房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述
前 言
房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和推動(dòng)力，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政府部門，關(guān)系復(fù)雜，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中感到阻力重重，為此，我們對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)程序進(jìn)行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡(jiǎn)、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高效的、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導(dǎo)、開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)務(wù)。
本課題研究的主要內(nèi)容：
從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)到后期的土地使用權(quán)的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設(shè)、營(yíng)銷等方面，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的系統(tǒng)描述。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)（以濟(jì)南為例）進(jìn)行研究分析。
本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問(wèn)題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。對(duì)于近年來(lái)新出現(xiàn)的概念、有爭(zhēng)議的理念以及理論探討如社區(qū)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)的概念涉及較少。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒(méi)有涉及；對(duì)于國(guó)家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。
由于編者的學(xué)識(shí)水平所限，難免有錯(cuò)誤或不妥之處，請(qǐng)讀者批評(píng)指正。


第一章 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述
第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念
房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國(guó)，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。
房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。
房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類：
第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
第二類是從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，即簡(jiǎn)稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。
房地產(chǎn)開發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方式的不同可分為三類：
第一類，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的方式。
第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。
第三類，其他方式。如購(gòu)買房屋后出租；購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。
在本課題中，僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進(jìn)行探討。
第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用
房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。因此說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下：
1.可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；
2.可以改善人民的居住和生活條件；
3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；
4.通過(guò)綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；
5.可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金的渠道；
6.可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；
7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；
8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；
9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；
10.可以擴(kuò)大就業(yè)面。
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。
第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革
1949年新中國(guó)成立后，廣大農(nóng)村實(shí)行土地改革，廢除封建土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地所有制。“耕者有其田”的愿望變成現(xiàn)實(shí)。幾年以后，通過(guò)逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場(chǎng)即自行消失。
50年代中期到60年代中期，隨著對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造，全國(guó)城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國(guó)家經(jīng)租”的形式對(duì)出租私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國(guó)家也以贖買的方式收歸國(guó)有。從根本上確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。
十年動(dòng)亂期間，對(duì)城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時(shí)有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問(wèn)題成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題之一。
1978年后，“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹萬(wàn)樹梨花開。” 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機(jī)遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來(lái)。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。
由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初始階段，故在其運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生了一些矛盾和問(wèn)題。比如盲目建設(shè)、無(wú)證建設(shè)而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對(duì)這些問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題。

第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序概述
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。
對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)程序。
1．項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序
項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過(guò)開發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來(lái)探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。
2.項(xiàng)目立項(xiàng)程序
項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。
3．土地使用權(quán)取得的程序
土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。
4.項(xiàng)目規(guī)劃程序
項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。
根據(jù)國(guó)家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下：
（1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書）報(bào)批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見，作為計(jì)劃部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。
（2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請(qǐng)單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見。
（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說(shuō)明書）。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請(qǐng)。
（4）經(jīng)審定通過(guò)的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。
（5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。
（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后,申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。
5.征地拆遷程序
征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。
拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。
征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請(qǐng)。
征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開工的必備條件之一。
6.工程建設(shè)程序
工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過(guò)工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用條件的過(guò)程。
在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請(qǐng),取得報(bào)建證;同時(shí)，與市政相關(guān)部門（自來(lái)水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。
7.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)程序
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開發(fā)商通過(guò)對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房?jī)煞N，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過(guò)政府主管部門鑒證方為有效。
房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，必將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。
第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序
第一節(jié) 項(xiàng)目立項(xiàng)
一、概述
開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。
對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，在本階段的主要工作是：起草并向市計(jì)委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報(bào)送項(xiàng)目建議書,取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù),編制可行性研究報(bào)告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。（國(guó)家計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。山東省及濟(jì)南市暫延續(xù)原立項(xiàng)制度。）
二、實(shí)施程序
1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批
（1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處
（2）申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)；②提供資金落實(shí)證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對(duì)建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明.
（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門的開發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購(gòu)出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過(guò)招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。
（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。
（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費(fèi)。
2.建設(shè)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃審批
（1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處
（2）申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)；②國(guó)家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；③規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上年度下達(dá)的年度投資計(jì)劃。
（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。
（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。
（三）項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序圖（見程序圖一）
第二節(jié) 五證兩書的取得
第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得
一、概述
開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。
在現(xiàn)階段根據(jù)<<城市房地產(chǎn)管理法>>的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過(guò)國(guó)家出讓方式獲得（即通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)取得）；二是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)取得）；三是通過(guò)與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即通過(guò)土地三級(jí)市場(chǎng)取得）。
通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證;通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書。
國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地,按照法定的程序報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。
拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。根據(jù)國(guó)土資源部第11號(hào)令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性用地均由土地儲(chǔ)備中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。若因特殊原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該工作原則上是在國(guó)土資源局取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請(qǐng)。實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。
二、實(shí)施程序
（一）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理
1.承辦部門：濟(jì)南市國(guó)土資源局
2.申報(bào)資料：用地申請(qǐng)；計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資計(jì)劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項(xiàng)目總平面圖。
3.申辦程序：
審核有關(guān)申報(bào)資料（2個(gè)工作日）；現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)定界（10個(gè)工作日）；制定一書三方案（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案）（15個(gè)工作日）；繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)（2個(gè)工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。
4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)參見附錄六土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。
5.應(yīng)注意的事項(xiàng)：劃撥土地的范圍僅限于：1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。
（二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理
國(guó)土資源部第11號(hào)部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營(yíng)性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)），均必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心?，F(xiàn)分述如下：
國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動(dòng)，是有計(jì)劃地進(jìn)行的。濟(jì)南市國(guó)土資源局根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公開發(fā)布。
濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競(jìng)買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本。
濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。
招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容：
①出讓人的名稱和地址；
②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；
③投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法；
④索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；
⑤招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；
⑥確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；
⑦投標(biāo)、競(jìng)買保證金；
濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。對(duì)符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。
1.投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行：
①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。
②由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。
③評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。
④招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。
2.拍賣會(huì)依照下列程序進(jìn)行：
①主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；
②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；
③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；
④主持人報(bào)出起叫價(jià)；
⑤競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；
⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；
⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；
⑧主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。
競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。
3.掛牌依照以下程序進(jìn)行：
①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布；
②符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；
③出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；
④出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)；
⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。
掛牌時(shí)間不少于 10 個(gè)工作日。掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。
掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：
①在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；
②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；
③在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。
在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。
4. 成交確認(rèn)書
以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。
成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。
成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。
中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。
中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，抵作國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后 5 個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。
招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。
出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。
受讓人依照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證書。
5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：濟(jì)南市城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，參見附錄五土地開發(fā)費(fèi)用一覽表。
（三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理
1.承辦部門：濟(jì)南市國(guó)土資源局
2.申報(bào)資料：
（1）土地登記需要的資料
①計(jì)劃立項(xiàng)批文；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請(qǐng)書；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。
（2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料
①國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請(qǐng)
3.申辦程序：
①申請(qǐng)：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請(qǐng)，有關(guān)人員對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。
②地籍調(diào)查：區(qū)國(guó)土局對(duì)受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報(bào)市局審批。
③審核：市局對(duì)土地登記申請(qǐng)人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。
④注冊(cè)登記頒發(fā)證書：市局對(duì)批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。
4.辦結(jié)時(shí)限：對(duì)符合登記條件的，7個(gè)工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。
通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。
（一）建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證的取得
1.承辦部門：濟(jì)南市國(guó)土資源局
2.申報(bào)資料：①用地申請(qǐng)；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④建設(shè)用地規(guī)劃意見。
3.申辦程序：持用地申請(qǐng)及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市國(guó)土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。
4.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費(fèi)800元/畝。
（二）拆遷手續(xù)的辦理
1.承辦部門：濟(jì)南市拆遷辦
2.申報(bào)資料：①拆遷申請(qǐng)書；②項(xiàng)目立項(xiàng)批文；③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國(guó)有土地使用證；⑤建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證；⑥拆遷補(bǔ)償、安置資金證明；⑦拆遷計(jì)劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。
3.申辦程序：
審查申請(qǐng)，并于收到申請(qǐng)后2日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費(fèi)；拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。
確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進(jìn)行戶口登記、房屋勘測(cè)等拆遷準(zhǔn)備工作；拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實(shí)施拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，取得《拆遷驗(yàn)收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量定線，核定用地范圍、拆遷面積。
4. 拆遷程序圖（見程序圖二）
5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
拆遷管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位8元/平方米，實(shí)行過(guò)渡安置12元/平方米。
第二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得
（一）概述
為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證濟(jì)南市整體規(guī)劃的實(shí)施，對(duì)新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計(jì)劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及消防、設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部門對(duì)施工圖的批復(fù)意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（二）實(shí)施程序
1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得
(1)承辦部門： 濟(jì)南市規(guī)劃局
(2)申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②計(jì)委年度計(jì)劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。
(3)申辦程序：
①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；②規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)勘察，審查、核對(duì)相關(guān)規(guī)劃，在15個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)；③規(guī)劃局對(duì)符合城市規(guī)劃的申請(qǐng)簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地計(jì)劃批準(zhǔn)手續(xù)；④需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書》；⑤委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位作總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。對(duì)具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。
2.建設(shè)工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)程序
（1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu)
（2）申報(bào)資料：①建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批文；②建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；③招標(biāo)投標(biāo)工作計(jì)劃及方案；④設(shè)計(jì)任務(wù)書；⑤招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協(xié)議或合同。
（3）申辦程序：①招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)材料（包括：計(jì)劃批文、設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、設(shè)計(jì)任務(wù)書等）；②填報(bào)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)申報(bào)表》；③審核項(xiàng)目情況及招標(biāo)條件，登記備案；④對(duì)發(fā)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及方案評(píng)審等活動(dòng)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；⑤中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況報(bào)告；⑥簽發(fā)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)意見書》。
（4）辦結(jié)時(shí)限：2個(gè)工作日。
（5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：?jiǎn)误w10000平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計(jì)處。
3.施工圖設(shè)計(jì)消防審批
（1）承辦部門：濟(jì)南市公安消防分局建審科
（2）申報(bào)資料：①計(jì)委立項(xiàng)批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；③《有關(guān)部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）；④施工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計(jì)圖紙1套；⑤設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。
（3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取并填報(bào)《建筑工程設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、《自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》或《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同設(shè)計(jì)圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計(jì)審批手續(xù)。
（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個(gè)工作日內(nèi)；國(guó)家、省重點(diǎn)工程20個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。
（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號(hào)的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi)2元/平方米。
4.施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量審查
（1）承辦部門：濟(jì)南市建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站
（2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設(shè)計(jì)合同（原件）；⑤地質(zhì)勘察報(bào)告2份（原件）；⑥設(shè)計(jì)招標(biāo)的相關(guān)證明；⑦結(jié)構(gòu)計(jì)算軟件名稱和熱工計(jì)算書；⑧房屋鑒定報(bào)告（僅限于加層、改造項(xiàng)目）。
（3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《開發(fā)商報(bào)審施工圖設(shè)計(jì)文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報(bào)資料送勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)審查意見進(jìn)行答復(fù)；勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術(shù)性審查報(bào)告；核發(fā)《施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。
（4）辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計(jì)質(zhì)量審查費(fèi)用之日起，15個(gè)工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。
（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文件和省物價(jià)局、魯價(jià)費(fèi)發(fā)[2002]45號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場(chǎng)、賓館、酒店、超市、工業(yè)項(xiàng)目、倉(cāng)庫(kù)等9類建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一。
（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該項(xiàng)審查的該項(xiàng)辦結(jié)時(shí)限是15個(gè)工作日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設(shè)計(jì)、勘察單位根據(jù)其意見對(duì)施工圖作相應(yīng)的修改。整個(gè)手續(xù)辦理通常需要30個(gè)工作日。
5.地下人防工程設(shè)計(jì)與審查
（1）承辦部門：濟(jì)南市人民防空辦公室
（2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（地下人防部分）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。
（3）申辦程序：地下人防工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位來(lái)承擔(dān)，如由濟(jì)南市人防設(shè)計(jì)院或省人防設(shè)計(jì)院來(lái)設(shè)計(jì)，達(dá)到人防保護(hù)等級(jí)，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無(wú)須再繳納人防易地建設(shè)費(fèi)。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，則須經(jīng)過(guò)市人防辦設(shè)計(jì)處的審查后方可通過(guò)。
（4）辦結(jié)時(shí)限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無(wú)須辦理人防設(shè)計(jì)審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在10個(gè)工作日以內(nèi)。
（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)魯價(jià)費(fèi)發(fā)（2001）181號(hào)《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知》和濟(jì)價(jià)費(fèi)字（2001）259號(hào)《市物價(jià)局、財(cái)政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、財(cái)政廳、人防辦<關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知>的通知》的規(guī)定，人防易地建設(shè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為，按總建筑面積計(jì)，30元/平方米計(jì)取。
6.規(guī)劃許可證的辦理
（1）承辦部門：濟(jì)南市規(guī)劃局
（2）申報(bào)資料：
申請(qǐng)階段：①書面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃；
