華潤(rùn)置地物業(yè)服務(wù)公司對(duì)2005年4月至2006年4月未交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主們分別提起訴訟后，又陸續(xù)對(duì)2006年度未交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主們也分別提起了訴訟。華潤(rùn)置地與本業(yè)主的訴訟將于12月22日上午9點(diǎn)在朝陽區(qū)人民法院南磨房法庭開庭。

　　就優(yōu)士閣大廈作為辦公樓硬件條件的惡劣及華潤(rùn)置地及其物業(yè)公司違法、違德并給優(yōu)士閣的廣大業(yè)主造成重大損失的系列問題，本文做了詳細(xì)的闡述。

　　華潤(rùn)置地不提供任何物業(yè)服務(wù)，反而因其素質(zhì)和能力的低下，造成了大樓秩序的混亂和臟、亂、差，完全不符合辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)，與業(yè)主們買樓時(shí)的期望值和華潤(rùn)置地的承諾純粹是天壤之別，故，業(yè)主沒有任何理由支付物業(yè)費(fèi)，恰相反，華潤(rùn)置地應(yīng)賠償給業(yè)主們?cè)斐傻慕?jīng)營(yíng)損失。

　　反訴請(qǐng)求：

　　1、華潤(rùn)物業(yè)離開優(yōu)士閣大廈，由業(yè)主招標(biāo)物業(yè)服務(wù)公司；

　　2、判令華潤(rùn)物業(yè)按《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，將業(yè)主已交納的2004年3月至2005年3月的物業(yè)費(fèi)項(xiàng)下的服務(wù)完善：整理大廈的硬件設(shè)備，清理廣場(chǎng)環(huán)境，以符合辦公樓的形象；

　　3、判令華潤(rùn)物業(yè)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)維修好我的房屋，并賠償我的經(jīng)營(yíng)損失。

　　一、華潤(rùn)置地嚴(yán)重違法，靠欺騙手段銷售優(yōu)士閣

　　優(yōu)士閣大廈本屬住宅樓，華潤(rùn)置地卻按辦公樓的價(jià)格宣傳和銷售，其硬件設(shè)施根本不具備辦公條件。我們的房產(chǎn)證上明確標(biāo)明的用途是“住宅”，大廈的結(jié)構(gòu)和硬件只符合住宅之用。根據(jù)北京市的規(guī)定，現(xiàn)在優(yōu)士閣不能注冊(cè)公司，因?yàn)椴皇寝k公樓。但華潤(rùn)置地竟欺騙我們是辦公樓，售樓書上標(biāo)明：獨(dú)立的商務(wù)空間，極具潛力的投資型商務(wù)格局，國(guó)際的形象名片，國(guó)際主義建筑趨勢(shì)。

　　大廈只有3部小電梯，只承載11人左右，但大廈共28層，每層約百人，每天2800人乘3部小電梯上下班，這種嚴(yán)重過載并不安全的情況，在北京的新樓宇里很少見。且電梯速度極慢，上下班時(shí)要等幾分鐘時(shí)間甚至更長(zhǎng)，浪費(fèi)了業(yè)主的大量時(shí)間，影響了業(yè)主的工作效率。

　　正常的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)是：電梯數(shù)量與樓層層數(shù)的比值應(yīng)是1：2，上下班高峰期客人候梯時(shí)間不超過35秒，且電梯的速度應(yīng)為2﹒5秒每層?，F(xiàn)在電梯時(shí)常發(fā)生擁堵，上下班高峰期，比最擁堵的公共汽車還擁擠，人滿為患到了相當(dāng)嚴(yán)重的程度，因擠電梯，經(jīng)常出現(xiàn)打架。

　　二、華潤(rùn)物業(yè)嚴(yán)重違反法，主觀故意破壞業(yè)主委員會(huì)的成立，并任意侵占業(yè)主收益

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：小區(qū)入住率達(dá)到50%以上的，或者入住達(dá)到兩年以上的，必須成立業(yè)主大會(huì)。本律師所于2004年4月份就開始投入三個(gè)月的時(shí)間，專人協(xié)調(diào)成立業(yè)主委員會(huì)事宜，業(yè)主們都簽了名，但華潤(rùn)置地及其物業(yè)公司極力破壞業(yè)主委員會(huì)的成立。

