HAPPYLAND銷售手冊(doc)
XXXHAPPYLAND銷售手冊 目 錄 一、XXX集團及蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司介紹 3 （一）XXX集集團介紹 3 （二）蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介 4 二、HAPPYLAND項目介紹 5 （一）HAPPYLAND項目簡介 5 （二）、項目規(guī)劃及定位 6 （三）項目優(yōu)勢 7 （四）配套設(shè)施 11 （五）經(jīng)營管理服務(wù) 12 （六）投資成本優(yōu)勢 15 （七）商鋪使用面積、戶型、價格等 17 三、商業(yè)物業(yè)專業(yè)知識 17 （一）商業(yè)物業(yè)種類 17 （二）建筑結(jié)構(gòu)簡介 17 （三）商業(yè)物業(yè)的主要用途 18 （四）土地使用 18 （五）八通一平 18 （六）土地使用證及其他證明書 18 四、銷售人員守則 19 （一）基本準則 19 （二）職業(yè)準則 19 五、銷售流程 20 六、簽定銷售合同有關(guān)說明 21 七、銷售相關(guān)問題 22 XXXHAPPYLAND銷售手冊 一、XXX集團及蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司介紹 （一）XXX集集團介紹 XXX集團是以教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)以及科技產(chǎn)業(yè)等為主要投資經(jīng)營方向，致力于發(fā)展知 識經(jīng)濟體系的大型民營企業(yè)集團，業(yè)務(wù)覆蓋蘇州、昆山、杭州、青島和上海等地，國內(nèi) 外戰(zhàn)略合作伙伴來自美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國家，以及內(nèi)地的上海和南京 等地。企業(yè)總資產(chǎn)近26億元人民幣，凈資產(chǎn)23億元，擁有較雄厚的資本實力。 集團董事長梁順才博士是著名的美籍華裔學(xué)者、美國席勒國際大學(xué)名譽董事長、建筑 設(shè)計專家，在美國、日本、臺灣和祖國大陸地區(qū)的建筑設(shè)計、教育投資和地產(chǎn)投資享有 很高的聲譽。在其的引領(lǐng)下，集團已經(jīng)向品牌化、集團化、多元化健康發(fā)展，逐步成為 具有國際先進經(jīng)營理念、規(guī)范的運營管理機制、深厚的企業(yè)文化底蘊和雄厚的資金實力 的大型企業(yè)集團。隨著近年來取得良好的社會效益和經(jīng)濟效益，作為華東地區(qū)知名的成 功民營企業(yè)，已獲得社會各界的承認和好評。 目前集團旗下企業(yè)和產(chǎn)業(yè)有：蘇州市良士文化發(fā)展有限公司、蘇州良士教育管理有限 公司、蘇州國際外語學(xué)校、硅湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院、青島國基外語學(xué)校、上海硅湖園區(qū)貿(mào)易 有限公司、上海硅湖生物科技有限公司、蘇州廣大計算機新技術(shù)有限公司、蘇州XXX房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州和信物業(yè)管理有限公司、青島鰲海山城經(jīng)濟開發(fā)有限公司等。 （二）蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介 蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2000年在蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)成立，辦公地址為 蘇州工業(yè)園區(qū)加城大廈，注冊資金2000萬元，擁有國家二級開發(fā)資質(zhì)，主要經(jīng)營房地產(chǎn) 開發(fā)和銷售建筑材料等。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。經(jīng)營管理層設(shè)總經(jīng)理 一名、副總經(jīng)理兩名；下設(shè)八個部門，即：投資計劃部、設(shè)計部、工程部、銷售部、財 務(wù)部、物業(yè)部、合約部及綜合行政辦公室。公司聚集了一批富有激情和理想、有專業(yè)知 識、不斷追求卓越的人才。公司的中層干部年紀在27-- 45歲之間，擁有碩士、大學(xué)、大專等不同學(xué)歷的各類人才。員工朝氣蓬勃，專業(yè)技能強 ，團隊合作精神明顯，能夠把握房地產(chǎn)市場脈搏，洞察房地產(chǎn)市場動態(tài)，形成了一種創(chuàng) 新、進取和蓬勃向上的發(fā)展態(tài)勢。 