一、房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的概念

　　 項(xiàng)目構(gòu)思是指對(duì)未來項(xiàng)目的目標(biāo)、功能、范圍以及項(xiàng)目涉及的各主要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。它是一種創(chuàng)造性地探索過程，是項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)和首要步驟，其實(shí)質(zhì)在于挖掘企業(yè)可能捕捉到的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目構(gòu)思的好壞，不僅直接影響到整個(gè)項(xiàng)目策劃的成敗，而且關(guān)系到項(xiàng)目策劃過程的繁簡、工作量的大小等。

　　任何項(xiàng)目都從構(gòu)思開始，項(xiàng)目構(gòu)思常常來自于項(xiàng)目的上層系統(tǒng)（即國家、部門、企業(yè)等）的現(xiàn)存需求、戰(zhàn)略、問題和可能性。根據(jù)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目和不同的項(xiàng)目參與者，房地產(chǎn)項(xiàng)目的起因不同，在通常情況下，項(xiàng)目起因于：

　　1、項(xiàng)目上層系統(tǒng)通過市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)的新的投資機(jī)會(huì)和投資領(lǐng)域，如潛在的龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化而進(jìn)行投資結(jié)構(gòu)的改善、生產(chǎn)經(jīng)營范圍的擴(kuò)大、新技術(shù)的采用等；

　　2、項(xiàng)目上層系統(tǒng)通過市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)戰(zhàn)略，如目前為了解決城市中低收入居民住房困難問題，國家實(shí)施了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)戰(zhàn)略，為解決城市低收入居民住房問題，實(shí)施了廉租房建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略等；

　　3、上層系統(tǒng)運(yùn)行過程中存在一定的困難和問題，如在全面實(shí)施住房商品化購買的體制下，由于城市居民收入的不均衡性，且收入差距較大，應(yīng)采取多層次的住房供應(yīng)體系，從而形成了不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思，等等。

　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的特征

　　 房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思是房地產(chǎn)前期策劃的主要內(nèi)容之一，是以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種構(gòu)思方式，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與其他項(xiàng)目的構(gòu)思存在著較大的差別，具有獨(dú)特的項(xiàng)目構(gòu)思特征，其特征如下：

　　1、地域性。

　　1) 要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。在我國，由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、市場(chǎng)狀況區(qū)別較大，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思時(shí)就不能不考慮這些情況。

　　2）要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況。從市場(chǎng)角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的重點(diǎn)要把握市場(chǎng)的供求情況、市場(chǎng)的發(fā)育情況，以及市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等。

　　3）要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。

　　2、前瞻性。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成周期少則二三年，多則五六年，甚至更長，如果沒有超前的眼光和預(yù)見能力，就會(huì)造成投入較大而產(chǎn)出較小，給企業(yè)帶來巨大的損失。這種超前眼光和預(yù)見的能力，表現(xiàn)在：

　　1）項(xiàng)目的可行性研究階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)情況；

　　2）投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；

　　3）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來的發(fā)展階段；

　　4）營銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，為銷售價(jià)格的確定、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。

　　3、市場(chǎng)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，主要表現(xiàn)在：

　　1）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思自始至終要以市場(chǎng)的需求為依據(jù)——顧客需要什么房子，就建造什么房子；

　　2）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要以市場(chǎng)為導(dǎo)向——房地產(chǎn)市場(chǎng)變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路、定位方式也要變；

　　3）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要在現(xiàn)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，造就市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)。

　　4、創(chuàng)新性。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要追求新意、獨(dú)創(chuàng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因?yàn)楦拍钆c主題是項(xiàng)目的靈魂，是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念與主題有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、方式新。項(xiàng)目構(gòu)思的方式與方法雖有共性，但運(yùn)用在不同的場(chǎng)合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣，這需要通過構(gòu)思實(shí)踐來創(chuàng)新。

　　5、可操作性。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的可操作性特征要求：

　　1） 在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目具有市場(chǎng)條件的可操作性；

　　2）在具體的實(shí)施上有可操作的方法；
　　
　　 3）構(gòu)思方案要易于操作、容易實(shí)施。但是，在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，經(jīng)常有一些項(xiàng)目構(gòu)思方案完全脫離了市場(chǎng)的客觀或超出了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，形成空洞的“紙上談兵”項(xiàng)目構(gòu)思

　　6、多樣性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的一種，同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)構(gòu)思方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證構(gòu)思方案對(duì)實(shí)現(xiàn)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。

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