房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與傳統(tǒng)意義上的產(chǎn)業(yè)有所區(qū)別，其稅收政策既有一般性，也含有其行業(yè)的特殊性。 房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅收優(yōu)惠政策 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)在營業(yè)、房產(chǎn)和土地增值等3個方面的稅。 1.營業(yè)稅 營業(yè)稅的優(yōu)惠政策又分為3個方面： ◆對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為不征營業(yè)稅； ◆將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅； ◆房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅。2．房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅的免稅政策主要集中在我國的房產(chǎn)稅暫行條例里，讀者可以參閱。


3．土地增值稅

我國從增值稅暫行條例實施以來，有關(guān)的免稅和減稅的政策主要涉及以下6個方面：

◆若建造普通住宅，增值率未超過20%，則免征土地增值稅。增值率是指增值額除以允許“課值”項目金額的比例。該免稅政策主要在土地增值稅暫行條例中列舉。

◆因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)免征土地征收稅。土地征收稅的對象主要是對國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)生的增值征收稅負，如果國家因為建設(shè)需要，依法收回土地，則土地又回到國家，因此國家特別規(guī)定免于征收土地征收稅。

◆以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中，免于征收土地增值稅。盡管這樣的房地產(chǎn)產(chǎn)生了增值稅，但由于產(chǎn)權(quán)并沒有直接轉(zhuǎn)移，因而國家對其予以免稅。

◆一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免予征收土地增值稅。因為在一方提供土地，一方提供資金，房屋建成后自用的情況下，房屋的所有權(quán)并沒有發(fā)生向第三方的轉(zhuǎn)移，因此免予征收土地征收稅。

◆房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生直接的轉(zhuǎn)移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)注意形成代建行為的各項條件，才可以充分利用這項優(yōu)惠政策。

◆在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。國家制訂這項稅收優(yōu)惠政策是為鼓勵企業(yè)間的兼并。


房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營活動的納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營活動的納稅籌劃主要有：

1．在建項目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃

在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項目和公司股權(quán)的選擇。由于資金、公司計劃等因素，企業(yè)將在建項目轉(zhuǎn)讓給其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有很多的選擇。



2．合理分解租金收入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理地分解租金收入。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將開發(fā)的房產(chǎn)賣出，而是用于出租，國家規(guī)定，其資金收入應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)和房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)稅適用稅率是租金收入的12%。如果企業(yè)把租金收入分解，則意味著房產(chǎn)稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的一種方法。



3．變房屋出租為對外投資

變房屋出租為對外投資也是房地產(chǎn)企業(yè)比較常用的一種納稅籌劃方法。

某些房地產(chǎn)開發(fā)公司在好地段擁有一些房屋，但由于房屋建造的歷史期限較長，其原值較低，若出租這些房屋，將能收取很高的租金，也就意味著要繳納很多的營業(yè)稅。如何節(jié)稅？房屋所有者可以將這些房屋轉(zhuǎn)成對外投資，達到節(jié)省營業(yè)稅和房產(chǎn)稅的目的。變房屋出租為對外投資，實際上是以不動產(chǎn)對外投資。由于對以不動產(chǎn)對外投資的行為免征營業(yè)稅，同時又屬于對外投資，房產(chǎn)并沒有直接參與企業(yè)經(jīng)營，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由接受投資方繳納企業(yè)房產(chǎn)稅。

4．分解商品房銷售價格

房地產(chǎn)開發(fā)公司可以適當(dāng)?shù)胤纸馍唐贩康匿N售價格，以此來進行納稅籌劃。

如果企業(yè)的開發(fā)房地產(chǎn)、銷售商品房價格不分解，則意味著企業(yè)既要繳納營業(yè)稅，又要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷售收入分解出去，則可以承擔(dān)以上3項稅收。那么，如何將商品房的價格分解出去呢？


5.變房屋出租為承包業(yè)務(wù)

變房屋出租為承包業(yè)務(wù)主要針對房屋建造時間長、地段好、租金高的房產(chǎn)的納稅籌劃。

如果企業(yè)出租房屋，則既要繳納營業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項資產(chǎn)承包出去，則會減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權(quán)企業(yè)達成承包協(xié)議，由承包人定期向房產(chǎn)所有者繳納一定的管理費，企業(yè)可以依據(jù)房屋出租的租金來作為收取承包費的標準。


6.合作建房的納稅籌劃

所謂合作建房是指一方出土地，一方出資金，共同完成某項工程的行為。合作建房的正常納稅為，出土地一方按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳納5%的營業(yè)稅，出資金一方待房屋建成后，若用于銷售，則按照國家規(guī)定繳納營業(yè)稅和出售房屋部分的土地增值稅。



7.土地增值稅的納稅籌劃

土地增值稅是一個比較新的稅種，其稅負比較重。對于土地增值稅的納稅籌劃主要圍繞兩個方面：

◆盡量地分解收入。分解收入的方法很多，包括將裝修收入從收入中分解出去，也可以適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r格。

◆適當(dāng)?shù)丶哟蠖惽翱鄢囊恍┏杀竞唾M用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過開發(fā)成本和研究，適當(dāng)增加開發(fā)項目的一些投資，能起到一舉多得的作用：既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計費用，又能使整個在建項目的環(huán)境非常優(yōu)美，有利于促進房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)公司品牌的建設(shè)。


【本講小結(jié)】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收政策既有一般性，也含有其行業(yè)的特殊性。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要圍繞營業(yè)、房產(chǎn)和土地增值等三個稅種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營活動的納稅籌劃主要有：在建項目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃、合理分解租金收入、變房屋出租為對外投資、分解商品房銷售價格、變房屋出租為承包業(yè)務(wù)、合作建房的納稅籌劃、土地增值稅的納稅籌劃、變房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為以及自建行為的納稅籌劃。

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