27附錄四物業(yè)估值(doc)
IV-1 附錄四物業(yè)估值 以下為董事接獲獨(dú)立估值師美國(guó)評(píng)值有限公司就本集團(tuán)物業(yè)權(quán)益于二零零四年三月 三十一日的估值而編撰的函件、估值概要及估值證書，以載入本售股章程。 敬啟者： 吾等根據(jù)騰訊控股有限公司（「貴公司」）及其附屬公司（以下統(tǒng)稱為「貴集團(tuán)」）的 指示， 對(duì)貴集團(tuán)成員公司在中華人民共和國(guó)（「中國(guó)」）所持的全部物業(yè)權(quán)益進(jìn)行估值。吾等 確認(rèn) 曾進(jìn)行實(shí)地視察、作出有關(guān)查詢，以及取得吾等認(rèn)為必需的其它數(shù)據(jù)，以就該等物業(yè)權(quán) 益于二零零四年三月三十一日（「估值日期」）的價(jià)值向閣下提供吾等的意見。 估值基準(zhǔn) 吾等對(duì)物業(yè)權(quán)益的估值乃指公開市值。所謂公開市值，就吾等所下定義而言，乃指 「物業(yè)權(quán)益于估值當(dāng)日在下列假定情況下無(wú)條件完成出售而可取得的最高現(xiàn)金代價(jià)： i) 有自愿賣方； ii) 在估值日期前有合理時(shí)間（視乎物業(yè)性質(zhì)及市況而定）適當(dāng)推銷有關(guān)權(quán)益、協(xié)議 價(jià)格與條款及完成銷售； iii) 任何較早假定交換合約日期的市況、市價(jià)水平及其它情況與估值日期相同； IV-2 附錄四物業(yè)估值 iv) 不考慮有特殊興趣買方的任何追加出價(jià)；及 v) 雙方均在知情及自愿的情況下審慎交易。」 估值方法 根據(jù)上述公開市值計(jì)算法，由于不得于公開市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓或租約及／或租賃協(xié)議訂明不 得分租及／或轉(zhuǎn)讓或缺乏可觀租金收入，故此吾等認(rèn)為貴集團(tuán)所租用及占用的物業(yè)權(quán)益 并無(wú)商業(yè)價(jià)值。 假設(shè) 吾等的估值乃假設(shè)業(yè)主在公開市場(chǎng)出售物業(yè)權(quán)益而無(wú)憑借遞延條款合約、售后租回、 合資經(jīng)營(yíng)、管理協(xié)議或任何類似安排以抬高物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。此外，吾等的估值假設(shè)并 無(wú)任何形式的強(qiáng)制出售情況。除另有注明者外，吾等亦假設(shè)該等物業(yè)權(quán)益可于所獲授的 整個(gè)未屆滿年期內(nèi)在公開市場(chǎng)出售及轉(zhuǎn)讓而毋須承擔(dān)任何費(fèi)用或開支。 吾等的估值并無(wú)考慮物業(yè)權(quán)益的任何抵押、按揭或欠款，亦無(wú)考慮在出售成交時(shí)可 能承擔(dān)的任何開支或稅項(xiàng)。除另有說(shuō)明外，吾等假設(shè)全部物業(yè)權(quán)益概無(wú)涉及任何可影響 價(jià)值的繁重負(fù)擔(dān)、限制及支銷。 吾等假設(shè)有關(guān)政府機(jī)關(guān)已就已落成或在建中樓宇及建筑物授出所有同意書、批文及 特許權(quán)。此外，除另有注明者外，吾等假設(shè)建于該地盤的所有樓宇及建筑物由業(yè)主持有 或容許業(yè)主占用。 吾等假設(shè)除非已于估值證書內(nèi)列明、界定及考慮不合標(biāo)準(zhǔn)的事宜，否則所有適用的 分區(qū)、土地使用法規(guī)及其它限制一直貫徹采用。此外，吾等亦假設(shè)土地使用及改善工程 均于所述物業(yè)權(quán)益的范圍內(nèi)進(jìn)行，且除估值證書另有注明外，亦無(wú)出現(xiàn)據(jù)用或侵占的情 況。 所有權(quán)及租賃權(quán)益調(diào)查 吾等曾獲有關(guān)物業(yè)權(quán)益的所有權(quán)及貴集團(tuán)所訂立的所有租賃協(xié)議的文件摘要。然而， 吾等并無(wú)查閱文件正本，以核實(shí)擁有權(quán)或是否存在任何未載于吾等所獲副本的任何修訂 。 吾等頗大程度倚賴貴集團(tuán)所提供的數(shù)據(jù)。 IV-3 附錄四物業(yè)估值 本函件所披露的所有法律文件及估值證書僅供參考。吾等對(duì)任何有關(guān)本函件及估值 證書所述物業(yè)權(quán)益的合法所有權(quán)的法律事宜概不承擔(dān)任何責(zé)任。 對(duì)于貴集團(tuán)在中國(guó)所持物業(yè)權(quán)益的合法所有權(quán)及租賃權(quán)益的合法性，吾等倚賴中倫 金通律師事務(wù)所所提供的法律意見。 限制條件 吾等在頗大程度上倚賴貴集團(tuán)所提供的資料，并接納貴集團(tuán)給予吾等有關(guān)法定通告、 地役權(quán)、年期、占用情況、地盤與樓面面積及一切其它相關(guān)資料。估值證書所列的尺寸 及面積乃根據(jù)吾等所獲文件的資料計(jì)算，且僅為約數(shù)。 吾等并無(wú)理由懷疑貴集團(tuán)所提供數(shù)據(jù)的真實(shí)性及準(zhǔn)確性。貴集團(tuán)亦向吾等表示所提 供資料并無(wú)遺漏任何重大事實(shí)。吾等認(rèn)為已獲充份資料，以達(dá)致知情的觀點(diǎn)。 吾等已視察隨附估值證書所載物業(yè)權(quán)益的外貌，并在許可情況下視察其內(nèi)部。然而， 吾等并無(wú)進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)測(cè)量，故此無(wú)法呈報(bào)有關(guān)物業(yè)權(quán)益是否確無(wú)腐朽、蟲蛀或任何其 他結(jié)構(gòu)損壞。