1.項目投資分析(doc)
綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容
1.項目投資分析(doc)
項 目 投 資 分 析 一、昆明市房地產(chǎn)市場總體趨勢 市場總是由消費者和產(chǎn)品兩個方面組成的,但市場的供求平衡與否還受到宏觀經(jīng)濟(jì)的很 大影響。我們所做此報告,是在宏觀經(jīng)濟(jì)未來無重大變化的基礎(chǔ)上,針對產(chǎn)品及消費者 進(jìn)行調(diào)研分析,以促使本項目找到盡可能多的機(jī)會點,以及了解目前消費者的購買動機(jī) 和消費市場變化趨勢,做出準(zhǔn)確結(jié)論,對項目的策劃、包裝等起到明確方向、指導(dǎo)定位 的作用! (一)昆明市房地產(chǎn)市場概況 目的: 分析市場,以了解掌握近期昆明房產(chǎn)市場的情況,從而得出我們對于整個昆明房地產(chǎn)市 場的整體認(rèn)識和理性結(jié)論。以對本案做出更為準(zhǔn)確、有效的定位。 2003年上半年昆明市房地產(chǎn)的發(fā)展穩(wěn)中有升,機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。 A. 商品房市場的競爭將更為激烈 從現(xiàn)有商品房市場來看,隨著新上市樓盤與即將上市樓盤的綜合實力越來越強(qiáng),同時 開發(fā)商加大了對土地資源的儲備,因此,2003年及今后商品房市場的競爭將會更為激烈 。就目前商品房存量來看,市場的供求趨于平衡。但由于住宅市場以個人消費為主,并 且消費者理性消費及法律意識也不斷增強(qiáng),這迫使開發(fā)商在面對房產(chǎn)市場時需要更理智 地根據(jù)消費者的需求來細(xì)化產(chǎn)品,準(zhǔn)確定位。 B. 小戶型住宅市場的開發(fā)將有望獲得良好的市場狀態(tài) 就目前昆明房產(chǎn)市場來看,近幾年來消費者的消費觀念不斷轉(zhuǎn)變,隨著大昆明建設(shè)的全 面開展以及昆明正成為中國西部新的移民城市,加之市場開發(fā)中投資商的引導(dǎo)和刺激, 房產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入高峰期,小戶型占大比例的陽光A版、86街U2等已全部售完,而正在銷售 的樓盤都以80-120平米的戶型為主,因此,昆明房產(chǎn)市場上小戶型樓盤已經(jīng)斷檔,形成 了昆明市小戶型市場的真空期,成為小戶型產(chǎn)品再次投放市場的有利時期。 C. 城市建設(shè)格局已發(fā)生新的變化 房產(chǎn)市場主要依賴于地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平以及目標(biāo)消費群體的購買力。另外房產(chǎn)市場的地 區(qū)差異性以及市政建設(shè)、園林綠化和基礎(chǔ)設(shè)施等都嚴(yán)重影響著房產(chǎn)的市場占有率。近幾 年隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,使城市空心化的現(xiàn)象日益明顯。另外新興小區(qū)的 配套設(shè)施逐步齊全,這使住宅郊區(qū)化已成為房產(chǎn)的趨勢,整個住宅的建設(shè)重心已向城郊 結(jié)合部轉(zhuǎn)移。因此,本案要尋求自身的供求平衡點,就要鎖定活躍于城市中的年輕人群 ,以避開住宅郊區(qū)化的矛盾。 D. 房地產(chǎn)受市場供求關(guān)系的制約將使開發(fā)投資結(jié)構(gòu)更加趨于穩(wěn)定 房地產(chǎn)市場的平衡主要是指總量和結(jié)構(gòu)兩方面的協(xié)調(diào),價位也是影響制約之一,預(yù)計 售價在1500-2500元/平方米左右的將占到80%,售價2500至3000元/平方米左右的將占到 15%左右,售價在3000元/平方米以上的將占到5%左右;目前房產(chǎn)市場日益成熟,把握好 市場走向和變化,房產(chǎn)結(jié)構(gòu)將更趨穩(wěn)定化和合理化。 