J__王志綱工作室屯溪項目本子(doc)
夢回徽州 黃山中心城區(qū)的徽派旅游小鎮(zhèn) 一、黃山旅游新戰(zhàn)略 2 二、項目的區(qū)位優(yōu)勢 3 三、項目的重要地位 4 1、完善城市功能的重要因子 4 2、完善并升華城市旅游產(chǎn)業(yè)的催化劑 4 3、催動陽湖鎮(zhèn)旅游及其相關服務業(yè)騰飛的引擎 4 4、呼應屯溪老街旅游發(fā)展的不二法門 4 5、延續(xù)歷史文脈的重要載體 5 四、項目定位 5 五、功能結(jié)構(gòu) 6 1、功能 6 1、1、旅游住宿： 7 1、2、旅游餐飲： 8 1、4、文化娛樂 9 2、規(guī)劃空間與景觀意向 9 3、主要規(guī)劃條件及指標 11 4、物業(yè)類型及建設規(guī)模 六、市場分析 13 1、大有作為的旅館業(yè) 13 2、關鍵性目標消費群體 14 2、1、長三角地區(qū)中青年游客 14 2、2、海外游客 15 七、優(yōu)惠政策 15 一、黃山旅游新戰(zhàn)略 “五岳歸來不看山，黃山歸來不看岳”，絕代風光，是天賜黃山的旅游資本；與藏文 化、敦煌文化并稱的中華儒家文化的縮影徽文化，是黃山生生不息的活力之源。自然與 人文并秀，并同時具備國家級乃至世界級的份量，的確是鳳毛麟角之屬，具有無限的發(fā) 展空間。 在休閑旅游新時代，黃山，將以東方風景文化之都的神采屹立于世界旅游名城之列 ，是代表東方神韻的一座風景與文化旅游精品城市，是名副其實的世界級旅游目的地； 是國家級旅游名牌，休閑圣地，旅游強市；是以上海為核心和龍頭的世界第六大都市連 綿帶的最后的一塊旅游王牌，是大華東的旅游重心；是安徽全省旅游經(jīng)濟的核心、龍頭 、引擎和榜樣。 屯溪區(qū)是黃山市的中心城區(qū)，是黃山市的政治經(jīng)濟文化中心、城市商業(yè)娛樂中心， 是商務會議度假旅游的主要平臺。屯溪區(qū)集航空交通樞紐與陸路交通樞紐和水上交通樞 紐于一體，一直是整個黃山旅游圈的門戶，隨著高速公路的陸續(xù)建成通車，屯溪更將發(fā) 展為大徽州旅游圈的綜合服務中心與集散地，人流、信息流和資金流匯聚于此，可謂人 旺地旺財旺，其旅游服務業(yè)發(fā)展的空間廣闊而前景光明。 項目，作為屯溪區(qū)為迎接徽杭高速公路通車之后即將噴涌的游客大潮的重要旅游接 待服務項目，順時出臺，對完善屯溪的旅游接待與服務體系，將起著重要的作用，其重 要地位與光明前景為世人所共識。 二、項目的區(qū)位優(yōu)勢 項目，位于屯溪三江景觀帶核心地帶，稽靈山路以北，濱江大道以南，黨校路以西 ，二水廠以東，占地約400畝。多為未開發(fā)土地。其區(qū)位特點與優(yōu)勢非常明顯： 位于屯溪老城與新城之間，是屯溪區(qū)未來的中軸線上的關鍵節(jié)點，是新黃山展示城 市形象的重要要沖地帶。 是市級主城區(qū)的核心旅游帶的重要組成部分，與屯溪的重點景區(qū)著名的千年古街屯 溪老街隔江相望。 占三江景觀資源之利，挾新區(qū)后來居上之勢。處于黃山三大江流橫江、率水和新安 江之交匯處，背倚蔥蘢稽靈山，景色優(yōu)美，而項目所在的陽湖鎮(zhèn)正是規(guī)劃中的黃山主城 區(qū)的副中心，號稱“江南新城”，后發(fā)優(yōu)勢明顯。 與以黃山學院為核心的黃山大學城區(qū)域僅僅一路之隔，文化氛圍良好。 緊鄰徽杭高速公路出口與高速路換乘中心，并靠近合銅黃高速與徽杭高速的接口處 ，是高速交通聚合并進入屯溪城區(qū)的關鍵點。