前言
　　物業(yè)管理在我國雖然只有20年的歷史，卻得到了很大的發(fā)展，許多物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊伍、高效的運行機制、先進的管理理念和管理方法以及嚴格的質(zhì)量標準和有效的質(zhì)量保障體系，而且形成了較大的管理規(guī)模和門類較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業(yè)分工體系。同時，隨著政策法規(guī)的逐步出臺和落實，社會及業(yè)主對物一管理的逐漸認識和住房消費意識的逐步形成，在一些城市和地區(qū)初步形成了競爭有序的物業(yè)管理市場。這些充分說明了物業(yè)管理在我國已經(jīng)取得了長足進展。
　　
　　然而，物業(yè)管理企業(yè)長期以來提倡的是管理與服務(wù)，而對經(jīng)營的問題涉及較少。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生既有社會、業(yè)主、發(fā)展商的因素，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的認識和策略上的偏差。誠然，管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對社會提供的基本產(chǎn)品，也是物業(yè)管理公司存在的市場基礎(chǔ)。但提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營和競爭的一種手段。作為企業(yè)，經(jīng)營應(yīng)是其基本的行為，只有依法進行經(jīng)營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題。達到社會效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟效益并重，良性發(fā)展的目標。
　　物業(yè)管理企業(yè)忽視經(jīng)營，會造成企業(yè)贏利能力的低下，企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶勁，并反過來影響服務(wù)質(zhì)量。就整個行業(yè)來講，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業(yè)的發(fā)展。將物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以及同屬服務(wù)業(yè)的酒店管理業(yè)、房屋中介代理業(yè)做一個對比，我們不難得出上述結(jié)論。
　　隨著物業(yè)管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產(chǎn)形勢的發(fā)展，經(jīng)營越來越被提到物業(yè)管理企業(yè)的日程上來，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展，經(jīng)營將是一條必由之路。
　　一、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的市場基礎(chǔ)和需求
　　物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經(jīng)營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準市場需求，準確把握機會，才能獲得成功。就目前來講，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的市場基礎(chǔ)和需求主要有以下幾個方面：
　　1、房地產(chǎn)市場的發(fā)展和變化
　　房地產(chǎn)市場的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經(jīng)營提供了廣闊的市場基礎(chǔ)，具體表現(xiàn)在：
　?。?）租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進行房屋租賃中介服務(wù)的市場。由于空置房的增加，房地產(chǎn)商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報，加上購置物業(yè)收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主-出租方，所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨厚的便利，市場潛力很大。
　?。?）適應(yīng)性作為房地產(chǎn)開發(fā)的基本要素，要求房地產(chǎn)適應(yīng)市場的需求，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，加上有些房地產(chǎn)商前期市場定位不準確，使房地產(chǎn)投入使用時不能完全適應(yīng)市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進行改變。有些地產(chǎn)商在規(guī)劃設(shè)計時特意將房屋設(shè)計成多用途、易改變的形式以適應(yīng)市場的變化，這些都需要在房地產(chǎn)建成后進行調(diào)整。而物業(yè)管理公司可以具體組織實施這一工作，如果操做得當，會給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來豐厚的回報，這點在諸如工業(yè)物業(yè)改為商業(yè)物業(yè)，住宅用途改為辦公用途時尤為顯著。
　　（3）物業(yè)管理的策劃，已成為房地產(chǎn)營銷策劃的一個重要組成部分。通過設(shè)計適合房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目標客戶的消費能力、生活水準和生活習(xí)慣相適應(yīng)的物業(yè)管理方案，將建筑設(shè)計、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中，對房地產(chǎn)開發(fā)商已充分認識到了這一點。因此，物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，參與房地產(chǎn)營銷策劃，是大有可為的。
　　（4）房地產(chǎn)開發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現(xiàn)也為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營提供了大量的機會。
　　2、居民需求的變化
　　（1）隨著人們收入的增長，二、三次置業(yè)的人數(shù)不斷增加，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。這種情況下人們更將住房當做財產(chǎn)來對待，就更加關(guān)心房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問題。這樣一方面更加突出了物業(yè)管理的重要性，另一方面也提出了對房屋租賃、轉(zhuǎn)讓及價格、信息等方面的需求。
