2005成都電梯公寓分析研究報告（完整版）(doc)
一、在售電梯公寓總體供應(yīng)特征 　　2005年上半年，成都房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)電梯物業(yè)放量的明顯趨勢，市場占有率和市場 接受層面較之以往均有了大幅度的提升，成為2005上半年樓市中的主角。截至6月底，成 都市（三環(huán)以內(nèi)）共有在售電梯公寓（含以電梯公寓為主的物業(yè)）76個，這些在售樓盤 的總供應(yīng)面積為578萬平方米，個盤平均規(guī)模為7.6萬平方米。 　　1、區(qū)域分布特征——城中縮減，城東開發(fā)量增加 http://www.5ixue.com (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 　　[pic] 　　和04年相比，05年電梯公寓的區(qū)域分布格局并沒產(chǎn)生太大的變化，仍然是城西占據(jù) 了絕對供應(yīng)優(yōu)勢，所推數(shù)量和體量分別占到總量的31.6%和41.1%； 　　城東電梯公寓的開發(fā)無論是數(shù)量還是供應(yīng)面積都較去年大幅增加，已經(jīng)超越了城南 ，占到總供應(yīng)面積的23.5%，成為電梯公寓第二熱點開發(fā)區(qū)域；主要是受該區(qū)域粼江峰閣 、卓錦城等大盤影響較大； 　　市中心電梯公寓所推電梯公寓數(shù)量雖然和城南不相上下，分別為15和14個，但由于 地塊的規(guī)模受到限制，在總體供應(yīng)面積上城南則比城中多出58.7%； 　　從區(qū)域的平均規(guī)模來看，城西仍然是佼佼者（達9.9萬㎡），其次是城南和城東，城 中最?。▋H為3.62萬㎡），具體規(guī)模見下表： 　　[pic] 　　2、環(huán)線分布特征——二、三環(huán)間仍是熱點 　　[pic] 　　從環(huán)線分布來看，二、三環(huán)之間的區(qū)域仍是開發(fā)的熱點，該區(qū)域電梯公寓樓盤個數(shù) 是二環(huán)以內(nèi)電梯公寓項目個數(shù)的總和，且項目規(guī)模普遍較大，使得總供應(yīng)體量比二環(huán)以 內(nèi)電梯公寓的總量之和還多了120多萬方； 　　較去年一環(huán)內(nèi)和一、二環(huán)間供應(yīng)面積基本持平不同的是，今年一、二環(huán)間的電梯項 目開發(fā)規(guī)模顯著增長，環(huán)線內(nèi)總供應(yīng)面積已接近一環(huán)以內(nèi)區(qū)域的兩倍。 　　3、價格分布特征——3500-4500元/㎡之間是主力 　　a)價格區(qū)間 　　[pic] 　　05年電梯公寓價格基本呈正弦分布，以3501- 4500元/㎡價格區(qū)間的產(chǎn)品供應(yīng)最為充足，分別占到數(shù)量的60.5%和總供應(yīng)體量的57.5%， 價位在4000-4500元/㎡的比重也不小，占到總供應(yīng)體量的17 %； 　　從供應(yīng)樓盤的數(shù)量上來看，以3500- 4000元/㎡的價格為分水嶺，越往兩邊供應(yīng)數(shù)量越少，尤其是價格在3000元/㎡以下和50 00元/㎡以上的電梯公寓數(shù)量都不足5個。 　　b)區(qū)域價格 　　[pic] 　　從各區(qū)域來看，價格由多到少依次是：城中、城南、城東、城西和城北，其中城中 、城南和城東的區(qū)域均價都超過了4000元/㎡； 　　作為今年的開發(fā)熱點區(qū)域，加上部分高檔電梯公寓社區(qū)的出現(xiàn)抬升了整體均價（如 粼江峰閣、中海格林威治城等），城東的電梯公寓價格已經(jīng)達到4000以上，趕超城西， 價格增長幅度較大；城北無論是樓盤均價的范圍還是整體均價都遠低于其他區(qū)域。 　　