公司崇尚“建筑源于自然，設(shè)計打造精品”的理念，以中高檔樓盤開發(fā)為主，附帶教育 產(chǎn)業(yè)樓盤的承建工作，從事專業(yè)化的經(jīng)營方針，注重開發(fā)產(chǎn)品的全方位設(shè)計與管理，力 求對社會的回報，并以期獲得穩(wěn)健增長速度與效益。公司自成立以來，先已后承建了蘇 州國際外語學(xué)校、硅湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院的校舍及其附屬產(chǎn)業(yè)，公司的建筑特色明顯，具有 極強的品牌文化特征，帶動了周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，逐漸在專業(yè)領(lǐng)域中凸顯優(yōu)勢。 “以人為本”是公司突出的企業(yè)文化，公司追求人才資源的最優(yōu)化管理，尊重員工的選 擇權(quán)，重視對員工的培養(yǎng)，以為員工提供理想、最具潛力的競爭崗位為己任，努力創(chuàng)造 公平競爭的環(huán)境。提倡工作效率，讓每個員工融于公司的發(fā)展之中，強調(diào)專業(yè)技巧和工 作模式相結(jié)合，加強決策、經(jīng)營、管理、銷售、應(yīng)變等專業(yè)能力，提高企業(yè)的凝聚力和 核心競爭力。 XXX房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一流的專業(yè)團隊，曾取得卓著的業(yè)績和豐富的實踐建筑施工 、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計、裝飾裝修經(jīng)驗，先后成功實施了成功開發(fā)了一系列樓盤，主要有大禹 谷、青島硅湖城、XXX景苑、XXX山莊等等。 二、HAPPYLAND項目介紹 （一）HAPPYLAND項目簡介 HAPPYLAND項目是由XXX集團投資、蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建的以歡樂為 主題的公園，集購物、休閑、娛樂、康體、美容于一體。 該項目位于昆山市花橋鎮(zhèn)曹安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，占地41萬平方米、總建筑面積102.5萬平 方米，計劃投資額26多億元，容積率為2.5，綠地率為15%，停車位共9400個，現(xiàn)有建筑 面積11萬平方米。該項目引進國際最新設(shè)計理念，參考國際國內(nèi)成功商業(yè)地產(chǎn)項目的優(yōu) 秀范例，由東南大學(xué)建筑設(shè)計研究院蘇州分院和蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同設(shè)計、 是建筑設(shè)計專家、園林和裝飾裝修專家共同努力的結(jié)晶。充分展現(xiàn)了XXX集團在建筑設(shè)計 等各方面的優(yōu)勢，集本土風(fēng)情與海派風(fēng)格于一體，讓建筑傳情達意。 （二）、項目規(guī)劃及定位 o 一流的規(guī)劃設(shè)計建筑，引領(lǐng)建筑風(fēng)向 XXXhappyland由著名美籍華裔學(xué)者、建筑設(shè)計專家梁順才博士領(lǐng)銜進行整體規(guī)劃設(shè)計 ，規(guī)劃設(shè)計充分體現(xiàn)科技、生態(tài)、服務(wù)等功能品質(zhì)，集中西方文化和現(xiàn)代文明于一體， 具有江南傳統(tǒng)特色，又融合了西洋建筑風(fēng)格，中西合璧的建筑富有時代氣息，填補了蘇 州和上海之間的建筑空白，將成為長三角地區(qū)超大規(guī)模歡樂主題購物公園和昆山市花橋 鎮(zhèn)的最精美的標(biāo)志性建筑。 o 規(guī)模宏大，氣勢磅礴 XXXhappyland占地面積41萬平方米，規(guī)劃建筑面積102.5萬平方米，整個建筑規(guī)模宏 大，氣勢宏偉，布局合理，色彩鮮明。主題建筑高30層。另有30萬平方米的大型停車場 （約9400個車位）和15萬平方米的屋頂花園。整個項目由蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投 資開發(fā)。 o Happy主題：定位精準 公司對對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展脈搏精準把握，該項目集慶、健、美、老爺車文化為主題，為 消費者提高婚慶、節(jié)慶、喜慶、健康、整形美容、游樂、批發(fā)、購物、酒店、休閑、美 食等于一體的全新體驗消費時代，引領(lǐng)每天都是快樂節(jié)日。 