“房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)與土地增值稅清算操作技巧高研班”
☆ 成都•蜀漢酒店
☆ 主講：劉玉章
為了進(jìn)一步整頓規(guī)范稅收秩序，提高稅法遵從度，實(shí)現(xiàn)為國聚財(cái)、為民收稅的神圣使命，保障稅收收入穩(wěn)定增長，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，前不久，國家稅務(wù)總局召開了全國稅務(wù)稽查工作視頻會(huì)議，印發(fā)了《2012年全國稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)》、《關(guān)于開展2012年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》（國稅發(fā)[2012]17號(hào)）及稅收檢查項(xiàng)目工作方案，房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)又一次被列為稅務(wù)稽查重點(diǎn)。
自《企業(yè)所得稅法》實(shí)施以來，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，制定了一系列有利于促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅收政策，對(duì)于降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、克服經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我國的影響起到了舉足輕重的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要把這些政策貫徹到納稅操作的全過程。
2009年，我國成功的進(jìn)行了流轉(zhuǎn)稅改革，實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)型增值稅向消費(fèi)型增值稅的過渡，營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體稅種，流轉(zhuǎn)稅的改革對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅必將產(chǎn)生重大的影響。
2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號(hào)），要求對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。為貫徹國務(wù)院的指示，國家稅務(wù)總局在當(dāng)年五月份兩次發(fā)文進(jìn)行布置，國務(wù)院及國稅總局的文件使全國掀起了土地增值稅的“清算風(fēng)暴”。
在上述稅收形勢(shì)下，我們總結(jié)了近幾年房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查要點(diǎn)和今年稅收稽查方案的具體部署，歸納了近幾年房地產(chǎn)業(yè)稅企爭議焦點(diǎn)問題，按照“稅種查全、環(huán)節(jié)查到、項(xiàng)目查清、問題查透”的稅務(wù)稽查質(zhì)量要求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的各稅種，諸環(huán)節(jié)，分項(xiàng)目進(jìn)行難題剖析，希望通過培訓(xùn)，講解房地產(chǎn)業(yè)稅收稽查應(yīng)對(duì)技巧，解答房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查中遇到的疑難問題。
【課程內(nèi)容】
第一講:土地增值稅清算的操作技巧
一、土地增值稅稅務(wù)稽查的常用方法
二、土地增值稅稅務(wù)稽查的主要內(nèi)容
三、土地增值稅清算焦點(diǎn)問題解答
1、計(jì)算增值額時(shí)允許扣除的開發(fā)成本包含哪些？怎樣計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？
2、開發(fā)費(fèi)用中利息怎樣計(jì)算，有金融機(jī)構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？沒有借款的，
開發(fā)費(fèi)用是否按照5％扣除？
3、什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建造出售保障性住房，是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅？
5、企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
有何特殊規(guī)定？
6、怎樣確定土地增值稅的清算項(xiàng)目？應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目和要求納稅人進(jìn)行
土地增值稅清算的項(xiàng)目怎樣劃分？
7、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入開發(fā)成本，能否享受加計(jì)扣除？怎樣利用
增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
8、房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)當(dāng)如何定價(jià)？
9、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別？
10、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費(fèi)支出？
11、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)支出？
12、房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？
13、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以降低土地增值稅？
14、新辦房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？
15、搞好土地增值稅清算應(yīng)注意哪些問題？
第二講:增值稅、營業(yè)稅征納焦點(diǎn)問題精解
一、增值稅、營業(yè)稅稅務(wù)稽查的常用方法
二、增值稅、營業(yè)稅稅務(wù)稽查的主要內(nèi)容
三、增值稅、營業(yè)稅征納焦點(diǎn)問題解答
1、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)和廢舊物資應(yīng)當(dāng)交什么稅？怎樣繳納？
2、自建房產(chǎn)自用是否繳納營業(yè)稅？誤交營業(yè)稅如何處理？
3、甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？裝飾勞務(wù)清包工稅收政策有何變化？甲方
提供材料可否計(jì)入開發(fā)成本？
4、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項(xiàng)目后投資建設(shè)，建成后銷售怎樣納稅？
5、開發(fā)產(chǎn)品融資性售后回租是否繳納營業(yè)稅？企業(yè)怎樣利用這項(xiàng)政策擴(kuò)大融資渠道？
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)怎樣納稅？
7、委托代銷、按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品何時(shí)確認(rèn)銷售？
8、什么是合作建房？合作建房怎樣繳納營業(yè)稅？
9、以“拆一還一”方式進(jìn)行動(dòng)遷補(bǔ)償，怎樣交納營業(yè)稅？
10、企業(yè)因城市規(guī)劃等原因而搬遷到郊區(qū)另建新廠，搬遷補(bǔ)償收入怎樣納稅？內(nèi)資企業(yè)與
外商投資企業(yè)有何差異？
第三講:企業(yè)所得稅征納焦點(diǎn)問題精解
一、企業(yè)所得稅稅務(wù)稽查的常用方法
二、企業(yè)所得稅稅務(wù)稽查的主要內(nèi)容