E. 房地產(chǎn)市場的規(guī)模經(jīng)營特點將逐漸顯露 隨著房產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈,出現(xiàn)的問題也就越來越多,政府在鼓勵開發(fā)商創(chuàng)企業(yè) 品牌、發(fā)展社區(qū)服務(wù)、引進(jìn)新事物的同時,相繼出臺和實施了一些國家有關(guān)城市房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營管理條例、商品房銷售管理方法及法規(guī),進(jìn)一步加強(qiáng)管理經(jīng)營行為,保護(hù)消費 者合法權(quán)益,盡量避免供求雙方有利益沖突及不合理的事情發(fā)生。以完善、健全整個房 地產(chǎn)市場。 (二)昆明市房地產(chǎn)市場特點分析 目的: 通過對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品特點的采集和分析,為本案產(chǎn)品的各細(xì)節(jié)提供一個比較全面的市 場依據(jù)和考量。 1. 房產(chǎn)市場產(chǎn)品特點分析 ①按工期劃分 ·分析 目前整個昆明市房產(chǎn)市場的在售個案基本分為現(xiàn)房、近期房和遠(yuǎn)期房三種類型。消費者 對產(chǎn)品的要求越來越高,樣式要求實用新穎,設(shè)計要求“人性化”,以及價格的合理化; 隨著已落成的現(xiàn)房逐步銷售,周期一旦延長,就會產(chǎn)生產(chǎn)品樣式方面的缺點,在一定程 度上就會出現(xiàn)產(chǎn)品樣式滯銷的現(xiàn)象。因此,今后房產(chǎn)市場的競爭焦點就在于產(chǎn)品設(shè)計的 合理性、功能性、實用性,以及地理位置的優(yōu)越性、規(guī)劃的完善性、設(shè)計的“人性化”、 小區(qū)配套齊全性。 ②按建筑形態(tài)劃分 ·分析 目前昆明房地產(chǎn)市場以多層為主,占據(jù)相當(dāng)大的比重,相對來說,低層(別墅)及小高 層所占比重較小。高層由于公攤面積大,物管費高,所以抗性最大,所占比重也就最小 。 ③按房型劃分 ·分析 目前昆明市房產(chǎn)市場現(xiàn)有房型主要有平層、復(fù)式、躍層和錯層,以80—120平方米的平層 為主要房型,另外還兼顧一定比例的小戶型。因此,要結(jié)合目標(biāo)消費者的需求和市場定 位來確定主力戶型,確保推廣及銷售順利進(jìn)行。 ④按面積劃分 ·分析 昆明市的現(xiàn)有建筑項目的單套住宅面積以80—120平米的居多,其次是140平米以上的占到 一定的比重;另外,40—70平米之間的小戶型由于市場定位的準(zhǔn)確,在很大程度上也占有 一定的市場份額。因此,以目標(biāo)消費群體的需求為準(zhǔn),準(zhǔn)確地定位單套房型面積和功能 在后期房產(chǎn)銷售中是非常重要的前提。 2. 營銷策劃水平 目的:通過對房產(chǎn)市場的各開發(fā)項目的營銷策略及銷售方式的調(diào)查、分析及總結(jié),引起 開發(fā)商和投資商的重視,避免重蹈覆轍。 ①銷售道具 樓書、銷控表基本上所有的樓盤都有制作,有一部分樓盤制作比較精美,具有一定的藝 術(shù)性和文化內(nèi)涵;現(xiàn)場模型、燈箱、表板等多數(shù)樓盤有制作,且比較齊備。 ②戶外引導(dǎo) 戶外引導(dǎo)主要是在市中心的大型廣告板上作宣傳,很少看到工地現(xiàn)場有鮮明的旗幟、橫 幅、樓幅、條幅、工地圍墻、大型看板等戶外引導(dǎo)。 ③接待中心 大多數(shù)售樓處都十分注重其地理位置,但現(xiàn)場布局和賣場氣氛營造得不夠好,也不大注 重細(xì)節(jié)問題,比如說大多缺乏兒童活動區(qū)和品位廊,甚至沒有劃分出VIP區(qū)。這些都是值 得引起我們注意并需著力表現(xiàn)的。 ④銷售人員 由于銷售人員售樓有提成,因此他們都比較主動熱情,但有些專業(yè)素養(yǎng)差,缺乏置業(yè)顧 問的專業(yè)技能,不能將樓盤的優(yōu)勢特色準(zhǔn)確傳達(dá)給消費者,影響售樓效果和開發(fā)商的整 體形象。 ⑤銷售控制、價格制定 有大部分的開發(fā)商已進(jìn)行有目的、有計劃、有階段的銷售控制,一般都不采取敞開式銷 售,做好銷控,就是要將部份好的戶型甚至樓層,有計劃地保留下來,在銷售淡季時再 推出,以平衡樓盤整體的銷售狀況,避免銷售過程中忽冷忽熱的現(xiàn)象。價格的制定因樓 層、戶型、裝修程度和單體位置等方面的不同各異。 二、主要競爭個案及專項市場調(diào)研分析 目 的: 通過對現(xiàn)有房產(chǎn)市場中典型競爭個案的調(diào)查統(tǒng)計和系統(tǒng)分析,來進(jìn)一步了解昆明市 房產(chǎn)市場的供求狀況,以便本案項目產(chǎn)品能夠在投放市場前作出更準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和市 場定位。 (一)小戶型圈層個案分析 個案市調(diào)表及分析一: |案 名 |86街公寓U2 | |工地位置 |白塔路延長線 | |投資興建 |昆明怡泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 | |物業(yè)管理費 |1元/㎡ | |建筑設(shè)計 |云南省設(shè)計院 | |基地面積 |9143㎡ | |建筑面積 |42000㎡ | |容 積 率 |4.6 | |在售面積 |0㎡ | |戶 數(shù) |448戶 | |樓 層 |15層 | |綠 化 率 |35% | |戶 型 |兩室/三室躍層 | |面積范圍 |69㎡——138㎡ | |主力面積 |95㎡ | |單價范圍 |2700元/㎡—3180元/㎡ | |平均單價 |2850元/㎡ | |主力總價 |27.08萬元 | |折 扣 |無 | |公開日期 |2002年初 | |銷 售 率 |100% | |交房日期 |全部入住 | |工程進(jìn)度 |結(jié)構(gòu)體 | 86街公寓U2個案分析 一. 本案市場情況 項目概況:“86街公寓U2”是昆明市怡泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項目,該建筑地處白塔 路延長線,市中心的優(yōu)勢位置,35%的綠化率,7萬多平米的Shopping Mall,總戶數(shù)為450戶左右,是專為都市白領(lǐng)量身打造的電梯躍層空間;目前建筑情況為 結(jié)構(gòu)體,已完全售出,市場接受情況非常好。 二. 產(chǎn)品分析 戶型分析:“86街公寓U2”推出69平米一室一廳,88—98平米兩室兩廳,104—138平米三室 兩廳三大類十余種全躍層結(jié)構(gòu)的戶型,以及4.9米跳空,餐廳核心空間和全落地窗兩面采 光等設(shè)計。 景觀特色:“86街公寓U2”的綠化率達(dá)到35%,擁有3200平方米大樹綠色庭院,樹木清 溪交相輝映,還有大樹停車場,這種綠化條件在市區(qū)住宅中比較少有,可體味其清靜, 美樹和清水。 三. 營銷策略 價格策略:“86街公寓U2”的單價從2700元起,主要從其地理位置的優(yōu)勢上來比較費用成 本。 廣告策略:從選擇住在“86街公寓U2”的4大價值,2大機(jī)會以及城市對郊區(qū)居住成本 大比拼來宣傳該建筑魅力以及居家的美好享受。 