o 豐富有機的業(yè)態(tài)組合 XXXhappyland項目以歡樂為主題，以慶、健、美為組合，追求天天過節(jié)、時時歡樂消 費理念，超大面積、無縫空間、框架結(jié)構(gòu)任您隨意組合開放空間，以多業(yè)態(tài)、多品牌凝 聚人氣、提升知名度和輻射力。 其中，A區(qū)以慶為主題，B區(qū)以健為主題，專家樓、華美大樓（一樓、二樓出售，同時二 樓辟出一定面積用于老爺車展出；3-5樓三星級賓館） 具體業(yè)態(tài)組合見下表 [pic] （三）項目優(yōu)勢 o 符合城市發(fā)展規(guī)劃 昆山是一座具有深厚文化歷史底蘊的以外向型經(jīng)濟為主導(dǎo)的新興工商城市，東接上海 ，西鄰蘇州。城市化、工業(yè)化進程快速推進，通過實施外向帶動、科教興市和可持續(xù)發(fā) 展戰(zhàn)略，走出了一條獨具特色的“昆山之路”。按照昆山市的發(fā)展規(guī)劃和市領(lǐng)導(dǎo)的最新講 話精神，當(dāng)前昆山正利用工業(yè)化和城市化加速推進的時機，為更好地支撐現(xiàn)代制造業(yè)的 發(fā)展，大力發(fā)展包括教育培訓(xùn)、醫(yī)療、消費性服務(wù)、生產(chǎn)性服務(wù)等在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)。 　昆山市發(fā)展服務(wù)業(yè)，是從整個長三角的大環(huán)境和昆山的小環(huán)境中尋找最佳結(jié)合點。昆 山在發(fā)展服務(wù)業(yè)的過程中，力求與上海、蘇州錯位發(fā)展，要以昆山為立足點，擴大服務(wù) 半徑。今后，要按照《昆山市城市總體發(fā)展規(guī)劃》和《昆山市服務(wù)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》，明確 重點地區(qū)，特別是“1＋3”地區(qū)和花橋、周莊、巴城等服務(wù)業(yè)特色鎮(zhèn)的發(fā)展方向，把昆山 建設(shè)成為江蘇國際商貿(mào)重鎮(zhèn)、滬蘇物流轉(zhuǎn)運基地和長三角休閑居住品牌城市，形成生產(chǎn) 性服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代化商貿(mào)服務(wù)業(yè)和文化休閑旅游業(yè)“三足鼎立”的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟體系。 我們將要投資的happyland項目恰好符合《昆山市城市總體發(fā)展規(guī)劃》和《昆山市服務(wù)業(yè) 發(fā)展總體規(guī)劃》，而且項目所在地位于重點發(fā)展區(qū)域。 o 經(jīng)營機制優(yōu)勢 大型購物中心在中國出現(xiàn)時間較短，缺乏成功的可資借鑒的經(jīng)驗?zāi)Ｊ健：迷赬XX集團 是在市場經(jīng)濟大潮中成長壯大起來的，對市場的判斷和把握能力較為準確，具有靈活的 經(jīng)營機制和先進實用的管理模式。因此，為保證項目的順利進展和經(jīng)營成功，公司將結(jié) 合司情，借鑒美國、西歐、日本與東南亞地區(qū)和國家在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)尤其是SHOPPINGMA LL方面的成功經(jīng)驗，加強深入研究，與時俱進地尋求合適的靈活的經(jīng)營模式。為此，公 司將利用本項目將在不同階段采用不同的經(jīng)營模式，聚集大量相關(guān)領(lǐng)域的管理精英，實 施專業(yè)化管理，并形成一套成熟的管理模式和經(jīng)驗，力求在開發(fā)商、投資者、經(jīng)營商、 管理商之間取得共贏，在短期利潤和長期利潤求得平衡。 o 區(qū)位優(yōu)勢 XXXhappyland具體坐落位置昆山市花橋鎮(zhèn)，緊臨國際大都市上海，與上海市嘉定、青 浦二區(qū)接壤，素有江蘇東大門、蘇滬大陸橋、上海后花園之稱，地處蘇滬交界處、上海 郊區(qū)環(huán)線內(nèi)，東靠上海國際汽車城和浦東新區(qū)，西鄰昆山國家級開發(fā)區(qū)和蘇州新加坡工 業(yè)園。這里目前是上海、蘇州等周邊地區(qū)的SHOPPING MALL的商業(yè)輻射范圍的空白點或盲區(qū)。因此，可以說happyland項目的規(guī)劃設(shè)計、定位具 有超前意識，該項目將憑借如此的絕佳地段，立足昆山，輻射長三角其他城市，輻射范 圍將在百公里外。 o 交通優(yōu)勢 花橋鎮(zhèn)位于江蘇省的最東端、上海市的西北郊。曹安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)距虹橋機場25公里、 距上海市中心34公里，距浦東機場65公里，距吳淞集裝箱碼頭30公里，交通距昆山市區(qū) 16公里，距蘇州市50公里。