相比而言，中小企業(yè)因為主要依靠自有資本擴張，行事布局“一個蘿卜一個坑”，更注重穩(wěn)扎穩(wěn)打，也沒有得到銀行資金的強力支持，在一定程度上規(guī)避了目前的金融風險

　　目前大多數(shù)中小城市的房價基數(shù)相對較低，這對中小城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個機會

　　2007年歲末，萬科董事長王石先生提出“拐點論”，稱中國房地產(chǎn)行業(yè)的拐點來臨。并且，萬科在全國范圍內(nèi)率先降價。

　　今年3月，SOHO中國董事局主席潘石屹先生在反駁完王石的“拐點論”之后，又拋出了“百日巨變論”，預言未來百日內(nèi)一些企業(yè)會遭遇資金鏈困局。

　　萬科是行業(yè)的老大，王石是行業(yè)的領袖。SOHO中國是行業(yè)的奇軍，潘石屹是行業(yè)的奇才。尤其萬科是我們鴻臣地產(chǎn)學習的榜樣。鴻臣地產(chǎn)只是一家起步于內(nèi)蒙古、逐步向華北地產(chǎn)界擴張發(fā)展的中小地產(chǎn)企業(yè)，按理說，沒有我們評頭論足的機會。但是，對于兩位行業(yè)領袖在我看來偏頗的意見，卻不由得想發(fā)表幾點不同的看法。

　　談拐點為時太早

　　不可否認，現(xiàn)階段某些大城市確實出現(xiàn)了階段性的樓市交易量下滑局面，但是這并不能代表長遠的樓市發(fā)展格局。如果用發(fā)展的眼光來看這個問題，我認為現(xiàn)在談拐點還為時過早，如果只通過一點或局部就下這樣的定論有失偏頗，對業(yè)界來說也容易產(chǎn)生錯誤的判斷和決策。

　　諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者約瑟夫·斯蒂格利茨(Joseph Stiglitse)說， 影響21世紀人類社會最大的兩件大事：一是美國發(fā)起的全球信息化；二是中國的城市化進程。目前，中國的城市化進程正處于加速發(fā)展的階段，尤其是二、三線城市的城市化水平還不高，中小城市則剛剛開始起步。

　　國家宏觀調(diào)控政策從長遠看，有利于推進市場健康和可持續(xù)發(fā)展，其出發(fā)點是促進房地產(chǎn)市場的健康、良性發(fā)展，是要防止房價過快增長，而不一定是降價。

　　樓市價格在某個時段或某個區(qū)域出現(xiàn)波動是正常的，這也是市場經(jīng)濟的內(nèi)在規(guī)律。譬如溫度計顯示四季溫度，是受自然調(diào)節(jié)的影響，現(xiàn)在房價出現(xiàn)了短暫的波動，很大程度上是市場調(diào)節(jié)的結果。近兩年城市房價尤其是大城市房價上升過快，抑制了大部分居民的消費潛力。目前來看，尤其是中小城市，不論是一手新房的供應量還是二手現(xiàn)存房源都比較少，而需求量則較大，從長期來看，這些區(qū)域的居民消費需求會逐步釋放，市場的剛性需求還是會起決定性作用的。

　　宏觀調(diào)控或許是大企業(yè)的拐點

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型的產(chǎn)業(yè)，從土地的征購、開發(fā)，到后期銷售，無論哪一環(huán)都取決于資金。國家宏觀調(diào)控的系列政策帶來的直接影響就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的渠道受限。

　　房地產(chǎn)融資途徑包括自有資金、銀行貸款和上市企業(yè)發(fā)債、增發(fā)的資金等，一直受政策影響較大。全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中，銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占比一直較重，定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行的依賴非常強。同時，一些已經(jīng)完成上市的企業(yè)則拓寬了融資渠道，并進行了非常迅猛的擴張。

　　近幾年，一些大企業(yè)大規(guī)模拿地，在全國范圍內(nèi)創(chuàng)造了無數(shù)“地王”，同時又多“盤”同開，國家銀根一收緊，致使部分大企業(yè)資金鏈發(fā)生緊張。最近媒體紛紛報道恒大地產(chǎn)借貸規(guī)模高達68億元，凈資產(chǎn)負債率達570%；北辰實業(yè)(601588行情,股吧)3月6日發(fā)布的年度報告稱，2007年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入負增長近59億元，同時投資活動現(xiàn)金凈流量也負增長了10.69億元。這說明什么？這些大企業(yè)的現(xiàn)狀是危機的一個縮影。確實越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始提前過冬，在資金方面陷入窘境，面臨資金鏈斷裂的危機。