　　（2）隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業(yè)管理公司的有償服務(wù)提供了廣闊的市場。近年來除了傳統(tǒng)的家政、社區(qū)服務(wù)得到進一步的發(fā)展外，像會所經(jīng)營管理、智能化信息服務(wù)等新興的內(nèi)容也成為許多物業(yè)管理公司關(guān)注的對象。 　　3、物業(yè)管理及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
　?。?）物業(yè)管理發(fā)展的趨勢之一就是專業(yè)化分工越來越細，物業(yè)管理公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)工作對外委托。如清潔衛(wèi)生、盆栽植物的養(yǎng)護和更換、玻璃幕墻的清洗、電梯維保、中央空調(diào)水處理、消防系統(tǒng)的維護等等。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊伍，承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)（如酒店業(yè)、零售業(yè)及餐飲業(yè)等）的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程，這也不失為一種良好的經(jīng)營選擇。 　　（2）隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大，不僅帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對社會相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。這種需求在硬件上表現(xiàn)為物業(yè)管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供應(yīng)等方面（如各類標牌標識的制作就有很大的需求）。在軟件上表現(xiàn)為對信息、資料、培訓(xùn)、人才交流、質(zhì)量體系認證等方面。物業(yè)管理企業(yè)在這方面的經(jīng)營行為，既為同業(yè)提供了方便，促進了行業(yè)的發(fā)展，又為自已的經(jīng)營行為開辟了新的市場。
　　二、物業(yè)管理企業(yè)如何經(jīng)營
　　物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營，除了要了解市場，把握市場以外，還應(yīng)掌握經(jīng)營的方法，抓住重點，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經(jīng)營管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢，才能取得好的效果?？偟膩碇v，應(yīng)該在下述幾個大 的方面進行系統(tǒng)的計劃。
　　1、對業(yè)主--物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營
　　搞好物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營無疑是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價的回報，同時有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物業(yè)管理企業(yè)達到長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標，還應(yīng)關(guān)注以下幾個要點：
　?。?）實施品牌戰(zhàn)略，有計劃、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌，充分利用名牌所帶來的巨大的市場效應(yīng)和市場信譽。
　　物業(yè)管理由于屬于服務(wù)業(yè)，涉及面較廣，影響服務(wù)質(zhì)量的因素較多，質(zhì)量保證的實施較困難，尤其特殊的是，客戶對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很難進行全面的、客觀的檢查和評價。這些特點決定了客戶在選擇物業(yè)管理產(chǎn)品的提供者--物業(yè)管理公司的時候，非常注意其信譽。而優(yōu)質(zhì)的品牌是良好信譽的集中體現(xiàn)，故物業(yè)管理公司的品牌是其開拓市場的關(guān)鍵因素。國外統(tǒng)計資料表明：在某一領(lǐng)域前十大品牌的市場份額占有率超過70%，物業(yè)管理企業(yè)如果不能樹立自身的品牌形象，其發(fā)展空間是受到很大限制的。
　　建立品牌是一個系統(tǒng)工程，不是一朝一夕能夠完成的，要建立一個長期計劃并加以實施，首先是苦練內(nèi)功，提高物業(yè)管理水平，使客戶滿意。其次是要規(guī)范企業(yè)的行為，守合同重信譽，不侵犯業(yè)主的權(quán)益，積極維護企業(yè)的形象。再有就是要注重宣傳和引導(dǎo)，特別要抓住政策、市場和宣傳上的契機進行集中突破。另外，企業(yè)綜合實力和管理規(guī)模也是建立品牌的重要因素。
　?。?）注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認同感，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費，拓展市場的作用。 　　引導(dǎo)消費的作用不應(yīng)忽視，現(xiàn)在我國很多居民受長期免費住房的影響，對住房消費認識不足。通過積極的宣傳、引導(dǎo)和示范，讓業(yè)主見到或了解到文明、健康的生活方式和居住環(huán)境對其生活質(zhì)量和生活素質(zhì)的影響，以及對其房產(chǎn)（可能是他們最大的財產(chǎn)）價值保障的作用。不僅能提高居民的住房消費意識，增加物業(yè)管理企業(yè)的收益，而且能大大降低物業(yè)管理的難度，減少與業(yè)主的爭議。
　　（3）積極開拓市場，不斷擴大管理規(guī)模，占據(jù)更大的市場份額，此舉對提高物業(yè)管理企業(yè)的總體贏利能力和抗風(fēng)險能力，壯大公司實力以及顯著降低成本都有重要意義。
　?。?）重視財務(wù)管理，加強工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。
　?。?）對物業(yè)管理資源進行戰(zhàn)略性調(diào)整，根據(jù)市場競爭情況和物業(yè)管理公司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業(yè)務(wù)（如清潔，某些機電維保）分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來發(fā)展自已的優(yōu)勢項目，也能達到很好的經(jīng)營效果。
　　2、以物業(yè)本身為中心開展多種經(jīng)營
　　這種經(jīng)營是對物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營的很好的輔助和補充，由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經(jīng)營得當，也會得到很好的回報。概括起來，這類經(jīng)營主要有以下幾種： 　?。?）針對業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù)，如家政服務(wù)和汽車美容服務(wù)等。
