持續(xù)繁榮和溫和調(diào)整——對2004年上海房地產(chǎn)市場的預期

作者:張泓銘

2003年已經(jīng)過去。上海房地產(chǎn)市場以新建房成交2000萬平方米以上、二手房成交2000萬平方米左右，共4000萬平方米以上（如全部折成住房約40萬套）的成績，向世人交出了滿意的答卷。這樣的成交實績，中國大陸任何城市無出其右；如果比較一下世界其他大型城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，恐怕也是罕見的。所以，說2003年上海房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，是相當貼切的。

其實，上海房地產(chǎn)市場的繁榮興旺始自上世紀90年代的后期，屈指算來已有好個年頭。人們自然會提出一個問題：這樣的繁榮興旺還能持續(xù)幾個年頭？是否到達了下降的通道？尤其是房價將會怎樣表現(xiàn)？諸多問題令海內(nèi)外人士關心。

首先，要肯定繼續(xù)繁榮是2004年上海房地產(chǎn)市場的主線。不僅如此，這一繁榮局面還將保持10多年時間?；蛘卟蝗邕@樣說，2004年的繼續(xù)繁榮，是由上海房地產(chǎn)市場還有10多年的繁榮期所決定的。所謂的繁榮主要是指市場需求持續(xù)強勁，未來一個時期內(nèi)新房交易基本會保持在2000萬平方米的高位，二手房交易將超過新房，總交易量將長期保持在4000萬平方米以上的水平。

說上海房地產(chǎn)市場還有10多年的繁榮期的根本理由是，2001年中央政府提出，要在20年時間中，把上?；窘ǔ蓢H經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運中心之一，基本建成現(xiàn)代化的國際大都市。中央政府對于上海城市的這一新定位，是上海未來20年社會經(jīng)濟發(fā)展的根本目標，也是巨大的動力。回想一下在上世紀90年代，上海為了實現(xiàn)建成中國的經(jīng)濟、金融和貿(mào)易中心之一、成為長江流域發(fā)展的龍頭，經(jīng)過10年的奮力拼搏、全力趕超，終于實現(xiàn)了長達10年的經(jīng)濟大增長、城市基礎設施的大改善、海內(nèi)外投資的大進入、房地產(chǎn)的大發(fā)展。世紀之交，上海已經(jīng)初步成為具有較強競爭力的國際城市，讓世人刮目相看。試想，在中央政府對上海新定位的鼓舞下，新世紀中上海的眼界會更開闊、信心會更加高、努力會更加強，對于海內(nèi)外的吸引力會進一步凝聚。經(jīng)濟是根，房地產(chǎn)是花，人們完全有理由對上海在新世紀前20年社會經(jīng)濟發(fā)展中的前景看好。試問，社會經(jīng)濟發(fā)展的前景看好，房地產(chǎn)發(fā)展的前景為什么不看好？房地產(chǎn)市場需求的前景為什么不看好？

如果稍微仔細地分析一下需求，會進一步增強對2004年及其以后較長時期上海房地產(chǎn)市場的信心：（1）目前，上海城市居民的居住水平以建筑面積而論，大體上只達到發(fā)達國家大城市的60%，提高居住水平的要求依然很高，梯度改善的動力長盛不衰。（2）上海還有數(shù)量不少的的破舊房屋需要清拆改造，市區(qū)人口要向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，需要幾倍的新房予以替代。（3）根據(jù)90年代的經(jīng)驗，未來上海居民收入的較快增長是可以期待的，支撐住房消費的總體經(jīng)濟能力是不弱的。（4）中國的城市化在加速，上海作為特大型城市，在吸納農(nóng)業(yè)人口上有較大的吸引力，這是上海長期房屋需求不可忽視的因素。（5）由于海內(nèi)外對上海及其周邊地區(qū)的發(fā)展前景看好，海內(nèi)外投資者源源不斷地進入，需要經(jīng)營和居住用房的數(shù)量也很可觀。（6）即便近3年來上海房價有較多的上升，但平心而論上海的房價遠未走到盡頭，依然有著頗具吸引力的空間。以上種種，筑就了未來10多年上海房地產(chǎn)需求的深厚基礎。這里，自然包括了2004年。

在肯定繼續(xù)繁榮是2004年上海房地產(chǎn)市場主線的同時，我認為溫和調(diào)整是一條副線。所謂溫和調(diào)整包括了幾個方面：一是政府繼續(xù)鼓勵低價位住房的開發(fā)建設，這有利于抑制絕對房價的結構性上升。二是政府繼續(xù)理順舊房的拆遷制度，同時適度降低拆遷強度，這有利于緩解這幾年新舊住房的過分搶手和住房價格的短缺性上升。三是政府可能會頒布一些禁止炒賣樓盤的規(guī)定，這有利于抑制虛假需求，擰干需求中不實的水分，降低住房供不應求的程度，最終有利于緩解住房價格的短缺性上升。

以上調(diào)整的綜合結果是：低價位住房供應的緊張狀態(tài)有所緩解；過去幾年來需求和房價較快上升的勢頭會得到抑制。但是，絕對不要誤解，以為就此上海的房價就會下降。我認為：不僅平均房價不會下降；而且單項房價下降的可能性也比較??；最可能出現(xiàn)的結果是平均房價和單項房價上升的速度減緩了，或者說是價格上升的幅度比較平穩(wěn)了。所謂溫和調(diào)整，此謂也。

為何會出現(xiàn)溫和調(diào)整、而非激烈調(diào)整的結果呢？其原因有二。一是，上文已經(jīng)說過，上海房地產(chǎn)市場的需求長期看好，這是對市場的強大支撐、使市場立于穩(wěn)定的根本保證。政府的調(diào)整僅僅是要擰干些許水分、讓供需更加平衡而已，無需大動干戈。二是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅自身創(chuàng)造了可觀的增加值，而且有力地帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人們有理由去愛護它、完善它，沒有理由去阻止它、打壓它。政府的調(diào)整僅僅是要掐掉少許虛火、避免潛在的泡沫危害即可?？傊环矫嬉乐狗績r的猛漲；同時，也要避免房價的大跌。這就是一個責任政府必然的作為。對此，市場的各個方面應該有充分的信心，2004年溫和調(diào)整下的上海房地產(chǎn)的穩(wěn)定是完全可以預期的

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