透視房地產(chǎn)定位
隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的提高，對(duì)生活質(zhì)量的要求也越來越高，并且差異化程度也日益明顯，因此房地產(chǎn)市場需要效細(xì)分。房地產(chǎn)定位關(guān)鍵就是要抓住消費(fèi)者所關(guān)心的利益點(diǎn)，開發(fā)出適銷對(duì)路的房子。找準(zhǔn)了賣點(diǎn)，其后的價(jià)格、營銷、廣告、收款等就能做到心中有數(shù)、有章可循了。
我們以國際系數(shù)集成法、系統(tǒng)參量法為分析模型，認(rèn)為尋找房地產(chǎn)項(xiàng)目的“定位點(diǎn)”需要經(jīng)過27層過濾：
政策因子 房地產(chǎn)歷來是政治風(fēng)云、國家政策的測(cè)量器，政策波動(dòng)、政治動(dòng)蕩、國際關(guān)系都會(huì)在此起反應(yīng)。
國民經(jīng)濟(jì)總因子 房地產(chǎn)又是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。大蕭條時(shí)期，歐美資本主義國家的房地產(chǎn)近于崩潰，二戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，香港房地產(chǎn)亦迅速發(fā)展。在一般的經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期，房地產(chǎn)也往往會(huì)猛烈上升。
市場供求因子 房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，有它自己的供求規(guī)律。我們不能違背這種規(guī)律，否則，即使造出最好的房子也會(huì)無人問津。
消費(fèi)群體 不管房子好壞，關(guān)鍵要確定由哪一類消費(fèi)者來購買，他們有什么樣的需求?，F(xiàn)在市場已需進(jìn)一步細(xì)分，房產(chǎn)商不可能滿足所有層次消費(fèi)者的需求。
位置 位置的重要性不言自明，有時(shí)朝向不一樣，房價(jià)就大不一樣。還有更重要的因素如地段、區(qū)位、商圈、社區(qū)等。一旦“位置”錯(cuò)位了，房價(jià)將大打折扣。
時(shí)機(jī) 也許除了股市以外，就數(shù)樓市最講究時(shí)間的把握了。何時(shí)入局、開局，何時(shí)出局、結(jié)局，何時(shí)買入、投資，何時(shí)出售，都有一個(gè)“最佳時(shí)間”的定位問題。
環(huán)境 區(qū)位很重要，有了區(qū)位如果能再有一個(gè)好的環(huán)境會(huì)錦上添花。環(huán)境包括交通環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、商業(yè)購物、醫(yī)療、景觀、繁榮程度、風(fēng)向等，以及區(qū)內(nèi)環(huán)境、建筑物大體布局等。
功能 房地產(chǎn)不等于土地加瓦片，功能可能是人們購買房子的第一利益著眼點(diǎn)。根據(jù)功能不同，房地產(chǎn)可劃分為商用房、住宅、工業(yè)用房等。商業(yè)用房與工業(yè)用房的開發(fā)要求也明顯不同。還可以把“功能定位”進(jìn)一步細(xì)分，如分為中央商務(wù)區(qū)、高級(jí)別墅區(qū)、文化居住區(qū)、涉外公寓區(qū)等。不同的功能社區(qū)對(duì)房子的設(shè)計(jì)、施工、管理的要求明顯不同。
戶型 任何產(chǎn)品都有核心層、緊密層、外圍層、無形幅射層之分。消費(fèi)者買房最主要的是買核心層――戶型與面積。盡管現(xiàn)在的商品房早已告別了“火柴盒”時(shí)代，但是究竟是大開間還是小開間、狹長型還是蝴蝶型、有多少個(gè)采風(fēng)采光口……這一切都必須在開工前籌劃好。
材質(zhì) 不同的功能、風(fēng)格、戶型顯然需要不同的材質(zhì)。倉儲(chǔ)式大商場可能需要大鋼架結(jié)構(gòu)，既省時(shí)又省料；歐式豪宅可能除自來水無法進(jìn)口外都需“德國制造”；藝術(shù)家可能只需要在一個(gè)角落，搞一座怪怪的木頭草房，既省錢又美觀。材質(zhì)定位準(zhǔn)確，開發(fā)商可大大節(jié)省成本，客戶則心滿意足，實(shí)在是雙贏的事情。
主觀概念 有人把“主題概念”稱為房地產(chǎn)的“靈魂”與“核心”。中關(guān)村由于電子高科技而價(jià)位瘋漲，亞運(yùn)村由于體育概念而寸土寸金，國貿(mào)商圈號(hào)稱“東方曼哈頓”而使物業(yè)價(jià)格高居京城之首。主題概念并不是可以隨意克隆的，它必須符合具體的環(huán)境，要因地制宜。一旦發(fā)生錯(cuò)位，便可能是“差之毫厘失之千里”。
特色 房地產(chǎn)特色定位，就是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的文化、小區(qū)環(huán)境、樓盤風(fēng)格、文化概念等，集約、整合、升華出最具吸引力的一點(diǎn)作為“訴求點(diǎn)”，以此去吸引相應(yīng)的目標(biāo)。
科技 國外房地產(chǎn)增長的主要杠桿之一是“高科技”，而拉動(dòng)國內(nèi)房地產(chǎn)的主要是政策因素與金融杠桿，高科技因子占不到一成。但隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的來臨，隨著新材料、新工藝的不斷應(yīng)用，房地產(chǎn)的科技含量一定會(huì)提高。
生態(tài) 對(duì)于整天淹沒于城市的人們來說，回歸自然是他們最熱烈的渴求，所以綠地、森林、陽光、水、空氣成了諸多樓盤的重要賣點(diǎn)。
除此之外，還有文化、利潤目標(biāo)、社會(huì)因子、創(chuàng)新、配套設(shè)施、管理服務(wù)、價(jià)格、融資、形象、將來時(shí)（孕育新需求）、營銷方式、廣告策劃、品牌共27層定位。
之所以要強(qiáng)調(diào)事先規(guī)劃、提前定位，是房地產(chǎn)這個(gè)特殊“商品”的性質(zhì)決定的。一片小區(qū)、一座樓盤，不僅投資大、建設(shè)周期長，幾十年甚至上百年留在地球表面充當(dāng)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)，所以我們不得不“先謀而后建”。
透視房地產(chǎn)定位