××花園二期項(xiàng)目計(jì)劃書
== 錦西花園二期—西延錦繡 項(xiàng) 目 計(jì) 劃 書 2002年3月 前言 四川聚仁房地產(chǎn)有限公司和成都航宇房地產(chǎn)有限公司均是從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司 ，已經(jīng)在本市成功開發(fā)錦西花園一期、錦西花園三期、錦江公寓、升和苑等項(xiàng)目，通過 這些項(xiàng)目的開發(fā)，建立了符合市場(chǎng)規(guī)律具有實(shí)效和操作理念和完善的管理體系，為公司 發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，我們兩家公司合作開發(fā)的錦西花園二期（西延錦繡）項(xiàng) 目，前期工作已經(jīng)完成，現(xiàn)將本項(xiàng)目詳細(xì)情況及實(shí)施計(jì)劃報(bào)以貴行，以作為貴行分析評(píng) 估項(xiàng)目可行性的依據(jù)。我們真誠(chéng)希望能以貴行攜手合作，共創(chuàng)輝煌。 第一部分 項(xiàng)目概況 一 項(xiàng)目名稱：錦西花園二期商品房 二 建設(shè)地點(diǎn)：成都市金牛區(qū)營(yíng)門口鄉(xiāng)紅色村一、三組 三 項(xiàng)目性質(zhì)：商品房住宅開發(fā) 四 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)： 1占地面積：355401.37平方米 2總建筑面積：67898平方米 其中： 總用地面積：35541.37平方米 凈用地面積：33530.99平方米 代征地面積：2010.38平方米 總建筑面積：67898平方米 地上總建筑面積：60323平方米 建筑密度：28.55% 容積率：1.799 綠地率：46.3% 總戶數(shù)：470 大門建筑面積：53平方米 地下停車庫建筑面積：3855平方米 地下小氣車停車庫車位數(shù)：99個(gè) 地下自行車停車位數(shù)：1050個(gè) 室外小汽車停車位數(shù)：176個(gè) 商鋪：709平方米 物管：604平方米 住宅：62677平方米 五 開發(fā)建設(shè)條件 1土地權(quán)屬明晰 2開發(fā)手續(xù)齊備 3場(chǎng)地拆遷基本結(jié)束 外部條件基本具備 六 項(xiàng)目開發(fā)商簡(jiǎn)介 1公司名稱： 四川聚仁房地產(chǎn)有限公司 成都航宇房地產(chǎn)有限公司 2法人代表： 聚仁房產(chǎn)：王松江 航宇房產(chǎn)：郭航 3法定地址： 聚仁房產(chǎn)：成都市蜀漢中路259號(hào)宏亞大廈 航宇房產(chǎn)：成都市成華區(qū)萬年場(chǎng)雙橋三幢 4注冊(cè)資本： 聚仁房產(chǎn)1000萬元人民幣 航宇房產(chǎn)1000萬人民幣 5經(jīng)營(yíng)范圍： 聚仁：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、裝修等業(yè)務(wù) 航宇：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù) 6公司簡(jiǎn)介： 四川聚仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由省建委批準(zhǔn)，省工商局登記注冊(cè)，具有房地產(chǎn)三級(jí) 開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)公司。公司成立于1999年2月4日。經(jīng)過不斷發(fā)展，公 司已經(jīng)具備了科學(xué)的管理體系和現(xiàn)代化企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，匯納了業(yè)界精英。公司股東及高 層管理人員均具備本科以上學(xué)歷，在北京、上海、成都等地從事多年經(jīng)營(yíng)，并創(chuàng)下驕人 的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，已開發(fā)項(xiàng)目“錦西花園”一期32044平方米，已實(shí)現(xiàn)銷售100%。現(xiàn)正在開發(fā)的 有22000平方米。 成都航宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由成都市建委批準(zhǔn)、成都市工商局批準(zhǔn)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)企業(yè)。注冊(cè)資金1000萬元，實(shí)收資金1600萬元。開發(fā)項(xiàng)目有：錦江公寓、千和苑、興 隆苑（東、西）。已開發(fā)完成51000平方米，現(xiàn)正在開發(fā)有30000平方米。 七 項(xiàng)目效益分析 錦西花園二期項(xiàng)目是聚仁公司和航宇公司經(jīng)過認(rèn)真、全面地市場(chǎng)調(diào)查、分析國(guó)家政策 和相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境，認(rèn)真總結(jié)錦西花園一、三期項(xiàng)目和其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上順應(yīng) 現(xiàn)代居家呼喚開發(fā)的精品住宅小區(qū)，因而準(zhǔn)備工作充分，符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律和房地產(chǎn)發(fā) 展形式，符合國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)。 1、該項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，地理位置優(yōu)越，交通便捷。該項(xiàng)目位于成都市羊西線側(cè)的 紅色村。羊西線乃是成都交通的一條黃金旅游主干道，也是目前成都市污染較小，最適 宜居住的環(huán)境之一。在這一地區(qū)周圍匯聚了眾多著名的小區(qū)名園，已經(jīng)形成了濃厚的商 業(yè)氛圍和人文氛圍。 