物業(yè)稅雖然近期難以出臺(tái)，但是相關(guān)部門(mén)一系列的動(dòng)作其實(shí)已經(jīng)表明，開(kāi)征只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。作為一種財(cái)產(chǎn)稅稅種，物業(yè)稅開(kāi)征將會(huì)直接增加持有房地產(chǎn)的成本，有效降溫居民投資性購(gòu)房需求，打擊投機(jī)性炒房行為。物業(yè)稅將成為內(nèi)地“居高不下”房?jī)r(jià)的殺手锏。

　　房?jī)r(jià)每平米至少下調(diào)幾百元

　　首先，物業(yè)稅真正實(shí)施的話，發(fā)展商要繳的土地增值稅等稅種就會(huì)免除，那么這筆費(fèi)用也將在房?jī)r(jià)中被扣除，房屋價(jià)格會(huì)有所降低，每平方米的單價(jià)少則下降幾百元，多則上千元。

　　在目前房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%。購(gòu)房者買一套房子，房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地占有的稅費(fèi)太多，是造成房?jī)r(jià)過(guò)高的直接原因。依照粗略估算，以現(xiàn)在的建設(shè)成本按1000元／平方米計(jì)算，把地價(jià)和其他費(fèi)用所占開(kāi)發(fā)成本比例降到國(guó)外一般水平，將使房屋開(kāi)發(fā)成本立刻降到580元／平方米。因此，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)付出的成本會(huì)有所降低。那么這筆消費(fèi)者在購(gòu)買住房時(shí)所繳納的一些稅費(fèi)將攤薄到每年，在今后的居住過(guò)程中逐年進(jìn)行征收，產(chǎn)權(quán)所有人或承租人每年繳付一定稅款，稅值隨土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的升值而提高。即當(dāng)你購(gòu)買了幾套住宅，即使不租不售，每年也要繳納一定的稅款，而且是隨著物業(yè)的增值而增加，即房子升值越多，所要繳納的稅款也就越多。

　　事實(shí)上，消費(fèi)者以后每年支付的物業(yè)稅折現(xiàn)值總和，與一次性付款金額應(yīng)該是相等的。因此，物業(yè)稅的開(kāi)征，不意味著購(gòu)房總成本下降，倒是消費(fèi)者房產(chǎn)升值所帶來(lái)的收益則會(huì)因物業(yè)稅大打折扣。對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)也不會(huì)應(yīng)聲而落，短期內(nèi)還將獲得超額利潤(rùn)。因?yàn)榈禺a(chǎn)商不可能將房?jī)r(jià)一步降到位，而將通過(guò)加強(qiáng)房產(chǎn)的營(yíng)銷、提升房產(chǎn)的附加價(jià)值等方式維持房?jī)r(jià)，再通過(guò)買賣雙方博弈，逐步降低價(jià)格。

　　抑制投資性需求 打擊投機(jī)炒房者

　　目前推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要?jiǎng)恿κ莿傂孕枨?，尤其是投資性購(gòu)房需求過(guò)于旺盛。近年來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控在加大中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)同時(shí)，更多著眼于控制投資性需求、抑制投機(jī)性需求。提高住房首付款比例、調(diào)高第二套以上住房的房貸利率等政策，最大的影響是對(duì)投資性購(gòu)房所產(chǎn)生的投機(jī)需求起著明顯的抑制作用。如果征收物業(yè)稅，勢(shì)必將進(jìn)一步對(duì)這種投資性購(gòu)房需求形成擠出效應(yīng)。一方面，將會(huì)使購(gòu)房者持有物業(yè)成本增加，影響到未來(lái)的投資收益，使部分準(zhǔn)備購(gòu)房的投資者會(huì)暫時(shí)觀望。另一方面，部分業(yè)主會(huì)將更多的空置物業(yè)轉(zhuǎn)讓，這樣就可以增加房源的有效供給，形成二手房與新房的梯次消費(fèi)，有效分流新房市場(chǎng)需求。

　　雖然目前尚沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，能說(shuō)明房產(chǎn)投資在所有購(gòu)房需求中的占比到底有多少，如建設(shè)部一官員曾說(shuō)，像上海這樣的特大城市，投資性購(gòu)買占到即期新房市場(chǎng)的17%左右，而據(jù)一些大型房產(chǎn)中介的市場(chǎng)人士估測(cè)，這一占比或許應(yīng)在30%左右，但可以預(yù)見(jiàn)的是，一旦這部分房產(chǎn)出現(xiàn)大規(guī)模松動(dòng)，其制造的“地震”能量將不可低估，高熱的房?jī)r(jià)將會(huì)遭到極大震撼。

　　總之，作為財(cái)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，物業(yè)稅的征收將會(huì)從一個(gè)全新的角度對(duì)房?jī)r(jià)起到調(diào)控的作用。對(duì)那些擁有多套住房的人，特別是那些囤房、炒房者將增加不可忽視的成本。北京的一位房地產(chǎn)大腕就公開(kāi)表示，物業(yè)稅一旦開(kāi)征，一定會(huì)影響樓盤(pán)的銷售。這對(duì)于恢復(fù)樓市的供需平衡不啻為一個(gè)“良方”。我們有理由相信，只要稅率明確、執(zhí)行到位，物業(yè)稅將會(huì)有效改善內(nèi)地房?jī)r(jià)過(guò)熱的現(xiàn)象！

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