個案市調(diào)表及分析二: |案 名 |春天映象 | |工地位置 |北京路與環(huán)城南路交叉口 | |投資興建 |昆明房屋拆建經(jīng)營開發(fā)公司 | |企劃銷售 |臺灣新航機(jī)構(gòu) | |物業(yè)管理費 |1元/㎡ | |建筑設(shè)計 |北京有色冶金設(shè)計院 | |基地面積 |5000多㎡ | |建筑面積 |30000㎡ | |容 積 率 |6 | |在售面積 |10200多㎡ | |戶 數(shù) |298戶 | |樓 層 |21層 | |綠 化 率 |20% | |戶 型 |兩室/三室躍層 | |面積范圍 |80㎡——104㎡ | |主力面積 |85㎡ | |單價范圍 |2200元/㎡——2900元/㎡ | |平均單價 |2550元/㎡ | |主力總價 |21.68萬元 | |折 扣 |無 | |公開日期 |2001.08.25 | |銷 售 率 |95% | |交房日期 |2002.12 | |工程進(jìn)度 |現(xiàn)房 | 春天映象個案分析 一. 本案市場情況 項目概況:“春天映象”是昆明市房屋拆建經(jīng)營開發(fā)公司的項目,目前建筑情況為現(xiàn)房,交 房日期為2002年12月,該項目位于昆明市環(huán)城南路北京路交叉處,總占地面積為5000多 平米,總建筑面積3萬平米。該項目從2001年8月開盤至今已基本售完。市場接受情況良 好。 二. 產(chǎn)品分析 戶型分析:“春天映象”的產(chǎn)品定位為全裝修小躍層,戶型面積從78.96- 101.47平米不等,主力房型面積為78.98平米(兩室兩廳雙衛(wèi)),裝修程度為廚衛(wèi)和地板裝 修。 景觀特色:“春天映象”規(guī)劃有一個近2000平米的咖啡廣場,并在四樓平臺上規(guī)劃有一個 約1000平米的空中花園,這種建筑設(shè)計對于高層住宅來說是具有一定新意和特色的。 三. 營銷策劃分析 價格策略:“春天映象”樓盤定價從2200元/平米至2980元/平米,均價為2500元/平米,主 力戶型總價為23萬元。付款方式為按揭或一次性付款,從價格定位可分析得出該項目目 標(biāo)客戶群為第一次置業(yè)者,收入水平屬中等偏上的年輕人。 廣告策略...
1.項目投資分析(doc)
項 目 投 資 分 析 一、昆明市房地產(chǎn)市場總體趨勢 市場總是由消費者和產(chǎn)品兩個方面組成的,但市場的供求平衡與否還受到宏觀經(jīng)濟(jì)的很 大影響。我們所做此報告,是在宏觀經(jīng)濟(jì)未來無重大變化的基礎(chǔ)上,針對產(chǎn)品及消費者 進(jìn)行調(diào)研分析,以促使本項目找到盡可能多的機(jī)會點,以及了解目前消費者的購買動機(jī) 和消費市場變化趨勢,做出準(zhǔn)確結(jié)論,對項目的策劃、包裝等起到明確方向、指導(dǎo)定位 的作用! (一)昆明市房地產(chǎn)市場概況 目的: 分析市場,以了解掌握近期昆明房產(chǎn)市場的情況,從而得出我們對于整個昆明房地產(chǎn)市 場的整體認(rèn)識和理性結(jié)論。以對本案做出更為準(zhǔn)確、有效的定位。 2003年上半年昆明市房地產(chǎn)的發(fā)展穩(wěn)中有升,機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。 A. 商品房市場的競爭將更為激烈 從現(xiàn)有商品房市場來看,隨著新上市樓盤與即將上市樓盤的綜合實力越來越強(qiáng),同時 開發(fā)商加大了對土地資源的儲備,因此,2003年及今后商品房市場的競爭將會更為激烈 。就目前商品房存量來看,市場的供求趨于平衡。但由于住宅市場以個人消費為主,并 且消費者理性消費及法律意識也不斷增強(qiáng),這迫使開發(fā)商在面對房產(chǎn)市場時需要更理智 地根據(jù)消費者的需求來細(xì)化產(chǎn)品,準(zhǔn)確定位。 B. 