1998-2002年全國商品房投訴情況綜述報告(doc)
1998-2002年全國商品住房投訴情況綜述報告 (www.globrand.com 提供) 2003年“3.15”前夕，中國消費(fèi)者協(xié)會在京召開了“2002年專項(xiàng)投訴情況通報會”，會議就 商品房、汽車、農(nóng)機(jī)、農(nóng)資方面的投訴情況進(jìn)行了通報。中消協(xié)投訴與法律事務(wù)部主任 王前虎就商品房方面的投訴情況做了專題說明，并發(fā)布了“1998年- 2002年以來全國商品住房投訴情況的綜述報告”。 投訴數(shù)量急速上升 相對于前幾年的家電投訴比較集中的問題，商品住房現(xiàn)在已成為消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)中的難 點(diǎn)問題，因其標(biāo)的額大、“地方保護(hù)”明顯，依靠消費(fèi)者自身的力量解決起來非常困難。 而久拖不決，常常引發(fā)幾十、上百甚至幾百人的群體投訴。 據(jù)全國各地消費(fèi)者協(xié)會上報統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示： 表1 1999-2002年受理房屋建材方面的投訴 |　 |1999年 |2000年 |2001年 |2002年 | |質(zhì)量問題 |14855件 |14481件 |16221件 |25283件 | |計(jì)量問題 |1234件 |1389件 |1432件 |1859件 | |虛假廣告 |366件 |395件 |320件 |888件 | |合計(jì) |21235件 |22179件 |25116 |40685件 | 投訴焦點(diǎn)更加集中 1、質(zhì)量問題高居榜首 在有關(guān)商品房的投訴中，質(zhì)量問題一直居高不下，1998年至2002年，因質(zhì)量問題為主要 投訴理由的，占總投訴量的比例最低為62.13%，最高為69.96%。與上年相比，除2000年 略有下降外，1999年、2001年、2002年分別比上年增長21.90%、12.01%、55.87%。質(zhì)量 問題上主要表現(xiàn)為地基下沉，墻體裂縫，漏水、滲水，偷工減料、管道滲漏、材質(zhì)差、 防震性能不達(dá)標(biāo)等。 2、廣告夸大、虛假，誤導(dǎo)消費(fèi)者 5年來，消費(fèi)者對商品房廣告的投訴在1999年和2000年連續(xù)上升，2001年比2000年下降1 9%之后，2002年陡然上升了177.50%。 表現(xiàn)為： 在語言表述和圖標(biāo)上縮短物業(yè)項(xiàng)目與市中心的實(shí)際距離； 以低“起價”做誘餌； 綠化、配套設(shè)施宣傳嚴(yán)重失實(shí)，實(shí)際上有的所需資金尚未落實(shí)，有的規(guī)劃根本未獲批準(zhǔn) 。如果將“假冒”、“虛假品質(zhì)表示”等違法經(jīng)營行為也歸入其中的話，總數(shù)將為“廣告”項(xiàng) 下統(tǒng)計(jì)數(shù)目的三倍。 3、合同違約，承諾不兌現(xiàn) 如延期交房，按合同約定可以退房，實(shí)際上卻難以兌現(xiàn)；擅自改變設(shè)計(jì)，有門的沒門了 ，草坪、花壇變成辦公房、商用房，游泳池變成停車場；后期建設(shè)跟不上，燃?xì)狻㈦娫?、供水、供暖等該通的不通，該建的未建或者根本就不建等，嚴(yán)重影響居民生活。對一 些關(guān)鍵問題，開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂合同時或者不約定，或者在約定中設(shè)下陷阱，有時甚 至就拒絕約定，出現(xiàn)糾紛后，千方百計(jì)推卸責(zé)任。2002年，因合同為主要爭議引發(fā)的糾 紛就有224件，占當(dāng)年投訴總量的5.52%。 4、面積任意“縮水”、“漲水” 多算公攤面積、減少實(shí)建面積、重復(fù)計(jì)算甚至編造虛假面積，以此騙取消費(fèi)者的錢財。 