　?。?）針對物業(yè)管理行業(yè)和其它相關(guān)需求的專業(yè)化服務(wù)。如專業(yè)清潔服務(wù)和機電設(shè)備維保服務(wù)。
　?。?）房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。如代理業(yè)主進行房屋出租。
　?。?）為物業(yè)管理行業(yè)提供產(chǎn)品和流通方面的服務(wù)。
　?。?）為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務(wù)。
　?。?）為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。 　　（7）對公共場地或場所的經(jīng)營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。
　　3、專項經(jīng)營活動
　　與上述經(jīng)營行為不同。專項經(jīng)營往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營活動，這種經(jīng)營風(fēng)險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營管理方案。為減少風(fēng)險，這類經(jīng)營以圍繞物業(yè)本身為主要開展。具有代表性的此類經(jīng)營活動有：
　　--開辦幼兒園、學(xué)校；
　　--經(jīng)營性場所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等；
　　--會所及康體娛樂設(shè)施；
　　--裝飾裝修；
　　--搬家公司、禮儀服務(wù)公司等
　　4、與房地產(chǎn)經(jīng)營相聯(lián)系的經(jīng)營
　　通過對經(jīng)營性房產(chǎn)進行技術(shù)性的改造或功能上、環(huán)境上的配套，或者實施對物業(yè)的功能或用途上的改變，提高經(jīng)營性物業(yè)的贏利能力，而使物業(yè)管理企業(yè)獲得回報，這種經(jīng)營在商場、寫字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類上有很大的機會，比如：
　　--通過對電梯進行技術(shù)改造，美化環(huán)境，建立起多媒體導(dǎo)購系統(tǒng)，再加上適當?shù)妮o助宣傳和活動，使所管理的商業(yè)物業(yè)客流量和營業(yè)額提高，從而帶動鋪面租金的上漲；
　　--通過興建寬帶上網(wǎng)及其它方法，改善寫字樓物業(yè)的辦公條件，從而提高寫字樓的出租率。
　　--通過改善工業(yè)區(qū)的行車、停車條件和貨物裝運條件，方便工業(yè)區(qū)的廠家，從而改善工業(yè)區(qū)的投資環(huán)境；
　　上面從幾個方面簡述了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的一些內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營，關(guān)鍵在于認真分析客戶需求，把握商機，樹立創(chuàng)新意識，同時應(yīng)合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。
　　三、物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營中需注意的幾個問題
　　1、防止“饑不擇食”，盲目擴張。在增加新的經(jīng)營項目或承接新的物業(yè)管理項目之前，應(yīng)該進行充分的可行性分析和研究，對各種風(fēng)險因素要進行認真的評估并制定可行的實施方案。這樣才能使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營走上健康發(fā)展的軌道。而盲目發(fā)展的后果是很壞的，這方面近幾年在行業(yè)內(nèi)有很多生動的教訓(xùn)，提醒各物業(yè)管理企業(yè)在開拓發(fā)展的同時要保持頭腦的清醒。 　　2、避免所謂“多元化”的影響，堅持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)經(jīng)營為基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營如果脫離和優(yōu)勢不再成立。這種經(jīng)營將面臨來自市場和社會的激烈競爭，物業(yè)管理企業(yè)在資金、技術(shù)和經(jīng)驗上都處劣勢，經(jīng)營風(fēng)險大為增加。同時，這種經(jīng)營不僅不能對物業(yè)管理有所幫助，反而由于資源的精力的大量占用，勢必對物業(yè)管理產(chǎn)生不利的影響。這樣會使物業(yè)管理公司喪失基礎(chǔ)，是不可取的。
　　3、經(jīng)營中堅持以內(nèi)涵為立足之本，強化內(nèi)部建設(shè)。只重視對外拓展，忽視內(nèi)部建設(shè)的現(xiàn)象也應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的注意。要在拓展經(jīng)營項目的同時，調(diào)整管理機制和管理方法，培養(yǎng)人才，總結(jié)經(jīng)驗。特別是對某些經(jīng)營項目（如房屋中介代理），管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識、經(jīng)驗和管理方法是遠遠不夠的，需要進行大的調(diào)整，甚至需要專業(yè)資質(zhì)的認可。所以要在拓展市場的同時，加強內(nèi)部建設(shè)，才能使企業(yè)的多種經(jīng)營得到穩(wěn)健發(fā)展。
　　4、注意經(jīng)營和收益的合法性，不侵害業(yè)主權(quán)益。依靠物業(yè)本身進行的經(jīng)營行為，要按照國家和地方法規(guī)的要求進行，其中哪些經(jīng)營權(quán)和收益屬于業(yè)主（收入用于補貼管理費），哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)管理公司，以及收益的分配等問題，都應(yīng)引起物業(yè)管理公司的注意。一般擁有產(chǎn)權(quán)的單位、個人或組織才擁有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)（如地下停車場、戶外廣告及公共場地等），所以物業(yè)管理公司利用自已不擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)或公共場所、設(shè)施等進行經(jīng)營，應(yīng)先獲得產(chǎn)權(quán)人的同意，并就經(jīng)營內(nèi)容、方式及收益分配等方面與產(chǎn)權(quán)人達成協(xié)議的情況下方可進行。
　　上面就物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營問題談了一些認識，現(xiàn)在許多物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)在經(jīng)營方面作了很多有益的探索并取得了驕人的成績。相信在物業(yè)管理同行的共同努力下，伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營的總體水平一定會得到很大的提高。

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