FHC.GL.013工程交接管理辦法OK(doc)
工 程 交 接 管 理 辦 法 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)要求，結(jié)合 公司實(shí)際，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱物業(yè)是指已建成并竣工驗(yàn)收合格后，可投入使用的各類建筑物及其配套設(shè)施 。 第三條 交接驗(yàn)收主要進(jìn)行以主體工程和配套設(shè)施滿足安全要求和使用功能為主要內(nèi)容的驗(yàn)收， 并包括物業(yè)公司接管驗(yàn)收和業(yè)主驗(yàn)收兩個(gè)方面。 第四條 本辦法適用于公司開發(fā)范圍內(nèi)所有竣工項(xiàng)目的交接驗(yàn)收。 第二章 職 責(zé) 第五條 工程管理部負(fù)責(zé)提供交接驗(yàn)收的全部技術(shù)資料，并記錄和處置交接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不符合 要求的事宜。 第六條 營銷管理部負(fù)責(zé)確認(rèn)物業(yè)是否滿足銷售合同要求及客戶的特別要求和本公司的對外承諾 。 第七條 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)確認(rèn)物業(yè)是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 第八條 物業(yè)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的選擇、委托及組織物業(yè)的交接和驗(yàn)收。 第九條 投資控制部負(fù)責(zé)招標(biāo)的組織和合同的審查、管理。 第十條 物業(yè)公司負(fù)責(zé)接管后的物業(yè)管理。 第三章 物業(yè)公司接管驗(yàn)收 第十一條 已建成并竣工驗(yàn)收合格后的物業(yè)，可由公司物業(yè)部管理，也可委托專業(yè)物 業(yè)公司管理。 第十二條 如委托專業(yè)物業(yè)公司管理，則由物業(yè)部按《合格供方考察評價(jià)選擇辦法》對 相關(guān)物業(yè)公司進(jìn)行考察、評價(jià)、選擇和報(bào)批。 第十三條 符合招標(biāo)條件的，按《招標(biāo)管理辦法》執(zhí)行，并按《合同管理辦法》簽訂承包合同。 第十四條 選定的物業(yè)公司應(yīng)積極做好物業(yè)的前期介入工作，選派業(yè)務(wù)熟練的管理、技術(shù)人員進(jìn)駐 現(xiàn)場，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，從物業(yè)管理角度提出相應(yīng)要求，并詳細(xì)了解施工情況。 第十五條 交接驗(yàn)收必須具備的條件： 1、建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。 2、供電、采暖、天然氣、給排水、衛(wèi)生、道路、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、消防、安 全、智能監(jiān)控、電梯等設(shè)備和設(shè)施正常運(yùn)行，并辦理完開戶、驗(yàn)收、使用等合法手續(xù)。 3、房屋幢、戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。 4、交接資料齊全完備，符合歸檔要求(資料明細(xì)見附錄1)。 第十六條 由工程管理部以書面形式，對物業(yè)交接驗(yàn)收提出申請。 第十七條 由物業(yè)部或所委托的物業(yè)公司對交接驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和全部交接資料進(jìn)行審核。具備 條件的，在一周之內(nèi)約定驗(yàn)收時(shí)間；不具備條件的，由工程管理部負(fù)責(zé)在約定期限內(nèi)組 織完善。 第十八條 由物業(yè)部牽頭，物業(yè)公司、營銷管理部、工程管理部、施工方、監(jiān)理方有關(guān)人員參加組 成驗(yàn)收小組，依據(jù)驗(yàn)收交接標(biāo)準(zhǔn)（見附錄2），代表業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量和使用功能進(jìn)行驗(yàn)收 ，并填寫《工程交接驗(yàn)收情況表》，由各方代表簽字。 第十九條 對驗(yàn)收中存在的問題，由工程管理部負(fù)責(zé)根據(jù)處理意見在約定期限內(nèi)組織安排整改，對 其中的不合格按《不合格品控制程序》執(zhí)行。 第二十條 問題處理完畢后，由驗(yàn)收小組重新組織驗(yàn)收，直至符合交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；未按期整改完畢 的重大問題，建立遺留問題專項(xiàng)記錄，界定責(zé)任及管理權(quán)限，經(jīng)驗(yàn)收各方簽字，報(bào)公司 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，履行交接手續(xù)。 第二十一條 經(jīng)驗(yàn)收符合要求的物業(yè)，由物業(yè)部或物業(yè)公司接管，辦理交接手續(xù)，并將全部資料移交 檔案室存檔；同時(shí)，根據(jù)國家關(guān)于建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，落實(shí)物業(yè)的保修事宜，工 程管理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督實(shí)施。 