“復(fù)星系”下的地產(chǎn)旗艦終于邁出了全國擴張的實質(zhì)性步伐，但它的動作是不是有點晚 

　　站在復(fù)地集團總裁范偉辦公室的落地窗邊往外看去，第一眼見到的就是高達(dá)468米的上海標(biāo)志性建筑東方明珠電視塔。自上個世紀(jì)90年代末以來，矗立在黃浦江邊的這座高塔，激發(fā)了無數(shù)商業(yè)精英的雄心壯志。但對于36歲的范偉來說，今天的這一切突然變得似乎不是那么有吸引力了。 

　　僅僅一年前，全國最大的民營企業(yè)集團之一復(fù)星實業(yè)旗下的地產(chǎn)旗艦復(fù)地集團（2337.HK）看起來還如日中天。2004年銷售額23.84億元人民幣，同比2003年實現(xiàn)增長9.2%，毛利率高達(dá)44.34%。雖然還不能與全國擴張的順馳（95億元）、萬科（77億元）同日而語，但復(fù)地已經(jīng)成為上海本地房地產(chǎn)商之前三甲。 

　　但“511”之后，上海房地產(chǎn)市場驟然變冷，今年上半年，市場銷售面積僅增長4.7%，比去年同期減少9.5%。5、6、7三個月，市場則幾乎處于銷售停滯的窘境，接近80%的業(yè)務(wù)都集中在上海主戰(zhàn)場的復(fù)地，壓力不難想像。上半年，復(fù)地營業(yè)額跌至6.08億元人民幣，比去年同期下降27.26%。從二季度開始的房價回落，復(fù)地顯然也未能置身事外。范偉承認(rèn)：“即使降價15%，也不能對銷售產(chǎn)生質(zhì)的影響?！?nbsp;

　　坐以待斃顯然不是辦法。9月15日，天津，復(fù)地集團以5.1億元競拍獲得天津最大爛尾樓項目——北洋大廈。再往前推，5月23日，重慶，復(fù)地集團以2.45億元收購重慶潤江置業(yè)，獲得一塊498.7畝的居住及商業(yè)用地項目。5月11日，北京，復(fù)地以逾9.2億元通過收購股權(quán)、擔(dān)保償還債務(wù)的方式，獲得北京柏宏公司的兩個物業(yè)項目。4月30日，海南，復(fù)地分別以1294萬元和6000萬元收購海南華僑會館和新世界公司兩家公司股權(quán)，獲得項目儲備。3月7日，無錫，復(fù)地繼2004年9月以2.84億元獲得無錫四塊土地后，再次通過掛牌方式以7079萬元競得一塊住宅用地?！瓊€中原因，范偉并不諱言?！胺康禺a(chǎn)新政直接催化了復(fù)地離開上海、異地拓展的強烈愿望?！?nbsp;

　　面臨“突圍”任務(wù)的不僅僅是復(fù)地，綠地、大華等上海本土房地產(chǎn)商都已經(jīng)開始了在環(huán)渤海、二線城市設(shè)點布子。但業(yè)界的目光仍然聚焦在范偉身上，這個外表謙和文氣，從銷售代理一步步做到總裁的浙籍商人，常常會有一些引領(lǐng)潮流的“驚人之舉”。當(dāng)其他房地產(chǎn)公司還在“賣大白菜一樣賣房子”的時候，復(fù)地率先在香港上市了；當(dāng)眾多房地產(chǎn)公司還一味依賴銀行貸款時，復(fù)地又找到了摩根斯坦利和ING荷蘭國際等旗下的海外基金作為合作伙伴。 

