房企打造“好房子”之“六不”——不漏、不堵、不裂、

不霉、不吵、不臭全維度管控實戰(zhàn)

時間地點：12月12-13日·長沙

【課程背景】

1、國家住建政策導(dǎo)向

      2025年10月11日國新辦住建十四五高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會上住建部長倪虹先生提出好房子要做到“6633”，第一個6就是房子要不漏、不堵、不裂、不霉、不吵、不臭，本課程緊扣國家政策導(dǎo)向。

2、行業(yè)趨勢倒逼品質(zhì)升級

當前房地產(chǎn)市場從“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，業(yè)主對住宅“居住舒適度、健康安全性”的需求持續(xù)提升，“不漏、不堵、不裂、不霉、不吵、不臭”已成為衡量“好房子”的核心基礎(chǔ)指標，也是標桿房企打造產(chǎn)品競爭力的關(guān)鍵抓手。

3、現(xiàn)場管控痛點待突破

“六不”屬于建筑工程質(zhì)量通病體系，行業(yè)因管控流程不清晰、技術(shù)措施不到位，導(dǎo)致售后維修成本高、業(yè)主滿意度受影響。

4、房企體系化管控需求

“好房子”體系已明確“六不”核心目標，需通過全維度（管理+技術(shù)）實戰(zhàn)培訓(xùn)，提供管控流程、工具和工藝，確保好房子體系落地。

【課程收益】

1、系統(tǒng)認知

全面掌握“六不”問題的成因、影響、客訴敏感點及行業(yè)發(fā)展趨勢，建立“以終為始”的全過程品質(zhì)管控思維。

2、管理升級

健全覆蓋設(shè)計、技術(shù)、施工、交付、物業(yè)、運維、改進、全周期的“六不”管理體系。

3、技術(shù)突破

掌握“六不”等質(zhì)量通病防治的材料、設(shè)計、施工工藝。

4、協(xié)同優(yōu)化

提升跨專業(yè)（建筑、結(jié)構(gòu)、機電、裝修）協(xié)同設(shè)計與施工能力。

5、成本平衡

在合理成本范圍內(nèi)實現(xiàn)“六不”目標，避免過度投入。

6、客戶滿意

顯著降低質(zhì)量投訴，提升交付品質(zhì)與客戶滿意度。

7、標桿引領(lǐng)

     本課程融合標桿房企實踐經(jīng)驗。

【課程講師】

張老師：

u 房地產(chǎn)與建筑工程管理和技術(shù)實戰(zhàn)專家

u 高級工程師，一級注冊建造師；

u 中國工程建設(shè)標準化協(xié)會（CECS）防水專家；

u 中國基本建設(shè)優(yōu)化學(xué)會研究員、總工之家專家智庫成員；

u 參加編審多個國家和天津市工程建設(shè)標準以及國家級團體標準；

u 綠城大學(xué)認證講師，綠城集團產(chǎn)品管理中心優(yōu)秀講師，所講授的多門課程受到學(xué)員的高度好評。

任職經(jīng)歷：

1、具有20余年知名品質(zhì)房企工程和技術(shù)管理經(jīng)驗

國企施工單位工作2年，港資和新加坡地產(chǎn)企業(yè)工作8年，天津地方房企工作4年，綠城集團工作7年；

2、具有房地產(chǎn)多部門和多業(yè)態(tài)管理經(jīng)驗

具有總助、運營、設(shè)計和工程等多部門工作經(jīng)歷；具有平臺公司和項目雙管理經(jīng)驗；具有五星級酒店、甲級寫字樓、高端商場、精品住宅和工業(yè)建筑等多業(yè)態(tài)工作經(jīng)驗。

課程特點：

課程原則：以學(xué)員為中心，為學(xué)員創(chuàng)造價值，解決學(xué)員的問題；

標桿引領(lǐng)：課程均吸收標桿房企的經(jīng)驗做法、吸取標桿房企的教訓(xùn)，結(jié)合講師20余年豐富的工作經(jīng)驗和思考，理論和實踐相結(jié)合，案例豐富；