是游客出入屯溪的關鍵門戶地。 三、項目的重要地位 1、完善城市功能的重要因子 《黃山市城市總體規(guī)劃》確定將陽湖鎮(zhèn)建設為城市副中心，具有服務全市的重大使命 ，項目作為這一副中心的前沿地帶，集區(qū)位優(yōu)勢與景觀和交通優(yōu)勢于一體，擔負著重要 的城市形象展示和服務的功能。在城市功能板塊中具有重要的地位。從某種意義上說， 她不僅是陽湖鎮(zhèn)或屯溪區(qū)的門面，更是整個黃山市門面的重要體現(xiàn)。 2、完善并升華城市旅游產(chǎn)業(yè)的催化劑 屯溪旅游產(chǎn)業(yè)由簡單過境觀光型向過夜休閑度假型轉(zhuǎn)化已經(jīng)是大勢所趨，并且迫在 眉睫。在這一轉(zhuǎn)型過程中，迫切需要一個能吸引游客流連休閑的場所，從而激發(fā)多層次 的消費需求，協(xié)助帶動相關購物或觀光設施的發(fā)展。使整個地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)向更健康良性 的方向完善和提升。本項目以旅游住宿為主要功能特色，并關注相關服務設施的配套完 善，將成為屯溪休閑化游客匯聚流連的黃金洼地。對促進屯溪成為黃山市的旅游產(chǎn)業(yè)服 務中心具有重大作用。 3、催動陽湖鎮(zhèn)旅游及其相關服務業(yè)騰飛的引擎 本項目為陽湖鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的開山之作，是陽湖旅游產(chǎn)業(yè)的主力和旗艦，將不僅樹立起 陽湖旅游的一面旗幟，并帶動鎮(zhèn)區(qū)建設和相關第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)育和成長，將不僅為陽湖形 象錦上添花，并為陽湖社會和經(jīng)濟的發(fā)展立下汗馬功勞，為其GDP的可持續(xù)增長提供強力 引擎，成為陽湖鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的新生的重要增長極。 4、呼應屯溪老街旅游發(fā)展的不二法門 屯溪老街一直在尋求突破簡單觀光購物消費模式的瓶頸，發(fā)展兩岸聯(lián)動并以江上游 樂消費為紐帶的新型城市人文景區(qū)消費模式。本項目的開發(fā)建設將使這一夢想加速成為 現(xiàn)實。作為開發(fā)屯溪水上夜游的重要杠桿，屆時本項目作為主要的游客住宿地，與水上 活動和屯溪老街的購物吸引力相互補充，相得益彰，足以構(gòu)成強大的磁場，共同繁榮， 成為屯溪歷史文化游憩商業(yè)區(qū)（RBD）的重要組成部分。 5、延續(xù)歷史文脈的重要載體 郁達夫所謂“幾夜屯溪橋下宿，斷腸春色似揚州”。屯溪的歷史底蘊和人文魅力在現(xiàn) 代城市建設中必須得到努力的保護和延續(xù)。 而作為屯溪老街的近鄰，項目邊上的外邊溪村子古貌猶存，具有相當?shù)谋Ｗo利用價 值。規(guī)劃思想和思路決定了本項目將承擔呼應古街遺風、傳承徽州文脈、張揚古老文化 的重要使命，各級政府對此高度認同并大力支持，將為其順利發(fā)展提供強有力的保障。 四、項目定位 徽派旅游小鎮(zhèn)，三江休閑之心。 她是： 黃山市主城區(qū)第一個為中青年游客量身定造的休閑度假小天堂。 體現(xiàn)徽文化特色的濃縮的游客集散地。 屯溪的旅游門戶形象區(qū)。 屯溪三江休閑景觀帶的明珠。 