2005中國房地產(chǎn)發(fā)展前景--新開發(fā)時代的合縱連橫

 作者:范明剛    69


  2004年雖然僅僅過去多半年,但對中國房地產(chǎn)業(yè)來說,卻已經(jīng)是山雨欲來風滿樓。 “8.31土地大限”,“房貸管理新條款”“新經(jīng)濟適用房政策” “期房限轉(zhuǎn)條例”····一系列的政府對房產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的出臺,使這一年被業(yè)內(nèi)稱為“房地產(chǎn)政策年”,這些政策涉及到房產(chǎn)開發(fā),房產(chǎn)金融,二手房市場,房屋租賃中介等房地產(chǎn)行業(yè)的核心市場。因此,這場政策風雨正昭示著2005年中國房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)的主體,占中國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80%多,近幾年出現(xiàn)了驚人的高速增長,自2000年以來,每年都保持20%以上的增長,遠遠高于GDP和全社會固定資產(chǎn)總投資增長速度。2003年,更是創(chuàng)下了增長29.7%的階段新高。房地產(chǎn)因其高投資,高回報成為社會公認的“暴利行業(yè)”,然而在這高增長的背后,市場卻面臨諸多不規(guī)范的操作,一系列問題都亟待解決:企業(yè)數(shù)量大,規(guī)模小;開發(fā)能力低,抗風險能力差;資產(chǎn)負債率高,風險大。房地產(chǎn)行業(yè)作為關系國計民生,關系千家萬戶幸福,又牽涉到巨大財富的支持國民經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)之一,國家對其進行宏觀調(diào)控和市場規(guī)范早已是勢在必行,但多數(shù)企業(yè)對這場疾風勁雨來得如此迅速還是有些措手不及。在宏觀調(diào)控下2005年,中國房地產(chǎn)企業(yè)必將會面臨重新洗牌,房地產(chǎn)市場在日趨規(guī)范化的同時也會呈現(xiàn)出更多成熟的特征,而這些特征正預示著房地產(chǎn)市場迎來了一個新開發(fā)時代。

  新開發(fā)時代的這種市場規(guī)范和成熟首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)增速將放緩,隨著2003年6月中國人民銀行發(fā)布的121號文件,國務院18號文件和相關規(guī)范土地使用制度的出臺,以及2004年4月28日國務院發(fā)出通知,將房地產(chǎn)投資項目資本金比例由20%提高到30%及以上,這些政策將對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生一定影響,預計2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度將放緩,但由于投資慣性,全年仍將保持再20%左右增長。房地產(chǎn)開發(fā)在國家宏觀調(diào)控下將走上平穩(wěn)增長的發(fā)展階段。

  對于房地產(chǎn)開發(fā)的兩大市場——商品房市場和住宅市場都不會有太大的變化:商品房市場供求將會繼續(xù)趨于平穩(wěn)。見附圖(1)自1999年以來,竣工銷售面積比例呈逐年下降的趨勢,由1.47下降到1.23。表明整個商品房市場供給一直大于需求,但兩者的差距在逐漸縮小,預計2005年商品房仍將呈現(xiàn)供大于求的局面。而住宅市場仍將保持供略大于求態(tài)勢。見附圖(2)1999-2003年我國住宅竣工銷售面積比,由1999年供大于求的1.36下降到2002年供小于求的0.93,03年住宅竣工銷售面積比上升為1.13,呈現(xiàn)供略大于求局面,2004年各地政府紛紛推出經(jīng)濟適用房抑制房價增長過快,預計2005年全國住宅市場竣工銷售面積比仍將大于1??梢?,房地產(chǎn)開發(fā)市場的供求關系一直在保持平衡,市場秩序不會出現(xiàn)混亂局面。

