保定房地產項目發(fā)展報告
目　　　錄 第一部分 項目基本情況 2 一、宗地描述 2 （一）地理位置 2 （二）地塊四至 3 （三）用地規(guī)模 3 （四）地塊現狀 3 二、地塊周邊配套分析 4 三、地塊所在區(qū)域綜述 4 四、宗地規(guī)劃設計條件 5 第二部分 保定城市宏觀概況 6 一、保定城市介紹 6 （一）城市基本情況 6 （二）城市經濟狀況 7 （三）保定市總體規(guī)劃 10 （四）城市總體特征總結 11 第三部分 保定房地產市場概況 12 一、商品房市場總體情況 12 （一）房地產現狀描述 12 （二）歷年房地產市場上市量對比 12 （三）價格趨勢 13 （四）發(fā)展趨勢 13 （五）需求特征 13 （六）各在建在售項目類型對比分析 14 第四部分 項目SWOT分析 16 一、優(yōu)勢 16 二、劣勢 16 三、威脅 16 四、機會 17 第五部分 項目產品描述及操作思路 17 一、項目發(fā)展基調 17 二、項目操作思路 19 三、項目開發(fā)內容 19 四、項目產品主要特征 20 第一部分 項目基本情況 一、宗地描述 （一）地理位置 本地塊位于保定市主城區(qū)的東北部，北市區(qū)二環(huán)內，距離北二環(huán)大約800米，距離保 定市成熟商務金融中心大約10-15分鐘車程。 （二）地塊四至 東：恒祥北大街，寬度為50米的雙向六車道快速路，現狀路況較好。路對面為空地， 已規(guī)劃建設高層住宅，并由一家開發(fā)商獲取開發(fā)權，只是由于資金問題無法及時開工。 南：復興中路，寬度為50米的雙向六車道快速路，人流和車流較大。路對面已經開發(fā) 的住宅樓和一些臨時建筑。 西：規(guī)劃中的瑞祥大街，現狀為一條水泥小路，路寬大約5- 6米，路面狀況較差。路西側為保定市第一體育運動學校。瑞祥大街全面修通時間不好預 計。 北：規(guī)劃路，現狀為耕地以及苗圃。 附照片 地塊東側恒祥北大街 小區(qū)西側瑞祥大街現狀 地塊南側復興中路 地塊北側的耕地和苗圃 （三）用地規(guī)模 項目地塊面積大小為222,080㎡，約333畝，在保定市場算是比較大規(guī)模的住宅用地。 整個地塊呈不規(guī)則的多邊形，主要是由于地塊西南角大約60畝的用地被其他開發(fā)商占有 。 （四）地塊現狀 本地塊現狀為空白耕地，地表較為平整。地塊范圍內有一條寬約3米明渠用來給附近 工廠排污水。地塊西北側有少量電線桿。這些需要開工之前進行整改。 附照片 地塊地表現狀 地塊內的排污渠 排污渠和電線桿 二、地塊周邊配套分析 1) 周邊管網已經通達； 2) 周邊道路修建通達情況良好。 3) 上水、下水周邊配套已具備。 4) 地塊周邊短距離內無集中商業(yè)服務，大型商業(yè)、超市、文化娛樂類均在政府城 市規(guī)劃中。 可見，本地塊作為居住項目，基本具備了開發(fā)、交通的便利條件。但要提高人 氣，促進銷售，需要完善小區(qū)的商業(yè)配套。 三、地塊所在區(qū)域綜述 保定處于一個舊城改造、建設新城區(qū)的進程中，其市內基本不存在集中大規(guī)模的新興 居住區(qū)。當地居民公認的最適宜居住的地方主要是東部軍校廣場附近和本地塊所在的北 部。本地塊所在區(qū)域已經規(guī)劃為集中居住區(qū)，并同時由多家開發(fā)商獲取了周邊地塊的開 發(fā)權，形成了蓄勢待發(fā)的局勢。已經開發(fā)的項目諸如名人國際、秀蘭城市花園已經在該 區(qū)域內樹立了一定程度的形象，并銷售良好。本地塊東側的空地現基本已經確定為秀蘭 景觀城和保定房地產開發(fā)總公司的項目，規(guī)劃為高容積率的高層。