按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，面積絕對值誤差比超過3%的，消費(fèi)者有權(quán)退房，但實(shí) 際很難做到，采取分期付款或按揭購房要求退房更是難上加難。由于面積“漲水”、“縮水 ”涉及的消費(fèi)者基數(shù)大、計(jì)算依據(jù)透明度差，而被少數(shù)開發(fā)商所“青睞”。同時也造成了因 面積爭議引發(fā)的投訴逐年遞增的局面。 5、產(chǎn)權(quán)證難辦理 因開發(fā)商不具備開發(fā)和售房資格，或是以職工住房、集資建房、舊村改造、舊城改造名 義建設(shè)的房屋“改頭換面”，偷偷或是明目張膽地以商品房名義銷售?；蚴且?yàn)檫`法、違 規(guī)開發(fā)經(jīng)營，拿不到政府批準(zhǔn)的手續(xù)、證件，為掩人耳目，就以各種借口拒絕或拖延辦 理產(chǎn)權(quán)證，致使消費(fèi)者雖可使用房屋，卻無法轉(zhuǎn)讓。由于開發(fā)商不愿承擔(dān)辦理產(chǎn)權(quán)證須 補(bǔ)交的土地出讓金、罰款致使消費(fèi)者隨時面臨房屋被沒收、拆除的風(fēng)險。有的消費(fèi)者多 方奔走，訴諸法院，雖然名義上勝了官司，辦證問題還是未能解決。 6、物業(yè)管理問題嚴(yán)重 (1)很多物業(yè)公司對自身責(zé)、權(quán)、利認(rèn)識產(chǎn)生錯位，擺不正自己的位置，顛倒了與業(yè)主的 法律關(guān)系。自定所謂的“業(yè)主公約”，在顯失公平的條件和壓力下，對業(yè)主權(quán)益進(jìn)行限制 、剝奪，甚至隨意以停電、停水、不供暖的方式威脅業(yè)主。(2)一些物業(yè)公司擅自提高收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，亂收費(fèi)，不向業(yè)主公開賬目，踐踏業(yè)主的監(jiān)督權(quán)。(3)有的物業(yè)公司管理混亂， 隨意出租公共配套設(shè)施，惡化了居住環(huán)境，增加了污染和噪音；消防設(shè)施、防盜門損壞 不及時維修；小區(qū)安全無保障，常常出現(xiàn)車輛、物品被盜現(xiàn)象。(4)一些物業(yè)員工素質(zhì)差 ，甚至把管理當(dāng)成管制，光天化日下公然行兇，毆打業(yè)主，嚴(yán)重侵害消費(fèi)者的人身和財 產(chǎn)權(quán)利，導(dǎo)致雙方矛盾不斷激化。(5)個別物業(yè)管理的行政主管部門對物業(yè)違規(guī)行為查處 不力，監(jiān)管不到位，包庇、縱容、偏袒物業(yè)公司的不法經(jīng)營行為，使一些消費(fèi)者受損害 的事件長期得不到解決。(6)個別物業(yè)公司抵制社會監(jiān)督和輿論監(jiān)督，對調(diào)查工作不予配 合，甚至揚(yáng)言“物業(yè)管理不適用《消法》，消協(xié)管不著”。 投訴無門問題難解 商品房市場所存在的諸多問題，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，一些購房者花了一輩子 的積蓄，沒有買來安居，卻買來了“無盡的辛酸和煩惱”。要退退不了，要換沒希望，要 修不順暢，究其原因一是監(jiān)管部門執(zhí)法不嚴(yán)；二是監(jiān)理、檢測透明度低；三是相關(guān)法規(guī) 、制度對購房消費(fèi)者的保護(hù)力度不夠。 以商品房面積縮水為例，有專家分析認(rèn)為首先銷售面積是開發(fā)商按圖紙計(jì)算報房產(chǎn)局審 批確定，審核如果是走形式，就會給開發(fā)商以可乘之機(jī)；其次，履行政府 職能的房產(chǎn)登記、審核、發(fā)證部門和房屋面積測量機(jī)構(gòu)“同出一門”，很難做到公平、嚴(yán) 格、客觀、公正。 消費(fèi)者普遍反映由于開發(fā)商背景復(fù)雜，遇到問題不是從公平處理的角度出發(fā)，而是尋求 各種社會關(guān)系設(shè)置障礙，采取拖延、推諉，甚至恐嚇的辦法，致使矛盾步步激化；到法 院起訴不僅費(fèi)神傷財，有時消費(fèi)者明明掌握有力證據(jù)，但在法庭采信和法律適用上卻常 常處于劣勢，而且同一或類似案件各法院判決有時卻大相徑庭。 