　　《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第14條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金……華潤(rùn)置地在大廈里做了大量廣告，但卻從未跟我們業(yè)主打過招呼，也不知道這些錢用在了何處？

　　三、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》已失去法律效力，華潤(rùn)物業(yè)不能成為原告

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：小區(qū)入住達(dá)到50%以上或小區(qū)投入使用2年以上必須成立業(yè)主委員會(huì)。《前期的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第1條規(guī)定：成立業(yè)主委員會(huì)并與物業(yè)企業(yè)重新簽訂合同時(shí)，本協(xié)議終止。可以鮮明地看出，華潤(rùn)物業(yè)之所以極力阻撓和破壞業(yè)主委員會(huì)的成立，就是因?yàn)榕卤怀呆滛~。但業(yè)主們共同提起的訴訟，完全可以攆走賴著的華潤(rùn)物業(yè)公司。

　　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司是雇傭與被雇傭關(guān)系，這與雇傭家政服務(wù)是完全一樣的，必須基于達(dá)到所要求的服務(wù)水平，才能建立這種關(guān)系，按照國(guó)家的法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司必須經(jīng)過我們業(yè)主的選聘才具有服務(wù)資格，因而世界上根本不存在逼著別人雇傭的情況，更有甚者，這個(gè)被雇傭者還不能提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　四、優(yōu)士閣大廈極為混亂和不安全，給業(yè)主的經(jīng)營(yíng)帶來威脅

　　樓里的很多租戶是做小商品的銷售，人員往來特別多，且雜亂，華潤(rùn)物業(yè)對(duì)此根本不采取任何管理措施；樓里的很多租戶是詐騙犯，以各種中介名義騙取錢財(cái)，這已在雙井派出所掛號(hào)為典型；公共區(qū)域（大堂、電梯廳和各樓層）沒有監(jiān)控設(shè)備，而僅有的電梯監(jiān)控系統(tǒng)和設(shè)備都極差，視頻設(shè)備根本看不到乘梯人的臉部，這在辦公樓里是十分危險(xiǎn)的，如果發(fā)生惡劣事件，根本無法找出嫌疑人。這給我們的經(jīng)營(yíng)造成很大的威脅和危險(xiǎn)，業(yè)主們的財(cái)產(chǎn)安全得不到保障。

　　五、樓內(nèi)臟得程度有如貧民窟，蟑螂滿樓道爬

　　狹小的電梯廳放著臟兮兮的痰盆，在人多等候電梯時(shí)，身體不得不碰著痰盂，這種形象上但最簡(jiǎn)單的事情，華潤(rùn)物業(yè)在這三年間聽善勸百次也屢教不改，這已嚴(yán)重?fù)p害了大樓正規(guī)的辦公形象，讓我們業(yè)主很沒有面子，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主們的信譽(yù)。

　　垃圾間一天只清理一次，臭味熏天，中午吃完飯時(shí)，垃圾間的垃圾都溢到了走廊上；樓道的墻壁和走廊臟得不堪入目，清潔工從來不用濕抹布擦地。

　　六、華潤(rùn)物業(yè)對(duì)業(yè)主實(shí)行“野蠻、監(jiān)獄式管理”

　　寫字樓所有的門（包括每一層的電梯門、電梯大廳的門和通往物業(yè)服務(wù)公司的門）都是鎖著的，我們出入都非常不方便，對(duì)于客人而言，更是增添了諸多麻煩。本來大廈的公共空間是住宅的格局，非常狹小，在人多等電梯時(shí)，經(jīng)常喘不上氣來。華潤(rùn)物業(yè)的這種所謂“管理”，不僅沒有擋住亂雜的人員，相反，給我們業(yè)主套上了枷鎖！有的保安如士匪般蠻橫，經(jīng)常因小事吵架。

　　七、華潤(rùn)物業(yè)對(duì)業(yè)主們的建議都置之不理

　　所有辦公樓的水牌都放在大堂里，這是最正常的做法，但華潤(rùn)物業(yè)卻把水牌放在狹小的電梯過道里，只要有兩個(gè)人看水牌，走路的人就會(huì)相撞，業(yè)主向物業(yè)十幾次地提出過，但至今不改。我們花錢做的水牌，卻起不到宣傳作用，反而給大樓造成秩序的混亂。