小戶型住宅市場的開發(fā)將有望獲得良好的市場狀態(tài) 就目前昆明房產(chǎn)市場來看,近幾年來消費者的消費觀念不斷轉(zhuǎn)變,隨著大昆明建設(shè)的全 面開展以及昆明正成為中國西部新的移民城市,加之市場開發(fā)中投資商的引導(dǎo)和刺激, 房產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入高峰期,小戶型占大比例的陽光A版、86街U2等已全部售完,而正在銷售 的樓盤都以80-120平米的戶型為主,因此,昆明房產(chǎn)市場上小戶型樓盤已經(jīng)斷檔,形成 了昆明市小戶型市場的真空期,成為小戶型產(chǎn)品再次投放市場的有利時期。 C. 城市建設(shè)格局已發(fā)生新的變化 房產(chǎn)市場主要依賴于地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平以及目標(biāo)消費群體的購買力。另外房產(chǎn)市場的地 區(qū)差異性以及市政建設(shè)、園林綠化和基礎(chǔ)設(shè)施等都嚴(yán)重影響著房產(chǎn)的市場占有率。近幾 年隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,使城市空心化的現(xiàn)象日益明顯。另外新興小區(qū)的 配套設(shè)施逐步齊全,這使住宅郊區(qū)化已成為房產(chǎn)的趨勢,整個住宅的建設(shè)重心已向城郊 結(jié)合部轉(zhuǎn)移。因此,本案要尋求自身的供求平衡點,就要鎖定活躍于城市中的年輕人群 ,以避開住宅郊區(qū)化的矛盾。 D. 房地產(chǎn)受市場供求關(guān)系的制約將使開發(fā)投資結(jié)構(gòu)更加趨于穩(wěn)定 房地產(chǎn)市場的平衡主要是指總量和結(jié)構(gòu)兩方面的協(xié)調(diào),價位也是影響制約之一,預(yù)計 售價在1500-2500元/平方米左右的將占到80%,售價2500至3000元/平方米左右的將占到 15%左右,售價在3000元/平方米以上的將占到5%左右;目前房產(chǎn)市場日益成熟,把握好 市場走向和變化,房產(chǎn)結(jié)構(gòu)將更趨穩(wěn)定化和合理化。 E. 房地產(chǎn)市場的規(guī)模經(jīng)營特點將逐漸顯露 隨著房產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈,出現(xiàn)的問題也就越來越多,政府在鼓勵開發(fā)商創(chuàng)企業(yè) 品牌、發(fā)展社區(qū)服務(wù)、引進(jìn)新事物的同時,相繼出臺和實施了一些國家有關(guān)城市房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營管理條例、商品房銷售管理方法及法規(guī),進(jìn)一步加強(qiáng)管理經(jīng)營行為,保護(hù)消費 者合法權(quán)益,盡量避免供求雙方有利益沖突及不合理的事情發(fā)生。以完善、健全整個房 地產(chǎn)市場。 (二)昆明市房地產(chǎn)市場特點分析 目的: 通過對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品特點的采集和分析,為本案產(chǎn)品的各細(xì)節(jié)提供一個比較全面的市 場依據(jù)和考量。 1. 房產(chǎn)市場產(chǎn)品特點分析 ①按工期劃分 ·分析 目前整個昆明市房產(chǎn)市場的在售個案基本分為現(xiàn)房、近期房和遠(yuǎn)期房三種類型。消費者 對產(chǎn)品的要求越來越高,樣式要求實用新穎,設(shè)計要求“人性化”,以及價格的合理化; 隨著已落成的現(xiàn)房逐步銷售,周期一旦延長,就會產(chǎn)生產(chǎn)品樣式方面的缺點,在一定程 度上就會出現(xiàn)產(chǎn)品樣式滯銷的現(xiàn)象。因此,今后房產(chǎn)市場的競爭焦點就在于產(chǎn)品設(shè)計的 合理性、功能性、實用性,以及地理位置的優(yōu)越性、規(guī)劃的完善性、設(shè)計的“人性化”、 小區(qū)配套齊全性。 ②按建筑形態(tài)劃分 ·分析 目前昆明房地產(chǎn)市場以多層為主,占據(jù)相當(dāng)大的比重,相對來說,低層(別墅)及小高 層所占比重較小。高層由于公攤面積大,物管費高,所以抗性最大,所占比重也就最小 。 ③按房型劃分 ·分析 目前昆明市房產(chǎn)市場現(xiàn)有房型主要有平層、復(fù)式、躍層和錯層,以80—120平方米的平層 為主要房型,另外還兼顧一定比例的小戶型。因此,要結(jié)合目標(biāo)消費者的需求和市場定 位來確定主力戶型,確保推廣及銷售順利進(jìn)行。 ④按面積劃分 ·分析 昆明市的現(xiàn)有建筑項目的單套住宅面積以80—120平米的居多,其次是140平米以上的占到 一定的比重;另外,40—70平米之間的小戶型由于市場定位的準(zhǔn)確,在很大程度上也占有 一定的市場份額。因此,以目標(biāo)消費群體的需求為準(zhǔn),準(zhǔn)確地定位單套房型面積和功能 在后期房產(chǎn)銷售中是非常重要的前提。 2. 營銷策劃水平 目的:通過對房產(chǎn)市場的各開發(fā)項目的營銷策略及銷售方式的調(diào)查、分析及總結(jié),引起 開發(fā)商和投資商的重視,避免重蹈覆轍。 ①銷售道具 樓書、銷控表基本上所有的樓盤都有制作,有一部分樓盤制作比較精美,具有一定的藝 術(shù)性和文化內(nèi)涵;現(xiàn)場模型、燈箱、表板等多數(shù)樓盤有制作,且比較齊備。 ②戶外引導(dǎo) 戶外引導(dǎo)主要是在市中心的大型廣告板上作宣傳,很少看到工地現(xiàn)場有鮮明的旗幟、橫 幅、樓幅、條幅、工地圍墻、大型看板等戶外引導(dǎo)。 ③接待中心 大多數(shù)售樓處都十分注重其地理位置,但現(xiàn)場布局和賣場氣氛營造得不夠好,也不大注 重細(xì)節(jié)問題,比如說大多缺乏兒童活動區(qū)和品位廊,甚至沒有劃分出VIP區(qū)。這些都是值 得引起我們注意并需著力表現(xiàn)的。 ④銷售人員 由于銷售人員售樓有提成,因此他們都比較主動熱情,但有些專業(yè)素養(yǎng)差,缺乏置業(yè)顧 問的專業(yè)技能,不能將樓盤的優(yōu)勢特色準(zhǔn)確傳達(dá)給消費者,影響售樓效果和開發(fā)商的整 體形象。 ⑤銷售控制、價格制定 有大部分的開發(fā)商已進(jìn)行有目的、有計劃、有階段的銷售控制,一般都不采取敞開式銷 售,做好銷控,就是要將部份好的戶型甚至樓層,有計劃地保留下來,在銷售淡季時再 推出,以平衡樓盤整體的銷售狀況,避免銷售過程中忽冷忽熱的現(xiàn)象。價格的制定因樓 層、戶型、裝修程度和單體位置等方面的不同各異。 二、主要競爭個案及專項市場調(diào)研分析 目 的: 通過對現(xiàn)有房產(chǎn)市場中典型競爭個案的調(diào)查統(tǒng)計和系統(tǒng)分析,來進(jìn)一步了解昆明市 房產(chǎn)市場的供求狀況,以便本案項目產(chǎn)品能夠在投放市場前作出更準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和市 場定位。 (一)小戶型圈層個案分析 個案市調(diào)表及分析一: |案 名 |86街公寓U2 | |工地位置 |白塔路延長線 | |投資興建 |昆明怡泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 | |物業(yè)管理費 |1元/㎡ | |建筑設(shè)計 |云南省設(shè)計院 | |基地面積 |9143㎡ | |建筑面積 |42000㎡ | |容 積 率 |4.6 | |在售面積 |0㎡ | |戶 數(shù) |448戶 | |樓 層 |15層 | |綠 化 率 |35% | |戶 型 |兩室/三室躍層 | |面積范圍 |69㎡——138㎡ | |主力面積 |95㎡ | |單價范圍 |2700元/㎡—3180元/㎡ | |平均單價 |2850元/㎡ | |主力總價 |27.08萬元 | |折 扣 |無 | |公開日期 |2002年初 | |銷 售 率 |100% | |交房日期 |全部入住 | |工程進(jìn)度 |結(jié)構(gòu)體 | 86街公寓U2個案分析 一. 