在房價成本構成中，稅費占去了一半多。這種情況比較普遍。采取輕稅減費的辦法，能夠降低房價，但是，輕稅減費牽一發(fā)而動全身，當?shù)胤脚c中央、省級與市級等的財權、事權的對應關系得到調整，逐漸趨于一種平衡，才能采取這種措施，促使房價下降。

　　十位全國政協(xié)委員經(jīng)過實地調研，向全國政協(xié)聯(lián)名提交了一份提案——《關于減少政府收費環(huán)節(jié)遏制住房價格上漲的建議》。

　　稅費過高是造成房價居高不下的重要原因之一。全國政協(xié)委員對北京市朝陽區(qū)“東區(qū)國際”小區(qū)的調研印證了這一點。該小區(qū)每平方米平均售價約為23000元，其成本構成中，建筑成本約為3500元，土地費用近6000元，各種稅費近10000元。此外，開發(fā)商還需要支出的費用包括拆遷補償費、不可預見費等等。在房價整個構成中，稅費就占去了一半多。這并非一個個例。多位全國政協(xié)委員此前取得的河南、四川、江蘇、安徽等地房地產(chǎn)開發(fā)的費用成本構成，與此相差無幾。

　　與西方國家不同，我國與房地產(chǎn)有關的稅費絕大部分集中在開發(fā)環(huán)節(jié)，而這些稅費都將計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，一次性轉嫁給消費者。我國房地產(chǎn)領域的稅種本來就很多，如稅率為5%的營業(yè)稅；稅率為3%的契稅；從30%到60%稅率為四級累進稅率的土地增值稅；稅率為營業(yè)稅7%的城市維護建設稅；稅率為3%教育費附加稅；稅率為0.5％。的印花稅等等。

　　我國房地產(chǎn)領域的稅收存在著幾個問題：

　　其一，稅率不合理，不是畸高就是畸低。畸低的如耕地占用稅，由于稅率過低，根本起不到保護耕地的作用。而采用四級累進稅率的土地增值稅，最高稅率達到60%，由于稅率過高導致在很長一個時期內，一些地方干脆象征性征收。其二，重復征稅。比如，對納稅人的房產(chǎn)所占地塊，既從量課征土地使用稅，又從價計征房產(chǎn)稅等。其三，稅種設計不合理。以土地增值稅為例，它課稅的依據(jù)是轉讓土地使用權、地上建筑物、附著物的增值額，而國際上一般會把土地使用者個人開發(fā)所得的利潤剔除，因為土地增值稅的課稅依據(jù)是土地增值部分的再分配。

　　我國稅收的分配機制也不盡合理。在西方國家，房地產(chǎn)稅主要歸地方，屬于地方稅種。如美國、法國等，其特點有兩個：一是房地產(chǎn)稅在地方財政收入中占據(jù)非常大的比例。二是地方政府在稅收立法、征管等方面具有很大的自主權，可以根據(jù)地方的實際情況制定、調整稅率。而在我國，房地產(chǎn)稅的稅收權限集中于中央政府，地方自主權很弱，在這種情況下，地方政府就通過增加收費的辦法，來彌補自主權不足的缺陷，由此，導致了我國房地產(chǎn)領域亂收費現(xiàn)象嚴重的問題。

　　據(jù)統(tǒng)計，在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各種收費項目多達100余種。許多收費根本就屬于亂收費、白收費。比如，綠化費——企業(yè)交了綠化費以后還是要自己花錢做綠化。

　　地方政府在房地產(chǎn)領域的亂收費行為，與分稅制改革后的財權、事權變化有關。1994年分稅制改革以后，中央財政收入占總財政收入中的比重從1993年的22.0％上升到2003年的54.6％，而地方財政收入所占比例呈下降趨勢。分稅制財政體制對于省、市、縣分別擁有哪些財權，應對哪些事權負責，并沒有給出明確規(guī)定，但地方事權的增加已是大勢所趨。同時，省級政府也不斷加大對財政收入的集中力度，這使得市級財政收入受到影響。如此類推。

　　于是，在事權的倒逼下，各級地方政府不得不通過各種途徑創(chuàng)收，以彌補財政缺口。高價出讓土地、對房地產(chǎn)領域征收各種收費，成為各級地方政府的首選。全國政協(xié)委員的調查顯示：“全國各種收費加上稅收，每年來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅費，約占到地方財政收入的30%至50%，成為地方政府財政收入的重要來源。”

　　現(xiàn)在的問題是，為什么開發(fā)商都愿意繳納不合理甚至違規(guī)違法的亂收費呢？直觀地說，開發(fā)商賺取錢的利潤遠遠超過了因為亂收費增加的負擔，否則，他們必然本能地對亂收費、對高昂的土地出讓價格進行抵制。追根溯源，在于當開發(fā)商配合地方政府，欣然接受亂收費的時候，實際上等于與地方政府之間達成了一種默契，這種默契近似于一種契約關系，即地方政府會對開發(fā)商囤積居奇、捂盤惜售等行為熟視無睹，聽任開發(fā)商哄抬房價，對其主動繳納亂收費的行為予以補償。也就是說，通過亂收費這種紐帶，在開發(fā)商與地方政府之間形成了一種利益共同體，兩者共同分享房價上漲帶來的好處。

　　從2005年至今，中央連續(xù)出臺嚴厲的調控措施，屢屢被地方政府化解也與此有關。如果地方政府嚴格執(zhí)行調控措施，等于打破了與開發(fā)商之間的默契，地方政府收取高昂土地出讓金與各種稅費的計劃就可能受阻。這正是房地產(chǎn)調控在地方上屢屢受阻的根本原因。

　　因此，輕稅減費能夠遏制房價，但是，輕稅減費牽一發(fā)而動全身，在土地出讓金收入降低、亂收費被叫停、稅收減少的情況下，地方政府對應的事權如何解決？顯然，通過輕稅減費來遏制房價，還牽涉到我國分稅制度的調整，地方與中央、省級與市級等的財權、事權的對應關系都需要進一步調整，逐漸趨于一種和諧，才能采取這種措施。

　　應該認識到，2007年，中國財政比年度預算超收7239億元，當年增幅達到驚人的31%。在這種情況下，通過對財權、事權的適當調整來平衡各種利益關系，通過對稅收分配機制的調整來彌補地方財權、事權不對等的狀況，已經(jīng)具備了比較好的條件。一旦這些關系調整好，地方財政缺口壓力降低，實行輕稅減費就有了現(xiàn)實的可能，以此遏制房價才更有效果，也更具可行性。

　　倘若輕稅減費得到實行，至少可能促使房價下降20%以上。這不僅是因為輕稅減費降低了商品房的開發(fā)成本，更是因為，地方政府與開發(fā)商之間的利益共同體被打破，由此降低的開發(fā)成本可能更加可觀。

擴展閱讀

版權聲明：