　　相比而言，中小企業(yè)因為主要依靠自有資本擴張，行事布局“一個蘿卜一個坑”，更注重穩(wěn)扎穩(wěn)打，也沒有得到銀行資金的強力支持，在一定程度上規(guī)避了目前的金融風險。另外，大企業(yè)“身軀龐大”而反應遲緩，制定的某項企業(yè)策略要想實施推行下去，需要一定的時間。中小企業(yè)因為規(guī)模小反而具備相當靈活的經(jīng)營管理機制與快速反應能力，企業(yè)一旦制定了某項策略馬上得以迅速推行，無疑會進一步增強抗風險能力。

　　三、四線城市“城市化”剛開始

　　用發(fā)展的眼光來看，中國城市化水平還遠遠不夠。大多數(shù)中小城市的城市化率在30%以下，與北京84.3%的城市化率和上海88.7%的城市化率相比，這些中小城市的城市化才剛剛開始，房地產(chǎn)行業(yè)還有較大的上升空間。

　　人們的收入不斷增加，這是毋庸置疑的。溫總理曾在“兩會”上所作的政府工作報告中重點提到了要增加城鄉(xiāng)居民收入，改善民生問題。因此人們收入水平的高低直接影響著房價的漲落。

　　鴻臣地產(chǎn)是一家中小型房地產(chǎn)企業(yè)，主要發(fā)展目標定位于國內(nèi)三、四線城市，目前公司開發(fā)重點城市主要為呼和浩特等內(nèi)蒙古城市，同時關注太原、唐山、石家莊等華北城市。據(jù)我們調(diào)查所知，這些中小城市的居民消費水平和可支配收入都處于上行階段：今年一月份各地區(qū)居民價格消費指數(shù)與去年同期相比，內(nèi)蒙古提高7.8%，山西提高8.4%；2008年一季度山西省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3452.79元，比去年同期增長10.3%。

　　目前大多數(shù)中小城市的房價基數(shù)相對較低，尤其是西部，只有1000多元或者幾百元，房價尚在居民可承受范圍之內(nèi)。我們所關注的城市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)基本上都處于穩(wěn)步上升狀態(tài)。這對中小城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個機會，合理的房價從某種程度上積極迎合了消費者的需求，同時城市居民對于“居者有其屋”的基本要求又會進一步拉動消費需求。

　　中小房企的機會

　　鴻臣地產(chǎn)在內(nèi)蒙古的時候，有消費者向我們抱怨說：“我們這里以前沒有一個像樣的小區(qū)，都是單位集資建的房子，大多是本地小建筑公司所建，已經(jīng)嚴重滯后，無法滿足新的生活需要。”

　　這種狀況是大多數(shù)中小城市共有的，中國地產(chǎn)的現(xiàn)狀是，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡導致的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的不平衡，中小城市居民嚴重缺乏高品質(zhì)的住宅。鴻臣地產(chǎn)就是定位于給這些三、四線城市的居民提供改善居住品質(zhì)的好房子，并且提高這些城市的物業(yè)管理水平。

　　同時，中小企業(yè)需要大力發(fā)展全新的合作模式。目前中國的59000多家房地產(chǎn)企業(yè)中，在全國市場上占據(jù)較大份額的仍然是那些中小企業(yè)的集合。如果中小企業(yè)將資金和土地結合以及將管理能力和高質(zhì)產(chǎn)品結合，我認為一定能達到“在競爭中求合作，在合作中贏取競爭”的有利局面。但遺憾的是，多數(shù)中小企業(yè)尚未意識到合作的重要性，這對于中小企業(yè)的未來生存是極為不利的?，F(xiàn)在行業(yè)市場大環(huán)境的波動或許能夠推動中小企業(yè)明確合作的重要性。

　　為此，我呼吁中小企業(yè)先要自己強大起來，同時積極進行參股、采購聯(lián)合、資源互補等合作，才能在今后的市場競爭中立足并發(fā)展。

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