2004年三季度南京房地產研究報告
2004年三季度南京房地產研究報告報告
第一節(jié) 市場容量分析
市場容量，是指在一段時間內、特定區(qū)域市場中、消費者有購買能力支撐的、對某種商品的現(xiàn)實的和潛在的市場總需求量。由于存在著大量的購房需求，南京的房地產市場近幾年一直處于高速發(fā)展的階段，但市場中結構性的供求矛盾卻日益突出，這種矛盾表現(xiàn)在目前南京房地產市場中各區(qū)域、價位、樓型、套型等方面的供應量與需求量（市場容量）不平衡。市場容量分析即有效需求量分析是房地產市場研究的基礎，及時把握市場容量及產品結構層次的變化趨勢對了解南京房地產市場有著至關重要的作用。本節(jié)的市場容量分析中，既進行了總容量分析，也進行了分區(qū)域、價格層次等分容量結構分析。
1. 2004 年三季度南京市房地產市場容量分析
2004 年南京房地產市場總容量包括新建商品房（商業(yè)新建商品房、政府推出的經濟適用房和中低價商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。
根據(jù)南京抉策地產研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004 年南京新建商品房和存量房的市場總需求量約為 1410 萬平米。
2004 年三季度，南京商品房總需求量為 574 萬平米（包括上半年未滿足的需求 249 萬平米）。
根據(jù)抉策地產研究中心 2004 年上半年報告的相關論述，本報告將主要針對第三季度的需求進行分析。
購房會員俱樂部會員的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，南京購房的需求成因主要包括拆遷購房、市民改善居住條件購房、結婚購房、投資購房以及城市化進程所帶來的購房需求等。
我們將 2003 年二、三季度的購房動因變化情況在圖 1 列出，從中可以清楚的觀察出南京房地產需求中購房動因變化的趨勢。
1.1 拆遷產生的購房需求比例降低
2002 年以來，拆遷一直是購房需求的主要動力，因為拆遷購房需求是相對剛性的。根據(jù)南京抉策地產研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進入 2004 年下半年，拆遷購房的比例大幅度下降，由一季度的 24.20 ％下降到二季度的 20.50 ％，又由二季度的 20.50 ％下降到三季度的 16.3% ，主要原因是 2004 年全年的拆遷速度較 2003 年有明顯下滑，拆遷量驟降。隨著南京拆遷速度的加快，拆遷購房在未來的購房動因的比例將會有所上升，見下圖。

圖 1-1 2004 年二季度至三季度購房動因結構變化示意圖


2004 年以來全省城鎮(zhèn)房屋拆遷總量比去年有所減少，其主要原因是：今年以來，江蘇省各地認真貫徹中央宏觀調控政策，加強金融貸款和土地供應管理，適度控制城市建設規(guī)模，引導房地產開發(fā)理性發(fā)展，有效控制了城鎮(zhèn)房屋拆遷的規(guī)模和數(shù)量。今年上半年全省共許可拆遷項目 520 個，許可拆遷面積近 800 萬平方米，許可拆遷 45000 多戶。從各地實際拆遷的情況來看，上半年全省實際完成拆遷面積 200 萬平方米，僅占許可拆遷總量的 25 ％。
2004 年南京計劃拆遷近 3 萬戶，加上集體土地拆遷，總的拆遷戶數(shù)在 4 萬－ 5 萬戶之間，這一部分拆遷戶的年需求在 380 萬平米左右。 2004 年一季度南京市的拆遷速度較慢，進入 5 月份，南京明顯加快了拆遷進程。到上半年為止，南京已經拆遷或者正在拆遷的項目有 15 個，共拆遷居民 4149 戶，根據(jù) 南京拆遷網截至到 9 月 24 日 發(fā)布的拆遷公告 2004 年只有 37 條（而去年同期有 105 條） , 這 37 條中有很多還遇到了強大的阻力。
整體來看， 2004 年南京市的拆遷速度較慢，但至 9 月份，南京明顯加快了拆遷進程。盡管今年江蘇省城鎮(zhèn)房屋拆遷總量比去年減少 30 ％以上，為確保 2005 年在寧舉行的十運會的場館等重點項目順利實施，南京城市建設的步伐并沒有放緩，隨著南京市拆遷的逐月放量，將有效增加商品房和住宅租賃市場需求，從而進一步促進商品房的銷售。
另外自 8 月 16 日 以來，規(guī)?？涨暗牟鸪鞘羞`章建筑的統(tǒng)一行動在南京市各區(qū)展開。根據(jù)南京市的拆違工作方案，此次拆違圍繞老城改造項目、迎接 " 十運會 " 項目，重點拆除 " 三片三線三帶 " 的違法搭建： " 三片 " ──河西新城區(qū)，中山陵園風景區(qū)， " 十運會 " 場館及運動員駐地周邊區(qū)。 " 三線 " ──城市進出口道路沿線，鐵路及地鐵沿線，河道沿線。 " 三帶 " ──明城墻風光帶、城市主次干道和街巷道路兩側地帶、老式小區(qū)和居民院落及周邊地帶。這幾乎意味著 240 多平方公里的南京市主城區(qū)全面拆除違章建筑，拆違完成的最后期限是 2004 年底。按計劃，南京市將在國慶節(jié)前完成拆違 100 萬平方米的任務。截至 9 月 21 日 ，已拆除各類違法搭建 97 萬多平方米，拆違工作進展順利，但拆違帶來的購房需求目前還沒有顯現(xiàn)。
由于 2004 年上半年拆遷總量的減少，使得南京市 2004 年三季度因拆遷產生的購房需求 比例 明顯下降。但由于上半年的拆遷需求將大部分實現(xiàn)在三、四兩個季度，所以三季度拆遷購房總需求仍達到了 94 萬平米左右，占市場容量的 16.3% 。
1.2 改善住宅條件是目前購房需求的主體構成 ，增幅較大