2、該項(xiàng)目之前的西延錦繡花園一、三期銷售良好，深受業(yè)主喜愛，獲得了一致的好 評(píng)，已經(jīng)被金牛區(qū)政府納入“錦西名宅”的標(biāo)志性住宅。這為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的輿論氛 圍和基礎(chǔ)，有利于項(xiàng)目將來的宣傳和營(yíng)銷。 3、該項(xiàng)目由成都市兩大實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)公司，四川聚仁房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 和成都航宇房地產(chǎn)有限公司攜手合作完成，風(fēng)險(xiǎn)小，技術(shù)力量和資金力量更為雄厚。除 了兩個(gè)單位投資6000萬元的項(xiàng)目資金外，還可以通過項(xiàng)目的分期開發(fā)，預(yù)售房屋收回資 金再行投放，也可以通過尋求金融支持獲得項(xiàng)目運(yùn)作的貸款，確保資金的到位。 總之，錦西花園二期地處成都市黃金的居住區(qū)域，周邊環(huán)境及交通狀況良好，市政配 套設(shè)施相當(dāng)完善。根據(jù)評(píng)估分析，該項(xiàng)目完全具備開發(fā)中高檔住宅的客觀條件，經(jīng)濟(jì)效 益和社會(huì)效益顯著。投資開發(fā)錦西花園二期項(xiàng)目完全可行。 第二部分 錦西花園二期項(xiàng)目可行性分析主要內(nèi)容 秉承“踏實(shí)、負(fù)責(zé)、科學(xué)、客觀”的工作作風(fēng)，我們對(duì)錦西花園二期項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真的 市場(chǎng)調(diào)研和周密詳盡的論證分析，認(rèn)為該項(xiàng)目無論從外部環(huán)境或是內(nèi)部條件都已經(jīng)具備 了開發(fā)的可能性和可行性。為了更好地論證該項(xiàng)目的情況優(yōu)勢(shì)，我們將從以下的幾個(gè)方 面來分析。 1. 項(xiàng)目背景分析 一、從宏觀經(jīng)濟(jì)背景及房地產(chǎn)發(fā)展形式分析，國(guó)家政策利好為房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的發(fā) 展契機(jī)。 1中國(guó)加入WTO對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的巨大沖擊和挑戰(zhàn)。 2001年，我國(guó)成功加入了世界貿(mào)易組織。這一歷史性的事件將從根本上改變我國(guó)現(xiàn)有 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式和情況。隨著外來資本進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。一部 分實(shí)力弱小的經(jīng)濟(jì)實(shí)體必定將在競(jìng)爭(zhēng)中被對(duì)手淘汰或兼并。對(duì)于本來就風(fēng)云突變的房地 產(chǎn)行業(yè)來說，入世就意味著更大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。而成都房地產(chǎn)處于西部大開發(fā)的中心地 位。從近年黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)西部大開發(fā)的政策和法規(guī)來看，十分有利于成都房地產(chǎn)的 蓬勃發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)早被納入了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)的范疇。國(guó)家要以此刺激消費(fèi) 需求，推動(dòng)西部大開發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展?？梢灾?，在入世之后，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi) 水平都將會(huì)和國(guó)際接軌。成都房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)也將從以前的狹隘的區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)上升到國(guó)際市 場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。成都房地產(chǎn)業(yè)處于西部大開發(fā)的洪流之中，又要迎接國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)暴，在國(guó) 家宏觀政策的調(diào)控與扶植下，必將迎來新的高潮。 2國(guó)家新一輪的降稅降息舉措將帶動(dòng)消費(fèi)的進(jìn)一步發(fā)展，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的 機(jī)遇 不久前，國(guó)家有關(guān)部門又一次調(diào)整了稅收政策和銀行存款利息，讓稅收和利息再次降 低。這一方面顯示了我國(guó)政府在為適應(yīng)入世后情況而努力，另一方面也說明國(guó)家正通過 這些措施，進(jìn)一步刺激消費(fèi)，拉動(dòng)市場(chǎng)，以此帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)作為我國(guó)消 費(fèi)這一個(gè)主要的消費(fèi)支撐點(diǎn)，也將因此而享受到各種政策的優(yōu)惠待遇。國(guó)家的降稅降息 措施為房地產(chǎn)開發(fā)開辟了全新的，更加廣闊的環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，為房地 產(chǎn)的開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)提供了更加活躍的大舞臺(tái)。 