取證階段：①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報(bào)表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計(jì)單位證書專用章）一份；③建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊(cè)，一式兩套；④當(dāng)年年度投資計(jì)劃；⑤有關(guān)部門的審核手續(xù)；⑥已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗(yàn)收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意見。
（3）申辦程序：
申請(qǐng)階段：持申報(bào)材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》；省會(huì)規(guī)劃專家組評(píng)審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書》。
取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同施工圖及其它申報(bào)資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的濟(jì)南市城市建設(shè)基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)和建筑放線費(fèi)。在繳納上述費(fèi)用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（4）辦結(jié)時(shí)限：①批準(zhǔn)辦證申請(qǐng)，15個(gè)工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》，7個(gè)工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書》，7個(gè)工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個(gè)工作日內(nèi)。（方案或施工圖修改時(shí)間不計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)）
（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)濟(jì)價(jià)非字（1996）154號(hào)文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：自建自用項(xiàng)目，111元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，180元/平方米；根據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號(hào)文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑類別的不同，分別計(jì)取不同的費(fèi)用。（詳見表三）；根據(jù)國(guó)家測(cè)繪局測(cè)繪產(chǎn)品價(jià)目表，建筑放線費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為649元/點(diǎn)。
（6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三）
（7）應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計(jì)劃批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃。
第三小節(jié) 施工許可證的取得
一、概述
申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。
在市建委辦理報(bào)建證后,開發(fā)商可在濟(jì)南市建筑有形市場(chǎng)辦理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價(jià)、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門提出開工申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。
二、實(shí)施程序
（一）項(xiàng)目報(bào)建
1.承辦部門：濟(jì)南市建設(shè)委員會(huì)
2.申報(bào)資料：①計(jì)委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資計(jì)劃；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表。
3.申辦程序：①到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報(bào)建申請(qǐng)表，根據(jù)投資計(jì)劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計(jì)劃及申請(qǐng)表報(bào)市建設(shè)行政主管部門，取得《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證》。
4.辦結(jié)時(shí)限：1個(gè)工作日。
5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：《報(bào)建證》工本費(fèi)：10元。
（二）濟(jì)南市建筑市場(chǎng)需辦理的手續(xù)
1.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)
（1） 承辦部門：招標(biāo)代理公司或開發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)）
（2）申報(bào)資料：①計(jì)委計(jì)劃批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報(bào)建證；⑥施工單位應(yīng)當(dāng)具備《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標(biāo)代理、工程造價(jià)咨詢及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。
（3）申辦程序：招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請(qǐng)；市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文件；發(fā)布建筑工程招標(biāo)公告；投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請(qǐng)；招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位；確定評(píng)標(biāo)和定標(biāo)方法；向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書；確定評(píng)標(biāo)組織；投標(biāo)單位投遞標(biāo)書；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；發(fā)布中標(biāo)公告、取得中標(biāo)通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；分別辦理注冊(cè)登記施工隊(duì)伍、審查其他事項(xiàng)；集中收繳有關(guān)規(guī)費(fèi)；按照《招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記備案。備案資料包括招標(biāo)情況說(shuō)明、開發(fā)商的招標(biāo)文件、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)的原始記錄、中標(biāo)通知書。
（4）辦結(jié)時(shí)限：①審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請(qǐng)書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；②評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長(zhǎng)；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。
（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列費(fèi)用：工程招標(biāo)管理費(fèi),中標(biāo)價(jià)的0.55‰；招標(biāo)公證費(fèi)，2000元/中標(biāo)單位。
（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：如開發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請(qǐng)，經(jīng)該辦同意后方可實(shí)施。
2.造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)
造價(jià)、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場(chǎng)僅須交納費(fèi)用即可。辦結(jié)時(shí)限，1個(gè)工作日。其標(biāo)準(zhǔn)分別為：
（1）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 1.4‰
（2）造價(jià)管理費(fèi) 0.9‰
（3）交易信息費(fèi) 0.6‰
以上費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)是：建筑面積*收費(fèi)基數(shù)（收費(fèi)基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)參見濟(jì)建工字[2002]第16號(hào)文，詳見附錄五）
（5）勞保統(tǒng)籌費(fèi) 該費(fèi)用由濟(jì)南市建筑工程勞保費(fèi)管理辦公室收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建安工程總造價(jià)的26‰。工程造價(jià)3000萬(wàn)元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬(wàn)元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過(guò)兩次。
（三）施工許可證的辦理
1.承辦部門：濟(jì)南市建設(shè)委員會(huì)
2.申報(bào)資料：①報(bào)建證；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報(bào)監(jiān)書；⑧總包單位中標(biāo)通知書；⑦建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可申請(qǐng)表。
3.申辦程序：①開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《濟(jì)南市建設(shè)工程施工許可申請(qǐng)表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報(bào)資料送建筑有形市場(chǎng)市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。
4.辦結(jié)時(shí)限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金之日起，5個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》
5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費(fèi)，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。
6.應(yīng)注意的事項(xiàng)：①施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建設(shè)工程，實(shí)行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗(yàn)收資料。
7. 施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）
第四小節(jié) 房屋預(yù)售許可證的取得
一、概述
我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。
二、實(shí)施程序
1.承辦部門：濟(jì)南市拆遷管理辦公室
2.申報(bào)資料：①商品房預(yù)售申報(bào)表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證；⑤工程施工合同；⑥預(yù)售商品房分層平面圖。
3.申辦程序：拆遷辦收到申請(qǐng)后3日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。2.初審和現(xiàn)場(chǎng)查勘合格的，辦理預(yù)售許可。
4.辦結(jié)時(shí)限：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后，7日內(nèi)辦理完畢。
第五小節(jié) 房屋權(quán)屬證書的取得
一、概述
我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對(duì)房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。工程竣工驗(yàn)收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。
二、實(shí)施程序
1.承辦部門：濟(jì)南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局
2.申報(bào)資料：①營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程施工許可證；⑥建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗(yàn)收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。
3.申辦程序：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請(qǐng)書，提供規(guī)定的資料進(jìn)行登記；區(qū)局房管局對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行初審，并委托市房屋測(cè)繪中心到現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報(bào)市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。
4.辦結(jié)時(shí)限：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負(fù)責(zé)初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作事項(xiàng)。對(duì)符合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。
5.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房屋初始登記費(fèi)80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計(jì)收。每增加一本權(quán)屬證書加收10元，地下室不收取登記費(fèi)。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費(fèi)；如進(jìn)行交易買賣，則須按成交價(jià)的0.5%計(jì)取交易手續(xù)費(fèi)。
第六小節(jié) 兩書制度
房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》用于明確開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任，《住宅使用說(shuō)明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項(xiàng)。
《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容：1.工程質(zhì)量部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報(bào)修的單位；5.答復(fù)和處理的時(shí)限。
《住宅使用說(shuō)明書》的內(nèi)容：1.開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類型；3.裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4.上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)的說(shuō)明；6.門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；7.配電負(fù)荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)說(shuō)明；9.其他需要說(shuō)明的問(wèn)題；10.住宅中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說(shuō)明書。
應(yīng)注意的事項(xiàng)：
1.“兩書”的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間；
2.商品房的保修期以將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算；
3.兩書制度執(zhí)行1998年建設(shè)部頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》。
第三節(jié) 與市政設(shè)施的接駁
一、概述
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)，列入固定資產(chǎn)年度投資計(jì)劃后，即可與自來(lái)水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門進(jìn)行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此外，在建設(shè)施工過(guò)程中，還會(huì)涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問(wèn)題，在此一并說(shuō)明。
二、實(shí)施程序
1. 與自來(lái)水設(shè)施的接駁
（1）承辦部門：濟(jì)南市自來(lái)水公司
（2）申報(bào)資料：①用水申請(qǐng)報(bào)告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場(chǎng)周邊地形圖。
（3）申辦程序：①用水申請(qǐng)報(bào)告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請(qǐng)開戶手續(xù)；②申請(qǐng)手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計(jì)室辦理勘察、設(shè)計(jì)事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來(lái)水增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。④等待工程公司安排施工。
（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。
（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)，自來(lái)水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費(fèi)50元/表；設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解決，自來(lái)水公司內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)為取接水工程造價(jià)的4.5%；施工費(fèi)用按自來(lái)水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。
（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)；②批準(zhǔn)開戶的用戶申請(qǐng)只在當(dāng)年有效，跨年度的需重新辦理申請(qǐng)；③對(duì)用戶規(guī)定：一個(gè)門牌號(hào)只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來(lái)水公司總水表供水的用戶，以進(jìn)戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來(lái)水公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理； ⑤對(duì)進(jìn)戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進(jìn)行保護(hù)。
2.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁
（1）承辦部門：濟(jì)南市管道煤氣公司
（2）申報(bào)資料：①申請(qǐng)開戶書；②標(biāo)準(zhǔn)層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個(gè)坐標(biāo)高程點(diǎn)（市測(cè)繪院測(cè)定的坐標(biāo)高程點(diǎn)）。
（3）申辦程序：①申請(qǐng)報(bào)告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請(qǐng)開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和設(shè)計(jì)；③工程施工由煤氣公司負(fù)責(zé)，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進(jìn)行通氣點(diǎn)火。
（4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。
（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：開戶費(fèi)：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點(diǎn)火通氣費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。此費(fèi)用通過(guò)協(xié)商可減免。
3.與供電系統(tǒng)的接駁
（1）承辦部門：濟(jì)南市供電局
（2）申報(bào)資料：①項(xiàng)目的立項(xiàng)批文；②有關(guān)的用電資料，包括用電地點(diǎn)、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請(qǐng)。
（3）申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請(qǐng)及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費(fèi)用。
（4）辦結(jié)時(shí)限：
供電企業(yè)對(duì)已受理的用電申請(qǐng)，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用戶：①居民用戶最長(zhǎng)不超過(guò)五天；②低壓電力用戶最長(zhǎng)不超過(guò)十天；③高壓?jiǎn)坞娫从脩糇铋L(zhǎng)不超過(guò)一個(gè)月；④高壓雙電源用戶最長(zhǎng)不超過(guò)二個(gè)月。
若不能如期確定供電方案時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說(shuō)明原因。用戶對(duì)供電企業(yè)答復(fù)的供電方案有不同意見時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。
（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
新裝增容供電工程貼費(fèi)用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費(fèi)。
2002年初，國(guó)家計(jì)委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費(fèi)（參見《供電行業(yè)信息》第182期，中國(guó)電力企業(yè)聯(lián)合會(huì)供電分會(huì)秘書處編），濟(jì)南市供電局目前的做法是對(duì)10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時(shí)用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來(lái)后，再按規(guī)定執(zhí)行。
（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：①新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確定項(xiàng)目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費(fèi)并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個(gè)月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長(zhǎng)供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請(qǐng)，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長(zhǎng)手續(xù)。但延長(zhǎng)時(shí)間不得超過(guò)前款規(guī)定期限。
4.與供熱系統(tǒng)的接駁
（1）承辦部門：濟(jì)南市熱電公司各區(qū)分支機(jī)構(gòu)
（2）申報(bào)資料：申請(qǐng)報(bào)告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。
（3）申辦程序：①提出申請(qǐng)報(bào)告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。
（4）辦結(jié)時(shí)限：視協(xié)議談判情況而定。
（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：采暖開戶費(fèi)該費(fèi)用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計(jì)，110元/平米。該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。
5.與市政排污系統(tǒng)的接駁
（1）承辦部門：濟(jì)南市城管局養(yǎng)護(hù)處
（2）申報(bào)資料：給排水施工圖
（3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處辦理審批手續(xù)。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。
（4）辦結(jié)時(shí)限：視具體情況而定。
（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的費(fèi)用，視具體情況而定。
（6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可與其商洽。
6.道路占用審批手續(xù)
（1）承辦部門：濟(jì)南市城管局市容處
（2）申報(bào)資料：①臨時(shí)占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時(shí)設(shè)施效果圖一式二份。
（3）申辦程序：①需要占用主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請(qǐng)。同意占用的，申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場(chǎng)、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。
（4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日
（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。
7. 道路挖掘?qū)徟掷m(xù)
（1）承辦部門：濟(jì)南市城管局市容處
（2）申報(bào)資料：①建設(shè)工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關(guān)文件。
（3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請(qǐng)。同意挖掘的，申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M²的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場(chǎng)、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請(qǐng)，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。
（4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日
（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃分析
在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場(chǎng)調(diào)研是選擇投資意向、進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。只有通過(guò)認(rèn)真細(xì)致、有效的市場(chǎng)調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營(yíng)銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。
　　市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場(chǎng)調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)行住房市場(chǎng)購(gòu)買力的調(diào)查，只有通過(guò)一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購(gòu)買力的情況。廣義的市場(chǎng)調(diào)查則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過(guò)程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)。因此，廣義的市場(chǎng)調(diào)查不僅是單純研究購(gòu)買者的心理或行為，而是對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)中所有階段加以研究。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性
　 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場(chǎng)，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的占有率。
　　現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。建造好的房屋若能符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容 　
1 . 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查
（1）政治法律環(huán)境調(diào)查
① 國(guó)家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。
② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。
③ 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查
① 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。
② 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。
③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。
④ 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
⑤ 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。
⑥ 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。
⑦ 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。
⑧ 財(cái)政收支。對(duì)于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對(duì)性的調(diào)查。
（3） 社區(qū)環(huán)境調(diào)查
　　社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。
（4） 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查
① 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。
② 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查。如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向。
③ 需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。
④ 購(gòu)買行為調(diào)查。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等。
（5） 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。
① 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。
② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。
③ 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。
④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率。
⑤ 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。
（6） 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。
① 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。
② 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)。
③ 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。
④ 開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。
⑤ 國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。
⑥ 開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
⑦ 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。
（7） 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。
① 房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定。
② 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。
③ 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。
④ 人員促銷的配備狀況。
⑤ 各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響。
⑥ 各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。
（8） 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查。
① 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。
② 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。
③ 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。
④ 房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。
（9） 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查。
　　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：
① 競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查。
② 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。
③ 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。
④ 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。
⑤ 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。
⑥ 對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等。
⑦ 整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷售量， 本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率。
⑨ 競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其發(fā)展動(dòng)向。
第二節(jié) 調(diào)查方法與條件
一、調(diào)查方法
　　 市場(chǎng)調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對(duì)象來(lái)劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來(lái)劃分，有訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。下面簡(jiǎn)要分析每一種調(diào)查方法特征。
1 . 按調(diào)查對(duì)象劃分
　 （1）全面普查。全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。如果把一個(gè)城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。
　 （2）重點(diǎn)調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。當(dāng)然由于所選對(duì)象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免會(huì)有一定誤差。
　 （3）隨機(jī)抽樣。隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機(jī)抽樣在市場(chǎng)調(diào)查中占有重要地位，在實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況。
　 （4）非隨機(jī)抽樣法。非隨機(jī)抽樣法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)并不是相等的，非隨機(jī)抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。
2．按照調(diào)查方法劃分。
　 （1）訪問(wèn)法。
　　這是最常用的市場(chǎng)調(diào)查方法?？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪問(wèn)技巧是此方法成功的關(guān)鍵。
①設(shè)計(jì)調(diào)查表。
　　調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營(yíng)銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來(lái)源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計(jì)好調(diào)查表。
　　設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)注意的事項(xiàng)：首先，問(wèn)題要短。因?yàn)檩^長(zhǎng)的問(wèn)題容易被調(diào)查者混淆。其次，調(diào)查表上每一個(gè)問(wèn)題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。再次，問(wèn)題中不要使用專門術(shù)語(yǔ)，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費(fèi)者是搞不清楚這些專門術(shù)語(yǔ)的。第四，問(wèn)題答案不宜過(guò)多，問(wèn)題的含義不要模棱兩可，一個(gè)問(wèn)題只代表一件事。最后，要注意問(wèn)問(wèn)題的方式。有時(shí)直接問(wèn)問(wèn)題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少?gòu)V告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，與其直接詢問(wèn)被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。
②訪問(wèn)法的形式
　　調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問(wèn)法劃分為三種形式。
1）答卷法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個(gè)人意見充分表達(dá)出來(lái)。
2）談話法。市場(chǎng)調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話，如召開座談會(huì)等。
3）電話調(diào)查。這種方法是市場(chǎng)調(diào)查人員借助電話來(lái)了解消費(fèi)者的意見的一種方法。
（2）觀察法。
　　這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過(guò)觀察法便可以較容易地了解到。 觀察法有三種形式。
①直接觀察法。
　　派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購(gòu)房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)者對(duì)本公司的信賴程度。
②實(shí)際痕跡測(cè)量法。
　　調(diào)查人員不是親自觀察購(gòu)買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果好壞。
③行為記錄法。
