（相關(guān)話題平面文章載2011年11月4日《生活新報》）

[導(dǎo)讀：房市已出現(xiàn)核心異變，其結(jié)果，有可能動搖乃至催垮市場主流對房價未來走勢與最終底位會建立在多高價位上的信心，導(dǎo)致市場瞬間加速裂變或加大市場瞬間加速裂變的力度、加快市場瞬間加速裂變的速度…本文內(nèi)容系個人觀點，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對文中提及的個人或機(jī)構(gòu)的評價。]

降價潮還只是開始
不出所料，在“金九”夢碎之后，全國房地產(chǎn)市場的“銀十”已經(jīng)泡湯！
剛剛過去的十月，從一線城市到二三線城市，乃至更低級城市，全國房地產(chǎn)市場整體而言量價齊跌，而有些城市甚至跌得很慘。
十月，“量價齊跌”成為了北京房地產(chǎn)市場的最后結(jié)詞。整個十月份，北京商品房新房與二手房成交創(chuàng)下了3年來同期新低，成交量僅為去年一半。在上海，十月，全市新建商品住宅成交量創(chuàng)今年月度成交第二個低位，與去年同期相比降幅超過60%。實際上，今年來，上海的月均房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)下了7年新低。在廣州，今年九月份的房地產(chǎn)成交量僅為去年的一半，十月份的成交量僅有去年同期的35%，暴跌了六成以上。在深圳，十月新建商品住宅成交面積九月份環(huán)比下跌17%，較去年同期同比下跌60%。眾所周知，在其他城市，房地產(chǎn)市場氣氛也是非常冷，成交量也是大幅下跌。
而且，雖然開發(fā)商并未大張旗鼓宣傳降價，但事實上，伴隨市場交易繼續(xù)冷清、成交量持續(xù)大幅度下降的是，房價下降更加明顯，更多地區(qū)、更多開發(fā)商加入到了降價促銷的行列。從上海到北京、深圳、南京、成都、長沙、天津，房價下降的消息此起彼伏，全國性房價降價潮已經(jīng)開啟，正在全國洶涌，并大有繼續(xù)蔓延之勢。
十月，北京房價成交均價較今年七至八月下降了6%，尤其通州已是一月下降一千元。從3月開始，上海樓盤就開始降價。最近，在幾個龍頭開發(fā)商搶先大幅降價之后，諸多樓盤出現(xiàn)大幅降價，一些樓盤甚至達(dá)下降至到了原價的1/3。在廣州、深圳等城市，十月也是量價齊跌，房價下降趨勢變得日益明顯。
最近，從中海、碧桂園、保利到龍湖、招商、綠地、卓越、萬科，開發(fā)商們已經(jīng)接棒降價，一些大中開發(fā)商領(lǐng)銜掀起了又一輪降價潮，一些地區(qū)的房價下降幅度進(jìn)一步加大，一些樓盤價格在短時間內(nèi)快速跳水。上海、深圳、北京等地部分樓盤的降價幅度部分達(dá)到30%-40%，上海一樓盤單價直降7000元。
尤其是，作為龍頭老大的萬科，最近在北京、深圳、廣州、惠州、東莞等地的樓盤紛紛降價，不斷提高優(yōu)惠幅度，其在北京的項目單價直降了三千。本文作者陳真誠認(rèn)為，由于萬科的降價行動往往具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的示范效應(yīng)，會被更多開發(fā)商模仿。而萬科預(yù)期預(yù)期房價還將繼續(xù)下探，這意味著萬科還可能繼續(xù)在更多地區(qū)更大范圍內(nèi)繼續(xù)降價，并可能加大降價幅度。
市場預(yù)期，當(dāng)前的降價潮還只是開始，接下來，房價下降將日益明顯，中小開發(fā)商無疑將跟風(fēng)跳水降價。也就是說，將有更多地區(qū)更多開發(fā)商陸續(xù)加入到降價陣營，并可能加大降價幅度。
 