二、中國(guó)的入世帶給人們消費(fèi)觀念的根本變革，人們對(duì)城市住宅的認(rèn)識(shí)有了新的變化， 即規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化特征，這些將是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求和動(dòng)力。 1、人們的消費(fèi)觀念向歐美流行風(fēng)格靠攏 中國(guó)入世，不僅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來重大影響，同樣會(huì)影響著老百姓的生活觀念和消費(fèi) 觀念。隨著國(guó)外流行和先進(jìn)的生活觀念的傳入，中國(guó)的消費(fèi)者將會(huì)對(duì)商品房住宅進(jìn)行重 新的評(píng)估和審視。歐美風(fēng)格的概念正在被各個(gè)開發(fā)商引用和熱炒，也在逐漸被中國(guó)消費(fèi) 者接受。而所謂歐美流行風(fēng)不過是一個(gè)概念的刻意擬造。簡(jiǎn)單而言，這種國(guó)際化趨勢(shì)其 實(shí)就是一種規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化和專業(yè)化的復(fù)合。這種復(fù)合的概念極為強(qiáng)烈的打動(dòng) 了購房者追求時(shí)尚，講究品位的心理，滿足了他們的崇洋欲望。未來的房地產(chǎn)因?yàn)檫@些 消費(fèi)者的情感變化而出現(xiàn)更加寬闊的發(fā)揮空間。 2、房地產(chǎn)建筑規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)正在和國(guó)際流行時(shí)尚接軌 前面一點(diǎn)說過，現(xiàn)在的房地產(chǎn)建筑正在朝著規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化的國(guó)際 化標(biāo)準(zhǔn)靠攏。這一方面受消費(fèi)者心理需求的影響，另一方面也是房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)適應(yīng) 房產(chǎn)新變化的結(jié)果。規(guī)?；词墙梃b和參考國(guó)外的先進(jìn)建筑理念以及規(guī)劃操作方式，使 小區(qū)建設(shè)突破了單純的居家概念，而是朝著營(yíng)建多功能、規(guī)范化的小區(qū)轉(zhuǎn)化。通過導(dǎo)入 整合資源的規(guī)劃思路，按照人與自然生態(tài)和諧共存、物質(zhì)需求與精神需求緊密結(jié)合的運(yùn) 行方式進(jìn)行規(guī)模開發(fā)。突出以人為本、表現(xiàn)個(gè)性的設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃居住區(qū)的范圍內(nèi)對(duì) 住宅、市政和公建配套等設(shè)施進(jìn)行總體優(yōu)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，一般會(huì)在理想的地塊上進(jìn)行深 度開發(fā)，而必要條件就是交通便捷、配套齊全、功能優(yōu)化。 生態(tài)化在于住宅關(guān)注生態(tài)環(huán)保，小區(qū)綠化性強(qiáng)，充分體現(xiàn)“人與自然和諧相處”的概念 。要充分解決人們對(duì)空氣、綠化陽光以及園林景觀等功能需求，達(dá)到居住環(huán)境的功能優(yōu) 化，匯聚更多的人氣，推動(dòng)住宅小區(qū)盡快成型 智能化是指住宅除了硬件設(shè)施的投入，增強(qiáng)功能的優(yōu)化設(shè)計(jì)，更把導(dǎo)入優(yōu)秀的物業(yè)管 理作為小區(qū)開發(fā)的軟件。 3、房地產(chǎn)開發(fā)必須要和人們消費(fèi)需求保持一致 從淺顯意義來說，商品房住宅是為了滿足人們的住房消費(fèi)需求而存在的。它當(dāng)然應(yīng)該 和人們的消費(fèi)觀念保持一致。從更深層次的意義來說，房地產(chǎn)開發(fā)商要和人們消費(fèi)需求 保持一致，不僅要主動(dòng)了解不同時(shí)期不同階段人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)認(rèn)識(shí)，還應(yīng)主動(dòng)積 極地去引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)潮流。要積極爭(zhēng)取消費(fèi)者和自己的品牌概念相呼應(yīng)。尤其是入 世后的今天，各個(gè)房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，其實(shí)可以看著是對(duì)消費(fèi)者心理和感情的爭(zhēng)奪 。這種情況同樣為入世后的房地產(chǎn)事業(yè)提供了更加靈活的發(fā)展空間。 三、房地產(chǎn)作為一種投資手段正在被越來越多的人接受 1、房地產(chǎn)作為一種投資手段被人接受的內(nèi)在原因 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)由原來的單純的滿足人們的居住需求向著其他 需求演變。對(duì)一部分投資者而言，房地產(chǎn)是一個(gè)不錯(cuò)的投資領(lǐng)域。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因 在于，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展了這么多年，市場(chǎng)環(huán)境正在越來越成熟。住宅需求已由集 團(tuán)購買逐漸轉(zhuǎn)向個(gè)人，購買由少數(shù)富裕階層購買轉(zhuǎn)向中產(chǎn)階層購買，中產(chǎn)階層的潛在消 費(fèi)需求旺盛，消費(fèi)的品質(zhì)和價(jià)位等呈現(xiàn)出多樣化特征。