其中，景觀城已經開 始發(fā)售，房地產開發(fā)總公司的項目則由于資金問題難以預計上市時間。華北地區(qū)最大的 金融?？茖W校將于2005年左右遷至本地塊北側1000米處，形成大學高教區(qū)，政府機關將 于2004年年底遷至地塊北部2500米處的現植物園址，也會極大帶動北部發(fā)展。 總之，本地塊區(qū)位已經獲得消費者認可，也是政府大力規(guī)劃發(fā)展的方向，不存在區(qū)位 缺陷。并且有望幾年之后發(fā)展成為保定新城區(qū)的北部居住中心。 四、宗地規(guī)劃設計條件 用地面積：222,080㎡ 用地性質：住宅用地 規(guī)劃建筑面積：444,160-577,408㎡ 建筑間距系數：1.6 容積率：2.0-2.6之間 建筑密度：小于25％ 綠地率：大于35％ 車位要求：不低于50％ 另外：至少4班幼兒園一個，不少于1500平米的超市一個，人防最低比例3％。 從規(guī)劃設計條件來看，政府有意在該區(qū)域建設高層項目以完善城市形象，不支持多層 建筑形式。經過溝通，容積率有望降至1.8左右，欲增加多層比例需要進一步協(xié)調。 第二部分 保定城市宏觀概況 一、保定城市介紹 （一）城市基本情況 1．地理位置： 保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北鄰北京市和張家口市， 東接廊坊和滄州，南與石家莊和衡水市相連，西部與山西省接壤。地處京、津、 石三角腹地，市中心北距北京140公里，東距天津145公里，西南距河北省石家莊 125公里。 附圖 2．自然氣候條件： 全市地勢由西北向東南傾斜。地貌分山區(qū)和平原兩大類，市區(qū)年平均氣溫13攝氏 度，年日照時數2027—2747.7小時，年降水量284.4—419.2毫米。 3．交通狀況： 全市已初步形成了以保定市為中心向外輻射，以“五縱四橫”（五縱：207國道、 寶平線、京贊線、107國道、京深高速；四橫：108線、保淶線、保阜線、河龍線 ）為骨架，以縣鄉(xiāng)公路為支脈四通八達的公路交通網絡。 4．城市面積范圍：現市區(qū)規(guī)模接近90平方公里，規(guī)劃面積120平方公里，包括縣區(qū)的 總面積約為920平方公里。 5．人口狀況： 2000—2003年市區(qū)常住人口分別為86.63萬、89.06萬、91.55萬、94.11萬人，外 來人口數分別為25.99、26.56、29.79萬人。政府規(guī)劃2020年主城區(qū)實際居住人 口控制在115萬之內。 6．行政劃分： 保定市管轄4市，（定州市、涿州市、安國市、高碑店市），18縣（易縣、徐水 縣、淶源縣、定興縣、順平縣、唐縣、望都縣、淶水縣、清苑縣、滿城縣、高陽 縣、安新縣、雄縣、容城縣、曲陽縣、阜平縣、博野縣、蠡縣），3區(qū)（南市區(qū) 、北市區(qū)、新市區(qū)），另設高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。 7．教育文化和其他： 保定科教文衛(wèi)體全面發(fā)展，文化底蘊豐富，擁有河北農業(yè)大學、華北電力大學、河 北大學等11所高等院校，數量和規(guī)模均居河北省前列。同時，保定是重要的駐軍 基地城市。 8．城市定位及規(guī)劃方向： 保定市是北京的南大門，大北京經濟圈的西翼，河北省中部的中心城市，以旅游 、飲食、汽車、商貿流通、城鎮(zhèn)建設等作為城市經濟增長點，保定市區(qū)規(guī)劃發(fā)展 方向是主要向北發(fā)展、適度向東發(fā)展。 （二）城市經濟狀況 總體上來說，保定是一個工業(yè)城市，經濟總量的39％來自于工業(yè)，近年來的工業(yè)發(fā)展 取得了一定的規(guī)模和基礎?