吾等并無(wú)對(duì)任何設(shè)施進(jìn)行測(cè)試，惟吾等在視察過(guò)程中亦無(wú)發(fā)現(xiàn)任何嚴(yán)重?fù)p 壞。 吾等并無(wú)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，以核實(shí)土地狀況及設(shè)施是否適合建議發(fā)展項(xiàng)目，亦無(wú)進(jìn)行 地質(zhì)、生態(tài)或環(huán)境測(cè)量。吾等編撰估值報(bào)告乃假設(shè)該等狀況均符合要求，且于建筑期間 不會(huì)產(chǎn)生任何非經(jīng)常開支或延誤。 IV-4 附錄四物業(yè)估值 備注 于估值時(shí)，吾等已遵從香港測(cè)量師公會(huì)頒布的物業(yè)資產(chǎn)估值應(yīng)用指引所載的規(guī)定。 隨函奉附吾等的估值概要及估值證書。 此致 中國(guó) 深圳市 高新科技園南區(qū) 高新南一道 飛亞達(dá)高科技大廈 5至10樓 （郵編518057） 騰訊控股有限公司 列位董事　臺(tái)照 代表 美國(guó)評(píng)值有限公司 助理副總裁 陳勁翔 MRICS, MHKIS, RPS (GP) 謹(jǐn)啟 二零零四年六月七日 附注： 陳勁翔為特許估值測(cè)量師及注冊(cè)專業(yè)測(cè)量師，于香港及中國(guó)物業(yè)估值方面具有逾十年豐 富經(jīng)驗(yàn)。 IV-5 附錄四物業(yè)估值 估值概要 貴集團(tuán)在中國(guó)租用及占有的物業(yè)權(quán)益 二零零四年 三月三十一日 物業(yè)現(xiàn)況下的公開市值 1. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 深圳市 福田區(qū) 賽格科技園 2棟東3層 2. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 深圳市 福田區(qū) 賽格科技園2棟 3層B 3. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 深圳市 福田區(qū) 賽格科技園2棟 4樓 4. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 深圳市 福田區(qū) 華強(qiáng)北路 賽格科技園2棟 5樓A505及B505房 5. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 深圳市 福田區(qū) 華強(qiáng)北路 賽格科技園2棟 5樓A503及B503房 6. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 深圳市 福田區(qū) 華強(qiáng)北路 賽格科技園2棟東翼 5樓B506室 7. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 深圳市 福田區(qū) 賽格科技園2棟東翼 6樓619、620及622室 8. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 深圳市 福田區(qū) 華強(qiáng)北路 賽格科技園2棟西 3樓303室 IV-6 附錄四物業(yè)估值 估值概要 二零零四年 三月三十一日 物業(yè)現(xiàn)況下的公開市值 9. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 深圳市 福田區(qū) 振興路 賽格科技園2棟東翼 5樓2C511房 10. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 深圳市 南山區(qū) 高新科技園南區(qū) 高新南一道 飛亞達(dá)高科技大廈 5至10樓 11. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 上海市 浦東新區(qū) 世紀(jì)大道211號(hào) 上海信息大樓 38層9-12單元 12. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 上海市 浦東新區(qū) 世紀(jì)大道211號(hào) 上海信息大樓 39樓西側(cè) 13. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 北京市 南禮士路66號(hào) 建威大廈 5樓515至518室 14. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 北京市 南禮士路66號(hào) 建威大廈 5樓519室 15. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 北京市 南禮士路66號(hào) 建威大廈 6樓614至616室 IV-7 附錄四物業(yè)估值 估值概要 二零零四年 三月三十一日 物業(yè)現(xiàn)況下的公開市值 16. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 河北省 中山東路 石家莊東方大廈 第19層1906房 17. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 湖北省 武漢市 解放大道686號(hào) 武漢世界貿(mào)易大廈 32樓3708室 18. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 河南省 鄭州市 東明路218號(hào) 索克大廈 10層1003房 19. 中國(guó)無(wú)商業(yè)價(jià)值 湖南省 長(zhǎng)沙市 五一路 錦
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