消費(fèi)者的觀念一日趨成熟，其住 房消費(fèi)以及投資趨向也開始向中、高檔轉(zhuǎn)移，特別是一些注入環(huán)境、生態(tài)概念的地產(chǎn)項(xiàng) 目得到了越來越多的消費(fèi)者。于是房地產(chǎn)作為一個(gè)投資項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)正在減弱，利潤(rùn)回收 周期不長(zhǎng)，利潤(rùn)也可觀。 2、房地產(chǎn)作為一種投資手段的市場(chǎng)前景 房地產(chǎn)作為一種投資手段的前景一直被有識(shí)之士所看好。隨著國(guó)家政策的進(jìn)一步完 善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范化，會(huì)有更多的資本投入這一項(xiàng)目之中。特別是現(xiàn)在已經(jīng) 入世，預(yù)計(jì)將有更多的國(guó)外資本投入房地產(chǎn)的開發(fā)之中。這一情況會(huì)讓房地產(chǎn)開發(fā)的資 金得到更好的保證。 綜上所述，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，隨著世界貿(mào)易組織的大門徐徐打開，以 及西部大開發(fā)的進(jìn)行，成都房地產(chǎn)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿薮蟮漠a(chǎn)業(yè)，它的需求量將隨著中 產(chǎn)階層的增加而變大。同時(shí)，它的相關(guān)帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有直接的推動(dòng)作 用。而啟動(dòng)住宅市場(chǎng)，更是國(guó)家大力開拓國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的突破口。有關(guān)專家分析到，我 國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。隨著住房制度的進(jìn)一步改 革，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀著無窮無盡的生機(jī)活力。國(guó)家的新的降稅降息，將是新一輪房 地產(chǎn)高潮到來前的先兆。仍何一個(gè)有眼光和有抱負(fù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都不會(huì)錯(cuò)過這個(gè)千栽 難逢的好機(jī)遇。 第二章 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)形式分析 一、現(xiàn)階段成都房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況和特點(diǎn) 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)有著獨(dú)特的個(gè)性，通過對(duì)成都市中、高檔住宅市場(chǎng)的基本狀況的調(diào)查 ，可以對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)做以下總結(jié)： 1、用于開發(fā)的地塊面積普遍偏小，規(guī)模大的小區(qū)不多，容積率偏高，建筑密度大。 由于大多數(shù)開發(fā)商利用所處區(qū)域位于市區(qū)，各種配套齊備的特點(diǎn)來減少小區(qū)公建設(shè)施， 以降低成本。 2、房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了“概念地產(chǎn)”運(yùn)作階段，概念地產(chǎn)最大特點(diǎn)就是引導(dǎo)消費(fèi)、激活 市場(chǎng)，開發(fā)商在開發(fā)過程中盡可能地釋放各自樓盤的能量，展示與眾不同的個(gè)性，以此 贏得更多的消費(fèi)者。 3、房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對(duì)小區(qū)房屋外觀比較注重，大多選擇利用瓷磚外墻、鋁合金窗 、防盜門、使小區(qū)規(guī)劃建設(shè)得整潔、美觀、明快，同時(shí)還普遍利用沿街商業(yè)鋪面獲得巨 額利潤(rùn)。 4、隨著西部大開發(fā)的進(jìn)行和中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)在成都日趨激烈。 外地開發(fā)商紛紛入主成都進(jìn)行規(guī)?；_發(fā)，對(duì)本地開發(fā)商構(gòu)成了巨大的壓力。同時(shí)，可 供開發(fā)的地塊正在減少，特別是一環(huán)路以內(nèi)的更是少之又少。 二、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)和狀況調(diào)查結(jié)果還顯示出如下成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀 況特點(diǎn) 1、消費(fèi)者對(duì)住宅需求的狀況，對(duì)位置考慮的居多，占27.7%，對(duì)價(jià)格考慮的占23%， 對(duì)交通考慮的占22%，對(duì)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的占20%，對(duì)戶型考慮的占19.7%，房屋質(zhì)量好壞考 慮的占18.3%。 通過數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的敏感度已經(jīng)減弱，而更多追求的是對(duì)住宅 地理環(huán)境和交通環(huán)境等綜合因素的考慮。這一方面證明成都房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成熟，消費(fèi) 者對(duì)商品放的經(jīng)濟(jì)承受力有所提高。另一方面也顯示了現(xiàn)代住房條件正向國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)靠 攏...
××花園二期項(xiàng)目計(jì)劃書