在取得被調(diào)查同意之后。用一定裝置記錄調(diào)查對(duì)象的某一行為。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺(tái)，收了多長(zhǎng)時(shí)間等。這樣可以幫助營(yíng)銷管理人員今后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。
（3）實(shí)驗(yàn)法。
　　實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選定一定消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來(lái)改進(jìn)廣告詞語(yǔ)、聲像等。
二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件
　　作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購(gòu)買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個(gè)方面來(lái)考慮調(diào)查的規(guī)模。
1．樣本的數(shù)量。
　　一般而言，一個(gè)調(diào)查樣本越大越好，因?yàn)橐罁?jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實(shí)務(wù)中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率難以控制等。
2．樣本涵蓋面的廣度。
　　樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對(duì)于各抽樣樣本來(lái)說(shuō)，仍然不具有代表性。
3．問(wèn)題涵蓋面的廣度。
　　如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬(wàn)，就會(huì)失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問(wèn)卷太長(zhǎng)，會(huì)使得調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。這二個(gè)方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。
4．調(diào)查的深度。
一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長(zhǎng)，經(jīng)費(fèi)越高。
第三節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查的程序
通過(guò)上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。為了使市場(chǎng)調(diào)查工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來(lái)進(jìn)行。
　　通常有七個(gè)方面，具體包括：確定問(wèn)題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告。
一、確定調(diào)查目的
　　這是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)應(yīng)首先明確的問(wèn)題。目的確定以后，市場(chǎng)調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過(guò)失。也就是說(shuō)，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)調(diào)查要解決哪些問(wèn)題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有什么作用。一般來(lái)說(shuō)，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過(guò)程，一下子是確定不下來(lái)的。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來(lái)確定。
1．探測(cè)性調(diào)查。
　　當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問(wèn)題和范圍不明確，無(wú)法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)查來(lái)找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來(lái)銷售下降，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測(cè)性調(diào)查，從中間商或者消費(fèi)者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。
2．描述性調(diào)查。
　　描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問(wèn)題。例如在銷售過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說(shuō)明何者為因，何者為果。也就是說(shuō)描述性調(diào)查旨在說(shuō)明什么、何時(shí)、如何等問(wèn)題，并不解釋為何的問(wèn)題。與探測(cè)性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計(jì)劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對(duì)某一專門問(wèn)題提出答案。
3．因果性調(diào)查。
　　這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)者的廣告支出與價(jià)格讓利等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。
　 二、收集信息資料
　　市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運(yùn)用”的敘述。
三、初步調(diào)查
　　初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問(wèn)題的一些原因，通常有三個(gè)過(guò)程。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)概況；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話，尋找市場(chǎng)占有率下降的原因；其三，了解市場(chǎng)情況，即消費(fèi)者對(duì)本公司所開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)態(tài)度。
四、調(diào)查設(shè)計(jì)
　　根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實(shí)施的計(jì)劃。在收集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問(wèn)卷。調(diào)查表及問(wèn)卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要具有藝術(shù)性，以利于市場(chǎng)調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格。
（一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競(jìng)爭(zhēng)程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。
（二）房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（影響房租市場(chǎng)的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目）。
（三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。
（四）房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項(xiàng)目。
五、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查
　　現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查即按調(diào)查計(jì)劃通過(guò)各種方式到調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)獲取原始資料和收集由他人整理過(guò)的二手資料。現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。
六、調(diào)查資料的整理分析
　　這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析。首先，要進(jìn)行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過(guò)程中，要檢查調(diào)查資料的誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；之后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，以確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。其次，要進(jìn)行分類編號(hào)，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號(hào)碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。最后，對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說(shuō)明有關(guān)問(wèn)題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。
七、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告
　　撰寫和提交調(diào)查報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫，并按時(shí)提交調(diào)查報(bào)告。撰寫調(diào)查報(bào)告應(yīng)做到：
（1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果；
（2）報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出；
（3）文字精練，用語(yǔ)中肯；
（4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；
（5）報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；
（6）報(bào)告完整，印刷清楚美觀。
　　在作出結(jié)論以后，市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報(bào)告，提供給決策者。在撰寫調(diào)查報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對(duì)象，處理調(diào)查資料的方法，通過(guò)調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出一些合理化建議。
以上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作只是一般性的描述。在實(shí)際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。
第四節(jié) 調(diào)查隊(duì)伍的組建
　　
組織高效、靈敏的市場(chǎng)調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營(yíng)藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場(chǎng)調(diào)查人員隊(duì)伍。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員的基本素質(zhì)要求如下：
（一）必須具備創(chuàng)新能力。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)常常是以新制勝，誰(shuí)首先認(rèn)識(shí)和順應(yīng)了新的消費(fèi)動(dòng)向，誰(shuí)就有可能占據(jù)有利的市場(chǎng)地位。因此要求調(diào)查者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費(fèi)和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻認(rèn)識(shí)，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場(chǎng)的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略。只有這樣，才能在市場(chǎng)調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。
（二）要有良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)。把握房地產(chǎn)信息是一種知識(shí)型勞動(dòng)，要求調(diào)查者具備淵博的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、行政管理、城市規(guī)劃、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識(shí)，因此調(diào)查者需要良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)才能勝任市場(chǎng)調(diào)查工作。
（三）要具備市場(chǎng)信息分析能力。市場(chǎng)調(diào)查人員的工作決不簡(jiǎn)單是提供調(diào)查資料，因?yàn)榘汛罅康氖袌?chǎng)信息推給決策者，并不會(huì)減少?zèng)Q策的難度。市場(chǎng)調(diào)查人員所作的適當(dāng)評(píng)議，透過(guò)現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，將會(huì)幫助決策者對(duì)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)作出正確判斷。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語(yǔ)言表達(dá)能力分不開的。
（四）要具備較強(qiáng)的社交能力。調(diào)查者在個(gè)人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的人士交往，打通社會(huì)各方面的信息渠道，在社交中了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實(shí)踐中增長(zhǎng)才干，更深刻地認(rèn)識(shí)社會(huì)與市場(chǎng)。
第五節(jié) 資料收集與運(yùn)用
資料是作任何決策的基礎(chǔ)，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測(cè)。由此可見資料的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設(shè)計(jì)方向時(shí)，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。
一、資料獲取途徑
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種：
（一）交易雙方當(dāng)事人。訪問(wèn)市場(chǎng)上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價(jià)格、交易當(dāng)時(shí)的狀況和其他條件等。在訪問(wèn)中應(yīng)盡量了解其交易進(jìn)行時(shí)的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場(chǎng)的交易線索。
（二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的中間商，具有促進(jìn)交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對(duì)于地方市場(chǎng)具有相當(dāng)程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進(jìn)交易成功。因此，市場(chǎng)調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場(chǎng)調(diào)查的深度和廣度。
（三）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產(chǎn)公司公開推出銷售或出租個(gè)案之前都預(yù)先做好市場(chǎng)調(diào)查工作，因此其在報(bào)刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報(bào)價(jià)具有很大參考價(jià)值。一個(gè)成功的租售個(gè)案更能代表市場(chǎng)的接受力，其代表性和參考價(jià)值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件。
（四）熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士。如房地產(chǎn)估價(jià)師，可向其探詢交易資料作為再進(jìn)一步查證的依據(jù)。這種查證方式較費(fèi)工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。調(diào)查時(shí)忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù)。
（五）同業(yè)間資料的交流，房地產(chǎn)同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的二手資料進(jìn)行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發(fā)商接受。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進(jìn)行。
（六）準(zhǔn)交易資料的收集。交易資料一般必須是買賣雙方達(dá)成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。而所謂準(zhǔn)交易資料，是當(dāng)事人擬出售（購(gòu)買）房地產(chǎn)的單方面意愿的報(bào)價(jià)資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準(zhǔn)交易資料”。地方市場(chǎng)上的準(zhǔn)交易資料具有及時(shí)反映市場(chǎng)行情的功能，因?yàn)闇?zhǔn)交易行為者擬定價(jià)格必須預(yù)先到該地方市場(chǎng)了解交易情況，參考當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格后才能初步?jīng)Q定價(jià)格。這種價(jià)格與完成交易時(shí)的價(jià)格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的基本行情。
（七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)、展覽會(huì)、換房大會(huì)、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。
（八）各類二手資料。
主要有政府各類統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料；與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、咨詢機(jī)構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料；來(lái)自上級(jí)主管部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來(lái)自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。
二、基本資料搜集。
資料可分為一手資料及二手資料兩類。一手資料系為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進(jìn)行一手資料收集前，應(yīng)先評(píng)估是否有現(xiàn)成的二手資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用二手資料，因?yàn)槔枚仲Y料有成本低廉、取得容易的特點(diǎn)。
（一）二手資料。
　　二手資料又可分為內(nèi)部二手資料和外部二手資料。
1．內(nèi)部二手資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用。例如開發(fā)公司或代理公司每個(gè)項(xiàng)目方案的執(zhí)行過(guò)程報(bào)告或分析報(bào)告，初期的土地購(gòu)買評(píng)估報(bào)告，產(chǎn)品定位報(bào)告，銷售檢驗(yàn)報(bào)告，結(jié)案統(tǒng)計(jì)報(bào)告等，通常都是極有參考價(jià)值的資料。
2．外部二手資料。外部二手資料來(lái)源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。
　　（1）官方資料，以統(tǒng)計(jì)類居多。例如定期性出版品，包括各縣市統(tǒng)計(jì)要覽、建設(shè)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)等；不定期出版的資料有各省、地、縣政府調(diào)查制定的區(qū)域發(fā)展的城鎮(zhèn)開發(fā)計(jì)劃及土地開發(fā)計(jì)劃等等。定期類統(tǒng)計(jì)資料可以郵購(gòu)或購(gòu)買，不定期類資料?？梢苑钦角浪魅?。
　　（2）學(xué)術(shù)單位，以研究報(bào)告或論文居多。例如各大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心、建筑研究院、運(yùn)輸所等常對(duì)交通建設(shè)、市場(chǎng)、山坡地、建筑規(guī)劃、商業(yè)、新市鎮(zhèn)社區(qū)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)投資、住宅等相關(guān)問(wèn)題作系統(tǒng)性的研究，因此對(duì)于前瞻性的課題很有參考價(jià)值。此類報(bào)告或論文可在大學(xué)圖書館參閱。
　?。?）產(chǎn)業(yè)資料，以房地產(chǎn)市場(chǎng)資料居多。例如由房地產(chǎn)業(yè)界提供的市場(chǎng)調(diào)查資料，常見的有中房指數(shù)的市場(chǎng)報(bào)告系列，梁振英測(cè)量師行等代理行的月刊等，都是開發(fā)商可參考的雜志。其他較具學(xué)術(shù)性的則有《中國(guó)房地產(chǎn)》、《住宅與房地產(chǎn)》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》等期刊，此外還有一些企業(yè)的內(nèi)部刊物，如《萬(wàn)科地產(chǎn)周刊》等。
（二）一手資料。
　　一手資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)查設(shè)計(jì)，并通過(guò)調(diào)查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會(huì)科學(xué)研究中常使用。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商以往較依賴市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)而較不注重方法，但因土地資源有限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，某些一手資料（例如潛在客戶購(gòu)買力、選擇區(qū)位評(píng)估因素、客戶滿意度、商業(yè)圈類型等）的使用性高、目的明確，若配合二手資料使用，可使開發(fā)商作出更正確的判斷。
　　三、土地使用資料搜集
各個(gè)國(guó)家對(duì)土地使用都有一定的規(guī)劃及法規(guī)規(guī)范。我國(guó)對(duì)土地利用方面的規(guī)劃主要有：國(guó)土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、市級(jí)土地利用、縣（區(qū)）級(jí)土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地總體規(guī)劃。目前我國(guó)已出臺(tái)的土地利用方面的法規(guī)政策主要有：《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等。根據(jù)以上法規(guī)依據(jù)，每塊土地都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門。
四、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料搜集
不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個(gè)方面掌握土地的開發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會(huì)條件及經(jīng)濟(jì)、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進(jìn)而影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。因此在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析時(shí)，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特點(diǎn)及基地狀況。其中，常用的表格有基地情況調(diào)查表。它主要說(shuō)明基地狀況的各項(xiàng)內(nèi)容及所搜集資料的方式。其主要內(nèi)容有：基地地理形勢(shì)、方向、風(fēng)向、地質(zhì)、景觀方向、地形、排水方向、基地地上物狀況、基地與鄰地情況、防火設(shè)施、鄰地建筑、鄰地地下室深度、鄰地狀況、市級(jí)道路、主要出入口、基地道路及給排水狀況、公共設(shè)施（公園、學(xué)校、市場(chǎng)）、附近公共設(shè)施及交通狀況。在探討基地本身?xiàng)l件及鄰近地因素時(shí)，根據(jù)基地使用用途管制的差異，所考慮的環(huán)境與條件各有不同，如住宅區(qū)必須注意居住的寧?kù)o、舒適性，其中交通設(shè)施狀況、有無(wú)影響居住環(huán)境的設(shè)施，以及居民的職業(yè)與社會(huì)結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)、生活方式等都是基地狀況資料調(diào)查搜集的重點(diǎn)。商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營(yíng)業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小，以及顧客的質(zhì)與量等等，都是不可忽略的重要資料。
五、交通流量資料搜集
　　交通流量常能帶來(lái)人潮，使人潮駐留地商業(yè)價(jià)值提升。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時(shí)間、使用目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。一般所指的交通流量資料包含：機(jī)車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的路線及其可到達(dá)的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運(yùn)輸工具的便利性，都對(duì)道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)查人員用計(jì)數(shù)器在道路旁測(cè)算，但因?yàn)檐嚪N、行人等內(nèi)容都要調(diào)查，調(diào)查員常常需要2人~3人以上，因此也可利用攝影機(jī)在基地兩側(cè)作定點(diǎn)定時(shí)拍攝，再由錄像帶計(jì)算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場(chǎng)交通狀況。
　　交通流量調(diào)查時(shí)段的選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定時(shí)段的區(qū)分，分別調(diào)查取樣，才能代表所有時(shí)段的交通流量狀況。調(diào)查一般必須擬定：
（1）調(diào)查地點(diǎn)；
（2）調(diào)查日期；
（3）調(diào)查時(shí)間；
（4）調(diào)查時(shí)段；
（5）調(diào)查內(nèi)容（車輛種類、方向、行人性別及年齡等）；
（6）調(diào)查表；
（7）調(diào)查結(jié)果分析方法等。
　　我們?cè)谒鸭煌髁抠Y料時(shí)，應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)有效的方法，并區(qū)分流量的時(shí)段差異，才能搜集真正有助于項(xiàng)目定位的交通流量資料。
六、道路現(xiàn)狀資料搜集
路是人走出來(lái)的。因此常有現(xiàn)狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形。道路的性質(zhì)往往影響了沿路不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展，因此項(xiàng)目策劃人員需注意基地附近及對(duì)外道路的現(xiàn)狀。道路現(xiàn)狀資料搜集的方法包括現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)，丈量道路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市規(guī)劃圖等方式。在搜集道路現(xiàn)狀資料時(shí)應(yīng)注意下列事項(xiàng)。
（一）道路形態(tài)。道路因經(jīng)過(guò)的車輛種類、使用目的等而有很大的差異，可以通過(guò)觀察道路通過(guò)的車輛種類、數(shù)量、比例及道路所通達(dá)的地區(qū)來(lái)判斷道路的形態(tài)。
（二）道路使用情況。觀察道路使用情況時(shí)，可注意下列狀況。
1、道路的陰陽(yáng)面。由于道路兩邊住宅的不平衡發(fā)展、不平衡車道，或單向行駛，常造
成道路兩邊商業(yè)氣息不平衡的狀況。商業(yè)氣息繁榮的一面叫“陽(yáng)面”；另一邊商業(yè)氣息較差或根本缺乏氣息的叫“陰面”。
2、道路的分隔網(wǎng)。若道路為20米以上且中間有分隔網(wǎng)，道路兩邊的行人就無(wú)法通過(guò)，不過(guò)此時(shí)往往有較密集的過(guò)街天橋。
3、路邊停車狀況。是指道路及其巷道路邊停車的情況。通常上班地區(qū)白天停車必然嚴(yán)重，住宅區(qū)晚上停車可能困難。
　　七、運(yùn)輸系統(tǒng)資料搜集
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，交通運(yùn)輸狀況關(guān)系到產(chǎn)品的價(jià)格、產(chǎn)品定位類型、區(qū)域商業(yè)繁榮程度等，所以對(duì)交通運(yùn)輸系統(tǒng)相關(guān)建設(shè)問(wèn)題的了解是一個(gè)非常重要的內(nèi)容。而在搜集資料過(guò)程中，可區(qū)分二大信息的搜集。
（一）交通運(yùn)輸系統(tǒng)的現(xiàn)狀。交通運(yùn)輸系統(tǒng)可分為鐵路運(yùn)輸系統(tǒng)與道路系統(tǒng)，分述如下：
1、鐵路系統(tǒng)。
鐵路的能量一般都以路線運(yùn)載能力作為主要的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，路線容量受多種因素影響，其
中包括軌道數(shù)、支線、行車制度、站場(chǎng)路線布置、客貨輸送方式及車輛調(diào)度、列車運(yùn)輸方式等。但在鐵路發(fā)展過(guò)程中有兩方面資料需要深入研究了解，一是非曲直鐵路車站位置及出口的規(guī)劃；其次是交通運(yùn)輸能力，其中以貨物運(yùn)輸能力及旅客運(yùn)輸能力最為重要。這些數(shù)據(jù)資料對(duì)商業(yè)圈的發(fā)展有著重要的影響。在搜集資料時(shí)，可參考有關(guān)部門編印的地區(qū)運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)資料，及各車站的人口流量統(tǒng)計(jì)等資料。
2、道路系統(tǒng)。
　　城市的道路系統(tǒng)，依據(jù)道路功能與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可區(qū)分為高速公路、快速公路，主要道路及次要道路。以上的道路系統(tǒng)完善，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)都有正面影響。只有了解各項(xiàng)道路系統(tǒng)的交通量、道路服務(wù)品質(zhì)等級(jí)等，才能掌握道路對(duì)項(xiàng)目定位的影響。
（二）交通運(yùn)輸規(guī)劃。
　　在交通運(yùn)輸規(guī)劃資料取得過(guò)程中，有些資料可在城市規(guī)劃詳圖中看出，但較重要的資料或研究計(jì)劃，可由運(yùn)輸研究所、公路局、市政管委會(huì)等單位獲得；另外，可向相關(guān)研究機(jī)構(gòu)查詢一些相關(guān)的研究報(bào)告，諸如車輛使用公路長(zhǎng)度，公交車輛數(shù)等。交通運(yùn)輸系統(tǒng)隱含許多與不動(dòng)產(chǎn)息息相關(guān)的機(jī)會(huì)與問(wèn)題，在進(jìn)行資料搜集之前，必須先確定所需運(yùn)輸系統(tǒng)資料的范圍、內(nèi)容以及時(shí)效，再選擇經(jīng)濟(jì)、有效的搜集方式，才能真正掌握基地的交通運(yùn)輸條件。
八、人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集
（一）人口增長(zhǎng)率。區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)的增長(zhǎng)，對(duì)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)的供需有重要的影響。一般說(shuō)來(lái)，人口增長(zhǎng)率較高的區(qū)域，其不動(dòng)產(chǎn)單價(jià)漲幅及銷售量也較高。
（二）職業(yè)或行業(yè)類別比例。區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格。高層次人士聚集的區(qū)域，其產(chǎn)品價(jià)格也就高。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價(jià)格相比而言就要低多了。
（三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會(huì)造成該區(qū)域?qū)鹑凇⒎?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因而不同。

（四）流動(dòng)人口。區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口的多少特性，對(duì)項(xiàng)目定位有絕對(duì)影響。一般而言，流動(dòng)人潮多，商息自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃商業(yè)用途的空間。
　　除了以上幾項(xiàng)因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目定位時(shí)可供參考的資料。人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由二手資料獲得。但在運(yùn)用這些二手資料時(shí)，最重要的是要以收集5年~10年長(zhǎng)期資料為基礎(chǔ)，才能掌握發(fā)展的趨勢(shì)。
　　人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料是影響項(xiàng)目定位的重要參考資料。如從人口的增長(zhǎng)率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產(chǎn)的需求狀況，及城市發(fā)展速度。在職業(yè)及行業(yè)類別比例資料中可以區(qū)分生活形態(tài)及消費(fèi)狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及流動(dòng)人口對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)有密切的關(guān)系，各級(jí)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)水平及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求有明顯差異性。因此，產(chǎn)業(yè)資料可使產(chǎn)品定位者大概看出商業(yè)圈是屬于何種層次水平的商業(yè)圈，在產(chǎn)品定位規(guī)劃時(shí)即可依照其商業(yè)圈性質(zhì)特性，規(guī)劃出適當(dāng)?shù)牡昝婊蛏虉?chǎng)空間。人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料對(duì)地區(qū)的發(fā)展影響很大，在各項(xiàng)資料的收集分析上需注意其數(shù)據(jù)的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。
九、公共設(shè)施資料搜集
　　公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過(guò)程中是非常重要的，其多少及完善與否直接影響不動(dòng)產(chǎn)的品質(zhì)及價(jià)格。
　　公共設(shè)施用地的開發(fā)與使用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有重大影響。例如公園、綠地、學(xué)校、廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、市場(chǎng)等公共設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)都有正面的影響價(jià)值。因此上述公共設(shè)施若已建設(shè)，則需搜集現(xiàn)狀資料；但如果是屬于尚未進(jìn)行的計(jì)劃，則應(yīng)深入調(diào)查該項(xiàng)公共設(shè)施的性質(zhì)，并盡可能在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，設(shè)法結(jié)合已建設(shè)及未建設(shè)的公共設(shè)施，使產(chǎn)品更具超前性。
　　在面對(duì)帶來(lái)負(fù)面影響的公共設(shè)施時(shí)，土地規(guī)劃上應(yīng)注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過(guò)設(shè)計(jì)雙層窗戶或設(shè)計(jì)時(shí)讓建筑退縮以減少干擾。對(duì)區(qū)域景觀有較大影響的，如電所、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設(shè)施，也應(yīng)盡量掌握其位置、高度等細(xì)節(jié)，以事先確定各種相應(yīng)措施。
十二、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料搜集
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣衡量標(biāo)準(zhǔn)界定在交易量上是較客觀的。除了交易量必須注意外，影響市場(chǎng)景氣的因素也應(yīng)該隨時(shí)注意。有資料表明，影響預(yù)售市場(chǎng)、現(xiàn)房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)景氣狀況的主要因素有：
1、金融政策
2、土地價(jià)格
3、預(yù)售市場(chǎng)銷售率、家庭收入、流動(dòng)資金多少
4、經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo)、通貨膨脹率
5、房屋價(jià)格
　　由上述調(diào)查結(jié)果可看出金融政策是影響整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)景氣的最重要因素。因此不動(dòng)產(chǎn)業(yè)開發(fā)商應(yīng)多關(guān)心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標(biāo)有：中長(zhǎng)期放款利率、貨幣供給額年增長(zhǎng)率及匯率。我們以金融政策指標(biāo)與預(yù)售市場(chǎng)景氣的關(guān)系分析如下：中長(zhǎng)期放款利率趨穩(wěn)時(shí)，第二年的預(yù)售市場(chǎng)即反映穩(wěn)定水平。匯率年增長(zhǎng)率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的同步、反向指標(biāo)。匯率當(dāng)年年增長(zhǎng)率大于5%時(shí)，預(yù)售市場(chǎng)銷售率呈反向變化。貨幣供給額年增長(zhǎng)率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的同時(shí)、同向指標(biāo)。這些金融、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)資料除隨時(shí)注意報(bào)道外，并應(yīng)注重長(zhǎng)期循環(huán)及各指標(biāo)與銷售率之間的關(guān)系。
十三、銷售資料搜集
　　俗話說(shuō)：“知已知彼，百戰(zhàn)百勝”，一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目的推出是否銷售成功，依賴于其是否充分了解市場(chǎng)，避免劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，并能提供符合需求的產(chǎn)品及條件。而對(duì)市場(chǎng)了解的方式就是要掌握各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售狀況資料，進(jìn)而了解市場(chǎng)上產(chǎn)品供需情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。
一般而言，樓書銷售資料包括海報(bào)、銷售現(xiàn)場(chǎng)資料及其他資料等。下面就對(duì)該三大類資料進(jìn)行探討。
（一）銷售海報(bào)樓書及廣告。
　　海報(bào)提供的重要信息在于該項(xiàng)目的特點(diǎn)、地點(diǎn)及交通、平面規(guī)劃配置及建材設(shè)備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預(yù)售項(xiàng)目主要訴求重點(diǎn)及對(duì)象。不論銷售海報(bào)樓書或廣告，要直搗消費(fèi)者的心坎，必須全力突出個(gè)案的特色，海報(bào)上的平面規(guī)劃配置可以顯現(xiàn)業(yè)主在不同基地條件及客觀環(huán)境下塑造出的產(chǎn)品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當(dāng)?shù)鹊取?