實效實用：講師秉承對培訓(xùn)分享的興趣和熱愛，擅于把工作經(jīng)驗教訓(xùn)進行思考、歸納、整理、再加工，擅于學(xué)習研究和創(chuàng)新以及資源整合，以使所講授的課程能夠始終具有實戰(zhàn)、實效、實用的特點；講授課程既授之以魚，更加注重授之以漁，提升學(xué)員的思想意識和工作能力水平；

深度聚焦：開發(fā)的課程聚焦房地產(chǎn)和建設(shè)項目管理的重點、難點、卡點、痛點和薄弱點。

課程形式：講座、工作坊、研討會和培訓(xùn)班等，可結(jié)合客戶需要進行調(diào)整。

服務(wù)客戶：

綠城集團、藍城集團、中冶集團、天津泰達建設(shè)集團、天津城投集團、明源云、中國工程建設(shè)優(yōu)化學(xué)會、總工之家、天津城建大學(xué)和長城實業(yè)等。

【課程受眾】

地產(chǎn)公司高層、設(shè)計研發(fā)、工程、質(zhì)量、成本、采購、營銷以及對該課程感興趣的人員。

【課程大綱】

一、現(xiàn)狀問題與行業(yè)趨勢

1、行業(yè)質(zhì)量通病和客訴現(xiàn)狀問題。

2、當前項目“六不”管控痛點分析。

2.1管理痛點：重視程度不足、流程割裂、責任不清、驗收流于形式等。

2.2技術(shù)痛點：設(shè)計不系統(tǒng)、技術(shù)措施不到位等。

3、“好房子”政策與標準解讀。

4、發(fā)展趨勢。

二、質(zhì)量通病管控總體管理與技術(shù)原則

1、總體管理原則

1.1全周期策劃與目標分解：項目啟動階段明確質(zhì)量通病管控目標，納入項目開發(fā)策劃中，客服、設(shè)計、技術(shù)、質(zhì)量、成本、招采全鏈條分解，并制定相應(yīng)管理和技術(shù)舉措。

1.2工程過程閉環(huán)管控：實行“工程策劃先行、技術(shù)先行、事前交底→事中巡檢→事后驗收”流程，關(guān)鍵節(jié)點，設(shè)置“停止點”檢查。

1.3協(xié)同聯(lián)動：工程、技術(shù)、成本、招采、客服條線聯(lián)動。

1.4行業(yè)對標：學(xué)習其他同行先進的管理和技術(shù)措施。

1.5網(wǎng)格化責任：建立“地產(chǎn)、監(jiān)理、總包、分包四級責任體系，明確各環(huán)節(jié)管控責任人及考核標準，將質(zhì)量通病標準納入監(jiān)理、總分包合同技術(shù)要求與考核條款。

2.總體技術(shù)原則

2.1系統(tǒng)化思維：單一措施無效，需“設(shè)計+材料+構(gòu)造+工藝”系統(tǒng)解決。

2.2閉環(huán)設(shè)防：形成連續(xù)、完整的質(zhì)量通病預(yù)防系統(tǒng)。

2.3設(shè)計源頭：設(shè)計是根本，優(yōu)先通過設(shè)計優(yōu)化規(guī)避問題，通過專篇設(shè)計、明確材料選擇和細部節(jié)點，做好設(shè)計交底、圖紙會審和過程設(shè)計服務(wù)，強化施工單位深化設(shè)計要求。

