商品房的競(jìng)爭(zhēng)要考速度加品質(zhì)，保障房的競(jìng)爭(zhēng)要靠速度與成本，保障房相對(duì)而言，大家都在同一起跑線上，利潤(rùn)可以保證，基本沒(méi)有市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可通過(guò)政府關(guān)系拓展，向國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)純保障房或商品房配建限價(jià)房的用地，純保障房用地通過(guò)行政劃撥取得，其中盡可能多配比限價(jià)房；商品房配建保障房的地塊，盡可能將配建比例調(diào)大（60%~80%），以逼迫品質(zhì)能力強(qiáng)的優(yōu)秀房企放棄參與招拍掛；企業(yè)一定要爭(zhēng)取提前幾個(gè)月完成方案甚至施工圖，地塊一拿到手就上報(bào)方案，同時(shí)加快施工速度，縮短施工周期，將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拒之門(mén)外。
    保障房用地在報(bào)批報(bào)建時(shí)可利用政府綠色通道加快速度，銀行貸款也會(huì)給予大力支持（09年5月27日，國(guó)務(wù)院正式公布了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國(guó)發(fā)〔2009〕27號(hào))，其中，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30％。）而50%地價(jià)可在拿地滿(mǎn)一年時(shí)交納。
    “速度+成本+杠桿”的保障房模式，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是加快建造速度，盡快銷(xiāo)售，以提高投入資本周轉(zhuǎn)率，雖然項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)率不高，但是通過(guò)高速周轉(zhuǎn)，優(yōu)秀的成本控制、高財(cái)務(wù)杠桿，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高內(nèi)部收益率，適當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售利潤(rùn)率，而且風(fēng)險(xiǎn)較小，最終實(shí)現(xiàn)公司層面的高ROE
    五、房企開(kāi)發(fā)保障房的成功要素
    很多企業(yè)都覺(jué)得保障房利潤(rùn)低，其實(shí)企業(yè)只要堅(jiān)決執(zhí)行“速度+成本+杠桿”的保障房競(jìng)爭(zhēng)模式，保障房業(yè)務(wù)是非常值得做的。但目前非?？斓牡貎r(jià)支付進(jìn)度會(huì)大幅度降低周轉(zhuǎn)率，利潤(rùn)率只有更高才可能實(shí)現(xiàn)預(yù)期IRR，再考慮到保障房的高杠桿，建議投資收益基準(zhǔn)不按全投資IRR設(shè)計(jì)，改為杠桿IRR，同時(shí)提高利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算的地價(jià)上限按此反推。
    對(duì)于保障房中社區(qū)商業(yè)影響周轉(zhuǎn)率的問(wèn)題，因?yàn)榇笮蜕鐓^(qū)商業(yè)必須培育后銷(xiāo)售，會(huì)極大地拖累周轉(zhuǎn)率；即使直接出售，由于銀行對(duì)商鋪只在竣工備案后放按揭，比住宅放款時(shí)間（封頂）晚太多，還是會(huì)拖累周轉(zhuǎn)率，影響速度，因此大量商業(yè)的存在會(huì)大幅度削弱保障房“ 速度+成本+杠桿”模式的優(yōu)勢(shì)。盡管未來(lái)保障房中配建大量商業(yè)的情形會(huì)比較少見(jiàn)，但如果目標(biāo)拓展保障房項(xiàng)目中存在大量社區(qū)商業(yè)，而企業(yè)又缺乏大型社區(qū)商業(yè)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，一旦產(chǎn)生誤判市場(chǎng)、誤規(guī)劃、誤估值，那將會(huì)吃光整個(gè)項(xiàng)目微薄的利潤(rùn)，產(chǎn)生嚴(yán)重后果，所以要非常慎重。
    實(shí)施保障房戰(zhàn)略為什么可成功？首先，參加保障房建設(shè)是順應(yīng)時(shí)代潮流，房企應(yīng)把現(xiàn)有的資源平臺(tái)和政策環(huán)境機(jī)會(huì)充分結(jié)合，尋找差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，目前國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房企多以卓越的產(chǎn)品能力獲得市場(chǎng)及客戶(hù)青睞，保障房市場(chǎng)對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，決勝的因素屬于結(jié)構(gòu)性缺失，其成熟產(chǎn)品線不能用于保障房，而大多數(shù)房企的拿地策略都是市場(chǎng)高價(jià)拍地與項(xiàng)目公關(guān)搞地結(jié)合，戰(zhàn)略方向上基本還是走提高產(chǎn)品品質(zhì)，帶來(lái)產(chǎn)品溢價(jià)的路線，較少研究如何快速周轉(zhuǎn)以及控制成本，所以這些都是房企切入保障房市場(chǎng)的成功因素。

作者系正略鈞策管理咨詢(xún)合伙人，如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)務(wù)必注明公司及作者名稱(chēng)

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