  面對房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)控下整體環(huán)境的變化,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要逐步走上規(guī)?;?,集團化的道路。無論是33號令還是4號令,新土地政策讓積習已久的協(xié)議土地出讓方式淡出歷史視野,取而代之的是招投標的土地出讓方式。以前,有些開發(fā)商的開發(fā)優(yōu)勢不是資金,也不是自身實力,而是“關系”。有關系的開發(fā)商就能順利拿到地,而沒“關系”的開發(fā)商干著急沒辦法。這道“關系檻”給一批雖然有實力,但是無“關系”的企業(yè)造成不小的障礙。政府堵上協(xié)議出讓的口子后,那些掌握“關系”的失去了效力,將逐漸淡出市場。一批房地產(chǎn)發(fā)展商、一批項目將會垮掉。垮掉的不是哪種類型的房地產(chǎn)發(fā)展商,而是資金不足、資金鏈條繃得很緊的房地產(chǎn)發(fā)展商。無論它是什么類型,無論它是大還是小,都會出現(xiàn)房地產(chǎn)公司的優(yōu)化組合現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)將會處于轉(zhuǎn)型期,那些能夠適應這種轉(zhuǎn)型的,將會得到更大的發(fā)展;無法適應這種轉(zhuǎn)型的,被淘汰或者被其他企業(yè)兼并也是在所難免。這也就意味著終結(jié)了以“地主”為代表的土地文明時代,迎來了以“資本”為代表的新開發(fā)時代。在這個新時代里,只有走上規(guī)模化,集團化,增強自身實力才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存之道。

  面對房地產(chǎn)市場供略大于求的局面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也必須注重差異化和個性化營銷。在近幾年的高速發(fā)展的過程中,房地產(chǎn)已經(jīng)處于“賣方市場”,市場競爭同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重,產(chǎn)品同質(zhì)化、價格同質(zhì)化、推廣方式同質(zhì)化……然而如果認真研究中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢就會發(fā)現(xiàn),目前中國城鎮(zhèn)居民已處在一個從追求“量”向追求“質(zhì)”轉(zhuǎn)化的時期,從“居者有其屋”過渡到“居者優(yōu)其屋”,而“優(yōu)其屋”的標準一方面是擴大使用面積,另一方面也要注重品質(zhì)和環(huán)境。這是宏觀大勢。從市場的微觀層面看,市場需求和消費者偏好又是多變的、善變的,有時還變得很快,開發(fā)企業(yè)如果事先不充分考慮到這些變化將會盡失先機。所謂“得客戶者得天下”,研究消費者行為偏好,開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品,研究細分市場,形成自己獨特的他人無法模仿復制的產(chǎn)品特征和核心競爭力,將是2005年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認真思考的一個主要問題。

  房地產(chǎn)新開發(fā)時代的到來,迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須注重多渠道融資和品牌化發(fā)展。商家謀求的是更大的利益和市場,而獲取市場的最有效手段之一就是品牌的競爭與擴張,對房地產(chǎn)行業(yè)依然不會例外。因此,資本的競爭將會加劇,房地產(chǎn)企業(yè)的合縱連橫樹走向品牌化將是必然。房地產(chǎn)投資的一個很大的特點就是資金需求量大,有很多企業(yè)發(fā)展商很多時候都受到資金問題的束縛。因此,如何融資、如何有效使用資金資源是地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大難題。新開發(fā)時代要求資本整合、合資重組、跨行業(yè)合作。市場凈化的結(jié)果將是開發(fā)商數(shù)量減少,但新推的樓盤卻越開越多,住宅小區(qū)越建越靚麗,資本與資源正加速向?qū)嵙﹂_發(fā)商聚集。市場游戲規(guī)則的制度與開發(fā)成本的提高,自動淘汰了一批資金實力不足的投資商。同時,也促使許多單個力量不足的開發(fā)商積極謀求聯(lián)合,以合資、合作或資產(chǎn)重組的方式在市場上尋求新的立足點。

  2005年的房地產(chǎn)市場注定會上演一場經(jīng)典的資本大戲,市場規(guī)范下的新開發(fā)時代也注定會讓地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌,優(yōu)勝劣態(tài)的競爭結(jié)果必然會讓社會看到一系列合縱連橫后的地產(chǎn)品牌給百姓回報的是更具有品質(zhì)的房子和更透明合理的租售體系。

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