2003年度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
2003年度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2002年度本省房地產(chǎn)形勢(shì)的基本評(píng)價(jià)是穩(wěn)定、有序、健康、發(fā)展。但也潛在一些值得注意的風(fēng)險(xiǎn)因素。表現(xiàn)在積極一面的現(xiàn)象很多。如房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降、投資與營(yíng)銷穩(wěn)步增長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有序、二手市場(chǎng)活躍、市場(chǎng)竟?fàn)幪卣髅黠@等等。這一類的評(píng)述在近期的市場(chǎng)分析文章與各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的報(bào)告中多有論述，在此不再一一列舉。
　　2003年度的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)按目前的市場(chǎng)行情和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來判斷，也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。按照經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象中的慣性原理，外界環(huán)境只要不發(fā)生大的變異，2003年度的房地產(chǎn)，仍然會(huì)保持穩(wěn)定和健康發(fā)展的勢(shì)頭。
　　黨的十六大所確立的全面實(shí)現(xiàn)小康的宏偉目標(biāo)，預(yù)示著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的局勢(shì)；2003年又是各級(jí)政府的換屆年，新一屆領(lǐng)導(dǎo)大多雄心勃勃，要為加強(qiáng)基本建設(shè)投資力度、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、改善人民生活做一番事業(yè)?？梢灶A(yù)計(jì)，2003年度中央積極的財(cái)政政策、中央和地方大規(guī)模的城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方針都不會(huì)發(fā)生變化。2003年，我們又面臨中央城鎮(zhèn)化重要戰(zhàn)略決策附諸實(shí)施的機(jī)遇（廣東要建設(shè)268個(gè)中心鎮(zhèn)），這些都是利好因素。經(jīng)過10多年的磨煉和積累，廣東的開發(fā)商們大多創(chuàng)下了自己的品牌，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，擁有了雄厚的財(cái)力，一個(gè)個(gè)磨刀擦劍，蓄勢(shì)待發(fā)，要“上山下鄉(xiāng)”，大干一場(chǎng)。沒有理由對(duì)未來持悲觀態(tài)度。所以我說，2003年度本省的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上仍能保持目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，穩(wěn)步推進(jìn)。
　　但是，應(yīng)當(dāng)看到，即使在穩(wěn)定發(fā)展的過程中，也存在一些值得注意的問題和潛在的風(fēng)險(xiǎn)。我總認(rèn)為，業(yè)內(nèi)人士對(duì)這些問題談得不夠，分析的不透，尤其是主管當(dāng)局和開發(fā)公司的決策者們，相當(dāng)一部分人還未給予足夠的重視。所以我今天的發(fā)言，將重點(diǎn)談存在的問題與潛在的風(fēng)險(xiǎn)。不是撥涼水，而是在過度的興奮之時(shí)加一點(diǎn)鎮(zhèn)靜劑，以期引起爭(zhēng)鳴和重視，防患于未然。。我將從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾種值得注意的問題、問題的成因與潛在的風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)2003年度本省房地產(chǎn)形勢(shì)的基本估計(jì)等三個(gè)方面來談?wù)勎业姆治雠c判斷。
　　一、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾個(gè)值得注意的間題
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模偏大
年份 國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（2） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（3） 比重
總值（1） （2/1） （3/2）
1998 1841.61 758.83 269.36 41.20% 35.49%
1999 2056.74 878.26 295.9 42.20% 33.69%
2000 2437.78 923.67 355.58 37.89% 38.49%
2001 2685.75 972.5 381.02 36.21% 39.80%
2002 3001.69 1001.49 424.19 33.33% 42.40%

　　由上述廣州市的幾組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看到，近幾年固定資產(chǎn)投資規(guī)模占國(guó)內(nèi)總產(chǎn)值35%以上，房地產(chǎn)的投資規(guī)模占固定資產(chǎn)規(guī)模33.69%至42.40%。顯然，這個(gè)規(guī)模是太大了。
　　2、土地批租規(guī)模失控（既有總量失控也有單幅土地批租規(guī)模失控）。開發(fā)商竟相儲(chǔ)備土地（圈地）、住宅小區(qū)規(guī)模越來越大
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