與區(qū)域整體住宅均價相比，城東和城西的電梯公寓均價要高于該區(qū)域的住宅均價， 城南、城北和城中則是電梯公寓均價則略低于住宅區(qū)域均價； 　　[pic] 　　c)環(huán)線價格 　　[pic] 　　二、三環(huán)之間電梯公寓的供應(yīng)最為充足，從環(huán)線價格來看，該區(qū)域的價格也是最低 的，平均每平方米比相鄰的二環(huán)內(nèi)低近450元，能滿足更多購房者的需求； 　　一、二環(huán)之間與一環(huán)以內(nèi)的價格差距已經(jīng)越來越小，個別項目在均價上甚至有高過 一環(huán)內(nèi)項目的現(xiàn)象，在一定層面上是城市外延，市中心范圍擴張的市場表現(xiàn)。 　　4、產(chǎn)品物業(yè)類型——小高層占絕對市場份額 　　[pic] 　　小高層物業(yè)仍是電梯公寓的主流產(chǎn)品，無論是數(shù)量還是供應(yīng)面積都遙遙領(lǐng)先于其它 類型物業(yè)； 　　社區(qū)型電梯公寓市場份額較大，這類物業(yè)的優(yōu)勢是有相對比較完善的生活配套和較 為純粹的生活氛圍，這一物業(yè)類型中又以多層和小高層組合的社區(qū)最多； 　　高層和30層以上的超高層電梯公寓的市場比重有所增加，分別占到市場總供應(yīng)數(shù)量 的18%和4%，代表項目有上行東方、中海格林威治等； 　　部分多層住宅為提升產(chǎn)品自身檔次而配備電梯，進而提高產(chǎn)品的銷售價格， 這類產(chǎn)品數(shù)量較去年有所增加，代表項目有府河邊的一江城花和寶泰水河名居。 　　5、戶型供給——小戶型和居家型項目勢均力敵 　　[pic] 　　為便于研究，尺度將電梯公寓按照其主力供給面積區(qū)間進行樓盤性質(zhì)劃分，分別為 小戶型電梯公寓（主力面積在30-70㎡之間）、居家型電梯公寓（主力面積在70- 120㎡之間）和享受型電梯公寓（主力面積在120㎡以上）； 　　小戶型電梯公寓和居家型電梯公寓項目供應(yīng)數(shù)量基本相當(dāng)，均占總體的四層比重； 享受型的電梯公寓項目供應(yīng)較少，不到總量的1/5，但其價位相對較高，市場影響力不容 忽視。 　　二、電梯公寓需求特征分析 　　1.市民接受度提升 　　隨著電梯公寓的品質(zhì)不斷提高，市民對電梯公寓的接受程度也較往年有了大幅度提 升，從購房者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，愿意購買電梯公寓的客戶占到總購房人數(shù)31%的比重，電梯需 求客戶已成為不可忽視的購買群體。 　　[pic] 　　2.購房者青睞城南 　　意向購買電梯房的客戶最理想的購買區(qū)域依次是：城南、城西、市中心、城東、郊 區(qū)、城北。市民的理想?yún)^(qū)域和目前市場的供應(yīng)格局相比較，差異還是比較大的，近7成的 購房者更青睞城南和城西，主要還是緣于這兩個區(qū)域完善的生活配套和良好的居家環(huán)境 。 　　[pic] 　　3.70-130㎡房屋需求旺盛 　　共有111人表示購買的電梯公寓面積在70- 130㎡之間，占到總?cè)藬?shù)的73%，而僅有17%的購房者購買面積70㎡以下的電梯公寓，這項 數(shù)據(jù)和消費者以自住為主要購房目的是相符的。 　　[pic] 　　4.電梯公寓購房者特征 　　自住型消費為主 　　在意向購買電梯公寓的客戶中，自用者占75%，其次是給家人居住和投資者的比例相 當(dāng)，均為12%，總體來看，電梯公寓的購買群體以自用為主，接近九成比重，這樣的消費 需求構(gòu)成對市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了相應(yīng)的引導(dǎo)作用，表現(xiàn)在居家型和享受型的電梯公寓 所占市場份額在今年有所提高。不過值得注意的是，電梯公寓投資客的所占比例要略高 于普通住宅的購買客戶群體，這與電梯公寓市場涵蓋眾多小戶型項目，而小戶型的購買 客戶又多為投資者有一定關(guān)系。 　　[pic] 　　年輕人是主力軍 　　意向購買電梯公寓的購房者中，主要年齡分布在20到40歲之間，其中30歲以下的年 輕購房者是電梯公寓的主力購買群體，占到近六成的比重。由此可見，電梯公寓更易被 年輕人所接受，這部分消費群體在居住方面的“多層情結(jié)”不及中老年人深，其經(jīng)濟實力 亦使得其更愿意選擇性價比更高的電梯公寓。 　　[pic] 　　三、電梯公寓市場發(fā)展變化特征 　　1.