　　出身生物遺傳學(xué)學(xué)士的范偉，將如何帶領(lǐng)公司從“生物鏈”的群居底層突圍？ 

　　擺脫上海誘惑 

　　像國內(nèi)很多大型房地產(chǎn)公司一樣，復(fù)地在土地開始公開“招拍掛”的2002年開始了全國擴張，但是，直至2004年，復(fù)地剛剛建立第一個總部之外的區(qū)域總部（華北區(qū)域），上海本地項目的占比仍舊接近80%，占絕對比重。不忍驟離上海的原因不言自明：上海的房地產(chǎn)市場太好了?！?004年以前，上海房地產(chǎn)商想的就是怎么迅速建成開盤，因為只要一有房子出來，立即搶光了?！鄙虾Ｒ晃环康禺a(chǎn)代理行總經(jīng)理說。最好的例證是，復(fù)地的樓盤自1994年來預(yù)售率就沒有低過97.5%。。 

　　在“511”文件出臺之前，經(jīng)?？梢钥吹椒秱ピ诮邮苊襟w采訪時表示，“上海以外有很多機會，復(fù)地要抵制住誘惑?！睂Υ耍A高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)歷公衍奎的評價是：“復(fù)地的問題恰恰是不能抵制住上海本地的誘惑。” 

　　“不過，復(fù)地從2004年開始，就已經(jīng)意識到僅僅依靠上海一個城市的風(fēng)險?！狈秱ジ嬖V《中國企業(yè)家》，從2004年到2005年一季度，在上海很難找到合適的地，“除了今年1月以3600萬元的價格收購上海鼎奮60%股權(quán)，增加10萬平方米的“高福坊”項目，其他的土地價格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的承受能力?！?nbsp;

　　此后便是前文所述復(fù)地在上海以外的一系列動作。經(jīng)過2005年上半年范偉的頻繁外地出差簽約，復(fù)地的土地儲備增加了128.3萬平方米，其中上海以外的新增土地儲備高達(dá)95.12%。在今年上半年復(fù)地25個開工項目中，上海以外的項目占到45.59%，新開工項目的這個比例是55.68%。范偉預(yù)想的“三大戰(zhàn)略圈”初現(xiàn)輪廓：首先，以上海、北京為代表的一線城市是核心目標(biāo)。第二是區(qū)域中心城市，比如重慶、武漢、西安等；第三是長三角區(qū)域帶，比如以上海為中心輻射的南京、無錫等城市。 

　　2004年5月成立的復(fù)地華北區(qū)域公司無疑是復(fù)地走出上海最重要的一步?！氨本┦欠康禺a(chǎn)開發(fā)商的兵家必爭之地?！狈秱フf。然而，在這個房地產(chǎn)商臥虎藏龍的市場，只擁有5個項目的新人復(fù)地要立起自己的名號并非易事。 

　　“產(chǎn)品位置的差異化。”范偉說這是多年來聚焦于中高檔住宅產(chǎn)品的復(fù)地的核心競爭力，同樣的，范偉認(rèn)為這種競爭力能夠讓復(fù)地在北京站穩(wěn)腳跟?！氨热缯fPekkingHouse這個項目，復(fù)地是通過收購項目公司的方式獲得的。為什么要收購這個項目？就是因為在北京東三環(huán)和東四環(huán)之間，你不可能再找到低密度連排別墅了?！币荒甓嗟臅r間，復(fù)地華北區(qū)域公司總經(jīng)理張春華看了近300個項目，但是選中的項目只手可數(shù)，可見復(fù)地對于項目極其“嚴(yán)苛”的要求。 

　　在長三角和二線城市，復(fù)地對于進入城市的人口、GDP、人均可支配收入都有剛性要求。雖然具體數(shù)字各有不同，但是復(fù)地進入的城市的共性是，市場容量大。以無錫為例，無錫將在2005年至2007年三年中，新增主城區(qū)住宅建設(shè)面積1230萬平方米。復(fù)地進入的惠山地區(qū)，將成為無錫第二個市中心。目前，萬科、順馳、綠地等知名開發(fā)商都已經(jīng)進入無錫。 

