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為什么同一城市房價差異那么大？

作者：張健 563

前幾天寫了《不同城市的房產(chǎn)價格差異》，指出房地產(chǎn)市場形成區(qū)域差異的原因主要體現(xiàn)在以下幾點：

Ø 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市經(jīng)濟發(fā)展水平存在差異；

Ø 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市居民消費水平、消費觀念存在差異；

Ø 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市受政策影響的程度存在差異等等。

今天談一下為什么同一城市房價差異那么大？

城市中不同地段的房產(chǎn)房價變化幅度可能超過各個省市之間的價格變化幅度, 而房價出現(xiàn)這種變化的原因有多種。我們可以通過主要的經(jīng)濟和人口統(tǒng)計變量方面的分析可以解釋大部分的情況，它們包括以下幾方面原因：

Ø 到中央商務區(qū)的距離（方便性、時間和交通成本）

Ø 通過改建和增加周邊配套使房產(chǎn)生活質(zhì)量提高

Ø 可以看到美麗的風景

Ø 家庭收入

Ø 房產(chǎn)供應量

Ø 投資者相對于房東和房客的比例

Ø 環(huán)境因素

Ø 文化因素等等

通過一些其它房產(chǎn)價格研究的分析，美國一項在1991年研究指出以下五個因素是決定城市中各地區(qū)房價的最關鍵因素（今天這些因素依然適用）：

Ø 土地面積大小 (與容積率相關)

Ø 房產(chǎn)面積大小

Ø 房產(chǎn)的使用年齡和質(zhì)量

Ø 交通情況，尤其是到工作區(qū)域

Ø 環(huán)境質(zhì)量（不同的質(zhì)量吸引不同的額外價格支出）等

其它影響城市里房價的因素包括家庭人口等因素。

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