（二）銷售現(xiàn)場(chǎng)資料。
銷售現(xiàn)場(chǎng)是接觸業(yè)務(wù)的第一線，客戶反應(yīng)資料是最直接、最真實(shí)的資料。來(lái)人、來(lái)電及購(gòu)買客戶的區(qū)域分析、媒體分析、詢問(wèn)內(nèi)容分析、購(gòu)買或未購(gòu)原因分析等，都是極有價(jià)值的參考資料。預(yù)訂與購(gòu)買現(xiàn)房的客戶數(shù)量的比例、客戶對(duì)價(jià)格認(rèn)同的程度等，都可反映廣告促銷方向的正確性、定價(jià)及產(chǎn)品的適合性。另外，售價(jià)表也常能透露銷售的狀況，例如報(bào)價(jià)與底價(jià)的差異、價(jià)差原則，以及調(diào)價(jià)狀況等。這些資料常需至現(xiàn)場(chǎng)觀察、扮演客戶，或由非正式渠道才能取得。
（三）其他銷售資料。專業(yè)雜志如《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》（半月刊）每月的房屋專訊等，都會(huì)定期披露市場(chǎng)上已公開或即將公開的項(xiàng)目個(gè)案的產(chǎn)品及銷售情況。這類資料雖較易搜集，但在運(yùn)用時(shí)應(yīng)查證其正確性，避免因被誤導(dǎo)而導(dǎo)致決策偏差。
十四、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料搜集
　　競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會(huì)吸收同區(qū)域內(nèi)的客源，有時(shí)也需特別注意其發(fā)展方向。至于區(qū)域外的項(xiàng)目，即使是同類型的，也無(wú)需作為競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入了解。
　　項(xiàng)目推出前及推出期間須掌握競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案狀況及動(dòng)態(tài)，這是不動(dòng)產(chǎn)銷售開發(fā)商、市調(diào)人員及策劃人員不斷成長(zhǎng)的主要工具與渠道。由于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案必須深入了解，所以除了要與各開發(fā)公司、代理公司的項(xiàng)目人員維持良好關(guān)系以探詢資料外，還要對(duì)公開的項(xiàng)目個(gè)案定期追蹤其銷售、廣告等資料。
　　關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案需要搜集的資料包括產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)偡绞?、?guī)劃特色、定價(jià)方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經(jīng)驗(yàn)的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商若能掌握任何一項(xiàng)上述資料，其銷售好壞大都能了然于心。
　　十五、租金資料搜集。
租金根據(jù)房屋種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。分述如下：
住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產(chǎn)品應(yīng)靠近學(xué)校、公園、市場(chǎng)；公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。
辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機(jī)構(gòu)聚集、商業(yè)圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應(yīng)參考的條件，一般根據(jù)路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級(jí)。
商店：商店的租金效益在各類房產(chǎn)中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動(dòng)其巷道內(nèi)商店租金也日益高漲，因此商店一定要注意其與商業(yè)圈發(fā)展的密切性。
　　租金支付方式的不同是造成租金計(jì)算方式不同的原因之一。以住宅而言，是否提供家具等設(shè)備（如電話、煤氣、熱水）及有無(wú)地下室，其租金就大不相同。以辦公樓為例，有無(wú)附屬設(shè)施（如停車位）其租金相差很多。是否一次支付等額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計(jì)價(jià)不同的原因。在了解上述租金的差異原因后，在收集租金資料時(shí)較能在不同條件中找出相對(duì)比較可靠的立足點(diǎn)。
　　一般收集租金資料的方式有下列三種：
（1）以欲承租者名義調(diào)查較不易受到拒絕。
（2）可至欲調(diào)查區(qū)域內(nèi)的中介公司查詢同類產(chǎn)品租金行情。
（3）參考專業(yè)雜志的租金行情資料。
十六、基地資料運(yùn)用
一個(gè)理想的住宅社區(qū)，對(duì)居住者而言必須具備安全、舒適、便利、美觀等要點(diǎn)，在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)應(yīng)充分掌握基地的特性，并結(jié)合市場(chǎng)的需求，以規(guī)劃具備競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。因此，基地內(nèi)外的生態(tài)、景觀、排水、地質(zhì)及環(huán)境影響評(píng)估等資料都對(duì)項(xiàng)目定位有舉足輕重的影響。
　　一般來(lái)說(shuō)地區(qū)環(huán)境的好壞影響產(chǎn)品定位的難易，以及是否能有充分發(fā)揮創(chuàng)意的空間。例如大面積基地開發(fā)，建筑物的配置，不管是單元規(guī)劃或是整體開發(fā)，都較易發(fā)揮趣味性、安全性和私密性，增加空間感和安寧性等，容易塑造產(chǎn)品的風(fēng)格及特色。因此在大型社區(qū)開發(fā)過(guò)程中，住宅或商業(yè)用途的空間配置，包括鄰里所涉及的區(qū)位關(guān)系、公共設(shè)施及交通條件等，以及住宅單元所涉及的房外空間配置、尺度、大小及性質(zhì)等，都與基地社區(qū)所處的區(qū)位、環(huán)境條件、規(guī)劃密度及公共設(shè)施機(jī)能等息息相關(guān)。
　　近年來(lái)城市土地價(jià)格飛速上漲，土地供給有限，人口和商業(yè)活動(dòng)聚集于市中心，因此小基地高層化的發(fā)展成為當(dāng)前都市景觀。鄰近變電所、公共廁所、污染、噪音、工廠、高架道路或橋梁旁的土地，其基地現(xiàn)狀必然影響定位的重點(diǎn)及方向，但就產(chǎn)品定位形態(tài)而言，仍有克服的方法，以改善基地條件的先天缺點(diǎn)。
　　如面臨基地道路過(guò)窄，可以退縮建筑物，增加露臺(tái)空間，減少對(duì)其沖南的壓迫感。又如高架橋或高流量的交通所造成的噪音，也可以用氣密式雙層窗處理，并退縮空地將空地綠化以阻絕噪音與壓迫感。因此，基地的外在條件如果把握準(zhǔn)確，則可以發(fā)揮潛在的優(yōu)點(diǎn)，或可以進(jìn)一步通過(guò)產(chǎn)品定位而使缺點(diǎn)變優(yōu)點(diǎn)。
十七、交通流量資料運(yùn)用
　　交通流量大小對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品定位有極大的影響力。大家都知道交通流量大必定是商業(yè)繁榮地區(qū)，但這些交通流量必須是容易停留，或有相當(dāng)?shù)男腥肆髁?，才容易商?jì)。交通流量大，但若車流僅是通過(guò)，或行人流量缺乏，此種道路類似交通要道出口處，通常只能維持簡(jiǎn)易的餐飲店，其他商業(yè)則甚難生存。這里所探討的交通流量，則包括除了通過(guò)型以外的交通流量。交通流量大的地點(diǎn)，在產(chǎn)品定位上傾向于規(guī)劃為商場(chǎng)、店面或辦公樓，在運(yùn)用交通流量資料時(shí)須注意下列事項(xiàng)。
（一）流量大對(duì)商業(yè)的影響。行人多、流量大的地方，商家聚集的意向高。通常商業(yè)產(chǎn)品定位可粗分為兩種，一種為全幢作商業(yè)使用，這種形態(tài)除非是立意特佳的百貨公司，或由財(cái)團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)外，一般很難有成功的機(jī)會(huì)。有商場(chǎng)的地理位置不差，但產(chǎn)品定位時(shí)全以小面積持分方式出售，結(jié)果眾多所有權(quán)人無(wú)法統(tǒng)一管理，導(dǎo)致商業(yè)機(jī)能一直無(wú)法發(fā)揮。第二種方式是1層~3層或更多層作商業(yè)使用，樓上是辦公房或公寓，如北京西單高登大廈與西單勸業(yè)場(chǎng)。應(yīng)注意的是人車分道，以及住、商或住、辦的門廳、出入口分離，以免受到商業(yè)干擾。
（二）流量大對(duì)辦公房的影響。流量大的街道的產(chǎn)品因其具備和其他服務(wù)性機(jī)構(gòu)的便利性及易于使客戶對(duì)其產(chǎn)品形象的認(rèn)知，因此趨向于規(guī)劃為高級(jí)辦公大樓。產(chǎn)品定位上常作大面積規(guī)劃，一樓給金融機(jī)構(gòu)或其他行業(yè)作營(yíng)業(yè)或展示使用。
（三）流量大對(duì)露臺(tái)的影響?；匾?guī)劃因受建筑紅線限制，每一樓層常有退縮造成露臺(tái)的，但因露臺(tái)形狀凹凸，模板難以統(tǒng)一，造成營(yíng)建成本提高。因此露臺(tái)的規(guī)劃必須能兼顧容積率利用及銷售可行性。一般而言交通流量大的地點(diǎn)，露臺(tái)不宜設(shè)在低樓層。
（四）流量大對(duì)住宅產(chǎn)品的影響。平面流量大的街道，在政府規(guī)劃交通發(fā)展計(jì)劃時(shí)，常被列為主要高架快速道路設(shè)置的通過(guò)地點(diǎn)。但高架道路的完成，使住戶不得不加裝隔音板隔離車流量的噪音。
（五）流量大適合商務(wù)旅館及休閑俱樂(lè)部的設(shè)立。近年來(lái)由于國(guó)內(nèi)、外的商務(wù)游客人口增加，對(duì)商務(wù)旅館的需求不斷提高。商務(wù)旅館的坐落地點(diǎn)都是交通方便處，在銜接高速公路、快速公路附近。
　　交通流量大小對(duì)各種產(chǎn)品的影響各有不同，諸如商場(chǎng)的一樓、二樓需要交通流量大、客流集中的地方，但對(duì)住宅的安靜舒適要求則有負(fù)面的影響，此時(shí)除要隔阻噪音外，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上也需考慮面積大小或格局的調(diào)整。如室內(nèi)活動(dòng)空間以面向臨路為主，起居用的臥室則以后半部為主，以阻隔因交通流量大所帶來(lái)的噪音。其次是各道路車輛流量與行業(yè)的經(jīng)營(yíng)生存有直接關(guān)系，在交通要道常形成商業(yè)鼎盛的商業(yè)街或某些特定行業(yè)及可生存發(fā)展的機(jī)會(huì)。次要干道中，因車流較少，住宅適宜性較高，若能再配合基地退縮保留部分綠地，使車流噪音減低。居住的適宜性可大大提高。
十八、運(yùn)輸系統(tǒng)資料運(yùn)用
　　在運(yùn)輸系統(tǒng)中，大眾運(yùn)輸系統(tǒng)所經(jīng)的地區(qū)，從郊區(qū)到城市，經(jīng)過(guò)已開發(fā)地區(qū)、開發(fā)中地區(qū)及尚未開發(fā)地區(qū)，所受的影響各有其特點(diǎn)。例如，眾所皆知的車站，包括火車站、地鐵站、公交轉(zhuǎn)運(yùn)站等對(duì)地區(qū)的商業(yè)圈發(fā)展?jié)摿Χ季哂泻艽笥杏绊懥?，因此，以車站為中心的房地產(chǎn)開發(fā)附加價(jià)值最高也較容易成功。但在商業(yè)圈形成前后采取的投資策略，有著極大的差異此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異。此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異，投資開發(fā)應(yīng)因地因時(shí)制宜，所以車站的功能配置及建造方式、出口位置、人流聚集性及其轉(zhuǎn)運(yùn)功能（例如是上班族群或居住的人潮）等，在商業(yè)機(jī)能上各有其經(jīng)營(yíng)開發(fā)的重點(diǎn)。運(yùn)輸系統(tǒng)中的商場(chǎng)的面積大小，行業(yè)的生存形態(tài)等等。例如市區(qū)及郊區(qū)的車站，常有地域性與日常性的店鋪；如市中心的轉(zhuǎn)運(yùn)站，則常能吸引大型超市及綜合商場(chǎng)；而周邊郊區(qū)車站，僅適合設(shè)立當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)的小型商店。所以運(yùn)輸系統(tǒng)資料的取得與應(yīng)用對(duì)項(xiàng)目定位而言相當(dāng)重要。善于運(yùn)用運(yùn)輸系統(tǒng)資料，使房產(chǎn)與交通脈絡(luò)結(jié)合，創(chuàng)造最高的附加價(jià)值。
　　運(yùn)輸系統(tǒng)順暢與否及其所聯(lián)系的區(qū)域特性，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目定位有相當(dāng)大的影響力。在進(jìn)行定位時(shí)，須能針對(duì)基地范圍掌握相關(guān)的運(yùn)輸系統(tǒng)資料，再結(jié)合基地本身的條件，才能真正規(guī)劃發(fā)揮地利的產(chǎn)品。

十九、公共設(shè)施資料運(yùn)用
　　公共設(shè)施建設(shè)在城市開發(fā)中扮演相當(dāng)重要的角色，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值及市場(chǎng)的影響依公共設(shè)施類別及特性而不同，所以在產(chǎn)品定位的過(guò)程中，需要注意基地附近的公共設(shè)施對(duì)所規(guī)劃項(xiàng)目的影響，如對(duì)住宅類型的產(chǎn)品有正面影響的公共設(shè)施對(duì)所規(guī)劃項(xiàng)目的影響，如對(duì)住宅類型的產(chǎn)品有正面影響的公共設(shè)施有學(xué)校、公園、兒童游樂(lè)場(chǎng)、車站、廣場(chǎng)等。而相對(duì)地，如變電所、下水道等設(shè)施對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有較負(fù)面的影響。
　　在公共設(shè)施中，有些用地因尚未開發(fā)，并不知道何種用途或規(guī)劃什么，因此需深入查詢規(guī)劃狀況及開發(fā)計(jì)劃，并了解該公共設(shè)施的確定位置范圍及出入口，諸如車站、市場(chǎng)、停車場(chǎng)等出入口，對(duì)住宅的舒適性與秘密性有負(fù)面影響，但對(duì)店鋪或商場(chǎng)卻是有益。因?yàn)樯虡I(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品如辦公、商場(chǎng)、店鋪等，相當(dāng)依賴于公共設(shè)施出入口所帶來(lái)的人潮，所以項(xiàng)目基地在鄰近相關(guān)性的公共設(shè)施時(shí)，如項(xiàng)目本身規(guī)劃的出入口能與車站、廣場(chǎng)的出入口相呼應(yīng)，對(duì)產(chǎn)品價(jià)值或經(jīng)營(yíng)潛力的挖掘，都能達(dá)到事半功倍的效果。但住宅性質(zhì)的產(chǎn)品面臨上述的公共設(shè)施時(shí)，則宜采用多元化的產(chǎn)品，例如宜辦宜住類型的套房，為消除因人潮出入所造成的吵鬧與混雜，就要避免開發(fā)大面積住宅。公共設(shè)施中對(duì)一般住宅類型產(chǎn)品的直接影響，大約可區(qū)分為兩類別，一是可帶來(lái)正面效益的公共設(shè)施，如學(xué)校、公園、車站、廣場(chǎng)等；一是可帶來(lái)負(fù)面效益的公共設(shè)施，如變電所、大排水道、高架道路、車船場(chǎng)站等。設(shè)施的影響也可分為直接影響與間接影響，如公園、綠地、學(xué)校等都為直接影響，商場(chǎng)、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等為間接性影響，對(duì)住宅產(chǎn)品較無(wú)強(qiáng)烈的影響效果。故在利用現(xiàn)有的公共設(shè)施時(shí)，要取其可塑造的特點(diǎn)加以發(fā)揮利用，如項(xiàng)目個(gè)案基地面臨公園綠地、廣場(chǎng)、兒童游憩場(chǎng)、學(xué)校操場(chǎng)，都有廣大的綠地及視野景觀，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，正面客廳、主臥室都可取其景觀視野，以利于訴求公園景觀的優(yōu)點(diǎn)，而房型格局就可借助地利優(yōu)勢(shì)，可考慮中大面積的住宅。但在面臨影響較大的負(fù)面公共設(shè)施，如變電所、高壓電塔、大排水道、高架道路、車船場(chǎng)站等，這些是屬于較吵鬧，潛在危險(xiǎn)性高且景觀較差的公用設(shè)施，因此在項(xiàng)目策劃、定位過(guò)程中除了降低面積，減少單價(jià)、總價(jià)，以減少因毗鄰負(fù)面影響公共設(shè)施的對(duì)抗性外，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)避免正面與負(fù)面公共設(shè)施的視覺(jué)沖突，例如可采取面對(duì)面設(shè)計(jì)，以減少這些負(fù)面公共設(shè)施的沖擊。城市規(guī)劃擬定公共設(shè)施用地，在產(chǎn)品定位時(shí)則需考慮周邊環(huán)境好壞，及既成的生活便利性狀況，并注意公共設(shè)施發(fā)展方向及趨勢(shì)，才能確保置地后產(chǎn)品定位時(shí)不致發(fā)生始料未及的偏差，影響投資開發(fā)的利益，為尚未開發(fā)用地確定規(guī)劃方案，確保銷售價(jià)位水準(zhǔn)及順利銷售。