　　電梯運(yùn)行程序的設(shè)置不合理，浪費(fèi)了業(yè)主的寶貴時(shí)間，電梯在一層“滿員”后，仍下到負(fù)1層，在負(fù)1轉(zhuǎn)了一圈后又回到1層，一個(gè)人也沒上，大家在電梯里憋著從1層到負(fù)1層，從負(fù)1層到1層，這種情況幾乎天天有，這不是華潤(rùn)物業(yè)在耍戲我們業(yè)主，還能是什么？我們將多年辛勞積攢的錢投在了優(yōu)士閣，卻被華潤(rùn)及其物業(yè)天天耍著玩，我們還要出錢養(yǎng)著他們嗎？

　　八、大樓外部環(huán)境極差，損害了大樓的形象和價(jià)值

　　大廈樓頂竟連優(yōu)士閣的標(biāo)志都沒有，全都是廣告牌，華潤(rùn)物業(yè)只是為了賺錢而不顧業(yè)主的利益。樓前廣場(chǎng)是大樓的臉面，應(yīng)該整潔美觀，但華潤(rùn)物業(yè)連這種臉蛋上的工作都不做，廣場(chǎng)上破自行車隨處亂放，要到過街天橋，需要搬開重重的自行車，這既妨礙了來往走路，又破壞了樓前環(huán)境?，F(xiàn)在連市場(chǎng)門前都不許放自行車了，但作為辦公樓的優(yōu)士閣，門前卻是破爛不堪的景象。

　　九、物業(yè)費(fèi)高得離譜，不符合國(guó)家規(guī)定

　　每平米為3.9元的服務(wù)費(fèi)是高等甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，北京市人大研究決定，住宅樓物業(yè)費(fèi)每平米為0.9元。華潤(rùn)物業(yè)面對(duì)我們業(yè)主的質(zhì)問，從來都說按辦公樓算，不貴。

　　十、大樓設(shè)計(jì)低差，毫無人性化

　　非人性化設(shè)計(jì)，給我們?cè)斐闪藝?yán)重的損失：一層的電梯廳是全樓人員最集中的地方，但寬度只有1.8米，比各樓層還要窄0.5米，深度不到10米，在高峰期，通常在此等候的人有50人左右，電梯廳被擠得水泄不通。

　　房屋尤其是辦公大樓的外觀設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)應(yīng)該人性化，這是最基本的要求，但優(yōu)士閣完全是惡劣低拙的設(shè)計(jì)，與售樓書的照片差距甚遠(yuǎn)，完全是一般住宅的外觀和格局，華潤(rùn)物業(yè)完全應(yīng)該使外部環(huán)境得到很好改善，但為了賺錢，卻將環(huán)境弄得越來越差。這些情況的存在，表明大廈的硬件設(shè)施根本不具備商用的辦公條件。大廈網(wǎng)線不是寬帶，是局域網(wǎng)，網(wǎng)速慢，嚴(yán)重影響了我們的辦公。大樓沒有設(shè)置公共衛(wèi)生間，衛(wèi)生間都在我們業(yè)主自己的房間里。

　　十一、華潤(rùn)物業(yè)采用卑劣的敲詐脅迫手段，嚴(yán)重侵犯業(yè)主的權(quán)利

　　2006年11月29日，隔壁1607業(yè)主上班時(shí)發(fā)現(xiàn)沒電，便打電話叫物業(yè)來修，物業(yè)來說：走廊電源開關(guān)壞了，但先交了物業(yè)費(fèi)再修理，業(yè)主提出自己維修，請(qǐng)物業(yè)打開鎖著的配電箱，遭到拒絕，并稱不交物業(yè)費(fèi)就不修也不準(zhǔn)業(yè)主自己修。無奈，1607業(yè)主打了110報(bào)警電話，華潤(rùn)物業(yè)的這種勒索行為，也只有請(qǐng)公安局來處理!根據(jù)《物權(quán)法》和相關(guān)法律，大樓的所有設(shè)施、設(shè)備等的所有權(quán)，都屬于我們業(yè)主，任何人不得侵犯。華潤(rùn)物業(yè)竟敢剝奪法律賦予我們業(yè)主所有權(quán)項(xiàng)下的權(quán)利，其行徑已達(dá)到了極致卑劣的地步！

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