次熱點開發(fā)區(qū)域轉(zhuǎn)變 　　雖然和2004年相比，今年電梯公寓的開發(fā)熱點仍然是城西和二、三環(huán)之間的區(qū)域， 但是經(jīng)尺度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域上城東的開發(fā)熱度超越了城南，在環(huán)線上，一、二環(huán)之間 的供應(yīng)量遠遠大于一環(huán)以內(nèi)。 　　2.電梯公寓進入郊區(qū)市場 　　目前電梯公寓不但在市區(qū)發(fā)展迅速，且已經(jīng)開始在三環(huán)以外區(qū)域甚至是郊區(qū)市場發(fā) 展壯大，數(shù)量較之往年亦有大幅度提升。經(jīng)尺度統(tǒng)計，目前郊區(qū)在售電梯公寓達20個左 右，個盤規(guī)模雖不及主城區(qū)，在樓盤品質(zhì)上也存在一定差距，但由于其增速較快，值得 市場關(guān)注，代表樓盤主要有： 　　[pic] 　　2005年郊區(qū)在售電梯樓盤的特征： 　　電梯公寓樓盤在郊縣樓盤中供應(yīng)數(shù)量和體量都較少，分別占郊區(qū)全部數(shù)量的14%和1 9%； 　　價格方面，郊區(qū)電梯公寓的平均價格為每平方米2059.6元，遠遠低于郊區(qū)總體均價 每平方米2547.2元，這主要是因為郊區(qū)有為數(shù)較多的別墅項目，拉高了總體均價； 　　郊區(qū)電梯公寓樓盤從開盤到銷售結(jié)束時,需要的時間平均在6.35個月左右,低于普通 住宅（7.72個月）和各類物業(yè)總體時間（7.68個月），由此說明在郊區(qū)購房者對電梯公 寓的心理接受程度較城區(qū)客戶更高。 　　3.小戶型電梯公寓向外擴張趨勢明顯 　　[pic] 　　一向集中于市中心的小戶型電梯公寓向外擴張趨勢非常明顯，在31個在售小戶型項 目中，二三環(huán)之間的就有17個之多，占小戶型電梯公寓總數(shù)的55%； 　　4.電梯公寓品質(zhì)提升 　　萬科房產(chǎn)、武海置業(yè)、吉寶置業(yè)、融創(chuàng)等不少品牌開發(fā)商都在今年推出小高層項目 。得益于這些開發(fā)商豐富的開發(fā)經(jīng)驗和對購房者需求的準(zhǔn)確把握，電梯公寓的舒適度、 品質(zhì)感都得到大幅度提升，表現(xiàn)最為明顯的就是戶型設(shè)計較往年有了很大的進步，市民 對電梯公寓的接受程度也大大提升。 　　5.大戶型也精裝 　　以往電梯公寓均為小戶型樓盤推出精裝修服務(wù)，而從去年下半年開始，成都電梯公 寓市場又形成新的亮點，居家型大戶型樓盤也開始推出精裝修服務(wù)，并受到成都購房者 的認可，代表項目就是由新加坡吉寶置業(yè)開發(fā)的高檔電梯公寓——粼江峰閣，該樓盤的戶 型面積在71—370平方米之間，主力產(chǎn)品為三房，打破了以往只有小戶型做精裝房的傳統(tǒng) 局面，目前售價已經(jīng)達到每平方米6000元，成為當(dāng)前成都市場上價格最高的電梯公寓。 　　6.多層電梯公寓開發(fā)成為新的熱點 　　隨著多層住宅市場的激烈競爭，為適應(yīng)新的市場需求，開始出現(xiàn)更多的多層電梯物 業(yè)產(chǎn)品，其表現(xiàn)形式多樣，包括多層普通住宅、花園洋房、多層小戶型，代表項目如雅 郡、錦江·東湖花園、正成·香域等，雖然相對于一般的多層住宅而言增加了電梯成本， 但隨之而來的產(chǎn)品舒適度和方便性又迎合了相當(dāng)一部分客戶需求，成為多層住宅新的賣 點和市場競爭力所在。 　　7.新政影響下，小戶型電梯公寓銷售不及去年樂觀 　　在2004年，小戶型電梯公寓項目以其總價低，負擔(dān)小，回報周期短，適宜投資而受 到市場的歡迎，而在今年尤其是新政頒布以后，對住宅投資者的打擊政策也影響到了以 購買小戶型為投資目的的購房者，而小戶型電梯公寓的開發(fā)在今年也有較大程度的縮減 ，目前在售項目主要是去年推出的產(chǎn)品，今年真正開盤上市的小戶型電梯項目并不多。 　　在小戶型電梯公寓市場不如去年景氣的情況下，開發(fā)商又紛紛采取了與連鎖經(jīng)濟型 酒店合作經(jīng)營的方式，并以此來刺激銷售，為小戶型電梯公寓找到了另外的一種需求和 生存發(fā)展空間。
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