，F有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1000多家，其中大型企業(yè)44家，中型 企業(yè)89家，小型企業(yè)867家，規(guī)模以下企業(yè)82371家。保定基本上以汽車產業(yè)為龍頭，實 行工業(yè)興市的策略。全市有汽車整車生產廠家12家，其中長城、中興、河北長安三大企 業(yè)今年產量可突破12萬輛，皮卡汽車生產規(guī)模、市場占有率（占全國市場的60%以上）、 出口創(chuàng)匯、經濟效益等已連續(xù)幾年名列全國同行業(yè)第一。長城汽車年銷售收入達到50億 。汽車零部件生產企業(yè)26家，風帆集團、凌云集團、立中集團、長城內燃機已具相當規(guī) 模。 值得一提的是，保定的餐飲服務行業(yè)特別發(fā)達。全市大型餐飲店近千家，現在已經發(fā) 展成為具備了一定飲食文化和品牌餐飲的城市。其從事餐飲行業(yè)的當地人員也以豐厚的 收入回報成為了保定市特殊的行業(yè)人群。 (1) 歷年國內生產總值對比：（總國內生產總值、人均國內生產總值） 2000年國內產總值702.22億元，人均國民生產總值6671元； 2001年國內生產總值747.3億元，人均國民生產總值7058元； 2002年國內生產總值807億元，人均國民生產總值7642元； 2003年國內生產總值873億元，人均國民生產總值8120元。 [pic] [pic] 1) 固定資產投資情況對比：2000—2003年固定資產投資呈現明顯上漲趨勢 [pic] 2) 儲蓄余額：2000—2003年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額穩(wěn)步增長 [pic] 3) 人均可支配收入：2000—2003年增長迅速 。 [pic] （三）保定市總體規(guī)劃 根據國務院批復的保定市城市總體規(guī)劃（2001～2020年），保定被定位為“國家歷史 文化名城，冀中地區(qū)中心城市”。 　　根據國務院批復的《保定市城市總體規(guī)劃》，保定市的城市規(guī)劃區(qū)范圍為916.3平方公 里。在城市規(guī)劃區(qū)內，實行統(tǒng)一管理。堅持新區(qū)開發(fā)與舊城改造并重的原則，注意調整 用地結構，加強對“城中村”的改造工作。要發(fā)揮保定市對區(qū)域經濟的輻射、帶動作用， 促進城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展。 　　批復中明確，嚴格控制城市的人口和用地規(guī)模，保護耕地，節(jié)約用地，合理用地。 到2005年，主城區(qū)實際居住人口要控制在80萬人以內，建設用地控制在79.6平方公里以 內；到2010年，主城區(qū)實際居住人口要控制在90萬人以內，建設用地控制在88.2平方公 里以內；2020年，主城區(qū)實際居住人口要控制在115萬人以內，建設用地控制在110.4平 方公里以內。批復中還強調，要加強基礎設施規(guī)劃建設，切實保護和改善生態(tài)環(huán)境。要 重視歷史文化名城和城市風貌保護，要正確處理歷史文化名城保護與城市現代化建設的 關系，嚴格控制并逐步疏解歷史文化保護區(qū)人口密度，保護好古城的基本格局和風貌， 不得進行任何與古城環(huán)境和風貌不相協(xié)調的建設活動。 （四）城市總體特征總結 在長城汽車、天威保變、天鵝化纖、樂凱膠片等一批上市公司的帶動下，保定市整體 經濟呈現強勁的增長勢頭，經濟環(huán)境不斷改善，同時保定的舊城改造、新城建設也如火 如荼。