由于生活水平的提高，居民收入增加及收入預期看好產生了大量的以改善居住條件為目的的對商品房的市場需求。根據(jù)南京抉策地產研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在圖 1 中可以清楚看出，改善住宅條件的購房比例持續(xù)上升。 2004 年三季度，這部分購房比例達到 32.10% ，約 1.3 萬戶左右，需求量為 184 萬平米，較二季度的 28.20% 上升了近四個百分點（分析：略）。
1.3 投資購房比例 基本平穩(wěn)
根據(jù)南京抉策地產研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2004 年三季度投資購房的比例與上季度基本持平，達到 23.40% ，進入三季度，受到政府宏觀調控特別是 4 月 1 日起 開始實施的 “ 禁炒令 ” 和銀行 “ 緊縮銀根 ” 的政策影響，如購房首付門檻提高、存貸款利息可能升高及出租投資收益率偏低等各種因素的影響，在以短期投資為目的投資購房需求量繼續(xù)下降，而以中長期投資為目的購房需求有所回升的趨勢背景下，三季度南京市投資購房需求比例由二季度的 23.60 ％下降到 23.40 ％，需求量約在 134 萬平米左右。
抉策地產研究中心認為：從長期走勢來看，南京市投資購房比例將會有一定程度的反彈，原因在于：隨著長三角經濟一體化的發(fā)展，南京市投資購房比例將與周邊幾個城市的狀況逐步拉進，特別是異地投資置業(yè)產生的增長回在 2005 有比較明顯的增加；而隨著城市經濟的發(fā)展和人口的逐年增加，出租收益率將有所增長，中長期投資行為將有進一步的增加；另外同時有自住打算與中長期投資雙重目的的二次置業(yè)行為也會有持續(xù)的增加。
1.4 結婚購房比例 保持穩(wěn)定
根據(jù)南京抉策地產研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，由于南京市商品房總價供給結構性矛盾和房價上漲速度超出結婚年齡段人群的承受能力， 2004 年三季度，有結婚購房意向的購房者的總量基本保持穩(wěn)定，三季度結婚購房需求達 106 萬平米，占三季度購房總需求的 18.4% ，比二季度的 19.50% 有輕微下降，但因為相對于投資及改善居住條件的購房需求，結婚需求有較大的剛性，抉策地產研究中心認為，長期來看這一部分的需求將呈穩(wěn)定上升趨勢。需要提醒注意的是這部分需求與改善居住條件需求有部分重疊。
1.5 城市化進程中產生購房需求增速平穩(wěn)
南京經濟正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時期，目前城市化水平以每年 2 ％左右的速度增長，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來人口的定居需求比例的增大，表現(xiàn)在購房需求中就成為明顯的擴大。根據(jù)南京抉策地產研究中心的購房會員俱樂部的三季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2004 年三季度由于城市化進程所帶來的購房需求為 56 萬平米，占購房總需求的 9.8% 。
2. 南京房地產市場需求特征分析
市場容量包括現(xiàn)實的需求與潛在的需求，從經濟學的角度來看，現(xiàn)實的需求是剛性的，滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足。根據(jù)抉策地產研究中心本季度的研究，隨著南京房地產市場供求關系的變化，在滿足現(xiàn)實的需求之后，開發(fā)商的競爭領域開始逐漸轉向潛在需求領域。
根據(jù)南京抉策地產研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004 年三季度，南京市商品房總體需求約為 574 萬平米，其中有 261 萬平米的需求得到了滿足，成為現(xiàn)實需求，而 313 萬平米的需求由于價格、區(qū)位、樓型等方面的原因，特別是價格方面的原因，沒有能夠實現(xiàn)。需求無法在短期實現(xiàn)已成為南京市房地產市場的主要需求特征。
抉策地產研究中心購房會員俱樂部三季度數(shù)據(jù)顯示，在受訪的潛在購房者中有 45.9% 的人群認為南京的“房價過高，難以承受”；有 54.1% 的人群認為南京的“房價偏高，勉強可以承受”；認為南京目前“房價適中”、“偏低”的人群比例為 0% ；與上季度相比，認為南京房價高的比例有所上升（詳見本報告第四節(jié)的相關內容）。所以延續(xù)上季度的觀望氣氛，三季度南京市各個片區(qū)的樓盤的銷售狀況并不容樂觀。
3. 2004 年 1-9 月房地產市場交易狀況分析
3.1 新建商品房交易情況
根據(jù)南京市房產局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)：
2004 年 1-9 月份全市商品房銷售面積 582.91 萬㎡，同比增長 5.6% ，明顯低于去年平均 34% 的增幅， 1 、 2 、 3 季度銷售量分別為 194.29 、 197.05 和 191.57 萬㎡ 。三季度具體情況如下： 2004 年 6-9 月南京市商品房交易總量為 191.57 萬㎡。數(shù)據(jù)顯示 三季度南京市新建商品房交易量與變化速度沒有大的變化。
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