第四章 業(yè)主驗(yàn)收 第二十二條 對驗(yàn)收合格的房屋，由物業(yè)部或物業(yè)公司驗(yàn)證《房屋交付使用通知書》，并陪同業(yè)主對房 屋主要質(zhì)量問題及設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)，填寫《業(yè)主房屋驗(yàn)收表》，雙方簽認(rèn)記錄水 、電、氣等起始碼。 第二十三條 物業(yè)部或物業(yè)公司將業(yè)主驗(yàn)房時(shí)提出的問題，作統(tǒng)一記錄，提交工程管理部限期進(jìn)行整 改修繕。 第二十四條 整改維修合格后，業(yè)主簽字認(rèn)可，并填寫住戶入住登記表，物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)放入住須 知、業(yè)主公約、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋裝修協(xié)議書、服務(wù)協(xié)議書及鑰 匙，整個(gè)接管工作即告完成。 第五章 附 則 第二十五條 驗(yàn)收結(jié)束，物業(yè)部或物業(yè)公司向委托方出具《接管驗(yàn)收報(bào)告》。 第二十六條 房屋交付使用后，按《售后服務(wù)管理辦法》執(zhí)行。 附錄1：交接驗(yàn)收資料明細(xì)； 附錄2：工程驗(yàn)收交接標(biāo)準(zhǔn)； 附錄3：記錄表式 （1）《物業(yè)交接驗(yàn)收申請》 （2）《樓宇交接資料移交清單》 （3）《工程交接驗(yàn)收情況表》 （4）《業(yè)主房屋驗(yàn)收表》 （5）《房屋接管驗(yàn)收存在問題統(tǒng)計(jì)表》 （6）《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》 （7）《業(yè)主（住戶）入住登記表》 附錄1 交接驗(yàn)收資料明細(xì) 一、產(chǎn)權(quán)資料： 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、規(guī)劃許可證、建筑執(zhí)照 二、技術(shù)資料： 1、竣工圖。包括平面圖、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 2、竣工驗(yàn)收證明書； 3、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 4、新材料、新配件的鑒定合格書； 5、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事件處理記錄）； 6、隱蔽工程驗(yàn)收合格證； 7、沉陷和變形位移觀測記錄； 8、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)位置及基礎(chǔ)埋深； 9、水、電、氣、采暖、通訊、網(wǎng)絡(luò)、消防、電梯、污水、化糞池等設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)合 格證書； 10、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告； 11、給排水、采暖、空調(diào)、燃?xì)庀到y(tǒng)的試壓報(bào)告； 12、房屋及設(shè)施、設(shè)備的約定保修合同。 三、其他相關(guān)資料 附錄2 工程驗(yàn)收交接標(biāo)準(zhǔn) 一、主體結(jié)構(gòu) 1、地基基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)不得超過建筑地基基礎(chǔ)允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開裂或損壞 ； 2、混凝土構(gòu)件發(fā)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土規(guī)定值；磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠 的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫； 3、木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn) 收規(guī)范有關(guān)規(guī)定：凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。 二、墻面 1、屋內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻、無剝落、無明顯裂縫、無污跡，塊料（ 如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，線條順直，色澤一致，無裂縫、 損傷； 2、外墻不得滲水，不應(yīng)有漏刷、脫皮、脫色現(xiàn)象，瓷磚粘貼牢固、色彩一致、表面 無污。 三、屋面 1、各類屋面必須符合規(guī)定，排水暢通，無積水；平屋面應(yīng)有隔熱保溫設(shè)施，房屋公 有部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔； 2、房屋、陽臺(tái)和屋頂平臺(tái)應(yīng)有組織排水、出水孔、檐溝，落水管應(yīng)安裝牢固、接口 嚴(yán)密、不滲漏。 四、樓地面 面層與基層必須黏結(jié)牢固，不空鼓；衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰的相對標(biāo)高 應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒返水和滲漏；木樓地面應(yīng)平整和牢固，接縫密 合，衛(wèi)生間、盥洗間要做圍水試驗(yàn)。 