　　“進入的城市越大，市場越大，企業(yè)分擔(dān)的風(fēng)險就越小?！比A高萊斯公衍奎認(rèn)為這是很多大型房地產(chǎn)企業(yè)扎堆兒進入某些二線城市的原因。范偉對這一觀點表示認(rèn)同：“競爭激烈的城市，市場成長空間也大，就看對自己的產(chǎn)品是否有信心了。” 

　　與其他房企一起擠入的，還有在最近一兩年內(nèi)加速升溫的天津。與以往不同的是，復(fù)地進入天津一石二鳥，除了進入環(huán)渤海的重要城市，還進入一個以前從未進入的領(lǐng)域：商業(yè)地產(chǎn)。9月15日，復(fù)地以高于5億元底價1100萬元的價格，競拍獲得天津北洋大廈在建工程。加之7000萬元的土地出讓金和其他配套建造費用，業(yè)內(nèi)人士估算北洋鋼鐵大廈全部建成總計需人民幣12億元。 

　　“如果資產(chǎn)規(guī)模只有10個億，拿出3-5個億來持有物業(yè)顯然是不現(xiàn)實的?！闭劦竭M軍商業(yè)地產(chǎn)，范偉祭出的是香港新鴻基地產(chǎn)的例子。 

　　“新鴻基1973年上市，此后的10年都是以開發(fā)銷售作為主營業(yè)務(wù)。1983年開始持有物業(yè)，然后慢慢擴大持有物業(yè)的比例。為什么會這么做呢？這是資產(chǎn)規(guī)模的要求。公司規(guī)模擴大之后，就要權(quán)衡風(fēng)險和收益。投資物業(yè)的特點就是收入相對穩(wěn)定。能夠為上市公司提供穩(wěn)定的收益。”作為國內(nèi)僅有幾家在香港成功上市的地產(chǎn)企業(yè)，復(fù)地借機在資產(chǎn)規(guī)模上與競爭對手拉開了距離，也有精力和野心去借鑒其他上市地產(chǎn)公司的發(fā)展模式。5月11日，復(fù)地收購北京柏宏時所取得物業(yè)之一，是一幢位于CBD的寫字樓物業(yè)。據(jù)范偉介紹，復(fù)地將可能只租不售，以做長期回報。 

　　變現(xiàn)通道的增加也是復(fù)地選擇進入商業(yè)地產(chǎn)的重要原因?！耙郧俺钟幸粋€投資物業(yè)，要么是收租，要么是拆散出售?，F(xiàn)在REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的出現(xiàn)給出了新的可能，或者打包上市，或者整體出售給外資，都并非難事。”另外，范偉向《中國企業(yè)家》介紹，“現(xiàn)在國內(nèi)銀行已經(jīng)開始向有穩(wěn)定租金收入的物業(yè)提供長期貸款。如果投資物業(yè)的回報能夠達(dá)到10%，通過銀行杠桿放大回報率，對于自有資金相當(dāng)于翻倍的回報?！?nbsp;

　　“穩(wěn)健”，是“復(fù)星系”掌門人復(fù)地集團董事長郭廣昌對范偉的評語。萬科的原則是超過25%利潤率的項目不做，由范偉操盤的復(fù)地的原則則是，在公司內(nèi)部將負(fù)債率控制在不超過30%。事實上，上市之后，復(fù)地的凈資產(chǎn)負(fù)債率還從未超過15%，總資產(chǎn)負(fù)債率比一貫以穩(wěn)健著稱的萬科還要低，不到50%。 

　　預(yù)埋資金管道 

　　全國擴張、商業(yè)地產(chǎn)，范偉的戰(zhàn)略調(diào)整，都是需要大資金的動作。越是在銷售冷清、銀行惜貸的房地產(chǎn)行業(yè)的冬天，越是弱肉強食、優(yōu)勝劣汰到來的時候。復(fù)地能否從“第二軍團”中脫穎而出呢？ 