供大于求問題日益暴出
另一方面，在目前量價齊跌的同時，房地產(chǎn)市場供大于求的問題日益暴露了出來。
有數(shù)據(jù)顯示，截至9月31日，144家上市房企的存貨總量已經(jīng)達(dá)到了1.22萬億，較去年同期的0.86萬億大幅上漲41.86%，積壓跡象明顯。其中，“萬保金招”四大龍頭的合計庫存為4523億元，同比增長47%，環(huán)比增長8%。其中，萬科存貨三季度已增至1926億，同比增長約57%。
眾所周知，一些中小開發(fā)商也面臨著賣房日難積壓日增問題，滯銷已是全國性市場共性問題，在北京、上海等一線城市，目前其關(guān)于積壓的問題在輿論上被集中關(guān)注。在北京，目前庫存已達(dá)到了12萬套，即使不再新增供應(yīng)、按照目前去庫存化速度，消化這些庫存也需要兩年甚至更長時間。而其實，在一些非一線城市，供大于求的問題更嚴(yán)重，潛伏的危機(jī)更大，只是被輿論關(guān)注得少而已。
而且，與成交量持續(xù)大幅下降、滯銷積壓嚴(yán)重相伴隨的是，各地還將陸續(xù)有大量新增供應(yīng)上市，將進(jìn)一步加劇市場供大于求的矛盾，促使市場進(jìn)一步向買方市場轉(zhuǎn)變。如北京，到年底，計劃入市的項目高達(dá)60個，其中純新盤項目有33個。在上海，與今年月均銷售面積創(chuàng)7年新低的同時，竣工面積大增五成。
此外，一些開發(fā)商也將加大推出新房源上市的力度。如萬科，在深圳，上半年只有四個項目在銷售，而下半年推出的房源高達(dá)11個。
可見，供大于求已成事實，這個問題需要行業(yè)直面，并采取積極措施，而不是回避，或裝著不知道、沒看見，因接下來，調(diào)控政策還將繼續(xù)，房地產(chǎn)市場還將繼續(xù)低迷，供大于求的問題還將加劇。

調(diào)控放松只是膩想
10月底以來，在成交大幅下降、房價慢慢下跌的同時，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控可能放松的聲音也開始出現(xiàn)。然而，事實證明那只是一些人的膩想。
事實上，繼前不久佛山的調(diào)控松動政策朝生暮死之后，正當(dāng)一些人對調(diào)控走向心存疑慮之時，10月31日深夜，珠海再出限購令，并且限價。在當(dāng)下，這是個重要信號，說明中央政府不允許地方放松調(diào)控，對繼續(xù)調(diào)控房價的態(tài)度很堅決。繼9月撰文提出“房地產(chǎn)市場調(diào)控正處在關(guān)鍵時期，調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”后，10月29日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議指出，堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，各地政府要切實負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理調(diào)整。
不久前，為促進(jìn)銀行加大對小微實體企業(yè)發(fā)放信貸，國務(wù)院表示適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)政策，結(jié)果被一些輿論曲解成政府將松動房地產(chǎn)調(diào)控政策。這次國務(wù)院的表態(tài)，重申對樓市調(diào)控的堅定態(tài)度，及時消除了輿論誤導(dǎo)，直接迎擊了房地產(chǎn)調(diào)控政策“放松論”，傳遞出繼續(xù)推進(jìn)調(diào)控、房價調(diào)控不成功絕不罷休的決心。這種形勢之下，無疑會有更多的開發(fā)商放棄對市場的觀望、對政府松動調(diào)控的期望，加大推盤上市、促銷的力度，甚至是直接加入直接降價的陣營，或加大降價促銷的力度。
 