這些為保定市房地產市場的發(fā)展，特別是住宅市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎。預 計未來幾年內，保定市將在新城區(qū)規(guī)劃建設上加大力度，位于新城區(qū)的房地產開發(fā)來說 ，是一個利好趨勢。 第三部分 保定房地產市場概況 一、商品房市場總體情況 （一）房地產現狀描述 保定市房地產發(fā)展與經濟發(fā)展明顯不同步，顯現出的特征是房地產發(fā)展要落后于經濟 發(fā)展。保定近兩年的經濟發(fā)展得到了長足的進步，某些指標甚至超過了省會石家莊。但 是房地產發(fā)展水平相比石家莊，要落后一階段。雖然從數據看，保定市房地產交易量要 大于石家莊，但其商品房發(fā)展水平（產品水平、價格水平）均較為落后。由于大量集資 定向房的開發(fā)，以及相當比重的經濟解困房（以秀蘭為首的保定本地開發(fā)商一直以來堅 持開發(fā)低檔住宅，迎合舊城拆遷），致使保定的房價一直在1500元/㎡左右徘徊。商品房 供給基本集中在1300～1600元/㎡的產品，真正中高檔的產品市場基本空缺。相當一部分 消費者的居住需求并沒有得到充分的滿足。 （二）歷年房地產市場上市量對比 2000年房地產全年完成投資13.34億元，新開工面積167.06萬㎡。 2001年房地產全年完成投資16.29億元，新開工面積109.5萬㎡。 2002年上市房屋面積230萬㎡（含部分還遷房、集資房）上市商品房銷售186.3 萬㎡，銷售比率81%。由于當年土地市場投放量減少和停止集資建房的影響，2 003年上市房屋面積170萬㎡上市商品房銷售144.5萬㎡，銷售比率85%。 預計2004年上市房屋面積100萬㎡，銷售量80萬㎡。 02、03年保定房地產市場供應量和銷售量下降的原因主要是：土地供應量減少 ，集資建房被嚴格控制，部分舊城改造項目2003年基本完成，城中村改造尚未全面啟動 。 （三）價格趨勢 2001--- 2003年保定多層房地產均價分別為1250、1350、1500元/㎡。該房價與保定經濟生活 條件極不相符。此嚴重偏低的房價形成的原因有這么幾個：（1）保定市存在走低價 策略的房地產公司—秀蘭集團，而且1999-- 2003年前其銷售面積占保定市區(qū)總銷售面積的15%，（2）舊城改造，土地價格低廉 ，使各大開發(fā)商開發(fā)低價商品既有市場又有利潤；（3）集資建房、定向建房太多， 沖擊了商品房市場，致使價格低迷。 （四）發(fā)展趨勢 （1）隨著舊城改造的基本完成，拆遷改造量的逐漸減少，新城區(qū)的規(guī)劃建設。開發(fā) 商逐漸意識到光靠經濟適用房難以適應市場需求，已經開始注重產品檔次和品質。產品 逐漸向中、高檔發(fā)展，產品品質也在逐漸提高。 （2）老城區(qū)改造的土地資源已經逐漸減少，相反新城區(qū)的空白土地獲得了新寵。開 發(fā)商逐漸把開發(fā)重心轉向了新城區(qū)，東部和北部逐漸成為了保定市的熱點。 （3）預計很快啟動的“城中村”改造工程，將給保定房地產帶來新的契機。 （五）需求特征 1）當地居民消費特征 保定消費意識較強，敢于花銷。在服飾、餐飲消費表現較為明顯?，F在的住房意識也 逐漸從功能需求過渡到品質需求，許多中高層消費者存在較強的改善住房的需求。當地 商品房主要解決更多人的住宅“從無到有”的物質層面的需求，致使高品質小區(qū)、中高檔 樓盤出現斷層，已經跟不上發(fā)展的趨勢。 2）產品需求特征 保定消費者對多層比較偏愛，房型多集中于三室、二室中等面積的住宅。改善型客戶 對房型的要求比從前有一定的提高，對新產品有一定追求...
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