2.4材料優(yōu)選：建立質(zhì)量通病關(guān)鍵材料，推廣高性能、長壽命、低維護材料。

2.5工藝標準化：編制質(zhì)量通病專項工藝手冊，統(tǒng)一精細化施工流程和質(zhì)量標準。

2.6構(gòu)造優(yōu)化：采用標準化、工業(yè)化、的構(gòu)造做法。

2.7技術(shù)創(chuàng)新：應(yīng)用成熟穩(wěn)定的四新技術(shù)。

2.8智慧化賦能：利用BIM建模排查“管線碰撞（防堵）”、無人機巡檢“外墻滲漏隱患”、環(huán)境監(jiān)測儀實時監(jiān)測“溫濕度（防霉），動態(tài)監(jiān)測工具：濕度儀、噪聲計、氣體檢測儀。

三、滲漏防治管控

1、滲漏產(chǎn)生的原理、影響及防治原則（客訴第一敏感點）。

2、滲漏典型問題。

3、防滲漏管理。

3.1防滲漏原則，尤其重視結(jié)構(gòu)自防水和防水基層的管理。

3.2策劃階段：梳理“滲漏敏感點清單”（屋面、外墻、廚衛(wèi)、地下室），明確各節(jié)點管控責任人及驗收標準。

3.3方案和樣板先行，明確滲漏風險識別和質(zhì)量標準。

3.4過程管控：實行“防水施工旁站制”，監(jiān)理+項目工程師雙簽字確認；雨后72小時專項巡檢，建立滲漏臺賬。

3.5驗收管控：可視化驗收，閉水/淋水試驗100%覆蓋，不合格項整改閉環(huán)后方可進入下道工序。

3.6管理要點：結(jié)構(gòu)自身+防水施工完雙淋閉水試驗的100%執(zhí)行與監(jiān)督。

4、技術(shù)維度

4.1雙設(shè)計（設(shè)計院專項設(shè)計+總分包單位深化設(shè)計，全專業(yè)設(shè)計交圈、一體化設(shè)計、圖紙會簽等舉措）。

4.2防水材料選擇要點。

4.3典型細部優(yōu)秀構(gòu)造節(jié)點和做法（涵蓋全專業(yè)）。

4.4施工工藝標準化。

5、優(yōu)秀案例和負面典型問題案例。

6、滲漏治理專項。

四、空鼓和開裂管控

1、裂縫、空鼓產(chǎn)生的原理、影響及防治原則。

2、典型問題。

3、管理維度

3.1策劃階段：識別“開裂空鼓敏感點”（墻面、地面、屋面），編制“防裂防空鼓專項方案”，明確混凝土養(yǎng)護、砌體施工等管控要求。

3.2方案和樣板先行。

3.3過程管控：實行“混凝土澆筑旁站”和養(yǎng)護加密巡查，嚴格控制坍落度；砌體施工后28天方可抹灰，建立開裂空鼓巡查臺賬。

3.4驗收管控：空鼓、開裂為驗收內(nèi)容。

4.技術(shù)維度

4.1設(shè)計引領(lǐng)

4.1.1設(shè)計院裂縫空鼓預(yù)防采取設(shè)計措施，并委托專項審查，如采用全砼外墻、大跨度樓板設(shè)置預(yù)應(yīng)力筋，減少收縮裂縫。

4.1.2總包單位進行一二次結(jié)構(gòu)深化設(shè)計、攪拌站提供混凝土質(zhì)量通病混凝土設(shè)計方案（含地坪混凝土、二次結(jié)構(gòu)混凝土、預(yù)拌砂漿廠家提供砌筑和抹灰砂漿質(zhì)量通病設(shè)計方案）。

