中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)大跌嗎？
作者：杪楚 322
按照目前的價(jià)格水平，中國(guó)城市房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格下降確實(shí)已經(jīng)是“禿子頭上的虱子”，勢(shì)在必然。再繼續(xù)鼓吹房?jī)r(jià)大漲，就成了掩耳盜鈴。從一線城市數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)/收入的比率已接近20，房?jī)r(jià)/月租金的比率已接近300，有效需求——即有購(gòu)買(mǎi)能力的需求，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供給總量。至于投資性需求，且不論國(guó)家政策在這方面的壓迫態(tài)勢(shì)，單從純粹的經(jīng)濟(jì)邏輯來(lái)講，投資性需求最終也必須得到自住需求的支持——因?yàn)椴徽撌寝D(zhuǎn)手還是出租，地產(chǎn)投資客都需要找到下家才能套現(xiàn)。
但值得重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是，首先，前述所指必然下降的是房地產(chǎn)的“實(shí)際”價(jià)格，其“名義”價(jià)格的下降幅度將會(huì)小很多。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下調(diào)最普遍的情況，是房地產(chǎn)名義價(jià)格的上漲顯著慢于其他消費(fèi)品價(jià)格的上漲，使得房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格發(fā)生相對(duì)回落，從而實(shí)現(xiàn)向其合理價(jià)格的回歸。簡(jiǎn)單地說(shuō)，在房?jī)r(jià)基本不變，黃瓜卻變成10塊錢(qián)一根的時(shí)候，相對(duì)于黃瓜，房?jī)r(jià)就在下跌了。相比之下，房地產(chǎn)名義價(jià)格出現(xiàn)絕對(duì)下降的情況，則很少見(jiàn)。
其次，價(jià)格調(diào)整的過(guò)程會(huì)比較漫長(zhǎng)，不太可能出現(xiàn)“崩盤(pán)”這樣激烈的形式。類(lèi)比根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，如果中國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格將下跌30%，那么這個(gè)過(guò)程大概會(huì)持續(xù)4到5年。
同時(shí)，也有歷史數(shù)據(jù)表明，當(dāng)股市和房市共同經(jīng)歷“繁榮 --- 蕭條”循環(huán)的時(shí)候，房市通常滯后股市2年左右見(jiàn)頂。如果中國(guó)A股市場(chǎng)在2007年中期已經(jīng)見(jiàn)頂，那么房地產(chǎn)價(jià)格可能從2009年開(kāi)始下降。假設(shè)2009-2013年中國(guó)的通貨膨脹平均水平在3%左右，這意味著在2009-2013年間，房地產(chǎn)名義價(jià)格每年下跌僅僅為5.5%。
以上計(jì)算可以作為一個(gè)幫助理解中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)的思考框架。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整并不是線性的——尤其是在泡沫比較大的時(shí)候，往往牛熊轉(zhuǎn)折的第一年跌幅最大。對(duì)于切實(shí)需要買(mǎi)房的人而言，也許并沒(méi)有可能、也不需要等到房?jī)r(jià)最終觸底。
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