三、企業(yè)所得稅征納焦點(diǎn)問題解答
1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認(rèn)的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時(shí)確認(rèn)
銷售收入？
2、“買一贈(zèng)一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？
3、企業(yè)按計(jì)稅毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅時(shí)，預(yù)交的營業(yè)稅、土地增值稅、以前年度虧損
可否扣除？
4、房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？
5、企業(yè)視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？
6、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象？開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本核算應(yīng)當(dāng)遵循哪些程序？共同
成本、間接成本怎樣分?jǐn)偅?br /> 7、開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？
8、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計(jì)稅成本？利用人防工程建成的地下車庫
投資者是誰？
9、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？
10、房地產(chǎn)企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的，
怎樣計(jì)算取得的開發(fā)產(chǎn)品成本？
11、房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨(dú)立
法人公司的怎樣計(jì)算應(yīng)納稅所得額？
12、按年度繳納企業(yè)所得稅，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的可否預(yù)提成本？
13、房地產(chǎn)項(xiàng)目具備什么條件確認(rèn)完工？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目怎樣確定成本終結(jié)日？
14、固定資產(chǎn)折舊政策變化對(duì)企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計(jì)提折舊？
15、非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資增值何時(shí)繳納企業(yè)所得稅？
16、股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？
17、股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益怎樣納稅？新政策有何變化？
18、物業(yè)公司一次收取物業(yè)管理費(fèi)，長期為客戶提供物業(yè)服務(wù)的如何確認(rèn)收入？
19、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準(zhǔn)予扣除？
20、職工福利費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)的開支范圍是什么？
21、新稅法對(duì)“弱化資本”與集團(tuán)“統(tǒng)借統(tǒng)還”稅收待遇是如何規(guī)定的？新稅收政策實(shí)施
之后，集團(tuán)如何施行“統(tǒng)借統(tǒng)還”？
22、資產(chǎn)損失具體包括哪些內(nèi)容？企業(yè)以前年度未扣除的資產(chǎn)損失影響的企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)
如何處理？
23、企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何稅前扣除？企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)
和廣告費(fèi)計(jì)提基數(shù)是如何確定的？
24、“五險(xiǎn)一金”怎樣在稅前扣除？如何計(jì)算個(gè)人所得稅？
25、職工出差補(bǔ)助、誤餐補(bǔ)助、會(huì)議費(fèi)、外事費(fèi)有何區(qū)別，可否在稅前扣除，職工出差的
就餐費(fèi)可否稅前扣除？
26、發(fā)給職工的市內(nèi)交通補(bǔ)助、辦公通訊費(fèi)、防暑降溫費(fèi)、冬季取暖補(bǔ)貼怎樣在稅前扣除？
27、股東應(yīng)繳資本金未到位產(chǎn)生的利息支出可否稅前扣除？
28、公司向自然人借款支付的利息扣除有何新規(guī)定？
29、企業(yè)為職工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)怎樣在稅前扣除？
30、什么是企業(yè)重組？企業(yè)重組的一般性稅務(wù)處理與特殊性稅務(wù)處理的區(qū)別是什么？具備
哪些條件適用于特殊性稅務(wù)處理？
第四講：其他稅種征納焦點(diǎn)問題精解
1.印花稅征納中的焦點(diǎn)問題精解
2.城鎮(zhèn)土地使用稅征納中的焦點(diǎn)問題精解
3.房產(chǎn)稅征納中的焦點(diǎn)問題精解
第五講：專家現(xiàn)場開放時(shí)間、解答企業(yè)疑難問題。
【主講專家】劉玉章：我國著名財(cái)稅專家，高級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師。北京金旭紅教育咨詢有限公司高級(jí)稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授，財(cái)政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對(duì)企業(yè)所得稅法有獨(dú)到的見解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅專著。
幾年來，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國城市建筑協(xié)會(huì)等單位主辦的研討會(huì)上作專題講座，長期擔(dān)任北京市高級(jí)會(huì)計(jì)師繼續(xù)教育的主講教師，為國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問。
講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與疑難問題解答》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》等課程。學(xué)員普遍反映：通過講座的學(xué)習(xí)提高了對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解，擴(kuò)展了稅收法規(guī)知識(shí)，增強(qiáng)了納稅意識(shí)，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕了稅收負(fù)擔(dān)，提高了經(jīng)濟(jì)效益。
【培訓(xùn)對(duì)象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
【培訓(xùn)時(shí)間】2012年10月18日至20日（10月18日全天報(bào)到、19日至20日兩天課程）
【培訓(xùn)地點(diǎn)】成都◇蜀漢酒店（成都市武侯區(qū)武候祠大街258號(hào)）
【相關(guān)費(fèi)用】人民幣2580元/人（含授課、場地、資料、會(huì)務(wù)、現(xiàn)場咨詢費(fèi)等）。
↘如需安排食宿者，可統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理，（具體詳見參會(huì)確認(rèn)函）。

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