4.2材料技術(shù)控制要點。

4.3典型細部優(yōu)秀構(gòu)造節(jié)點和做法（涵蓋全專業(yè)）。

4.4施工工藝標準化。

4.4.1結(jié)構(gòu)裂縫：優(yōu)化配合比、控制坍落度、加強養(yǎng)護、后澆帶支撐。

4.4.2砌體裂縫：嚴控砌塊齡期、頂磚斜砌時間、鋼絲網(wǎng)片鋪設(shè)（不同基體交界處、線槽位置）。

4.4.3抹灰空鼓裂縫：基層處理、甩漿拉毛、控制抹灰厚度及分層、加強養(yǎng)護。

4.4.4 瓷磚空鼓：界面處理、各結(jié)合層拉伸粘接強度測試、膠粘劑型號選擇、施工工藝、防水盒保溫層施工特殊處理、成品保護。

4.4.5景觀硬裝、機電管線等裂縫。

5、優(yōu)秀案例和負面典型問題案例。

6、空鼓裂縫治理專項。

五、管道堵塞防治管控

1、堵塞產(chǎn)生的原理、影響及防治原則。

2、典型問題：地漏堵塞、馬桶反味、管道淤積、小市政管道下沉、機電預(yù)埋線管堵塞等。

3、管理維度

3.1策劃階段：優(yōu)化電氣預(yù)埋和排水系統(tǒng)圖紙，明確“管道直徑、坡度、檢查口位置”，避開易堵塞區(qū)域（如廚房水槽下方）。

3.2過程管控：機電管線預(yù)埋做好成品保護，做好深化設(shè)計。

3.3驗收管控：通水、通球試驗（通球直徑≥管道直徑2/3）100%覆蓋，留存試驗影像資料。

3.4管理要點：管道安裝前的疏通檢查；施工過程中的管口保護（防止建筑垃圾落入）；通球試驗的嚴格執(zhí)行。

4.技術(shù)維度

4.1設(shè)計優(yōu)化：減少管道轉(zhuǎn)彎、適當加大坡度等。

4.2排水系統(tǒng)材料選擇要點。

4.3典型細部優(yōu)秀構(gòu)造節(jié)點和做法。

4.4施工工藝標準化。

4.5成品保護措施。

5優(yōu)秀案例和負面典型問題案例。

六、發(fā)霉防治管控

1、霉變產(chǎn)生的原理、影響及防治原則。

2、霉變典型問題。

3、管理維度

3.1策劃階段：結(jié)合項目屬地氣候（如北方冬季供暖），制定“溫濕度管控方案”，明確防霉材料清單、設(shè)計和施工標準。

3.2過程管控：

3.2.1材料管理：防霉涂料、防潮石膏板等材料需提供“防霉等級檢測報告”，進場100%抽檢；嚴格控制材料含水率（如木材）。

3.2.2施工管控：墻面基層含水率滿足要求方可施工，地下室等潮濕區(qū)域設(shè)置“通風換氣”臨時措施，確保施工過程中結(jié)構(gòu)干燥后再進行隱蔽工程（如吊頂封板前）。

3.2.3施工階段重點監(jiān)控保溫層連續(xù)性與氣密性。

3.2.4施工期間地下室臨排和滲漏水處理確保地庫干燥。

3.3工序驗收：將防潮工序作為關(guān)鍵工序驗收。

4、技術(shù)維度

4.1設(shè)計先行

4.1.1設(shè)計計算與模擬：對外墻保溫和地庫等常見發(fā)霉位置進行復(fù)核，必要時候進行實際工況模擬，對關(guān)鍵部位加強設(shè)計。

4.1.2優(yōu)化：地下室設(shè)置除濕系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)置新風系統(tǒng)等。

4.2防水材料選擇要點。

4.3施工環(huán)境：雨天嚴禁室外作業(yè)，室內(nèi)控制好濕度，基層干燥后再進行下道工序。

4.4典型細部優(yōu)秀構(gòu)造節(jié)點和做法。

4.5施工工藝標準化。

5優(yōu)秀案例和負面典型問題案例。

七、噪音防治管控

1、噪聲、振動產(chǎn)生的原理、影響及防治原則。

2、噪聲典型問題。

3、管理維度

3.1策劃階段：結(jié)合項目區(qū)位（如臨街、臨近學(xué)校），設(shè)計階段進行隔聲性能模擬，明確材料采購明確隔聲性能參數(shù)和隔音目標。

