陳真誠：兩塊短板嚴重影響房調效果
——8月份不會加息而會繼續(xù)上調存款準備金率

文/陳真誠
[導讀：打擊囤地不力，通脹預期繼續(xù)而加息過于保守，已成為房地產調控中的兩塊事實性“短板”。正是這兩塊“短板”的存在，并交互影響，嚴重影響房地產調控效果…本文內容系個人觀點，僅供參考，不構成任何人或任何機構、企業(yè)做出任何決策的依據，也不構成對文中提及的個人或機構的評價。]

土地調控新信號
關于土地閑置囤積這個多年無解的老大難問題，最近再次凸顯出來。
7月20日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究部署近期加強土地管理的重點工作。會議指出，要堅持最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，堅持嚴格執(zhí)法督察，進一步加強和改進土地管理工作，進一步完善土地調控政策，加強和改善土地調控，促進結構調整和發(fā)展方式轉變。

此次國務院常務會議，重啟土地整治，對土地管理使用了“加強和改善土地調控”的說法，特別提出要推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉變，不再完全市場化操作土地市場，意味著以后土地競拍不完全是價高者得，釋放出土地調控的新信號。
這是調控房地產的新舉動，意味著國務院強化調控房地產的態(tài)度更加堅決。

系列會議未提囤地二字
從溫家寶總理于7月4日至11日先后召開四次經濟形勢座談會，到7月12日、7月20日溫家寶總理相繼兩次主持召開國務院常務會議，再到7月22日召開的中共中央政治局會議，中央決策層接連發(fā)出繼續(xù)強化房地產調控的信號，再次重申、強調堅持宏觀調控的基本取向不變，堅持實施穩(wěn)健的貨幣政策，堅定不移地落實房地產市場調控政策，突出強調了明確在二三線城市實施限購政策，并指出要進一步完善土地調控政策，加強和改善土地調控。

可見，決策層繼續(xù)堅持宏觀調控方向、實施穩(wěn)健的貨幣政策、堅定不移地落實房地產市場調控政策的基本取向不變，態(tài)度更堅決。接下來，中央政府還將繼續(xù)深化、強化房地產調控。其中，無疑將包括深化、強化土地市場調控，也離開不了土地市場調控。
只是，上述系列會議均未見“囤地”二字，沒有具體提及有關強化打擊土地囤積、閑置這個內容。甚至，7月20日召開的研究部署近期加強土地管理的重點工作的國務院常務會議，也沒有具體提到如何進一步落實整治土地政策、依法打擊閑置、囤積土地等問題。而事實上，大量土地閑置、囤積，是土地市場乃至整個房地產市場所長期存在的嚴重問題之一。如何有效依然打擊土地閑置、囤積，是土地調控乃至整個房地產調控所需解決的關鍵問題之一，甚至會影響到房地產調控最終成效。

土地市場畸形
今年以來，由于調控持續(xù)深入，信貸收緊，開發(fā)商對房地產場前景不樂觀，拿地熱情下降，土地市場迅速轉冷，再次底價或低價成交、流標頻現(xiàn)。數據顯示，今年前7個月全國土地流標353塊，比去年同期增長242%。
由于1-5月土地市場日漸低迷，居住用地供應、成交宗數、地價、出讓金規(guī)模、溢價率、樓面價等同比、環(huán)比都大幅下降，意味著土地難賣，地價走低或至少難以再賣出高價，意味著地方政府的土地出讓收入大幅下滑，于是，地方政府們急了。再加上，中央政府要求加大保障性住房供地，強調完成年度供地計劃，于是，多個地方政府逆市行動，高調宣稱要大規(guī)模推地賣地，紛紛加大力度推地賣地，接連暴出多地6月起將有大量土地集中上市的消息。

導致土地市場低迷的主要原因是，隨著調控持續(xù)深入，房地產預期及市場形勢已經異變，房屋銷售持續(xù)低迷，成交量持續(xù)大幅下降，而銀根緊縮，開發(fā)商融資難度加大。另一方面，目前地價依然過高，高價拿地的風險過高。更何況不少開發(fā)商手上囤積了不少土地，據報道10家大型開發(fā)商手上開發(fā)商已持有的土地儲備建筑面積至少為3.5億平方米。正因于此，在房地產預期和市場大勢已經異變之下，開發(fā)商陷入集體觀望，拿地越來越謹慎，缺乏拿地動力。

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