五、門窗 1、開啟自如，手輕搖晃門窗墻面接觸牢固、無晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)，目視零配件齊全， 位置準(zhǔn)確，無翹曲變形； 2、從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開關(guān)靈活； 3、木門油漆均勻，縫隙適度、線條均勻，不掉角、無變形； 4、玻璃應(yīng)安裝平整、牢固，單指輕擊無輕微晃動(dòng)，玻璃膠縫密實(shí)，無損傷和刮花痕 跡；雙玻夾層無污跡，塑鋼門窗框無裂縫； 5、電子對講門開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚，不銹鋼門無刮花痕跡； 6、防盜門無銹跡和刮花痕跡； 7、窗臺(tái)泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷。 六、電氣 電氣線路安裝平整、順直、接點(diǎn)緊密牢固，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，電氣管路連成整體，并 有可靠接地；照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，分戶地下室的照明與樓上各分戶 電表連接有預(yù)留接線；各種避雷裝置連接點(diǎn)必須牢固可靠；電梯能準(zhǔn)確運(yùn)行、選層、平 層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過規(guī)定值，制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備動(dòng) 作靈敏可靠。 七、水、衛(wèi)、煙氣 管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏；水壓試驗(yàn)及保溫、防腐設(shè)施必須符 合要求，應(yīng)按套裝水表或預(yù)留表位；衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，管道排水必須流 暢；衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，制動(dòng)靈活；各功能管道安 裝布局合理，使用方便。 八、樓梯、扶手 混凝土結(jié)構(gòu)的樓梯無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯安裝牢固，用力 搖無晃動(dòng)，鋼筋無銹蝕、無彎曲；扶手表面無龜裂、油漆無脫落，色澤一致、表面光滑 、不扎手。 九、附屬工程及其他 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑均符合室外排水設(shè)計(jì)要求；管 道應(yīng)順直且排水暢通，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；明溝、散水、落水溝不得有斷落、 積水現(xiàn)象；房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷 裂現(xiàn)象；房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱；煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無堵塞物；單體工 程必須做到工完料凈場地清，臨時(shí)設(shè)施及過度用房拆除清理完畢，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì) 要求；群體設(shè)計(jì)應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施。 十、消防設(shè)施 消防設(shè)施必須有消防部門檢驗(yàn)合格簽證 1、防栓閥門完好，無滲漏水，油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象； 2、消防箱門鎖開啟自如，玻璃安裝牢固，標(biāo)志清楚；消防管、消防帶等配套齊全， 閥門完好，無滲漏水。 十一、小區(qū)路燈 1、燈按設(shè)計(jì)要求安裝，燈柱牢固、高度適宜，柱面油漆均勻、無損傷和刮花； 2、燈具安裝牢固、配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常，光照度達(dá)到規(guī)定要求。 十二、綠化 1、綠化面積、綠化率符合設(shè)計(jì)要求，按設(shè)計(jì)要求種植花草樹木，不缺株少苗、不亂 改品種，成活率98%以上，無病蟲害發(fā)生，無綠化死角，無雜草叢生，綠地純度98%； 2、綠地水管布局合理，閥門安裝穩(wěn)固、無搖晃，開關(guān)靈活、無漏水。 十三、小區(qū)道路 1、路面平整，無起砂、無空鼓、無損傷；路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷； 2、塊料面層拼砌整齊、平整穩(wěn)固，料面五裂紋、無缺棱掉角； 3、路牌標(biāo)志清楚，地面線條順直、清晰。 十四、安全監(jiān)控系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求，布局合理，可靠性好，使用、維護(hù)方便。 FHC.JL.003 申 請 表 更改 文件 □ 物業(yè)交接驗(yàn)收 □ 設(shè)計(jì) □ 合同 □ 固定資產(chǎn)購置 □ 材料 □ |申請部門 | |部門負(fù)責(zé)人 | | |申請事項(xiàng) | | | | |修改或申請內(nèi)容： | | | | | | | | | | | | | | | | | |理由： | | | | | | | | | | | |主管部門意見： | | | |審批人 | | 經(jīng)辦人： 申請日期： 年 月 日 FHC.JL.032 |序號(hào) |移 交 資 料 名 稱 |單 位 |數(shù) 量 |備 注 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | ...
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