3.2過程管控：隔音材料（如隔音棉、隔音板）進場驗收需提供“隔聲量檢測報告”；隔音層施工后進行“現(xiàn)場隔聲測試”，不合格項返工。重點監(jiān)控隔音構(gòu)造層的施工完整性和連續(xù)性（無斷點）和管道機房隔振。

3.3驗收管控：交付前100%進行聲學(xué)檢測”，出具檢測報告；對臨街戶型增設(shè)“隔音復(fù)測”環(huán)節(jié)。

4、技術(shù)維度（降噪和隔振雙維度）

4.1設(shè)計先行

4.1.1設(shè)計計算與模擬：對聲學(xué)必要時候進行實際工況模擬，對關(guān)鍵部位加強設(shè)計。

4.1.2設(shè)計院聲學(xué)專項設(shè)計、總分包深化設(shè)計；

4.2聲學(xué)材料選擇要點。

4.3典型細部優(yōu)秀構(gòu)造節(jié)點和做法。

4.4施工工藝標準化。

5優(yōu)秀案例和負面典型問題案例。

6、噪音治理專項。

八、異味防治管控

1、異味產(chǎn)生的原理、影響及防治原則。

2、異味典型問題。

3、管理維度。

3.1策劃階段：垃圾收集系統(tǒng)、煙道防漏煙、排水系統(tǒng)防返臭方案、空調(diào)及其管道建筑材料設(shè)備綠色環(huán)保等防異味控清單。

3.2過程管控：排水管道安裝后進行“通水+氣密性測試”，防臭地漏、存水彎安裝100%檢查，不合格項立即整改，選擇綠色建筑材料設(shè)備，廚衛(wèi)煙道100%漏氣檢測。

3.3驗收管控：交付前進行“異味檢測”，衛(wèi)生間、廚房、地下室無異味方可移交；對業(yè)主進行“防臭地漏使用維護”交底。

3.4交付：將排水系統(tǒng)氣密性、水封深度檢查作為交付前關(guān)鍵步驟、物業(yè)制定公共區(qū)域清潔與通風制度。

4、技術(shù)維度

4.1 技術(shù)措施

新型防臭地漏、新風與空氣凈化系統(tǒng)、不銹鋼煙道、綠色環(huán)保材料等、垃圾房設(shè)置“負壓排風系統(tǒng)+除臭裝置”，地面采用“防滲漏+易清潔”材料等。

4.2料選擇要點。

4.3典型細部優(yōu)秀構(gòu)造節(jié)點和做法。

4.4施工工藝標準化。

5優(yōu)秀案例和負面典型問題案例。

九、課程總結(jié)與落地行動計劃

1、核心內(nèi)容回顧

“六不”管控邏輯：管理為綱（流程+責任）、技術(shù)為基（設(shè)計+工藝）、落地為王（工具+考核）。

2、落地行動計劃

2.1子公司層面：1個月內(nèi)完成“六不”專項工藝手冊修訂、關(guān)鍵材料清單更新。

2.2項目層面：2周內(nèi)完成在施項目“六不”隱患排查，建立整改臺賬；新開工項目將“六不”管控納入工程策劃。

2.3個人層面：每位學(xué)員制定“個人落地清單”。

說明：

1..課程內(nèi)容和時間可根據(jù)客戶需要調(diào)整內(nèi)容;

2.課程結(jié)束后提供標桿地產(chǎn)和行業(yè)工藝工法相關(guān)參考資料，助力客戶深度學(xué)習和應(yīng)用。

【時間地點】2025年12月12-13日·長沙（周五、周六）

【培訓(xùn)費用】4800元/人，（費用包含：授課費、資料費、場地費、現(xiàn)場咨詢費、茶歇、稅費等），食宿統(tǒng)一安排，費用自理。

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主題

上課時間

2025年12月12-13日 長沙

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