二十、商業(yè)圈資料運(yùn)用
　　商業(yè)圈形態(tài)大小不同，可分為鄰里型、社區(qū)型、城市中心型三種。依照所在的地方來(lái)分，可以區(qū)分為設(shè)立于人潮稠密城市中心的都市中心型商業(yè)圈和設(shè)立于都市郊外的郊區(qū)型商業(yè)圈。商業(yè)圈的土地條件，受大小環(huán)境、公共設(shè)施、交通、人口流動(dòng)量、消費(fèi)階層、購(gòu)買能力、消費(fèi)形態(tài)，乃至商業(yè)圈的活動(dòng)時(shí)間距離等因素的影響。一般經(jīng)營(yíng)行業(yè)在決定開業(yè)地點(diǎn)時(shí)，從地點(diǎn)過(guò)去的發(fā)展到現(xiàn)在的狀況都必須納入考慮，因?yàn)樯虡I(yè)圈是因人聚集而產(chǎn)生，而人的聚集也會(huì)因使用交通工具的不同而有所改變，故客戶年齡等，關(guān)系到商業(yè)圈的發(fā)展?jié)摿εc商業(yè)空間的功能配置。從現(xiàn)有商業(yè)圈的行業(yè)種類即可大約看出端倪，一般零售業(yè)使用面積約在65平方米左右，精品店則約在30平方米左右；而展示型行業(yè)如家電、禮品、餐廳、古董等屬大面積空間需求的行業(yè)，面積約在150平方米以上。因此在現(xiàn)有商業(yè)圈中最為明顯。其次為大型商場(chǎng)及購(gòu)物中心。商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)有通道大小、行業(yè)分區(qū)、樓層高差順序、照明設(shè)備、招牌標(biāo)示、適度的光高或挑空等重點(diǎn)；但商場(chǎng)攤位能否經(jīng)營(yíng)成功，還要有特色，在規(guī)劃上要考慮整體功能，如地下樓及二樓以上店面或商場(chǎng)的使用性，以增加商場(chǎng)使用樓層的面積。由于客人不易被吸引到二樓或地下樓，因此出入口走道的安排規(guī)劃訴求要使二樓以上的商場(chǎng)再創(chuàng)價(jià)值。

商業(yè)土地條件在不同的場(chǎng)所和不同的商業(yè)圈，可能適合各種不同的行業(yè)。城市中心的黃金地段，對(duì)某些行業(yè)來(lái)說(shuō)，并不是盡然適合。如何去創(chuàng)造發(fā)展?jié)摿Γ谏唐范ㄎ簧?，若能掌握位置適合的用途及行業(yè)，人潮的活動(dòng)頻率，活動(dòng)空間范圍的擴(kuò)張，商業(yè)圈發(fā)展方向，則開發(fā)商在產(chǎn)品定位上幾乎就確定了成功的機(jī)會(huì)。
二十一、市場(chǎng)景氣資料運(yùn)用
　　影響房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的因素很多，包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、心理等諸多因素。我國(guó)大陸房地產(chǎn)大約每4年~6年會(huì)出現(xiàn)一次景氣循環(huán)，而每次景氣高峰大約維持一年至一年半左右。這種景氣或不景氣、物價(jià)波動(dòng)或平穩(wěn)、政局變動(dòng)、政府政策等影響市場(chǎng)的因素，都不是我們所能抗拒的。但在景氣周期中，一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與房地產(chǎn)的互動(dòng)關(guān)系會(huì)特別明顯，例如下列各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到特定數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)景氣即會(huì)翻升或熱絡(luò)，其中以經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率在10%以下景氣的變化尤其明顯。上述的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)若發(fā)生變化，將帶動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的變化，所以是不動(dòng)產(chǎn)景氣的先期指標(biāo)。觀察房地產(chǎn)隨市場(chǎng)變化而變化的方式，可察覺(jué)市場(chǎng)景氣的波動(dòng)，如付款方式貸款比例、面積大小及規(guī)劃設(shè)計(jì)、議價(jià)幅度、價(jià)格水平、建筑設(shè)備等。在這些適應(yīng)市場(chǎng)變化的方式中，與景氣較直接關(guān)連的是房屋面積小大的調(diào)整，景氣好時(shí)房屋面積朝大面積方向發(fā)展；而在不景氣時(shí)，因?yàn)橥顿Y者謹(jǐn)慎行事，不輕易將資金投入總價(jià)高的不動(dòng)產(chǎn)，而開發(fā)商也不愿冒著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，隨意推出大面積或高總價(jià)的產(chǎn)品，為擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，因此降低總價(jià)推出大眾較能接受的中、小面積的產(chǎn)品成為應(yīng)付不景氣的市場(chǎng)需求的潮流。
　　基于投資報(bào)酬的考慮，在不景氣時(shí)應(yīng)規(guī)劃快速回收的低樓層建筑，這不但可減少降價(jià)促銷的風(fēng)險(xiǎn)，也可在短期內(nèi)回收資金。一般而言，這類產(chǎn)品形態(tài)較不受景氣影響；其次也可考慮適合基本需求的大眾產(chǎn)品，如上述的中低樓層產(chǎn)品，或面積規(guī)劃為60平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)往宅產(chǎn)品，這些產(chǎn)品常能對(duì)抗市場(chǎng)不景氣。面對(duì)不同的市場(chǎng)狀況，必須有不同的相應(yīng)措施，正確地掌握經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在投資信息上深入分析，避免一窩蜂地盲目規(guī)劃相同的產(chǎn)品。不景氣時(shí)還可創(chuàng)造出一些高附加值的產(chǎn)品，如具實(shí)用性的公共設(shè)施、閣樓及夾層、復(fù)式組合產(chǎn)品如攤位商場(chǎng)及套房等，以帶動(dòng)買氣及創(chuàng)造行情。在市場(chǎng)景氣時(shí)，商場(chǎng)規(guī)劃可擴(kuò)展至二、三樓及地下樓，以充分利用景氣時(shí)機(jī)。
大量且同性質(zhì)的產(chǎn)品，大都是出現(xiàn)在市場(chǎng)景氣低迷的后期，結(jié)果是造成市場(chǎng)更加疲軟，市場(chǎng)銷售率明顯萎縮。因此還需要作深入的市場(chǎng)調(diào)查研究，分析經(jīng)濟(jì)景氣狀況，探討市場(chǎng)成功的個(gè)案，通過(guò)資料收集、分析、判斷，找出市場(chǎng)間隙產(chǎn)品，進(jìn)而掌握最佳的產(chǎn)品定位，是面對(duì)景氣市場(chǎng)潛力需求的最佳方式。
二十二、銷售資料運(yùn)用。
任何一個(gè)營(yíng)銷策略，絕對(duì)不可能無(wú)往而不勝、放諸四海而皆準(zhǔn)，但“知已知彼，百戰(zhàn)百勝”卻是商場(chǎng)成功的不二法寶。因此，如何運(yùn)用銷售資料，以達(dá)到知已知彼的目的，是項(xiàng)目策劃人員不可或缺的能力。在銷售過(guò)程中所搜集的資料如果能適當(dāng)?shù)貐⒖挤治?，找出可行、有效的信息用于產(chǎn)品定位，則一定會(huì)有助于增加市場(chǎng)致勝的機(jī)會(huì)。
　　在不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，客戶資料的運(yùn)用是最常見的，但懂得將銷售資料巧妙地運(yùn)用于產(chǎn)品定位的卻是不多。大都因?yàn)橘Y料記錄或分類不夠詳細(xì)，或是不夠完整，難于發(fā)掘資料的參考價(jià)值，或是缺乏運(yùn)用資料的有效方法。一般而言，最直接的銷售資料大概可區(qū)分為兩大類：
一是來(lái)人、來(lái)電分析；二是產(chǎn)品反應(yīng)分析。
　　在來(lái)人、來(lái)電分析中，又可細(xì)分為區(qū)域分析、年齡分析、面積需求分析、用途分析、職業(yè)分析、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、媒體分析等七大項(xiàng)，這要根據(jù)項(xiàng)目個(gè)案的性質(zhì)選擇重要的因素深入分析。例如，如果產(chǎn)品無(wú)強(qiáng)烈的購(gòu)買動(dòng)機(jī)定位，則可從來(lái)人來(lái)電的購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析中，發(fā)掘市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目的需求動(dòng)機(jī)。
　　在個(gè)案銷售過(guò)程中，經(jīng)過(guò)媒體廣告訴求，從來(lái)人、來(lái)電所留下的記錄，可大概歸納出該項(xiàng)目個(gè)案的購(gòu)買年齡層、需求面積大小及對(duì)產(chǎn)品的偏好，如樓層、建材設(shè)備、環(huán)境偏好等。因此，在歸納分析中，如面積大小需求就可能對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位具有參考價(jià)值。另外，根據(jù)參考項(xiàng)目已購(gòu)客戶的產(chǎn)品需求分析，可發(fā)掘目前的房型、外觀造型、公共設(shè)施、建材設(shè)備等等的需求情況，這些都是在有限的銷售資料中可找到并可以應(yīng)用的信息。其次為項(xiàng)目銷售速度及銷售情況分析，也即產(chǎn)品反應(yīng)分析。從參考項(xiàng)目在銷售過(guò)程中的銷售順序及速度，可發(fā)掘市場(chǎng)需求的量與質(zhì)，尤其是可以從觀察房屋的單價(jià)與總價(jià)的互動(dòng)關(guān)系，可發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)總價(jià)或單價(jià)的接受區(qū)間，也可看出定位的不同面積大小的房屋的銷售順序，如果再經(jīng)歸納統(tǒng)計(jì)，就可發(fā)現(xiàn)銷售房屋面積大小的分布狀態(tài)及滯銷房型，因此該參考項(xiàng)目的需求狀況就可清楚地顯現(xiàn)出來(lái)。若與來(lái)人來(lái)電需求再做比較分析，即可看出一般市場(chǎng)需求與實(shí)際購(gòu)買需求的差距，從而可以預(yù)測(cè)產(chǎn)品走勢(shì)是趨向自用需求市場(chǎng)，還是投資需求市場(chǎng)。
盡管我們可搜集到許多銷售資料，但能全部用于產(chǎn)品定位時(shí)參考的并不多，這反映出資料的價(jià)值不在于豐富，而在于運(yùn)用得當(dāng)。因此在運(yùn)用時(shí)，首先要辨別資料的參考價(jià)值，再將銷售資料應(yīng)用于產(chǎn)品定位的過(guò)程，才能使定位結(jié)果不至于偏離市場(chǎng)需求。
第六節(jié) 項(xiàng)目策劃簡(jiǎn)述
生活質(zhì)量的提高首先要從改善我們的居住環(huán)境開始，因?yàn)槿说囊簧^大多數(shù)是在屋檐下度過(guò)的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的東西，它只是充分考慮到普通人的需要。隨著住宅建設(shè)的演變及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，更新?lián)Q代的全功能生活住宅將搶占新世紀(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
一、成本和品質(zhì)的關(guān)系
一個(gè)項(xiàng)目從決定到完工可能需要3至4年的時(shí)間，開發(fā)商除了時(shí)間與精力投入外，更關(guān)鍵的是資金的投入，因此開發(fā)商一般都會(huì)注意成本的控制。為了有一定實(shí)力打贏價(jià)格戰(zhàn)，就要從項(xiàng)目立項(xiàng)之前重視成本的控制、重視現(xiàn)金的流量(這與利息成本息息相關(guān))。所以在我們策劃時(shí)一定要有最穩(wěn)妥的財(cái)務(wù)安排。
　　第一代的物業(yè)，只要有水、有電、能遮風(fēng)避雨就能住。第二代開始重視生活居住的品質(zhì)，要求有足夠的活動(dòng)空間、綠化率，戶型也開始追求多樣化的設(shè)計(jì)。第三代則要求高級(jí)會(huì)所、購(gòu)物、娛樂(lè)、康樂(lè)、文化飲食等等都能通過(guò)物業(yè)提供。第四代趨向具有智能型的保安、消防系統(tǒng)、暖氣能自由調(diào)節(jié)溫度、酒店式的物業(yè)管理等等。物業(yè)發(fā)展到今天究竟達(dá)到第幾代，主要取決于開發(fā)商是否有超前的意識(shí)、愿不愿花錢、敢不敢花錢，因?yàn)闈撛诘目蛻羧簳?huì)隨著市場(chǎng)在價(jià)格或品質(zhì)上的競(jìng)爭(zhēng)不斷受到新的教育，越來(lái)越清楚什么是最好、最合適自己的。
二、前期策劃的核心
前期策劃的核心在于用最少的資金，把項(xiàng)目做起來(lái)。萬(wàn)一遇到市場(chǎng)或其他不可抗力原因，仍有資金支持下去。同時(shí)依靠對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、良好的管理，把項(xiàng)目所需的啟動(dòng)資金降到最低。因此，一個(gè)良好的項(xiàng)目定位、買家定位顯得優(yōu)為重要。
三、住宅項(xiàng)目的策劃分析
怎樣才算一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，相信每一個(gè)開發(fā)商都對(duì)此有自己的闡釋。但體現(xiàn)人文關(guān)懷，創(chuàng)造一個(gè)美好的、令人舒心的房地產(chǎn)項(xiàng)目卻是每一個(gè)開發(fā)商的共識(shí)。
從我們身邊典型的家庭分析起，一個(gè)簡(jiǎn)單的家庭成員有中青年、夫婦、小孩、老人。據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì)，大部分家庭中以小孩為主角，老人為配角。那么，根據(jù)體現(xiàn)人文關(guān)懷的角度來(lái)講，我們?cè)诮ǚ繒r(shí)就應(yīng)該考慮各方面條件是否照顧到小與老，以此為策劃基點(diǎn)，就將是買房時(shí)的一個(gè)買點(diǎn)：
1. 地段要方便
事實(shí)上方便的地段就是指交通發(fā)達(dá)，有良好的交通，小孩上下學(xué)，老人外出訪友、活動(dòng)均十分方便。從某種意義上講只要是方便小孩、老人活動(dòng)，距離遠(yuǎn)近并不重要。但也要考慮物業(yè)本身的綜合素質(zhì)，因?yàn)樾『⒖傄L(zhǎng)大離開，老人也不會(huì)居住時(shí)間太久，而物業(yè)本身又擁有70年的產(chǎn)權(quán)，要有更長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，在夫妻上下班、小孩與學(xué)校、老人親友圈之間掌握最合適的“度”。
　　2.周邊環(huán)境要清新