商品房投訴久拖不決，嚴(yán)重影響了消費(fèi)者的正常生活，不利于社會的安定團(tuán)結(jié)，也使消 費(fèi)者購房的積極性受挫，國家鼓勵消費(fèi)、刺激內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略方針受到阻礙 。 減少投訴的建議 1、完善保護(hù)購房消費(fèi)者合法權(quán)益的配套法律法規(guī) 如按照《消法》、《合同法》、《廣告法》、《建筑法》等法律法規(guī)的基本原則，制定《保護(hù)購房 者權(quán)益條例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等，明確向消費(fèi)者個人出售商品房時，如果實(shí)施了欺詐， 就適用《消法》第四十九條加倍賠償?shù)臈l款。同時，有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)還有權(quán)對故意擾亂 商品房市場的害群之馬運(yùn)用重罰措施加以治理。 2、加強(qiáng)商品房市場的全面整頓，加大監(jiān)管執(zhí)法力度 對經(jīng)營主體、廣告宣傳、房屋面積、房價構(gòu)成等制定充分體現(xiàn)公平、誠信原則的嚴(yán)格、 統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，使消費(fèi)者買得明白，住得安心。 3、明確各行政主管部門的職責(zé)，切實(shí)做到政企分開 增加行政機(jī)關(guān)、檢測機(jī)構(gòu)在制度、標(biāo)準(zhǔn)、程序以及商品房相關(guān)信息等方面的透明度，以 利社會監(jiān)督。 4、分階段、不間斷地處理一批大要案 凡因?yàn)E用職權(quán)、貪贓枉法、阻撓調(diào)查，故意掩蓋真相或拖延推諉，對給消費(fèi)者造成重大 人身財產(chǎn)損失、社會影響惡劣的涉案人員，按黨紀(jì)、政紀(jì)嚴(yán)肅處理，構(gòu)成犯罪的，進(jìn)行 公開審理。 5、對房屋面積測量和質(zhì)量檢測單位實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管，堅(jiān)決打破行業(yè)和地方壟斷 實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證，實(shí)施市場準(zhǔn)入制度，明確其違規(guī)行為所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。堅(jiān)決打破行 業(yè)、區(qū)域壟斷，建立合法、有序的競爭機(jī)制，對不認(rèn)可本行政區(qū)劃以外檢測機(jī)構(gòu)檢測報 告的地方性規(guī)定予以廢止。 6、加強(qiáng)社會監(jiān)督和輿論監(jiān)督 在國務(wù)院組織商品房市場專項(xiàng)治理整頓的有利形勢下，動員社會積極配合，可運(yùn)用舉報 有獎制度等形式發(fā)動社會組織和廣大消費(fèi)者，積極參與商品房市場監(jiān)督。 7、健全房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)審驗(yàn)體系 在年審的同時，對開發(fā)商、建筑商、工程監(jiān)理公司、商品房交易機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司實(shí)行信 用監(jiān)控和公示制度，加快商品房市場信譽(yù)體系的建立。 8、以保證消費(fèi)者的“知情權(quán)”為基礎(chǔ)，建立起商品房市場的信譽(yù)機(jī)制 從商品房的土地出讓、立項(xiàng)、規(guī)劃、售樓廣告、面積計(jì)量、質(zhì)量檢測、合同等各個階段 、各個環(huán)節(jié)，充分體現(xiàn)向消費(fèi)者“透明”的原則，以保證消費(fèi)者的“知情權(quán)”得到實(shí)現(xiàn)。
1998-2002年全國商品房投訴情況綜述報告(doc)