XX市住宅小區(qū)管理辦法
一條　為加強住宅小區(qū)的管理，保障房屋和公用設(shè)施的合理使用，維護住宅小區(qū)的公共秩序，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。
　　第二條　本辦法所稱住宅小區(qū)，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以住宅為主體，具備相應的配套設(shè)施，建筑面積在2萬平方米以上的居民生活區(qū)（含區(qū)域內(nèi)的非住宅房屋）?！?
　　第三條　住宅小區(qū)的管理以居民自治與專業(yè)服務相結(jié)合為原則，實行社會化、專業(yè)化管理。
　　第四條　產(chǎn)權(quán)人和使用人有參與住宅小區(qū)管理的權(quán)利和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務。
　　第五條　市房產(chǎn)管理部門是本市住宅小區(qū)管理工作的行政主管部門，負責全市住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)、業(yè)務指導，統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策及管理標準，并對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務工作進行監(jiān)督檢查。各區(qū)房產(chǎn)管理部門是本區(qū)住宅小區(qū)管理工作的業(yè)務管理部門，對住宅小區(qū)管理工作進行協(xié)調(diào)、指導和檢查。
　　市規(guī)劃、城建、交通、衛(wèi)生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門和單位按各自職責分工，加強對住宅小區(qū)的管理、監(jiān)督與指導。
　　各區(qū)人民政府依據(jù)國家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合治理，并對住宅小區(qū)管理工作實施監(jiān)督檢查。
　　第六條　住宅小區(qū)成立小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會），代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，負責任宅小區(qū)的日常管理工作。管委會可委托物業(yè)管理企業(yè)具體實施小區(qū)管理工作。
　　第二章　住宅小區(qū)管理機構(gòu)與職責
　　第七條　住宅小區(qū)管理委員會由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門負責組建。管委會由產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表、居民委員會成員及有關(guān)管理部門、服務單位派出的代表組成。
　　第八條　管委會的職責：
　?。ㄒ唬┲贫ü芪瘯鲁?，維護產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；
　　（二）接受住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督，并接受住宅小K所在地街道辦事處及各有關(guān)部門的監(jiān)督、檢杏和指導；
　?。ㄈ┩ㄟ^訂立合同方式、決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)；
　?。ㄋ模徸h物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅小區(qū)年度管理計劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務的重大措施；
　?。ㄎ澹└鶕?jù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理企業(yè)的日常工作和小區(qū)管理經(jīng)費的使用情況第九親　物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應資質(zhì)條件。依法成立，具有法人資格，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理企業(yè)實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧
（六）根據(jù)住宅小區(qū)實際情況，制定并組織房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人簽署居民公約。
　　第九親　物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應資質(zhì)條件。依法成立，具有法人資格，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務的經(jīng)
　　第十條　住宅小區(qū)物業(yè)管理實行公平競爭，優(yōu)勝劣汰，放開發(fā)展的原則。
　　第十一條　市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)"對全市物業(yè)管理企業(yè)進行資質(zhì)審查。物業(yè)管理企業(yè)必須到工商、稅務等部門辦理證照后，方可從事經(jīng)營活動。
　　第十二條　物業(yè)管理企業(yè)應履行下列職責：
　?。ㄒ唬┮罁?jù)物業(yè)管理合同，具體實施對小區(qū)的管理；
　?。ǘ┙邮芄芪瘯彤a(chǎn)權(quán)人及使用人的監(jiān)督，接受房產(chǎn)管理部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處及其它有關(guān)部門的監(jiān)督、指導；
　?。ㄈ┠甓裙芾碛媱澓椭卮蟮墓芾怼⒕S修、服務措施應提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可后實施；
　?。ㄋ模┛梢晕袑I公司進行專項管理；
　?。ㄎ澹┛梢詫嵭卸喾N經(jīng)營，以其收益補充住宅小區(qū)管理經(jīng)費。
　　第十三條　開展住宅小區(qū)管理業(yè)務的物業(yè)管理企業(yè)，必須與小區(qū)管委會簽訂承包管理合同。承包管理合同應報市、區(qū)房產(chǎn)管理部門備案。
　　第十四條　物業(yè)管理企業(yè)開展住宅小區(qū)管理業(yè)務，在小區(qū)內(nèi)負責下列事項：
　?。ㄒ唬┓课菁案綄僭O(shè)施的維修、養(yǎng)護；