　　對(duì)小孩與老人最重要的是身體健康，城市里的各種污染都對(duì)他們健康有害，應(yīng)盡可能避免居住被污染的舊城區(qū)或擁擠嘈雜的社區(qū)里?，F(xiàn)在大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目均有一定的綠化，但不是全能做到白天、夜晚都能讓老人小孩使用，盲目巨大的廣場(chǎng)、大片不準(zhǔn)踐踏的草坪，只能觀不能用；為了增加小區(qū)的容積率，樓與樓之間的間距太小，僅有空間因?yàn)檐囄徊粔?，也成為了非法車位。沒(méi)有足夠地方種植綠色植物，就沒(méi)法改善空氣的質(zhì)量。因此置業(yè)除了要求有大環(huán)境(好地段)也要有小環(huán)境，為業(yè)主提供可以享受得到的綠。

.戶型功能齊全
　　老人、小孩的健康與陽(yáng)光有著密切的關(guān)系，所以白天老人、小孩宜在客廳的陽(yáng)臺(tái)享受陽(yáng)光。但理想與現(xiàn)實(shí)是有距離的，因?yàn)榧矣欣仙?，雜物就特別多，特別占地方。因此一個(gè)功能齊全的戶型應(yīng)有儲(chǔ)藏間堆放雜物，也需要有服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)，一般與廚房連接，有著洗衣、曬衣的功能。這樣客廳的陽(yáng)臺(tái)才能成為生活陽(yáng)臺(tái)，享受樂(lè)趣、景觀、采光的最佳空間。
　　4.硬件配套要完善
　?。?）硬件配套包括電梯、暖通、水質(zhì)、保溫系統(tǒng)、供電。
　　（2）要讓老人小孩住有電梯的住宅，電梯要穩(wěn)定，性能要好。
　?。?）暖氣在冬天時(shí)能保證室溫達(dá)20℃以上。
（4）要有好的采光、景觀少不了用大窗、落地窗、異形窗，它們的保溫能力就顯得尤為重要，最低限度要采用雙層玻璃，檔次高的采用雙層中空玻璃，建筑物的外圍要有保溫節(jié)能設(shè)計(jì)，這樣舒適的溫度才有保障。
　　5.生活配套要貼近生活
　?。?）老人小孩在社區(qū)內(nèi)最需要方便，要有室內(nèi)的活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)空間，以及教育文化交流場(chǎng)所和應(yīng)急的醫(yī)務(wù)所。
　　（2）要提供一個(gè)全天候的活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，補(bǔ)充在冬天不能在室外活動(dòng)的缺憾。
　?。?）托兒所、幼兒園、老人康樂(lè)中心都是為社區(qū)內(nèi)老少服務(wù)的。有了這些場(chǎng)所能減輕成年人在老年人、小孩身上的時(shí)間、金錢、精神負(fù)擔(dān)。
　?。?）小型應(yīng)急醫(yī)務(wù)所，為社區(qū)內(nèi)的老少提供更方便、更有效的個(gè)性化醫(yī)療服務(wù)。
　　6.物業(yè)管理要有“內(nèi)涵”
　　物業(yè)管理公司水平的優(yōu)劣直接關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、物業(yè)的保值增值。不但要重視開發(fā)商的實(shí)力、口碑、信譽(yù)，還要聘用專業(yè)的物業(yè)管理公司。這樣的物管公司不但能提供優(yōu)質(zhì)良好的服務(wù)，還能與業(yè)主融洽相處，推出更具人性化的軟性服務(wù)。
7.網(wǎng)絡(luò)設(shè)施要實(shí)事求是
　　進(jìn)入21世紀(jì)，人類與網(wǎng)絡(luò)不能分割，網(wǎng)絡(luò)正以幾何倍數(shù)迅速發(fā)展。今天最先進(jìn)的可能兩年后就被淘汰，開發(fā)商若太大投入在網(wǎng)絡(luò)設(shè)備上，成本最終會(huì)轉(zhuǎn)移給買家，倒不如實(shí)在點(diǎn)，只把網(wǎng)絡(luò)的高速公路做好，適當(dāng)留出改裝、擴(kuò)充的空間，把省下的成本投放在物業(yè)的質(zhì)量上，購(gòu)房置業(yè)者也樂(lè)意接受，因?yàn)楫吘故琴?gòu)房，不是購(gòu)網(wǎng)。
綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)的發(fā)展及居民生活水平的提高，住宅在先進(jìn)性、實(shí)用性、安全性、舒適性、生態(tài)性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主義精神。一個(gè)好的項(xiàng)目策劃并不一定非是豪華住宅或浪漫經(jīng)典，而是在地段選擇、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、生活配套等都深層次的體現(xiàn)著人性關(guān)懷。畢竟“以人為本，創(chuàng)造美好生活”是項(xiàng)目策劃的基本出發(fā)點(diǎn)。
四、賓館項(xiàng)目的策劃分析
對(duì)賓館項(xiàng)目的策劃分析，可從以下4個(gè)方面進(jìn)行：
　　是否選擇交通要道附近。
　　交通要道附近，流動(dòng)人口多。而旅館和飯店的服務(wù)對(duì)象又恰好是流動(dòng)人口。所以旅館和飯店應(yīng)建造在這段地段。
　　除了選擇目前合適的地段外，也可選擇規(guī)劃中將成為交通要道的地段，而且后投資低，升值潛力大。
　　是否以提高知名度為重點(diǎn)。
　　旅館和飯店的客戶，既關(guān)心方便性，也關(guān)心名望。如果名望高，則許多客戶即使遠(yuǎn)些，花費(fèi)多些，也愿意前往。為此投資者應(yīng)在擴(kuò)大知名度上花些本錢。
　　是否在經(jīng)營(yíng)方面有吸引長(zhǎng)期客戶的措施。
　　有一定數(shù)量的長(zhǎng)期客戶，才能使賓館和飯店有穩(wěn)定的收益。通常的做法有使用貴賓卡，優(yōu)惠卡以及實(shí)行會(huì)員制等。
五、別墅項(xiàng)目的策劃分析
對(duì)別墅項(xiàng)目的策劃分析可從以下6個(gè)方面進(jìn)行：
視野景觀是否宜人。
　　幽雅的環(huán)境及漂亮的景觀，是別墅構(gòu)成的主要條件。別墅的地點(diǎn)應(yīng)選擇在有山有水有綠化的地段，不能建在附近有墳?zāi)梗i舍和垃圾場(chǎng)地方。
　　建筑造型是否新穎。
　　別墅的品位要高。造型及格局設(shè)計(jì)上應(yīng)比市區(qū)建筑生動(dòng)活潑些。別墅較大的庭院綠地，往往能襯托出回歸自然的美感。如果能配合適宜的室內(nèi)設(shè)計(jì)，使其品位不同凡響，會(huì)更受客戶歡迎。
　　交通聯(lián)系是否便捷 。
　　別墅地點(diǎn)應(yīng)盡可能靠近公路，快速車道或其他交通便捷的地點(diǎn)。
　　服務(wù)設(shè)施應(yīng)高檔齊全。
　　別墅主人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很強(qiáng)，消費(fèi)要求也較高檔，所以別墅區(qū)的服務(wù)設(shè)施要齊全而且檔次要高。比如別墅區(qū)要求治安良好，就學(xué)，購(gòu)物及娛樂(lè)方便等。
　　選擇客戶的標(biāo)準(zhǔn)是否合適。
　　別墅主人特別講究鄰里的素質(zhì)。房地產(chǎn)投資者在出售或出租別墅時(shí)，必須注意客戶素質(zhì)，對(duì)于那些雖然有錢但素質(zhì)很差或社會(huì)名譽(yù)不佳者，應(yīng)堅(jiān)決拒絕。
　　廣告宣傳力度是否到位 。
為使別墅價(jià)值升高，應(yīng)注重廣告宣傳，以提高別墅知名度。
六、商業(yè)店鋪的策劃分析
對(duì)商業(yè)店鋪的投資分析可按以下五個(gè)方面進(jìn)行：
　　是否選擇在商業(yè)區(qū)域內(nèi)。
　　在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)店鋪，在滿足購(gòu)買力方面有互補(bǔ)作用，在對(duì)外宣傳上有規(guī)模效應(yīng)，所以在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪，其獲利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)獨(dú)立的店鋪。為此，房地產(chǎn)投資者在投資商業(yè)店鋪時(shí)，應(yīng)盡可能在商業(yè)區(qū)域內(nèi)選擇。
　　位于交通運(yùn)輸站的店鋪，以上班族為主要服務(wù)對(duì)象，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)日常用品以及價(jià)格較低且便于攜帶的消費(fèi)品為主。
　　位于住宅附近的商鋪，以居民為主要服務(wù)對(duì)象，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)綜合性消費(fèi)品為主。
　　位于辦公樓附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)文化辦公用品為主，且商品檔次應(yīng)較高。
　　位于學(xué)校附近的商鋪，應(yīng)以文具，飲食，日常用品為主。由于學(xué)生購(gòu)買能力有限，應(yīng)以中、低檔用品為主。寒、暑假對(duì)這些商鋪影響很大，房地產(chǎn)投資者對(duì)此必須有清楚認(rèn)識(shí)。
　　是否選擇了合適的專營(yíng)店鋪的人員。
　　商業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)者的水平高低是投資商業(yè)店鋪能否盈利的關(guān)鍵，投資者應(yīng)注重選擇好的租戶，聘請(qǐng)高水平經(jīng)營(yíng)人員，或經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的人員。
　　是否有良好的店鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)。
　　高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可使得店鋪顯得品種繁多而井然有序，從而吸引顧客。
　　是否選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類別。
　　在火車站，汽車站附近投資批發(fā)性店鋪為宜。在居住區(qū)和辦公區(qū)，以投資零售商鋪為宜。
　　是否投資于專業(yè)化的商品店鋪。
　　在城市里，有些住宅辦公，商業(yè)混合的大廈，即所謂的“綜合樓”，上層供住宅及辦公使用，底下幾層作商場(chǎng)，雖然其優(yōu)點(diǎn)是可保證有一定的消費(fèi)者，但其混雜性帶來(lái)的消極影響也很嚴(yán)重，所以人員混雜，安全容易出問(wèn)題，而且容易產(chǎn)生矛盾。住戶嫌公司、商場(chǎng)人來(lái)人住，既增加了電梯的擁擠，又破壞了寧?kù)o的環(huán)境，使其居住質(zhì)量受到影響。公司、商場(chǎng)因受到指責(zé)而認(rèn)為住戶意見太多。所以最終雙方都不愿意租購(gòu)這類混合大廈。
第七節(jié) 項(xiàng)目建議書的編制
一、概述
項(xiàng)目建議書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃的要求，結(jié)合各項(xiàng)自然資源、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析，在基本條件后向國(guó)家、地區(qū)項(xiàng)目主管部門推薦的建設(shè)性材料。建議書的形成，是基本建設(shè)程序中最初的階段，是工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的開始，項(xiàng)目建議書不僅是確定項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)，也是具體設(shè)計(jì)的依據(jù)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)書的內(nèi)容
（一）項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位、主管部門
（二）項(xiàng)目提出的必要性的依據(jù)，主要寫明建設(shè)單位的現(xiàn)狀。擬建項(xiàng)目的名稱、擬建的性質(zhì)、擬建成地點(diǎn)及建設(shè)的必要性和依據(jù)。
（三）項(xiàng)目建設(shè)方案 主要是指項(xiàng)目的初步建設(shè)方案。建設(shè)規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布。
（四）建設(shè)條件 指項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度和建設(shè)周期。
（五）初步建設(shè)計(jì)劃 指項(xiàng)目建設(shè)和各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度安排和建設(shè)周期。
（六）項(xiàng)目建設(shè)后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
（七）項(xiàng)目建設(shè)投資概算及資金來(lái)源 指項(xiàng)目投資總額及主要建設(shè)的資金安排情況，籌措資金的辦法和計(jì)劃。
三、項(xiàng)目建設(shè)書的編制
（一）主管部門的編制 建設(shè)單位提出項(xiàng)目建議后報(bào)主管部門，由主管部門組織專門人員按有關(guān)要求編制項(xiàng)目建議書，其基本程序是：建設(shè)單位提出的項(xiàng)目設(shè)想，所請(qǐng)主管部門編制項(xiàng)目建議書，主管部門完成編制任務(wù)書并報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門審批。
（二）建設(shè)單位編制 指由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人指令本單位專來(lái)機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目建議書。其程度是：專業(yè)機(jī)構(gòu)提出設(shè)想，建設(shè)單位負(fù)責(zé)人決策認(rèn)可后由專業(yè)機(jī)構(gòu)編制建議書并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。
（三）專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制 建設(shè)單位提出設(shè)想后，提交專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建議書，專業(yè)設(shè)計(jì)單位完成建議書編制書后報(bào)有關(guān)部門審批。這一方式適用于規(guī)模大，技術(shù)要求較高的民用建設(shè)項(xiàng)目。
第八節(jié) 可性行研究報(bào)告的編制
一、概述
項(xiàng)目可行性研究指對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法和合理的手段。它以保證項(xiàng)目建設(shè)以最小的投資耗費(fèi)取得最佳的經(jīng)濟(jì)效果，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目技術(shù)在技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理和建設(shè)上可行的科學(xué)方法。
二、項(xiàng)目可行性研究的作用
可行性研究的主要作用有以下幾點(diǎn)：
（一）可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)，決定一個(gè)項(xiàng)目是否應(yīng)該投資，主要依據(jù)項(xiàng)目可行性研究所用的定性的定量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。因此，它是投資決策的主要依據(jù)，只有決策后，才能編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，才能產(chǎn)生項(xiàng)目決策性的法人文件。
（二）可行性研究是籌集資金的依據(jù)。特別是需在申請(qǐng)銀行貸款的項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告是銀行在接受貸款項(xiàng)目前進(jìn)行全面分析、評(píng)估、確認(rèn)能否貸款的依據(jù)。
（三）可行性研究報(bào)告是工程項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備的依據(jù)。包括進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)備訂貨、合同的洽談，環(huán)保、規(guī)劃部門確認(rèn)等，都依據(jù)可行性研究的結(jié)果。
三、組織進(jìn)行可行性研究的方法
在項(xiàng)目建設(shè)書被有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，建設(shè)單位即可著手組織對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究.
