商業(yè)地產(chǎn)項目的難點不在于前期的開發(fā)，而在于后期持續(xù)的運營管理，盤活由于經(jīng)營模式不當而導致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項目，需要重新界定項目的贏利模式，必須要考慮適合持續(xù)經(jīng)營，不要因為小利而影響項目整體，避免銷售成功但經(jīng)營失敗的結果。
    四、項目應根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目定位進行業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑結構設計
    商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個城市商業(yè)服務與空間調(diào)整的重要手段，目前許多商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中往往忽略了項目與城市功能之間的關系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的案例中，有許多對城市整體規(guī)劃的認知和理解不夠準確而造成項目失敗的案例。
    除此之外，不同的商業(yè)地產(chǎn)項目對建筑結構有不同的要求，硬件狀況的優(yōu)劣是商業(yè)項目能否成功的重要基礎條件之一。商業(yè)地產(chǎn)項目對規(guī)劃有其特殊的要求，不同業(yè)態(tài)類別的租戶對商鋪的層高、荷載、進深等指標都可能有不同的需求，項目的結構、人流動線、物流動線、視線、立面等每個細節(jié)都會對客戶的感受造成影響，進而影響項目未來經(jīng)營的活力。
    開發(fā)商應要求設計公司在項目商業(yè)定位的指導下，以商業(yè)空間實用為基礎的設計理念對整個項目進行規(guī)劃設計，以此確保項目內(nèi)容與形式的統(tǒng)一。若項目以建筑設計代替商業(yè)規(guī)劃，由于很多建筑設計師并非專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)的建筑設計，因此會導致相應的建筑規(guī)劃方案并不符合商業(yè)要求，會造成由于建筑設計不符合商業(yè)業(yè)態(tài)的需要而導致的運作失敗。
    盤活因業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑結構規(guī)劃設計不合理而導致經(jīng)營失敗的商業(yè)地產(chǎn)項目時，企業(yè)可緊密結合城市發(fā)展規(guī)劃對項目進行業(yè)態(tài)規(guī)劃的調(diào)整，并進一步結合項目業(yè)態(tài)特點以及周邊其他項目的前期定位，來進商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計工作。
    項目的規(guī)劃設計失誤是硬傷，萬達在沈陽就曾經(jīng)有過項目全面推倒重建的案例，因此，盤活此類項目需要開發(fā)商具備相當大的決心和實力。
    五、小結
    商業(yè)地產(chǎn)屬于復合型地產(chǎn)開發(fā)，其實質(zhì)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)，它首先要求地產(chǎn)商、投資商遵循商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，先做“商業(yè)”，再做“地產(chǎn)”，遵照“以經(jīng)營為本”的開發(fā)理念進行開發(fā)建設。
    無論是盤活失敗的商業(yè)地產(chǎn)項目，還是新開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，開發(fā)商一定要把握住商業(yè)地產(chǎn)的固有特性，對商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式上的區(qū)別要有清楚的認識，從項目前期定位開始，即遵循商業(yè)規(guī)律，考慮當?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)實、把握投資者和商家經(jīng)營戶的真實心態(tài)和需求，統(tǒng)籌安排開發(fā)商、投資者、管理者、經(jīng)營者之間的多重利益關系，充分考慮項目能否吸引目標客戶、如何招商、是否銷售、如何經(jīng)營等多方面因素，才能進行規(guī)劃建設。
對于一個商業(yè)地產(chǎn)項目而言，無論是盤活還是新建，項目能暫時取得良好銷售業(yè)績并不算真正的成功，商業(yè)地產(chǎn)項目要做到銷售、招商和經(jīng)營形成良性循環(huán)的局面，才算項目真正的盤活。

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