段：
⑴、前期成本合同訂立對(duì)土地增值稅影響；
⑵、設(shè)計(jì)合同幾點(diǎn)注意事項(xiàng)（營業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理）；
⑶、成本核算對(duì)象對(duì)所得及土增影響；
⑷、開發(fā)階段的的測算；
⑸、基礎(chǔ)設(shè)施與分?jǐn)偅?br /> ⑹、建安費(fèi)處理，分?jǐn)偧胺峙涮幚恚?br /> ⑺、利息與資本化；
⑻、不同分?jǐn)偡椒▽?duì)會(huì)計(jì)利潤、所得稅及土地增值稅影響；
3、預(yù)售及銷售階段：
⑴、介紹及會(huì)計(jì)處理；
⑵、稅務(wù)自檢要點(diǎn)及應(yīng)對(duì)；
⑶、項(xiàng)目備案登記規(guī)定及籌劃；
⑷、核算提示；
⑸、收入稅務(wù)檢查重點(diǎn)
4、完工清算階段：土地增值稅、企業(yè)所得稅政策講解及檢查與風(fēng)險(xiǎn)防范
5、注銷階段：
◇注銷前房產(chǎn)處理、注銷售前其他資產(chǎn)處理、往來特別是應(yīng)付款處理、資本公積影響
◇發(fā)票處理、營業(yè)稅、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅完工處理、其他稅金
六、專家現(xiàn)場開放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問題。
【主講專家】闞振芳：中國注冊稅務(wù)師、中國注冊會(huì)計(jì)師、注冊管理咨詢師，房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)操專家，國內(nèi)五A級(jí)事務(wù)所合伙人，他所屬的團(tuán)隊(duì)專著于房地產(chǎn)稅務(wù)領(lǐng)域，為多家地產(chǎn)集團(tuán)提供長期稅務(wù)顧問、稅務(wù)審計(jì)、稅務(wù)咨詢籌劃工作，熟悉地產(chǎn)全程財(cái)稅操作。著作《陽光節(jié)稅》第一次公開給出了土地增值稅定價(jià)數(shù)學(xué)模型，給出土地增值稅籌劃控制圖，對(duì)絕大部分類型開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅籌劃具有指導(dǎo)意義。同時(shí)在北京、上海、江蘇、安徽、廣東、湖南、內(nèi)蒙古、成都、杭州、青島等省市進(jìn)行房地產(chǎn)稅務(wù)講座。
【培訓(xùn)對(duì)象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、投資部、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
【培訓(xùn)時(shí)間】2012年09月25日至27日（09月25日全天報(bào)到,26、27日兩天課程）
【培訓(xùn)地點(diǎn)】北京◇陶然大廈（北京市崇文區(qū)南二環(huán)馬家堡路1號(hào)、南二環(huán)陶然橋東南角）
【相關(guān)費(fèi)用】人民幣2580元/人（含授課、場地、資料、會(huì)務(wù)、現(xiàn)場咨詢費(fèi)等）。
↘如需安排食宿者，可統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理，（具體詳見參會(huì)確認(rèn)函）。

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