依托滬寧高速公路、312國道、滬寧鐵路和同三國道、上海郊 區(qū)環(huán)線以及擬建中的京滬高速鐵路、城際軌道交通等，組成了花橋鎮(zhèn)四通八達、快速、 便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)。該交通體系的完善，大型購物休閑中心由中心城區(qū)向邊緣區(qū)域 或郊區(qū)發(fā)展是一個方向，這些區(qū)域地價便宜，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，即將投資興建的商務(wù)物業(yè) 檔次高、位置好、價格低、交通方便，必將受市場追捧。 o 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集中，經(jīng)濟發(fā)達，人民生活富裕，消費結(jié)構(gòu)面臨升級 項目地處長三角，國內(nèi)國際資本紛紛涌入，商業(yè)極為發(fā)達，長江三角洲以全國2.2％ 的陸地面積、10.4％的人口，創(chuàng)造了全國22.1％的國內(nèi)生產(chǎn)總值、24.5％的財政收入、 28.5％的進出口總額，2004年長三角地區(qū)15城市中有13個城市居民家庭的人均可支配收 入超過萬元，長三角已經(jīng)成為中國大陸最具經(jīng)濟活力、人民群眾生活最富裕、輻射能力 最廣泛的地區(qū)。 其中，上海市2004年實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值7450.27億元，比上年增長13.6%，增幅為199 6年以來的最高水平，人均可支配收入16000多元。蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省 南部，東臨上海，南接浙江， 2004年的國民生產(chǎn)總值達3450億元，經(jīng)濟增長速度達到17.6%，人均可支配收入14451元 。昆山市位于蘇州和上海之間，人口近百萬，2004年國民生產(chǎn)總值314.34萬元，人均可 支配收入超過萬元。 該區(qū)域內(nèi)人口密集，潛在消費群體龐大。其中，上海人口1700多萬，蘇州市實際人口 超過1000萬，在以昆山花橋2.5小時車程的半徑內(nèi)，約有1億人口。 另外，昆山市入選2004年度“最佳中國魅力城市” 和“極力推薦投資城市” ，美國《福布斯》雜志首次推出“中國最佳商業(yè)城市排行榜”、“未來之星50強”，昆山分別 名列第69位和第7位。自1992年以來，已經(jīng)有來自美國、英國、加拿大、法國、日本、德 國、韓國、新加坡、香港、臺灣等十多個國家和地區(qū)的200多家企業(yè)在花橋投資，中高級 白領(lǐng)較多，消費意識發(fā)達，消費水平高，他們也都在翹首期盼這一項目早日投入運營。 最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005上半年長三角15個城市的居民人均可支配收入首次突破800 0元大關(guān)，較全國平均水平高出2628元。收入增長帶來消費能力升級，長三角城市居民消 費結(jié)構(gòu)正由大眾消費向享受型消費轉(zhuǎn)變，體驗式的消費前景看好。 o 周邊商業(yè)氛圍初步形成 花橋鎮(zhèn)面積50平方公里，目前已經(jīng)形成四大支柱產(chǎn)業(yè)即汽車零配件產(chǎn)業(yè)、高科技電子 產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)，是昆山市的汽配商貿(mào)物流重鎮(zhèn)。而且本項目 周邊已建、在建和規(guī)劃的物業(yè)項目種類繁多，主要有上海國際汽車城、同濟汽車學(xué)院、 二手車交易市場、國際生態(tài)居住區(qū)、F1國際賽車場、青浦工業(yè)園區(qū)等等，種類齊全，商 業(yè)氛圍濃厚，另據(jù)了解，江蘇省國際貿(mào)易中心也將遷向該地，昆山市行政辦公中心也將 東移。而該區(qū)域的商業(yè)配套明顯跟不上，從而為本項目的發(fā)展提供了鍥機。因此，本項 目的投資興建，能較好的發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，使整個區(qū)域結(jié)構(gòu)脈絡(luò)清晰，本項目能大幅提高 周圍商圈的價值，提升商業(yè)文化，營造和改善商業(yè)環(huán)境，提高人民生活品質(zhì)。 o 地產(chǎn)升值空間巨大 我們認為，未來商業(yè)地產(chǎn)項目將逐漸轉(zhuǎn)從廣域型、都市型購物中心轉(zhuǎn)向區(qū)域型購物中 心或二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)項目未來將朝購物、休閑、健身、交際等方向綜合發(fā)展。該 項目...
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