　　2月24日，復(fù)地通過摩根士丹利配售1.46億股新股，融資約4.05億元港幣。這是2004年2月6日復(fù)地在香港聯(lián)交所IPO融資15億元之后，第二次在資本市場上獲得資金支持?！霸谫Y本市場還不能認(rèn)可中國大陸房地產(chǎn)企業(yè)價值的時候上市，用2元多的價格買走我們認(rèn)為將來能價值20多元的公司股票，我們也覺得不值得。但是，如果我們不上市，不能獲得資本市場的支持，我們可能永遠(yuǎn)也達(dá)不到價值20多元的價值?！辈还苓@是不是范偉的真心話，但眼下復(fù)地的股價仍然在2.5港元左右的區(qū)間徘徊。這迫使他即便做“虧本生意”也要盡快讓業(yè)務(wù)升級。 

　　除了股權(quán)融資，復(fù)地最得意的當(dāng)屬與國際房地產(chǎn)基金的合作。 

　　8月15日，復(fù)地集團與荷蘭國際ING房地產(chǎn)基金簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。ING荷蘭國際房地產(chǎn)亞太區(qū)總裁RobertLie表示：“荷蘭國際與復(fù)地集團的合作關(guān)系將緊密而長遠(yuǎn)?！边@并不是一句空話，當(dāng)日，荷蘭國際ING與復(fù)地共同投資6億元，打造虹口“復(fù)城國際”。 

　　大筆資金投入源于對復(fù)地這個合作伙伴的信任。雙方于2004年首次合作開發(fā)的松江復(fù)地香堤苑，已于2004年底提前完成銷售目標(biāo)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，今年4月，荷蘭國際將所持股份套現(xiàn)，凈賺1814.11萬元，投資近一年的回報率可能高達(dá)140%。 

　　“其實ING來到上海的時候，接觸的企業(yè)很多。其中可能只有復(fù)地比較積極主動。那個時候大家都不缺錢，也不愿意把利潤分給海外投資者。我們的想法是，融資管道要提前鋪好，寧可備而不用，不要資金緊張的時候投告無門?！狈秱フf。在2005年的上海，資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)再冀望臨時從海外房地產(chǎn)基金那里獲得資金支持，已經(jīng)為時已晚。 

　　當(dāng)然，為了贏得海外資本的青睞，范偉沒有少下工夫。以前范偉的外語一直是個弱項，直到要到香港上市，才臨時開始‘惡補’。在經(jīng)歷了機構(gòu)投資者一輪輪的“拷問”之后，現(xiàn)在在談判桌上，范偉已經(jīng)基本可以聽懂“老外”在說什么。“我和基金合作，和公司上市有很大的關(guān)系，當(dāng)時通過接觸各個投資銀行和中介機構(gòu)，我看到了墨西哥和美國的房地產(chǎn)商是如何運作的，我還知道歐洲、美國甚至印度的房地產(chǎn)商是如何運作的。這是國內(nèi)一些企業(yè)通過找資料也不可能學(xué)到的。” 

　　此外，復(fù)地在國內(nèi)的融資渠道也相當(dāng)順暢。8月，復(fù)地宣布，將通過中信信托為北京西單佳慧項目募集資金2億元。這是繼去年參股項目玉泉新城發(fā)行信托計劃后，復(fù)地集團再度牽手信托。7月，在全國銀行齊心對房地產(chǎn)商惜貸的時節(jié)，復(fù)地與中國農(nóng)業(yè)銀行簽定了“銀企合作協(xié)議”，協(xié)議明確：雙方在今后3年內(nèi)，在授信、開發(fā)貸款、樓宇按揭、現(xiàn)金管理等方面將進行全方位的長期合作。多種融資途徑的開拓，讓復(fù)地可以在市場“冬天”也從容布局。 

　　對于業(yè)內(nèi)最近熱炒的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）概念，范偉反而保持冷靜：“REITs只有凈利潤率保持在6％以上，香港資本市場才比較能認(rèn)可，但這意味著要做到毛利潤率12％以上，稅后利潤率6％以上，這對任何一個國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都是比較困難的，所以，我們一直還在觀望階段?！?nbsp;

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