五、功能結(jié)構(gòu) 1、功能 本項目功能以特色住宿為核心，輔以適量特色餐飲和商業(yè)購物以及徽州特色文化娛 樂功能。 功能結(jié)構(gòu)圖： [pic] 1、1、旅游住宿： 1、1、1、星級酒店 星級酒店面對比較高層的消費者，設施、服務、管理等都比較上檔次。本項目中的星級 酒店主要強調(diào)其對地方文化底蘊的挖掘、融合和體現(xiàn)。即在建筑、園林、小品、裝飾等 的風格和符號上要有徽派建筑的特色，服務特色則應強化徽文化特有的人文精神和理念 。 1、1、2、徽風家庭客棧 所謂家庭旅館，是指以家庭為經(jīng)營主體的旅館。一般是利用自己的住宅改造為旅館 ，成本低，價格低，規(guī)模小。在西方國家，家庭旅館的形式分為兩種：一種叫B&B(Bed + Breakfast)即床位加早餐，由一個家庭空出幾間房屋作為客房出租經(jīng)營；另一種叫Gues thouse，是家庭經(jīng)營的小型旅館，其房間大部分用來出租。家庭旅館的概念泛化的結(jié)果 ，把家庭成員不住在內(nèi)、由聘用的外來人員經(jīng)營的住宿接待設施也列入家庭旅館范疇。 本項目家庭旅館的開發(fā)既可售給私人家庭以做居住和營業(yè)兩用，也可售給專門從事 住宿接待的經(jīng)營者，靈活方便，市場廣闊。 1、1、3、青年旅館 青年旅館是國際知名品牌，已有近百年歷史。有人稱它為：“窮人的希爾頓飯店”。 到1997年，國際青年旅館聯(lián)盟在全球共有65個成員國，共有青年旅館4500家，床位數(shù)達 到3282萬個，有國際會員350萬人。今天，青年旅館已成為當今世界上最大的住宿連鎖組 織，世界上有1000萬青年旅游者在使用青年旅館。 真正的青年旅館住客采用步行或騎單車，自己動手做飯，放棄大而舒適的旅館，選 擇小而簡陋的青年旅館。這是一種浪漫的理想主義旅游觀。 中國的第一家國際青年旅館始建于1998年10月，地點是廣州。2000年中國各地設立 了19家國際青年旅館，這與全世界的4500家相比，還是比較少的，隨著青年旅館網(wǎng)絡化 的進一步形成，以及家庭旅游、老年旅游等新旅游群體的加入，中國將成為擁有青年旅 館最多的國家。 黃山游客中青年背包族為數(shù)眾多，本項目青年旅館的開發(fā)將極大滿足其需求。 1、1、4、圖書旅館 針對如今旅行者大多為知識分子并且具有比較濃厚閱讀興趣的市場實際，可開設部 分有趣味的以特色圖書為賣點的主題旅館，而圖書本身也可以做若干分類，并以圖書分 類區(qū)隔旅館樓層房間，以吸引不同閱讀興趣的游客入住，如“武俠界”以配備豐富武俠圖 書供應的客房可吸引大批武俠小說迷；“時尚界”客房則以提供時尚圖書雜志為特色等等 ，不一而足。此類圖書旅館在西方已有成功先例，而國內(nèi)尚乏實行，本項目中可開其先 河。 1、2、旅游餐飲： 餐飲設施是對住宿設施的必不可少的補充，但本項目的餐飲也必須密切結(jié)合住宿設 施定位和特色來進行配套。充分考慮到中青年游客的心理需求。應主要包含如下三類餐 飲： 1、2、1、徽派美食 在徽派商業(yè)建筑中安排便利而美味的徽派飲食設施，使游客不僅享受口舌之福，也 同時體驗徽派小街的幽雅風情。 1、2、2、濱江酒吧 酒吧是青年游客消磨夜間時光的重要場所，具有明顯的休閑特征，是一個興旺的旅 游小鎮(zhèn)不可欠缺的設施和風景，也是其興旺的標志。結(jié)合濱江休閑帶的建設，營造露天 酒吧與室內(nèi)酒吧集合的流金地段。 1、2、3、茶吧 可結(jié)合酒吧設施開發(fā)，同時將黃山茶葉文化和品牌發(fā)揚廣大。 