（一）選定項(xiàng)目研究委托單位
1、委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位承擔(dān)。專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的建設(shè)項(xiàng)目，一般可委托國(guó)家批準(zhǔn)的具有相應(yīng)研究資格的大、中型設(shè)計(jì)單位來(lái)承擔(dān)。
2、委托工程咨詢公司承擔(dān)。工程咨詢公司是近來(lái)年隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)技術(shù)改革不斷深化，為適應(yīng)基本建設(shè)形勢(shì)和投資環(huán)境要求而建立起來(lái)的專門從事工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中專業(yè)技術(shù)咨詢、管理和服務(wù)的機(jī)構(gòu)。發(fā)承擔(dān)民用建筑和一般性工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)咨詢?yōu)橹鳌Ｔ谖泄こ套稍児境袚?dān)可行性研究時(shí)，建設(shè)單位必須對(duì)其能力、包括專業(yè)技術(shù)人員的構(gòu)成、承擔(dān)研究項(xiàng)目的能力、主要承擔(dān)完成的研究項(xiàng)目及準(zhǔn)確性等進(jìn)行充分的調(diào)查。
3、委托專業(yè)銀行承擔(dān)。各種專業(yè)銀行在基本建設(shè)和技術(shù)改造貸款項(xiàng)目的管理中，積累了一定的項(xiàng)目可行性研究經(jīng)驗(yàn)，也是承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究可供選擇的單位。
（二）確定研究?jī)?nèi)容
在選定了承擔(dān)項(xiàng)目研究單位之后，要將項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容按有關(guān)要求確定下來(lái)，作為項(xiàng)目研究委托協(xié)議的主要內(nèi)容。按照目前國(guó)家有關(guān)規(guī)定，民用建設(shè)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容如下：
1、總論 項(xiàng)目建設(shè)背景及其必要性
2、建設(shè)條件及項(xiàng)目選址 擬建項(xiàng)目選址規(guī)劃合理程度、建設(shè)區(qū)地理位置、地質(zhì)、水文、氣象狀況、水、電、氣保障情況；土地征用、拆遷及居民安居方案；費(fèi)用估算，環(huán)境影響情況。
3、工程設(shè)計(jì)方案 擬建項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，主體與單項(xiàng)工程布置方案；項(xiàng)目設(shè)計(jì)的外部選型及使用功能合理程度；建設(shè)技術(shù)的保證程度。
4、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與組織 項(xiàng)目建設(shè)組織管理方式的論證；工程建設(shè)總工期及各階段進(jìn)度安排。
5、投資計(jì)劃與資金來(lái)源 項(xiàng)目建設(shè)總體投資概算及各階段、各單項(xiàng)投資概算；建設(shè)總費(fèi)用估算，資金來(lái)源及保證程度，籌措資金的方式及可行性。
6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果 項(xiàng)目投資效果、貸款償還期；經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本計(jì)算；社會(huì)效益評(píng)價(jià)。
7、結(jié)論 在多項(xiàng)論證基地上，提出可行業(yè)結(jié)論。
（三）簽訂委托可行性研究協(xié)議
建設(shè)單位在選擇了委托研究單位并確定了委托研究的內(nèi)容以后，應(yīng)當(dāng)與承擔(dān)可行性研究的單位簽訂委托協(xié)議。
四、可研報(bào)告的模式
可行性研究報(bào)告
封面：項(xiàng)目編號(hào) 項(xiàng)目名稱 承擔(dān)單位 主持人 主管部門
年 月 日
大綱：
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介
二、項(xiàng)目目標(biāo)、任務(wù)、主要內(nèi)容及課題分解情況(技術(shù)路線及指標(biāo))
三、工作基礎(chǔ)
四、主要負(fù)責(zé)人及隊(duì)伍
五、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)情況
申請(qǐng)國(guó)家撥款(貸款) (萬(wàn)元)
配套資金落實(shí)情況 (萬(wàn)元)
主要支出年度預(yù)算(包括培訓(xùn)計(jì)劃) (萬(wàn)元)
六、項(xiàng)目管理體制及運(yùn)行機(jī)制
七、成果及效益分析
八、推廣及應(yīng)用前景
九、專家論證意見
十、主管部門意見
第四章 土地使用權(quán)的獲取
第一節(jié) 概述
土地是一種基本的自然資源，是由氣候、地貌、巖石、土壤植物和水文組成的一個(gè)獨(dú)立的自然綜合體。從管理和利用的角度看，土地就是國(guó)土，是一個(gè)國(guó)家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。土地是一種有限的資源。
我國(guó)實(shí)行土地公有制，即土地所有權(quán)分為國(guó)有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。依照《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》及其它相關(guān)法律法規(guī)，國(guó)有土地和農(nóng)民集體土地范圍如下：
國(guó)有土地的范圍是：1 . 城市市區(qū)的土地；2 . 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；3 . 國(guó)家依法征用的土地；4 . 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其它土地；5 . 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員的集體土地；6 . 因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
農(nóng)民集體土地的范圍：1.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；2.宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；3.土地改革時(shí)，分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；4.實(shí)行《六十條》時(shí)確定為集體所有的土地，屬于農(nóng)民集體所有。
國(guó)家實(shí)行土地登記制度。屬于國(guó)有土地的，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》；屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地所有證》；使用集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》。
國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償有期限使用制度。除國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有期限使用制度。
國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途變更須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。
所謂土地使用權(quán)的獲取，是指開發(fā)商通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓或其它合法方式，有償有期限取得國(guó)有土地使用權(quán)的行為。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成項(xiàng)目策劃分析后，就要進(jìn)入實(shí)施階段，而實(shí)施過(guò)程中的第一步就是獲取土地使用權(quán)。
第二節(jié) 獲取土地使用權(quán)的方式
對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，一般來(lái)說(shuō)首先是獲取土地使用權(quán)，并對(duì)其進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。獲得土地使用權(quán)有多種方式，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定主要有：出讓、轉(zhuǎn)讓或與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式。因此要根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目和土地的不同性質(zhì)、不同情況，通過(guò)不同途徑獲得土地使用權(quán)。
獲取土地使用權(quán)的方式：目前，我國(guó)的土地使用制度，仍處在從無(wú)償、無(wú)限期使用到有償、有限期使用的過(guò)渡階段。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，土地使用權(quán)的取得既可以通過(guò)政府行政劃撥，也可以通過(guò)有償出讓獲取土地使用權(quán)，同時(shí)，又可以在房地產(chǎn)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)后，通過(guò)轉(zhuǎn)讓等方式獲得土地使用權(quán)。
根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，土地使用權(quán)則可依法有償、有限期的通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)國(guó)土資源部11號(hào)部令（2002年7月1日起執(zhí)行）的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類住宅經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地必須通過(guò)土地儲(chǔ)備中心，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式獲取。
現(xiàn)將有關(guān)途徑與方式分述如下：
1、土地使用權(quán)劃撥
土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給使用者使用的行為。在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制下，土地資源的使用和分配，主要是由政府無(wú)償撥給。
根據(jù)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的用地類型包括：1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。
2、土地使用權(quán)的出讓
國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
（1）協(xié)議出讓
是指出讓方與受讓方經(jīng)過(guò)協(xié)商，就土地使用條件及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致意見的一種出讓方式。協(xié)議出讓一般有以下步驟：申請(qǐng)、協(xié)商、簽約。在實(shí)踐中，這種方式容易產(chǎn)生土地條件相當(dāng)而出讓金差別較大的情況，因此，2002年4月頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》中已明確用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地禁止采用此種方式獲取土地使用權(quán)?！兑?guī)定》自2002年7月1日起執(zhí)行。
（2）招標(biāo)
指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。
招標(biāo)出讓的一般程序?yàn)椋赫袠?biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)、簽約、履約五個(gè)階段。目前，招標(biāo)是土地使用權(quán)出讓方式中最常用的一種，一般由各級(jí)土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)辦理招標(biāo)的相關(guān)事宜。投標(biāo)人中標(biāo)后獲得其土地使用權(quán)。
（3）拍賣，又稱競(jìng)投
指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
拍賣的一般程序是：出讓人發(fā)出拍賣公告，將土地使用權(quán)拍賣事宜向社會(huì)公布；競(jìng)買，即在拍賣場(chǎng)所，競(jìng)投人以拍賣方式向拍賣人作出應(yīng)價(jià)；簽約，應(yīng)價(jià)高者與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同；履約，受讓人交付土地使用權(quán)出讓金，出讓人向受讓人交付土地，并領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，獲得其土地使用權(quán)。
（4）掛牌
指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
3、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同
出讓土地使用權(quán)必須簽訂書面合同。我國(guó)現(xiàn)階段土地使用權(quán)出讓合同，一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的格式：如GF-94-1001 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（宗地出讓合同）、GF-94-1002國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（成片開發(fā)土地出讓合同）。
合同的主要條款、格式由出讓方提出，受讓方很少有修改的余地。出讓合同包括以下主要內(nèi)容：出讓地塊的基本情況，包括位置、面積、界限等；土地出讓金額的數(shù)量、支付方式和支付期限；土地使用權(quán)的出讓期限；地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件由城市規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃確定，包括建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，工程管線、豎向規(guī)劃、配建停車場(chǎng)或其它公共設(shè)施的要求，受讓人如要改變合同中的土地使用條件，需報(bào)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂土地出讓合同、并依據(jù)有關(guān)規(guī)定，調(diào)整合同條款。
4.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無(wú)建筑物的轉(zhuǎn)讓，地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，習(xí)慣上又被稱為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
《城市房地產(chǎn)管理法》在立法過(guò)程中，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)一管理，將原來(lái)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個(gè)整體通稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種房地產(chǎn)交易行為，它是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。根據(jù)土地使用權(quán)的獲取方式不同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為：出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人原有的權(quán)利和義務(wù)的范圍一致。其實(shí)際使用年限為出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后受讓人如需改變?cè)型恋赜猛镜?，必須?jīng)土地轉(zhuǎn)讓方和規(guī)劃部門的同意，簽訂土地出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定了兩種處理方式：一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)，由國(guó)家土地行政主管部門向轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金后，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給受讓人。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，所以《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條見注①規(guī)定的條件的；2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定產(chǎn)或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3.依法收回土地使用權(quán)的；4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬訂，一般應(yīng)包括：1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào)；3.房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；4.土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；6.成交價(jià)格及支付方式；7.違約責(zé)任；8.雙方約定的其他事項(xiàng)。
注①：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的２５％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)支持有房屋所有權(quán)證書。
三節(jié) 濟(jì)南市土地市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
隨著濟(jì)南市城市建設(shè)的發(fā)展和法律法規(guī)的不斷完善，本著進(jìn)一步深化土地使用制度改革，提高目前城市土地集約化的利用程度的原則。濟(jì)南市目前的土地市場(chǎng)的方針政策是：壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，放開搞活土地二級(jí)市場(chǎng)。
一、 土地一級(jí)市場(chǎng)
所謂土地一級(jí)市場(chǎng)是指政府代表國(guó)家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)有償、有限期讓與使用者的活動(dòng)。土地一級(jí)市場(chǎng)完全由政府所壟斷。政府不允許未經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)就直接進(jìn)行交易。
凡國(guó)家法律規(guī)定可以按規(guī)劃方式提供土地使用權(quán)以外的其他建設(shè)用地，用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，均以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統(tǒng)一由濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心辦理。
濟(jì)南市政府成立濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心，由市政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。該中心隸屬于市國(guó)土資源局，受市政府委托負(fù)責(zé)土地收購(gòu)、土地整理；土地存儲(chǔ)和融資。
二、 土地二級(jí)市場(chǎng)
所謂土地二級(jí)市場(chǎng)制土地使用者將通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)取得的土地用權(quán)按照市場(chǎng)機(jī)制以租賃、買賣、交換、繼承、贈(zèng)與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
土地使用權(quán)交易時(shí)，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
凡以出讓方式獲得的土地使用權(quán)只要符合以下條件，均可單獨(dú)或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個(gè)人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
1.已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的。對(duì)特殊原因經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數(shù)額補(bǔ)交或由交易對(duì)方代交。
2.符合出讓合同約定的土地用途和城市規(guī)劃建設(shè)要求的。
3.完成開發(fā)建設(shè)投資總額25%以上的；成片開發(fā)的土地，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時(shí)可由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金；特殊情況經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)也可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將土地收益上繳。但建設(shè)規(guī)模未達(dá)到建設(shè)規(guī)模25%以上的不得轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押后，必須到市縣區(qū)土地管理部門辦理注冊(cè)登記手續(xù)。凡在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有辦理注冊(cè)登記手續(xù)的，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為一律無(wú)效。
三、 土地市場(chǎng)存在的問(wèn)題
目前，凡用于經(jīng)營(yíng)性的各類土地都由濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心統(tǒng)一以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓。具體做法是由土地儲(chǔ)備中心提供若干地塊，通過(guò)上述方式供開發(fā)商進(jìn)行選擇。
由于市土地儲(chǔ)備中心為新組建單位，人手少，提供地塊能力有限，所以開發(fā)商也可以自行尋找地塊，然后告之土地儲(chǔ)備中心，由土地儲(chǔ)備中心對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)整理，然后按招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式進(jìn)行出讓。同等條件下，提供地塊信息的開發(fā)商有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買。
在濟(jì)南市土地儲(chǔ)備中心的招標(biāo)拍賣掛牌公告中，僅能明確所供給土地的位置、用途、出讓年限、規(guī)劃總面積、容積率等指標(biāo)。而不能提供所供給地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（如建筑物層高限制、后退紅線距離、附近有無(wú)大型市政規(guī)劃）和地塊所在區(qū)域的城市規(guī)劃方案（詳規(guī)）。若想取得正式的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，需要按正常的程序進(jìn)行報(bào)批。所謂正常的程序即指在取得土地使用權(quán)后，正式立項(xiàng)，在各職能部門辦理相關(guān)報(bào)批的手續(xù)。
這樣就產(chǎn)生了一個(gè)事實(shí)：在濟(jì)南市投資購(gòu)買土地，是在用地規(guī)劃條件不明的前提下進(jìn)行的（盡管我們可以通過(guò)有關(guān)非正式渠道了解有關(guān)情況，但終歸不是正式的政府批文，可信性較差）。而規(guī)劃指標(biāo)作為城市建設(shè)的主要管理要素具有絕對(duì)的權(quán)威性和法律性，它決定了項(xiàng)目的開發(fā)方向和市場(chǎng)定位，直接影響到項(xiàng)目開發(fā)的成敗?；诖?，在濟(jì)南地區(qū)購(gòu)買土地就具有一定的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。
任何一個(gè)有頭腦的開發(fā)商都會(huì)作出如下判斷：沒(méi)有規(guī)劃條件，就無(wú)法做出可行的初設(shè)方案，從而很難判斷待開發(fā)用地的價(jià)值。
截止目前，我們尚沒(méi)有好的對(duì)策。唯一能做的就是加強(qiáng)與規(guī)劃部門的溝通聯(lián)系，使我們的判斷更接近事實(shí)；或得到省（市）政府的某種承諾，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
第三節(jié) 濟(jì)南市土地市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
隨著濟(jì)南市城市建設(shè)的發(fā)展和法律法規(guī)的不斷完善，本著進(jìn)一步深化土地使用制度改革，提高目前城市土地集約化的利用程度的原則。濟(jì)南市目前的土地市場(chǎng)的方針政策是：壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，放開搞活土地二級(jí)市場(chǎng)。
一、 土地一級(jí)市場(chǎng)
所謂土地一級(jí)市場(chǎng)是指政府代表國(guó)家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)有償、有限期讓與使用者的活動(dòng)。土地一級(jí)市場(chǎng)完全由政府所壟斷。政府不允許未經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)就直接進(jìn)行交易。
