2013年政策層面“微調”定向寬松，刺激剛需與堅持房地產調控不動搖的“雙重標準”會同時執(zhí)行，將為限購政策下占到市場絕對主體的剛需置業(yè)人群帶來持續(xù)向好的置業(yè)環(huán)境支撐。

　　1月22日，由西安市住房保障和房屋管理局、西安市房產信息中心、西安房地產信息網(wǎng)聯(lián)合主辦的“2012年西安房地產市場發(fā)展及2013年形勢預警報告會暨2012年中國建筑文化中心·西安星級性價比樓盤總評榜頒獎盛典”在西安舉行。

　　與會專家認為，綜合分析2013年房地產經濟環(huán)境及政策環(huán)境，房地產市場整體運行環(huán)境較2012年呈現(xiàn)出“適度寬松化”特征。

　　但這一特征以房價波動處于理性平穩(wěn)范圍為前提，如房價走勢超出中央預期，不排除會有更為嚴厲的調控政策推出。

　　因此平穩(wěn)仍將是2013年樓市發(fā)展的主基調。

　　購買：剛需依舊為主

　　“結婚兩年一直租房子住，一直都想買一套房子，但是攢錢的速度比不上房價上漲的快，今年下定決心在年后買套房子，因為看起來市場比較穩(wěn)定?！痹谖靼彩刑衣纺称髽I(yè)工作的馬女士告訴記者，正是2012年房地產市場的相對平穩(wěn)，使她決定在今年不再觀望，隨時出手。

　　在很多專家看來，2013年的西安樓市，如馬女士一般的剛需人群將繼續(xù)扮演主要購買者角色。

　　西安市房產信息中心科長陳致澎說，2012年，西安市認真貫徹和落實國家限購、限貸等房地產市場調控政策措施，房地產市場投資和投機性需求得到了有效抑制，市場結構日趨合理，住房價格保持穩(wěn)定。從市場規(guī)模來看，與其他14個副省級城市相比較，西安商品房供應量和交易量均居第四位，繼續(xù)處于上游水平。

　　據(jù)西安市房地產信息網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，從商品房市場的供應情況來看，2012年，西安商品房新批準預售面積為1776.54萬平方米，同比上漲了21.96%，其中，普通住宅累計新批準預售面積1353.57萬平方米，同比上漲20.28%。

　　從交易情況來看，2012年，西安商品房銷售量為1150.65萬平方米，同比上漲5.35%。其中，普通住宅銷售面積953.72萬平方米，同比上漲4.37%。

　　同時，2012年首套房差別化的信貸政策，2012年末公積金貸款政策的微調以及由于降息、降準等貨幣政策的定向、定量寬松等，均將推動剛需置業(yè)人群持續(xù)入市。

　　此外，2013年市場面臨的外部通脹預期壓力正在上升，防止貨幣貶值降低也成為購房客戶入市置業(yè)的另一推動力。

　　2012年四季度以來在首置剛需人群經過一段時期的去化，入市步伐放緩后，改善型購房人群呈現(xiàn)一定的結構性放量特征，預計這一特征在2013年將進一步擴大。而在住宅市場去投資化的政策導向下，投資性需求仍將持續(xù)受抑。

　　西安市城鄉(xiāng)建設委員會房地產開發(fā)處處長王超認為：“分析房地產市場的未來，應該長期看好、短期艱難，大家還是應該有信心的，因為我們未來有國際化大都市和城鎮(zhèn)化支撐，應該是沒有問題的，但是短期內國家的調控政策還是受到比較大的影響?！?/p>

　　供給：去庫存仍是主題

　　購買市場之外，業(yè)內普遍觀點認為，西安樓市2013年供給市場仍將以去庫存為主。

　　西安房地產市場預警預報領導小組專家咨詢委員會秘書長、西安房地產信息網(wǎng)副總經理李宇兵認為，預計2013年商品房市場供應仍將呈現(xiàn)放量，但調控常態(tài)化的市場環(huán)境仍將促使房企以穩(wěn)健化運行戰(zhàn)略為主導。在2012年商品住宅庫存量同比增長48%、商業(yè)物業(yè)庫存增長14%的市場運營風險仍顯嚴峻的背景下，去庫存仍將是2013年房企市場運營的主要內容，因此2013年預計房企仍將加大供應以迎合市場需求，但與市場銷售速度將基本維持同步平衡。

　　2012年三季度開始，中國經濟開始筑底復蘇，時至年末的中央經濟會議上提出，2013年將“適當擴大社會融資總規(guī)?！?，“繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”均將推動市場資金流動性的寬松化，對于2013年國內至西安整體房地產投資的擴大形成直接及間接地推升。

　　此外，在目前的房地產市場運行環(huán)境下，隨著市場宏觀經濟基本面開始好轉，開發(fā)企業(yè)資金壓力有效緩解，李宇兵分析認為：防止房價報復性反彈成為明年甚至更長時間內樓市調控的重要課題。