　?。ǘ┞窡簟⒕包c、園林綠化、害井、化糞池、道路、停車場、書報箱等公用公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護；
　　（三）環(huán)境衛(wèi)生保潔，窖井、化糞池的清掏清運；
　　（四）維護文化娛樂活動場所秩序；
　　（五）便民服務網(wǎng)點及車庫的管理；
　?。┚S護治安及交通秩序；
　?。ㄆ撸┳≌^(qū)各類檔案的管理；
　?。ò耍┏邪芾砗贤?guī)定的其他事項。
　　第十五條　物業(yè)管理企業(yè)可開展多種有償便民服務。
　　第十六條　住宅小區(qū)內(nèi)房屋及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護，物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門按下列分工劃分職責：
　?。ㄒ唬┕╇娫O(shè)施：進戶線以內(nèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負責；以外的，由電業(yè)部門負責。
　?。ǘ┟簹夤艿溃好簹獠块T負責供氣安全工作。煤氣管網(wǎng)干線引向庭院的支線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施（煤氣表除外）由煤氣部門負責，產(chǎn)權(quán)單位承擔費用。
　　（三）自來水管線：用戶進戶管道總水門以內(nèi)用水設(shè)施（不含水表）'由產(chǎn)權(quán)單位負責；以外的，由自來水公司負責。
　?。ㄋ模┫滤艿溃盒^(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不合市政管線），由物業(yè)管理企業(yè)負責；以外的，由市政部門負責。
（五）電信管線：樓內(nèi)電話預埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負責，其它管線由電信部門負責。
　?。┕┡芫€：由供暖部門負責。
　?。ㄆ撸┉h(huán)衛(wèi)設(shè)施及垃圾清運由環(huán)衛(wèi)部門負責。
　　小區(qū)管委會可直接或委托物業(yè)管理企業(yè)組織協(xié)調(diào)專業(yè)單位及時進行維修養(yǎng)護。專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)有償代行維修養(yǎng)護（煤氣設(shè)施除外）。
　　第三章　住宅小區(qū)房屋及設(shè)施的使用與維護
　　第十七條　居民使用房屋，應遵守下列規(guī)定：
　　（一）未經(jīng)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門批準，不得改變房屋格局、外貌和用途
　　（二）不得對房屋的內(nèi)外墻、梁柱、樓板、陽臺、屋面及樓梯間鑿、拆、搭、占；
　?。ㄈ┎坏美梅课輳氖挛：怖娴幕顒?。
　　第十八條　住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
　?。ㄒ唬┥米哉加?、挖掘道路和綠地，攀折花木；
　　（二）占用公共場地，損壞住宅小區(qū)公共公益設(shè)施；
　?。ㄈ﹣y拋垃圾、雜物；
　?。ㄋ模┻`章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；
　?。ㄎ澹┡?、劃、涂、抹園林藝術(shù)雕塑；
　　（六）聚眾喧鬧；
　?。ㄆ撸╋曫B(yǎng)禽畜；
　?。ò耍╇S意停放車輛；
　?。ň牛┡欧呕蚨逊庞卸居泻ξ锲返取?
　　第十九條　住宅小區(qū)內(nèi)的房屋維修責任，按下列規(guī)定劃分：
　?。ㄒ唬┏凶鈬蟹课莸?，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修；
　　（二）單位產(chǎn)權(quán)房屋委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理的，由物業(yè)管理企業(yè)組織維修，房屋發(fā)生大、中修項目，按實際結(jié)算，由產(chǎn)權(quán)單位另行支付；
　?。ㄈ﹤€人全價購買商品房的，公共部位及公共公益設(shè)施，由產(chǎn)權(quán)入委托物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部門由個人負責維修；
　?。ㄋ模┚用癜醋》恐贫雀母镎哔徺I的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部位由個人負責維修；
　?。ㄎ澹﹦舆w戶以商品房價格購買的增加面積房屋，公共部位及公用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部位由個人負責維修。凡物業(yè)管理企業(yè)負責維修的，其費用從房租和公共部位維修費中支出。個人負責維修部分，可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。
　　第二十條　凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責任人應及時進行修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在限期內(nèi)未進行修繕的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕，所發(fā)生的費用，由責任人承擔。
　　第二十一條　確屬為完善公共公益設(shè)施在小區(qū)內(nèi)增建房屋的，須經(jīng)管委會同意并由市規(guī)劃部門審批后，方可建設(shè)。
　　第四章　住宅小區(qū)的驗收與接管
　　第二十二條　住宅小區(qū)的房屋及公共公益配套設(shè)施必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。
　　第二十三條　住宅小區(qū)工程竣工后，應嚴格按規(guī)定進行驗收，驗收合格后方可進住。
　　第二十四條　開發(fā)建設(shè)單位應在移交住宅小區(qū)時，向小區(qū)管委會提供小區(qū)總建筑面積o．2％以上的小區(qū)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬國家所有。
　　第二十五條　移交住宅小區(qū)時，開發(fā)建設(shè)單位應向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)的有關(guān)資料：
　?。ㄒ唬┳≌^(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

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