房市已出現(xiàn)核心異變
可以看出，市場持續(xù)低迷，已經(jīng)供大于求，量價齊跌，而中央政府一再強(qiáng)調(diào)堅定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)房價合理調(diào)整，調(diào)控政策不松動，將促進(jìn)市場進(jìn)一步回調(diào)，改變了市場主流預(yù)期，說明房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了核心異變。
房地產(chǎn)市場已經(jīng)從之前被許多人所渲染的將長時間地供不應(yīng)求異變?yōu)楣┐笥谇螅蛑少u方市場異變?yōu)橘I方市場，這是房地產(chǎn)市場的一個核心異變，或?qū)㈩嵏仓霸S多人對中國房地產(chǎn)市場的判斷和土地市場的判斷，反思對房地產(chǎn)市場形勢及其未來走勢大勢的判斷，重估房地產(chǎn)作為投資品在未來一定時期內(nèi)的投資價值，并最終影響公眾參與房地產(chǎn)市場買賣活動的行為——該入市或是遠(yuǎn)離？該持有或是拋售？本文作者陳真誠認(rèn)為，這些，無疑將會進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)市場走勢，或加大市場向下回調(diào)的幅度，加快市場向下回調(diào)的速度，甚至還可能延長市場向下回調(diào)的周期。
而且，這種核心異變及其影響將可能是深遠(yuǎn)的。房地產(chǎn)市場已經(jīng)從供不應(yīng)求異變?yōu)楣┐笥谇?，由賣方市場異變?yōu)橘I方市場，這是基于許多人尤其一些經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)人士所強(qiáng)調(diào)的供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)規(guī)律這些理論基礎(chǔ)上的異變，往往具有更大更遠(yuǎn)的影響力和關(guān)聯(lián)作用，或能推翻之前許多人祭出的諸多經(jīng)濟(jì)分析、市場研判以及公眾對房地產(chǎn)市場所已形成的現(xiàn)象認(rèn)知或既存理念和投資價值判斷、機(jī)會判斷、房價走勢預(yù)期，打破之前已經(jīng)被許多人無數(shù)次渲染、強(qiáng)調(diào)的神話。
而其實，更應(yīng)該看到的是，另一個核心異變也已經(jīng)出現(xiàn)，那就是市場主體心態(tài)已經(jīng)異變。這就是說，時至今日，越來越多的人，已從之前不相信調(diào)控會成功、不相信房價會下降陸續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)椴幌嘈欧績r不下降。而這個核心異變，可能導(dǎo)致更多消費者因目前房價過高、預(yù)期下降而繼續(xù)觀望乃至棄購，而這可能會加大開發(fā)商賣房的難度，促使市場供大于求的問題進(jìn)一步暴露。
應(yīng)該看得出來，市場主體心態(tài)已經(jīng)異變這個核心異變，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的影響力，本文作者陳真誠認(rèn)為，甚至可能比供求異變及由買賣雙方方市場地位異變這個核心異變更大更為至關(guān)重要。這是因為，這個核心異變，不但對房地產(chǎn)市場的影響也將可能是深遠(yuǎn)的，而且可能是直接的，即時的，為普通百姓所能看得見的，可能將加劇市場買方的觀望乃至棄購、遠(yuǎn)離市場的心態(tài)與行為和賣方的拋售或減持心態(tài)與行為，并使各個體行為因為個體數(shù)量龐大且日益增加而產(chǎn)生快速的積聚效應(yīng)、蝴蝶效應(yīng)。其結(jié)果，與前一核心異變的效果相疊加、累計，有可能動搖乃至催垮市場主流對房價未來走勢與最終底位會建立在多高價位上的信心，導(dǎo)致市場瞬間加速裂變或加大市場瞬間加速裂變的力度、加快市場瞬間加速裂變的速度。進(jìn)而，可能成為導(dǎo)致可能快速加大房價下降幅度、加快房價下降速度的發(fā)酵元素，導(dǎo)致或衍生其后系列問題出現(xiàn)或加大其后系列問題出現(xiàn)的可能，成為第一塊倒下的多米諾骨牌出現(xiàn)可能多米諾骨牌。
無疑，種種這些，都是市場當(dāng)下所需要及時采取措施預(yù)防或應(yīng)對的，以不至于房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)出現(xiàn)的震蕩過大過強(qiáng)。
同樣，面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場實際情勢、未來趨勢和或?qū)⒊霈F(xiàn)的可能性，面對房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)的核心異變及其可能產(chǎn)生的后果或?qū)е碌奈磥磉M(jìn)一步變局，對于開發(fā)商們來說，應(yīng)積極面對現(xiàn)實市場問題，采取積極有效的措施來促進(jìn)銷售，而且可以說事不宜遲。
一個道理很簡單，在逃離危機(jī)的競跑中，往往跑得快的能得益，跑得慢的要吃虧。

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