房地產(chǎn)項目的投資分析與其他領(lǐng)域的投資并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，作為投資，都是為了獲取最大投資收益。由于房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)發(fā)展的局限性，市場的諸多不確定因素：投資周期長、不確定性和風(fēng)險程度高；市場供給缺乏彈性；市場需求的廣泛性和多樣性；市場消費的層次性和發(fā)展性等等。我們在進行房地產(chǎn)項目的投資分析時，需要根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際情況，根據(jù)市場因素、經(jīng)濟因素等多方面的分析，做到項目決策的可行性、可操作性。

　　 一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，從提出到完成都必須經(jīng)過以下幾個階段：項目的設(shè)想、機會分析、可行性分析、投資決策、實施和總結(jié)。如圖 　
　　在房地產(chǎn)項目開發(fā)周期的各階段中，從房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)想的提出到項目的評估決策是整個項目開發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項目整體目標的完成。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時分析多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價，合理取舍。項目的可行性分析是一個項目決策分析的基礎(chǔ)，并為項目的投資決策分析提供充分的依據(jù)。

　　當(dāng)我們準備進行一項房地產(chǎn)項目的開發(fā)時，雖然房地產(chǎn)項目有很多種類，但項目的開發(fā)決策流程是大致相同的，一般包括以下幾個步驟：

　　1、開發(fā)項目的選定

　　項目要圍繞著市場轉(zhuǎn)，市場決定項目，能否通過市場調(diào)研準確把握市場的動向和發(fā)展趨勢，已成為項目選擇的思考重點。

　　在選擇開發(fā)項目時，我們首先是根據(jù)房地產(chǎn)項目的初步設(shè)想狀況，對城市總體規(guī)劃、周邊環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場及走勢、各類物業(yè)的市場狀況等因素進行全面分析了解。根據(jù)地塊的自然條件、經(jīng)濟條件及市場特性等多方面的分析，確定具體的項目選址以及該地塊最合適的開發(fā)用途，比如是建商場、寫字樓還是住宅、公寓等。

　　在確定項目所要開發(fā)的物業(yè)類型后，就需對擬開發(fā)的目標物業(yè)進行特定的市場分析及預(yù)測，進一步把握同類物業(yè)市場的動態(tài)及走勢，市場潛力如何，競爭性的項目有多少，特點是什么，成交量有多少；市場的容量估計；通過分析各競爭項目的特點，明確擬開發(fā)項目的競爭優(yōu)勢，也就是我們常說的賣點。以此為基礎(chǔ)，對物業(yè)類型進行進一步的市場細分；確定擬開發(fā)項目的具體市場定位及目標客戶，比如寫字樓是面向國際化大公司，還是SOHO一族；住宅樓是面向商界精英，還是白領(lǐng)或工薪階層等等;以及進入市場的時機和方式 。

　　2，開發(fā)方案的選擇與確定

在根據(jù)對市場的客觀分析，確定了擬開發(fā)項目的物業(yè)類型，物業(yè)目標客戶后，需要對目標客戶的需求狀況、購買行為、購買能力等方面進行詳細的分析，按照分析的結(jié)論，結(jié)合項目自身資源條件，構(gòu)思項目建設(shè)方案。是采用高層還是多層，是采取何種建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)情還是南美情調(diào)，現(xiàn)代風(fēng)格或古典情懷等等。在確定項目建設(shè)方案的同時，根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場分析的指標，確定項目開發(fā)規(guī)模（總建筑面積、配套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項經(jīng)濟技術(shù)指標）和開發(fā)建設(shè)周期。

　　3、對總收入或銷售總額的估計

　　這一階段最主要的工作是銷售策劃及銷售方案的擬定。根據(jù)項目的具體情況，了解市場的供應(yīng)量，租、售價水平，對未來市場的價格趨勢的分析預(yù)測，綜合考慮市場的心理預(yù)期、擬開發(fā)項目的實際情況來進行項目的定價分析，以及對銷售周期的客觀預(yù)測。這樣才可以得到合理的項目銷售收入，估計出實現(xiàn)銷售收入的銷售周期。

　　4、項目開發(fā)總成本的分析

　　正確的估算項目總投資成本，是進行項目經(jīng)濟分析的可靠依據(jù)，通常項目的開發(fā)成本主要包括：

　　A土地費用：包括土地出讓金、城市建設(shè)配套費、拆遷安置補償費等，如是通過市場行為獲得的就是土地的地價。

　　B 前期工程費：可行性研究費、勘察設(shè)計費等。

　　C 房屋開發(fā)費：包括建安工程、附屬工程、室外工程及其他相關(guān)費用。

　　D 開發(fā)商管理費

　　E 融資費用及占用資金的利息。

　　F 不可預(yù)見費

　　G營銷費用

　　5、經(jīng)濟分析

　　主要分析房地產(chǎn)項目的成本和收益。經(jīng)濟分析一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔。主要進行項目現(xiàn)金流量分析，財務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標的測算。以及對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險決策分析等幾方面的分析評估。

　　6、項目投資決策

　　通過上述市場分析以及經(jīng)濟分析，在法律可行、市場可行、經(jīng)濟可行的基礎(chǔ)上，在進行項目的投資決策時，我們還需對開發(fā)商所擁有的開發(fā)資源進行綜合分析，這些資源一般包括開發(fā)商的開發(fā)能力、管理能力、融資能力等因素。眾所周知，擁有足夠的資金是項目完成的前提條件，我們進行項目的市場分析、經(jīng)濟分析等可行性分析都是建立在開發(fā)商能夠通過不同的方式或者渠道獲得開發(fā)資金的假設(shè)上面的，但是，在實際操作中，作為房地產(chǎn)開發(fā)資金取得的來源渠道是很有限的，往往資金因素是取舍一個項目的關(guān)鍵因素。

　　在各方面條件都比較成熟的情況下，我們需要對多個項目的市場機會進行評級，經(jīng)過總投資、項目建設(shè)周期、建筑技術(shù)、銷售周期、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從中選擇一個最適合開發(fā)商的項目及適宜的開發(fā)方式，提出項目開發(fā)計劃，確定市場營銷策略、 技術(shù)計劃、 財務(wù)計劃、管理計劃。正式進入項目的實際操作。

　　房地產(chǎn)的項目投資決策是一個多目標、多因素的分析過程，是對項目風(fēng)險與收益權(quán)衡的結(jié)果，同時也是科學(xué)分析與直覺的綜合考慮。在實際操作中，不能只看各種理論數(shù)據(jù)、理論指標，還要對項目開發(fā)過程可能發(fā)生的各種風(fēng)險，進行客觀的估計和預(yù)測，綜合分析，以得出最終的投資決策結(jié)論。進的方向發(fā)展。

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