對于中央政府2008年的房地產業(yè)調整，特別是國務院近日下發(fā)《關于促進節(jié)約集約用地的通知》，首次提出征繳增值地價、確立土地利用規(guī)劃優(yōu)先性和制定考核制度等新措施，以求全面盤活存量土地、保住耕地，之后，有相關專家學者對于房地產市場出現(xiàn)拐點寄予厚望。有人認為：中央政府打擊囤地是在為2008年房價定了一個明確的基調，讓2008年的房地產市場出現(xiàn)拐點甚至極點。老實說，這確實是一個大手筆。

　　然而讓商品房市場出現(xiàn)拐點和極點，果真如此嗎？在我看來，未必。通過打擊囤地、征收土地閑置稅，興許能夠遏制住某些以囤地居奇手段謀取利益的房地產開發(fā)商，但是不足以遏制房價可能迎來新的上漲高峰期。這里的因素有兩點需要特別注意：其一，遏制囤積土地，可能的是使得房地產市場相對應的土地囤積數(shù)量減少，并不一定代表著新建房屋的增加。其二，中國房地產市場肯定處于市場供給困乏或不足，雖然很多地方出現(xiàn)有價無市的局面，但真正的市場需求還處于極大的上升預期。如果照這兩點推斷，即使目前政府采取果斷措施，其直接矛頭并非指向居高不下的房價，而是把這一風險因素（居高不下的房價）與不斷擴張的土地囤積相互交錯，致使國家金融系統(tǒng)出現(xiàn)連帶危機，這一連帶危機體現(xiàn)在，大量的土地囤積到開發(fā)商手中，進而通過資本市場（股市）放大財富增值，進而助推資本市場與資產價格扭曲都產生巨大的泡沫。這一環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)在經濟不穩(wěn)、動蕩時期，務必導致金融鏈受危機是不言而喻的，因目前國內銀行、信貸機構的信貸資本是流向房地產業(yè)方向的。同樣去保守估計，一旦地產行業(yè)受到外部以及內部因素相互作用時，吃不消的地產行業(yè)便會發(fā)生如同美國次貸危機類似的房地產業(yè)整體崩潰的事件，上世紀八十年代末九十年代初的日本地產全面崩潰以及帶來的金融危機、銀行倒閉，就是較為明顯的一個前車之鑒。

　　我們要必須明白的一個事實是，通過商品房全面解決中國住房問題，絕對是異想天開的一件事情。舉個例子，就會明白，新加坡是小國人口也少，但是依靠商品房，還無法滿足本土居民的住房需求，只能另辟蹊徑走廉租房的道路。美國算是世界少有的富裕以及社會福利保障體系完善的國家之一，也難以實現(xiàn)全民依靠自食其力實現(xiàn)人人有商品房住的美好藍圖，那么中國是個人口大國，需求住房的數(shù)量遠遠大于現(xiàn)有成品房的供給數(shù)量，即市場空間絕對是無法估量的大，這種情況下，怎樣排解住房難題，自然要比他們棘手得多得多。

　　由是可以看出，解決商品房市場的一些不軌之謀與黑色交易，僅是為了凈化房地產市場本身存在的巨大漏洞，與其說是壓低房價讓購房者或住房需求者有相匹配的購買力，不如說是緩和房地產業(yè)給金融系統(tǒng)甚至整個中國經濟帶來的巨大負面沖擊。它針對的決非是事關民生的住房需求，真正解決民生、解決國人住房問題，依靠商品房又談何容易？

　　另據(jù)國家政策可以看出，一面出臺打壓房地產業(yè)的囤積土地、征收土地閑置稅（土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。）另一面又出臺政策性文件，于1月8日國務院辦公廳下發(fā)《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，通知明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。這一政策性的“禁令”言外之意為商品房消清了市場競爭對手與障礙。換句話說，就是把開發(fā)商囤地獲利的途徑切斷之后，彌補以更多的市場需求空間。“小產權”的非法化的另一層意思就是商品房市場擴大了。即使把囤積的土地全部用在商品房上（指開發(fā)建設），是否能夠緩解市場化的住房需求呢？

　　退一步說，即使那些違規(guī)囤地的房地產業(yè)不在，誰保證接手的開發(fā)商不是以商業(yè)利益為根本？誰保證提供更多的土地供給就可以真的滿足市場需求，甚至抑制房價嗎？我不妨可以得出這樣一個結論：商品房市場在猛然遭遇當頭一棒時——中央政府宏觀調控中的從緊從嚴的土地政策、貨幣政策，房產開發(fā)商會有一個習慣性的自我保護意識，寧可丟棄掉囤地牟利途徑，大抵也不會不顧市場行情以及政策緊縮大冒風險廣建成品房，因為他們更知道市場的承受購買力低限，當這一購買力低限進入到他們預期的收益時，它們會選擇開發(fā)建房嗎？如此一來，市場可能出現(xiàn)的動蕩不是有效供給，而是相反地走向供給緊缺的一方。在短期內可以推導出，未來的房價預期出現(xiàn)拐點或極點的可能微乎其微。

　　從上述推斷，如果不錯的話，目前政府的政策力度導向主要是規(guī)避十余年房地產過度熱和帶來的中國經濟投資結構失衡，乃至在全球經濟出現(xiàn)蕭條或危機時，避免因房地產業(yè)這根導火索加速中國經濟發(fā)生大危機，把房地產業(yè)帶來的經濟繁榮景象引向利于我國經濟整體發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的軌道上，但，這些決不是促使商品房價格出現(xiàn)大的轉折或回落，恰恰是，在一個良性的經濟環(huán)境中，商品房市場價格初略估計未來的預期前景非無經濟購買力者所向往的那樣，價格大跌。目前，真正能夠解決民生、平衡住房問題的唯一途徑，就是推進廉租房等這樣的住房體系完善。此外，提高居民的收入分配、加大社會福利保障力度、改善投資結構（十余年各級政府對于房地產業(yè)的投資力度都過于畸形。），讓真正的國富民窮時代遠去，這才是大戰(zhàn)略、大手筆，這才是一個為民計、為國計的政府應該發(fā)揮的根本性宏觀調控策略。

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