本案市場情況 項目概況:“86街公寓U2”是昆明市怡泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項目,該建筑地處白塔 路延長線,市中心的優(yōu)勢位置,35%的綠化率,7萬多平米的Shopping Mall,總戶數(shù)為450戶左右,是專為都市白領(lǐng)量身打造的電梯躍層空間;目前建筑情況為 結(jié)構(gòu)體,已完全售出,市場接受情況非常好。 二. 產(chǎn)品分析 戶型分析:“86街公寓U2”推出69平米一室一廳,88—98平米兩室兩廳,104—138平米三室 兩廳三大類十余種全躍層結(jié)構(gòu)的戶型,以及4.9米跳空,餐廳核心空間和全落地窗兩面采 光等設(shè)計。 景觀特色:“86街公寓U2”的綠化率達(dá)到35%,擁有3200平方米大樹綠色庭院,樹木清 溪交相輝映,還有大樹停車場,這種綠化條件在市區(qū)住宅中比較少有,可體味其清靜, 美樹和清水。 三. 營銷策略 價格策略:“86街公寓U2”的單價從2700元起,主要從其地理位置的優(yōu)勢上來比較費用成 本。 廣告策略:從選擇住在“86街公寓U2”的4大價值,2大機(jī)會以及城市對郊區(qū)居住成本 大比拼來宣傳該建筑魅力以及居家的美好享受。 個案市調(diào)表及分析二: |案 名 |春天映象 | |工地位置 |北京路與環(huán)城南路交叉口 | |投資興建 |昆明房屋拆建經(jīng)營開發(fā)公司 | |企劃銷售 |臺灣新航機(jī)構(gòu) | |物業(yè)管理費 |1元/㎡ | |建筑設(shè)計 |北京有色冶金設(shè)計院 | |基地面積 |5000多㎡ | |建筑面積 |30000㎡ | |容 積 率 |6 | |在售面積 |10200多㎡ | |戶 數(shù) |298戶 | |樓 層 |21層 | |綠 化 率 |20% | |戶 型 |兩室/三室躍層 | |面積范圍 |80㎡——104㎡ | |主力面積 |85㎡ | |單價范圍 |2200元/㎡——2900元/㎡ | |平均單價 |2550元/㎡ | |主力總價 |21.68萬元 | |折 扣 |無 | |公開日期 |2001.08.25 | |銷 售 率 |95% | |交房日期 |2002.12 | |工程進(jìn)度 |現(xiàn)房 | 春天映象個案分析 一. 本案市場情況 項目概況:“春天映象”是昆明市房屋拆建經(jīng)營開發(fā)公司的項目,目前建筑情況為現(xiàn)房,交 房日期為2002年12月,該項目位于昆明市環(huán)城南路北京路交叉處,總占地面積為5000多 平米,總建筑面積3萬平米。該項目從2001年8月開盤至今已基本售完。市場接受情況良 好。 二. 產(chǎn)品分析 戶型分析:“春天映象”的產(chǎn)品定位為全裝修小躍層,戶型面積從78.96- 101.47平米不等,主力房型面積為78.98平米(兩室兩廳雙衛(wèi)),裝修程度為廚衛(wèi)和地板裝 修。 景觀特色:“春天映象”規(guī)劃有一個近2000平米的咖啡廣場,并在四樓平臺上規(guī)劃有一個 約1000平米的空中花園,這種建筑設(shè)計對于高層住宅來說是具有一定新意和特色的。 三. 營銷策劃分析 價格策略:“春天映象”樓盤定價從2200元/平米至2980元/平米,均價為2500元/平米,主 力戶型總價為23萬元。付款方式為按揭或一次性付款,從價格定位可分析得出該項目目 標(biāo)客戶群為第一次置業(yè)者,收入水平屬中等偏上的年輕人。 廣告策略...
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