1、3、旅游購物： 購物和住宿的互補效應很明顯，二者之間的相互支持和促進也將共同促進本區(qū)域的 吸引力的繁榮。本項目中的購物設施應主要包括： 1、3、1、便利店 方便游客購買生活必需品、小食品、飲料等，甚至可以考慮24小時店的設立，一滿 足游客不時之需。 1、3、2、旅游紀念品/用品店、 主要經(jīng)營文化型旅游用品或紀念品，體現(xiàn)徽文化各領域的特色。 1、3、3、地方特產(chǎn)店 經(jīng)營黃山市域范圍內(nèi)出產(chǎn)的各類農(nóng)林食品特產(chǎn)，便于游客隨時購買。 1、4、文化娛樂 在上述三大類功能之外，還應考慮發(fā)展適當?shù)男蓍e娛樂活動，可設立新安藝人一條 街，使各類地方民間文化藝人匠人能人匯聚于斯，既得其所，安其身，傳其業(yè)，亦得其 利，并可結(jié)合廣場開展豐富有趣的民間藝術表演活動等，以增加游客夜間居留期間的樂 趣，加強本區(qū)域的吸引力。 2. 規(guī)劃空間與景觀意向 2.1規(guī)劃空間: 空間的疏密得當，擯棄徽派的一線天的小巷形式，適當布置開放空間，以增加城區(qū)的公 共活動空間。建筑間的空間應符合現(xiàn)代功能的要求。整體城區(qū)天際線平緩，與自然相融 ;城市應積極建設VI系統(tǒng)，應采用徽派的符號裝飾統(tǒng)一系統(tǒng)的道路路標、門牌、天橋、燈 光、標牌、車站、電話亭、郵箱、垃圾桶、公共廁所等市政設施以及廣場、標志性建筑 等。形成有徽文化特色，識別性極強的城區(qū)。 2.2景觀意向:徽商泛博物館 以徽商為主題，記錄徽商文化歷程，布置著名的徽商雕塑、徽商發(fā)展歷程紀念墻、和徽 州文化墻等紀念性構(gòu)筑物。是徽商文化的凝聚和傳承延續(xù)。 3、主要規(guī)劃條件及指標 本地塊的主要規(guī)劃條件及指標如下表： |總體用地平衡表 | |代號 |性質(zhì) |面積㎡ |比例 |容積率 |建筑面積㎡ | |R |居住 |21939 |3.8 |1.3 |28598 | |C |公建 |207809 |36.4 |0.8 |166247 | |S |道路 |109043 |19.0 |－ |－ | |G |綠化 |233678 |40.8 |－ |－ | |Total|合計 |572469 |100 |0.35 |194845 | 規(guī)劃條件及指標名稱 數(shù)值 規(guī)劃用地（平方米） 194845 建筑占地（平方米） 48711 建筑面積（平方米） 166247 建筑密度（%）25 容積率（上限） 0.8 建筑層數(shù)及限高 5F-8F，15m-24m 4、物業(yè)類型及建設規(guī)模 本地塊擬建屯溪旅游集散接待綜合服務中心，具商務辦公、酒店、居住、商業(yè)的多 功能用途，是集酒店、賓館等旅游服務設施，酒店式公寓、別墅等居住單位和百貨、娛 樂城、步行街等商業(yè)設施為一體的綜合旅游服務小鎮(zhèn)。 |用地指標明細 | |用地 | |類型 | |R21 | |C21商 | |業(yè) | |用 | |地 | |S12 |次級 |1300×22.5＋269×15＋（174＋284|濱江大道和嵇靈山路按照 | | |干路 |）×40＝51605 |道路中心線一側(cè)計算面積 | |S13 |城市 |318×24＋（267+400）×12＋（540|黨校路按照道路中心一側(cè) | |...
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