　　2012年12月25日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議傳遞出明確信號，2013年將繼續(xù)堅定不移地搞好房地產市場調控，同時繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策。一方面要堅決抑制投機投資性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。

　　2013年政策層面“微調”定向寬松，刺激剛需與堅持房地產調控不動搖的“雙重標準”會同時執(zhí)行，將為限購政策下占到市場絕對主體的剛需置業(yè)人群帶來持續(xù)向好的置業(yè)環(huán)境支撐。

　　同時，持續(xù)“懸而未決”的房產稅擴圍政策是否會在2013年推行難有定論，但從受眾心理上對房地產市場投資行為產生抑制影響。

　　“房產稅已在多個城市做了試點，但由于部分區(qū)域經濟比較薄弱，這對開展房產稅有一定的影響，故全國范圍內開展房產稅仍有待時日。”西北農林科技大學經管學院教授余勁認為，房產稅對調控和投機性購房者比較大的影響，使得市場走向理性。

　　趨勢：梯級供應逐步形成

　　西安市住房保障和房屋管理局黨委副書記李燕認為，以賣方市場為主導的西安樓市正逐步向買方市場為主導轉變。商業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產、產業(yè)地產等產業(yè)融合發(fā)展趨勢顯化，也使得住宅市場發(fā)展差異化、專業(yè)化的特征更趨鮮明。

　　她說：“西安市加快保障性住房建設，強化房地產市場監(jiān)管，房地產市場調控效果初步顯現(xiàn)，持續(xù)調控下的住房價格趨于平穩(wěn)，住宅功能正由投資屬性逐步向居住屬性回歸?！?/p>

　　李燕認為，隨著經適房市場供應規(guī)模的持續(xù)擴大，商品房市場行業(yè)集中度加速提升，品牌房企市場份額持續(xù)加大，將進一步推進商品房市場的品質升級進程，而高端市場隨著房地產業(yè)調控以及來自信貸政策、稅收等方面的政策干預與引導，將促進住房供應市場“低端有市場、中端有供應、高端有約束”的梯級供應目標形成，房地產市場發(fā)展將更為理性、穩(wěn)健。

　　目前，西安有項目運營的房企約500家左右，據(jù)典型分析來看，2012年度銷售金額前十的企業(yè)雖占據(jù)整體企業(yè)數(shù)的2%左右的比例，但瓜分了整體市場30%的銷售份額。在調控之下，反而也促進了市場分化愈發(fā)明顯，標桿房企的市場份額增長放大。

　　各大房企抓緊政策“微調”釋放剛需的“時間窗”，采取高速周轉的市場策略，快速回籠資金，“現(xiàn)金為王”成為必然。隨著行業(yè)調控加劇、房企專業(yè)度的持續(xù)提升，行業(yè)門檻逐步壘高，房企整合重組、優(yōu)勝劣汰步伐加速。

　　2013年在行業(yè)調控常態(tài)化推進的背景下，購房市場的行業(yè)主導地位進一步鞏固加強，首置剛需及結構性放量的改善型需求作為市場主體的地位不動搖，房企項目以性價比為核心的競爭更趨顯化。

　　中國城鄉(xiāng)經濟研究所所長、學術界領軍人物陳淮認為，中國的房地產市場是世界最大規(guī)模的房地產市場，同時，中國房地產的需求量也位居世界前列，在這樣一種形式下，房地產行業(yè)的發(fā)展建設會不會使得房價也同步上升。

　　所以他認為，如果想要真正實現(xiàn)更多的人居住在環(huán)境優(yōu)越的房屋內，充分地體現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化發(fā)展快速建設帶來優(yōu)越生活質量的這個目標，就必須得有更多的包括西安、成都、武漢在內，也包括類似的省會城市在內的新的區(qū)域中心城市加入到房地產行業(yè)的發(fā)展建設中來，才能真正意體現(xiàn)和克制房價的上漲。

　　住建部中國建筑文化中心副主任段喜臣表示，在國家房地產業(yè)調控政策引導下，持續(xù)調控下的住房價格趨于平穩(wěn)，房地產開發(fā)市場分化加劇，行業(yè)組合轉型、優(yōu)勝劣汰步伐加快，房地產開發(fā)企業(yè)在市場運營過程中逐步摒棄了概念性的炒作及浮夸，而通過實實在在的“以價換量”及提升產品品質來不斷提升產品綜合品質及性價比以贏得市場的理性嬗變。同時住宅功能正由投資屬性逐步向居住屬性回歸，以首置剛需人群為主體的購房市場需求正由單向的以“低房價為王”向“高綜合功能性價比”需求模式轉變，而這種變化，反映在整個房地產市場發(fā)展過程中，一個更為理性、更為穩(wěn)健的房地產業(yè)正鏗鏘向2013年走來。

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