凡國(guó)家法律規(guī)定可以按規(guī)劃方式提供土地使用權(quán)以外的其他建設(shè)用地，用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，均以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統(tǒng)一由濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心辦理。
濟(jì)南市政府成立濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心，由市政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。該中心隸屬于市國(guó)土資源局，受市政府委托負(fù)責(zé)土地收購(gòu)、土地整理；土地存儲(chǔ)和融資。
二、 土地二級(jí)市場(chǎng)
所謂土地二級(jí)市場(chǎng)制土地使用者將通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)取得的土地用權(quán)按照市場(chǎng)機(jī)制以租賃、買賣、交換、繼承、贈(zèng)與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
土地使用權(quán)交易時(shí)，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
凡以出讓方式獲得的土地使用權(quán)只要符合以下條件，均可單獨(dú)或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個(gè)人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
1.已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的。對(duì)特殊原因經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數(shù)額補(bǔ)交或由交易對(duì)方代交。
2.符合出讓合同約定的土地用途和城市規(guī)劃建設(shè)要求的。
3.完成開發(fā)建設(shè)投資總額25%以上的；成片開發(fā)的土地，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時(shí)可由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金；特殊情況經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)也可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將土地收益上繳。但建設(shè)規(guī)模未達(dá)到建設(shè)規(guī)模25%以上的不得轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押后，必須到市縣區(qū)土地管理部門辦理注冊(cè)登記手續(xù)。凡在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有辦理注冊(cè)登記手續(xù)的，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為一律無(wú)效。
三、 土地市場(chǎng)存在的問(wèn)題
目前，凡用于經(jīng)營(yíng)性的各類土地都由濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心統(tǒng)一以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓。具體做法是由土地儲(chǔ)備中心提供若干地塊，通過(guò)上述方式供開發(fā)商進(jìn)行選擇。
由于市土地儲(chǔ)備中心為新組建單位，人手少，提供地塊能力有限，所以開發(fā)商也可以自行尋找地塊，然后告之土地儲(chǔ)備中心，由土地儲(chǔ)備中心對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)整理，然后按招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式進(jìn)行出讓。同等條件下，提供地塊信息的開發(fā)商有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買。
在濟(jì)南市土地儲(chǔ)備中心的招標(biāo)拍賣掛牌公告中，僅能明確所供給土地的位置、用途、出讓年限、規(guī)劃總面積、容積率等指標(biāo)。而不能提供所供給地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（如建筑物層高限制、后退紅線距離、附近有無(wú)大型市政規(guī)劃）和地塊所在區(qū)域的城市規(guī)劃方案（詳規(guī)）。若想取得正式的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，需要按正常的程序進(jìn)行報(bào)批。所謂正常的程序即指在取得土地使用權(quán)后，正式立項(xiàng)，在各職能部門辦理相關(guān)報(bào)批的手續(xù)。
這樣就產(chǎn)生了一個(gè)事實(shí)：在濟(jì)南市投資購(gòu)買土地，是在用地規(guī)劃條件不明的前提下進(jìn)行的（盡管我們可以通過(guò)有關(guān)非正式渠道了解有關(guān)情況，但終歸不是正式的政府批文，可信性較差）。而規(guī)劃指標(biāo)作為城市建設(shè)的主要管理要素具有絕對(duì)的權(quán)威性和法律性，它決定了項(xiàng)目的開發(fā)方向和市場(chǎng)定位，直接影響到項(xiàng)目開發(fā)的成敗?；诖?，在濟(jì)南地區(qū)購(gòu)買土地就具有一定的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。
任何一個(gè)有頭腦的開發(fā)商都會(huì)作出如下判斷：沒(méi)有規(guī)劃條件，就無(wú)法做出可行的初設(shè)方案，從而很難判斷待開發(fā)用地的價(jià)值。
截止目前，我們尚沒(méi)有好的對(duì)策。唯一能做的就是加強(qiáng)與規(guī)劃部門的溝通聯(lián)系，使我們的判斷更接近事實(shí)；或得到省（市）政府的某種承諾，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
第五章 房地產(chǎn)經(jīng)銷
第一節(jié) 概述
房地產(chǎn)的經(jīng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)活動(dòng)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)進(jìn)行的好壞直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的順利進(jìn)行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。因此，認(rèn)真研究房地產(chǎn)經(jīng)銷的方式方法就顯得十分重要。
一、房地產(chǎn)商品銷售的主要方式
現(xiàn)階段房地產(chǎn)商品的銷售主要有兩種方式，即“直接銷售”和“經(jīng)紀(jì)人銷售”。而通過(guò)經(jīng)紀(jì)人是發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下主要的房地產(chǎn)銷售形式。
（一）直接銷售
在我國(guó)市場(chǎng)上出售的在現(xiàn)階段大多是新房，因此多由房地產(chǎn)開發(fā)公司自行直接銷售。
（二）由經(jīng)紀(jì)人銷售
經(jīng)紀(jì)人（即中介人）對(duì)其所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商品沒(méi)有所有權(quán)，而是代理商的一種。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)際上就是房地產(chǎn)中介代理商為雙方牽線搭橋，促成交易的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有兩種形式，一是充當(dāng)買賣雙方的介紹人，二是作為交易當(dāng)事人（買方或賣方）的代理人，不僅介紹雙方聯(lián)系，而且為其安排貸款，分析財(cái)務(wù)狀況，處理有關(guān)法律事務(wù)。
房地產(chǎn)賣主與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是委托與被委托的關(guān)系，這種委托與被委托關(guān)系必須用書面合同確定下來(lái)。房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)該包括以下內(nèi)容：雙方姓名、房地產(chǎn)情況說(shuō)明、經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利范圍、經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提供的服務(wù)、銷售費(fèi)用、經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬及支付方式、賣主開價(jià)、其他重要銷售條件、合同期限、協(xié)議種類等。
經(jīng)紀(jì)人的報(bào)酬是傭金，傭金通常是事先商定的房地產(chǎn)最終銷售價(jià)格的一個(gè)百分?jǐn)?shù)。在出租經(jīng)紀(jì)情況下，傭金按租金的百分比支付。傭金在絕大部分情況下是由房地產(chǎn)賣出支付的，但有時(shí)買主急于尋購(gòu)某種短缺的房地產(chǎn)，則將在與經(jīng)紀(jì)人簽訂的合同中規(guī)定，傭金由買主支付。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金數(shù)量主要受四個(gè)方面因素影響，首先是地方政府的房地產(chǎn)管理部門會(huì)公布一個(gè)供參考的傭金率表；其二，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)市場(chǎng)上，不同時(shí)期因供求關(guān)系，也會(huì)形成一個(gè)傭金率水平；其三，不同房地產(chǎn)的銷售難度不同，是確立傭金的重要因素；其四，傭金數(shù)量還要視經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)數(shù)量而定。傭金支付的形式與條件通常在雇傭合同中規(guī)定，大多數(shù)情況是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后支付傭金。因此，經(jīng)紀(jì)人很可能在許多未成交的交易中雖然花了大量的時(shí)間和費(fèi)用，但得不到傭金。
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的銷售代理協(xié)議
根據(jù)國(guó)內(nèi)及國(guó)外房地產(chǎn)銷售代理的情況，房地產(chǎn)銷售代理協(xié)議主要有以下五種：
（一）公開報(bào)價(jià)
即房地產(chǎn)賣主通過(guò)恰當(dāng)形式，公開提出一個(gè)售價(jià)，通知所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。任何一位經(jīng)紀(jì)人為其找到顧客，完成交易，均能獲得傭金。這里以簽訂買賣合同在先為原則，即如果經(jīng)紀(jì)人甲先于經(jīng)紀(jì)人乙與顧客洽談并草簽意向書（即臨時(shí)協(xié)議），但經(jīng)紀(jì)人乙先于經(jīng)紀(jì)人甲完成交易、簽訂買賣合同，則賣主只向乙支付傭金。此外，如果賣主拒絕接受經(jīng)紀(jì)人介紹的買主，但爾后又直接與這位買主洽談交易，這種行為被視為欺騙。但是，在公開報(bào)價(jià)情況下賣主有權(quán)不通過(guò)經(jīng)紀(jì)人，自己出售房地產(chǎn)，而不向經(jīng)紀(jì)人支付傭金。
公開報(bào)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)在于可以為賣主提供眾多的經(jīng)銷機(jī)會(huì)，但在實(shí)際操作中，這種協(xié)議方式既不利于經(jīng)紀(jì)人也不利于賣主。對(duì)于經(jīng)紀(jì)人而言，競(jìng)爭(zhēng)太劇烈，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人花大量時(shí)間和精力去經(jīng)銷房地產(chǎn)，結(jié)果很可能是徒勞的。對(duì)于賣主而言，采用公開報(bào)價(jià)將得不到經(jīng)紀(jì)人任何實(shí)質(zhì)性的經(jīng)銷服務(wù)。
（二）獨(dú)家代理
獨(dú)家代理就是賣主授 予經(jīng)紀(jì)人獨(dú)占的代理房地產(chǎn)出售權(quán)利，在這種協(xié)議下，如果其他經(jīng)紀(jì)人為賣主完成了交易，賣主同樣要向獲得獨(dú)家代理的經(jīng)紀(jì)人支付一份傭金。但如果賣主自己出售了房地產(chǎn)，則不必向獨(dú)家代理的經(jīng)紀(jì)人支付傭金。獨(dú)家代理協(xié)議一般有一定期限，在此期限內(nèi)賣主不得單方解約。
（三）獨(dú)家銷售權(quán)
獨(dú)家銷售權(quán)與獨(dú)家代理基本相同，唯一區(qū)別在于前者不管房地產(chǎn)最終是由誰(shuí)銷售，包括由賣主自己完成交易，具有獨(dú)家銷售權(quán)的經(jīng)紀(jì)人都有權(quán)獲得傭金。
獨(dú)家代理和獨(dú)家銷售權(quán)顯然對(duì)經(jīng)紀(jì)人十分有利，因?yàn)椴捎眠@兩種形式，經(jīng)紀(jì)人不存在競(jìng)爭(zhēng)威脅。
從賣主角度看，采用獨(dú)家代理或獨(dú)家銷售權(quán)的優(yōu)點(diǎn)在于：
（1）這兩種形式有利于調(diào)動(dòng)經(jīng)紀(jì)人的積極性，鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人花費(fèi)時(shí)間、精力、金錢去經(jīng)銷。
（2）鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人高價(jià)出售，以獲得高額傭金。
（3）可以節(jié)省賣主大量與其他經(jīng)紀(jì)人洽談的時(shí)間。
獨(dú)家代理和獨(dú)家銷售權(quán)形式對(duì)于賣主的不足在于經(jīng)銷機(jī)會(huì)有局限性，因?yàn)槿魏我粋€(gè)經(jīng)紀(jì)人無(wú)論他能力多大，工作多努力，都不可能象公開報(bào)價(jià)那樣獲得那么多的經(jīng)銷機(jī)會(huì)，同時(shí)獨(dú)家代理和獨(dú)家銷售權(quán)缺乏靈活性，一旦委托人的經(jīng)紀(jì)人無(wú)能或由于種種原因經(jīng)銷不積極，在一定期限，賣主不能隨便換人。
（四）多重開價(jià)
多重開價(jià)以開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人自發(fā)組成一個(gè)合作社為前提。合作社成員根據(jù)組社時(shí)間的長(zhǎng)短和業(yè)務(wù)地域范圍的大小、支付會(huì)費(fèi)。一旦一位經(jīng)紀(jì)人獲得一筆獨(dú)家代理業(yè)務(wù)后，在規(guī)定的日期里這位經(jīng)紀(jì)人有權(quán)自己?jiǎn)为?dú)完成這項(xiàng)業(yè)務(wù)。如果規(guī)定的期限內(nèi)他未能做成這筆生意，他應(yīng)該將信息告訴合作社，然后由合作社將信息傳遞給每一個(gè)成員。這樣委托人既得到了公開報(bào)價(jià)協(xié)議的好處，又獲得了獨(dú)家代理好處。一旦房地產(chǎn)銷售出去，傭金在獲得獨(dú)家代理經(jīng)紀(jì)人與實(shí)際完成交易的經(jīng)紀(jì)人之間分配。如果獲得獨(dú)家代理的經(jīng)紀(jì)人自己完成交易，則他獲得全部傭金。但無(wú)論怎么樣，經(jīng)紀(jì)人都得將傭金的一個(gè)（很小的）百分?jǐn)?shù)交給經(jīng)紀(jì)人合作社。
（五）凈開價(jià)
凈開價(jià)實(shí)際是一種傭金支付方式，即賣主向經(jīng)紀(jì)人開出一個(gè)價(jià)格，然后實(shí)際中交易成交價(jià)格高出這開價(jià)部分便是傭金。例如，賣主一項(xiàng)房地產(chǎn)開價(jià)為100000元，如果經(jīng)紀(jì)人能以高出100000元的價(jià)格出售，那高出部分無(wú)論多少都屬經(jīng)紀(jì)人。
第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)銷過(guò)程
一個(gè)成功的房地產(chǎn)經(jīng)銷過(guò)程一般大致分為兩個(gè)部分，一是為使?jié)撛诘馁I者或租客了解房地產(chǎn)狀況而進(jìn)行的宣傳、溝通階段；二是就有關(guān)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格或租金及合同條件進(jìn)行談判。它由以下幾個(gè)階段組成：
1、尋找潛在投資者
尋找潛在投資者有多種方法：
（1）廣告尋找法。經(jīng)銷人員利用各種廣告媒介尋找潛在顧客，例如可以向某一目標(biāo)區(qū)域每戶居民郵寄一份廣告，詢問(wèn)是否需要房屋。此外還可以通過(guò)大眾傳播媒介作廣告，吸引潛在投資者；
（2）市場(chǎng)咨詢法。經(jīng)銷人員利用社會(huì)上的有關(guān)市場(chǎng)咨詢服務(wù)公司尋找直接的或間接的潛在投資者信息；
（3）連鎖介紹法。由已購(gòu)入房地產(chǎn)的顧客推薦新的潛在投資者。
（4）委托助手法。委托他人幫助（如在親戚、同事、朋友中）尋找潛在顧客。
2、顧問(wèn)資格審查
經(jīng)銷人員面對(duì)眾多的潛在顧客需要進(jìn)行審查篩選，以便集中精力對(duì)那些最有希望的顧客進(jìn)行經(jīng)銷。顧客審查的主要內(nèi)容是，購(gòu)買需求和支付能力審查及潛在投資者人格審查。首先是確定經(jīng)銷對(duì)象是否真正需要房地產(chǎn)，目前要求是否迫切，如果對(duì)象并不真正需要房地產(chǎn)，經(jīng)銷人員應(yīng)該立刻停止經(jīng)銷活動(dòng)。支付能力應(yīng)該包括潛在顧客的借款能力。潛在投資者的人格，這里指其是否有決策權(quán)，是否在投資方面受各種限制。根據(jù)上述審查結(jié)果可將所有潛在顧客進(jìn)行分等級(jí)。
3、接近顧客
接近包括接近準(zhǔn)備和接近兩個(gè)步驟。接近準(zhǔn)備是指經(jīng)銷員在接近顧客前，進(jìn)一步分析顧客并制訂接近顧客的方法。
接近顧客可以采用面約、函約、托約、電話約以及直接主動(dòng)上前搭訕等方法。
4、面談
在面談階段，經(jīng)銷人員的任務(wù)是詳細(xì)介紹房地產(chǎn)商品各方面情況，解答各種問(wèn)題，啟發(fā)顧客的興趣和誘發(fā)他們的購(gòu)買動(dòng)機(jī)；刺激顧客的購(gòu)買欲望并引導(dǎo)、催促其進(jìn)行購(gòu)買決策。面談中經(jīng)銷人員應(yīng)做到五個(gè)堅(jiān)持，即堅(jiān)持針對(duì)性：針對(duì)投資者的投資動(dòng)機(jī)，針對(duì)投資者的心理，針對(duì)經(jīng)銷房地產(chǎn)的特征；堅(jiān)持精確性；介紹房地產(chǎn)，回答問(wèn)題要用精確、清楚的詞語(yǔ)；堅(jiān)持和氣待人，切不可與顧客發(fā)生不愉快的爭(zhēng)吵；堅(jiān)持邏輯性；經(jīng)銷員說(shuō)明要符合邏輯，不要信口開河，前言不搭后語(yǔ)；堅(jiān)持鼓動(dòng)性；經(jīng)銷人員在面談中要用自己的信心、熱情、知識(shí)去感染顧客，促使其采取行動(dòng)。
5、異議處理
異議是面談過(guò)程中的一個(gè)內(nèi)容，由于它十分重要因而需要另加說(shuō)明。所謂異議，指顧客對(duì)經(jīng)銷人員的介紹、提示、淙提出不同意見或相反看法。異議是顧客對(duì)經(jīng)銷的反應(yīng)和自己看法的表示。處理得好，顧客將被說(shuō)服，處理不好，顧客將拒絕接受經(jīng)銷。處理顧客異議的方法有以下幾種：
（1）反駁法。提供有關(guān)事實(shí)和理由，直接否定顧客的異議。
（2）迂回法。首先表面上似乎同意顧客的異議，然后再根據(jù)有關(guān)事實(shí)和理由，間接地否定其異議。
（3）補(bǔ)償法。經(jīng)銷人說(shuō)明，強(qiáng)調(diào)顧客異議以外的產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)來(lái)補(bǔ)償、抵消顧客異議，使其感到心理平衡。
（4）不睬法。對(duì)顧客提出的與房地產(chǎn)經(jīng)銷無(wú)關(guān)或無(wú)效的異議，有時(shí)可視具體情況不予理睬。
（5）預(yù)防法。在顧客之有主動(dòng)先提出有關(guān)異議，并給解答。上述方法應(yīng)視具體情況加以選用。
6、成交
成交就是經(jīng)銷人員與顧客達(dá)成交易協(xié)議。一切經(jīng)銷努和的目的都在于成交，如果不能成交，一切都是徒勞的。房地產(chǎn)成交應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
（1）密切注視成交信號(hào)，成交信號(hào)是顧客的一種暗示。經(jīng)銷過(guò)程中顧客一般不愿首先提出成交，經(jīng)銷員應(yīng)隨時(shí)捕捉顧客的成交信號(hào)，立促其成交；
（2）靈活機(jī)動(dòng)，抓住機(jī)會(huì)，隨時(shí)促成交易。
（3）消除經(jīng)銷員自身的各種心理障礙，不要怕失敗，不要怕被拒絕，不要等待顧客自動(dòng)提出成交；
（4）耐心謹(jǐn)慎對(duì)待顧客的拒絕。隨時(shí)準(zhǔn)備繼續(xù)面談，隨時(shí)準(zhǔn)備重新提出成交。
第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售方法
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售收益是指房地產(chǎn)出售或銷售收入減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用之后的余額。租售收益的高低與租售價(jià)格有關(guān)，與其選擇的租售方法也有很密切的關(guān)系。適宜的房地產(chǎn)租售方法，可使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售收益提高；反之，不當(dāng)?shù)淖馐鄯椒▽?huì)降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售收益。
發(fā)展商可根據(jù)所開發(fā)物業(yè)的特點(diǎn)來(lái)選擇租售方法。下面介紹幾種常見的銷售方法。
一、異地銷售
這種方法只有在特殊的情況下才能使用。它適合那些滿足人們規(guī)律性移動(dòng)的房地產(chǎn)的銷售，適合那些以滿足外地用戶需要為目的而建造的房地產(chǎn)。如，瑞士中部山區(qū)是夏季歐洲人避暑勝地，該處的鄉(xiāng)間別墅對(duì)當(dāng)?shù)厝藳](méi)有多大的吸引力，但對(duì)其周圍國(guó)家的人來(lái)講卻非常有價(jià)值。因此，采用異地銷售的方式效果很好。廈門東郊的鄉(xiāng)間別墅，采用異地銷售方式銷售，300平方米的二層小樓，售價(jià)達(dá)50萬(wàn)美元；又如北京的一些高檔寫字樓的異地銷售，也取得了較高的收益。
二、預(yù)售
房地產(chǎn)預(yù)售是在房地產(chǎn)建成之前賣掉的銷售方式。它可以提前收回建房資金，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的資金壓力，減少銀行貸款，因而降低投資成本，提高資金周轉(zhuǎn)率，使房地產(chǎn)開發(fā)商能及時(shí)抓住投資機(jī)會(huì)、獲取較穩(wěn)定而可觀的利潤(rùn)。但鄧售在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于景氣上升時(shí)期可能將一部分利潤(rùn)讓予購(gòu)買者。我國(guó)有關(guān)商品房的預(yù)售規(guī)定如下：
（一）預(yù)售商品房的條件
（1）全部土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)交付，已有土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
（二）辦理預(yù)售登記須提交的文件
（1）上述（1）至（3）的證明材料；
（2）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；
（3）工程施工合同；
（4）預(yù)售商品房分層平面圖；
（5）商品房預(yù)售方案。
（三）核發(fā)預(yù)售許可證明
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在接到申請(qǐng)30日內(nèi)給予答復(fù)，同意的核發(fā)預(yù)售許可證明，不同意的說(shuō)明理由。
預(yù)售時(shí)包括中介人（經(jīng)紀(jì)人），向預(yù)購(gòu)人出示這一證明。
（四）預(yù)售合同
當(dāng)事人雙方簽訂預(yù)售合同，該合同須到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門和土地管理部門備案。
預(yù)售合同應(yīng)包括：商品房建筑面積、使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
（五）辦理使用權(quán)、所有權(quán)登記手續(xù)
購(gòu)買人須在商品房交付使用之日起，（現(xiàn)售房為合同簽訂之日起）90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
三、分期付款銷售
分期付款銷售是常見的房地產(chǎn)銷售方法，通常分為個(gè)人分期付款銷售和個(gè)人住房抵押貸款銷售。個(gè)人分期付款銷售的方法是由購(gòu)房者與房地產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成分期付款協(xié)議的方法銷售房屋，主要對(duì)象是有穩(wěn)定的、較高收入的、信用較好的個(gè)人或是某種行業(yè)發(fā)展前景較好的公司；個(gè)人住房抵押貸款的方法是個(gè)人在購(gòu)買房屋的同時(shí)向銀行申請(qǐng)以房屋作抵押貸款購(gòu)房，購(gòu)房以后，購(gòu)房者只與銀行有貸款關(guān)系，按抵押貸款合同分期償還貸款本息。
采用這種方法，房地產(chǎn)發(fā)展商可以較快的得到部分建設(shè)資金，其余房款又有一定利息。另外，對(duì)分期付款銷售的價(jià)格還可以定的稍高一些，使開發(fā)商得到更多的利益。
后 記
本課題的研究編纂，得到了濟(jì)菏高速公路有限公司陳太來(lái)副總經(jīng)理及原魯能亙富公司邱小軍先生的大力支持，在此表示衷心的感謝。
項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序
主管部門 轉(zhuǎn)報(bào)立項(xiàng)申請(qǐng) 開發(fā)商申請(qǐng) 立項(xiàng)報(bào)告 市計(jì)委審批 申報(bào)材料 市計(jì)委下達(dá) 年度投資計(jì)劃
房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述