北京奧林匹克花園國(guó)際化定位專(zhuān)題報(bào)告
北京奧林匹克花園國(guó)際化定位專(zhuān)題報(bào)告 目 錄 一. 北京部分國(guó)際化社區(qū)特點(diǎn) 1. 基本特點(diǎn) 2. 共同特點(diǎn) 3. 普遍優(yōu)勢(shì) 4. 普遍劣勢(shì) 二. 北京奧園國(guó)際化市場(chǎng)定位的解讀 三．國(guó)際化特征的營(yíng)造 一）社區(qū)硬件建設(shè)形成國(guó)際化形象 1．規(guī)劃設(shè)計(jì) 2．外環(huán)境 1）奧林匹克大廈 2）運(yùn)動(dòng)夜廣場(chǎng) 3）主題廣場(chǎng)與主題大道 4）園林藝術(shù)小品 2．室內(nèi)設(shè)計(jì) 1）主臥雙房 2）大容量的儲(chǔ)藏室與功能分區(qū)的儲(chǔ)藏柜 3）多功能的客廳 4）家庭內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 5）預(yù)留網(wǎng)絡(luò)端口的廚房、衛(wèi)生間 6）家庭內(nèi)部小總機(jī)系統(tǒng) 7）沒(méi)有生活垃圾的廚房 8）樣板房 二) 社區(qū)服務(wù)、商業(yè)設(shè)施及文化活動(dòng)豐富國(guó)際化內(nèi)涵 1．教育服務(wù) 1）兒童托管服務(wù) 2）遠(yuǎn)程教育服務(wù) 3）健康促進(jìn)學(xué)校 4）社區(qū)終生教育課堂 5）其他課堂教育 2．社區(qū)運(yùn)動(dòng)健康服務(wù) 1）健康代理人 2）運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)員與社區(qū)全民健身服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 3）寵物保健與托管·寵物俱樂(lè)部 3．社區(qū)社團(tuán)及俱樂(lè)部 1）綠色家園志愿者組織 2）社區(qū)俱樂(lè)部或愛(ài)好者協(xié)會(huì) 4. 商業(yè)服務(wù)及設(shè)施 1）時(shí)尚吧一條街 2）文化酒吧與文化茶館 3）健康食品專(zhuān)賣(mài)店 4）天然食品專(zhuān)賣(mài)店 5）體育用品專(zhuān)賣(mài)店 6）國(guó)際名店廊 7）旅游用品專(zhuān)賣(mài)店 8）汽車(chē)俱樂(lè)部 9）青年旅館 10）旅游服務(wù)社(旅游代辦點(diǎn)) 5. 社區(qū)商務(wù)服務(wù) 6. 社區(qū)文化活動(dòng) 1） 區(qū)內(nèi)業(yè)主活動(dòng) 2） 區(qū)外交流或聯(lián)合活動(dòng) 7．物業(yè)管理 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。 三) 整合營(yíng)銷(xiāo)傳播手段對(duì)國(guó)際化觀念進(jìn)行引導(dǎo)和詮釋 四．結(jié)論 一. 北京部分國(guó)際化社區(qū)特點(diǎn) 1. 基本特點(diǎn) 1) 集中于CBD、燕莎商圈等高檔寫(xiě)字樓、高檔購(gòu)物中心云集的商圈之內(nèi)。 多為外銷(xiāo)房，吸引外籍人士入住。 2) 高檔公寓為多，可商住兩用。 3) 富升值潛力，投資功能較強(qiáng)。 2. 共同特點(diǎn) 由以上基本特點(diǎn)，形成物業(yè)軟硬件方面的如下共同特點(diǎn)： 1) 多啟用境外設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，建筑物外觀氣派，現(xiàn)代風(fēng)格為多。 2) 建筑物內(nèi)部公共空間多以星級(jí)酒店式裝修為標(biāo)準(zhǔn)，以豪華彰顯身份。 居室內(nèi)部采用精裝修，配國(guó)外名家產(chǎn)品。 3) 多由外籍物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。 4) 物業(yè)內(nèi)提供較為齊全的家政服務(wù)、社區(qū)活動(dòng)服務(wù)； 5) 物業(yè)內(nèi)設(shè)有小型會(huì)所，提供餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)等場(chǎng)所。 6) 內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、地下車(chē)庫(kù)（電梯直達(dá)）、二十四小時(shí)供熱水等。有獨(dú)立的衛(wèi)星電視接收 系統(tǒng)。 3. 普遍優(yōu)勢(shì) 1) 項(xiàng)目所在地一般知名度較高，且具有一定的身份象征。 2) 市政配套齊全，交通便捷。 3) 附近商城、劇院、酒吧云集、可方便享受都市生活。 4. 普遍劣勢(shì) 1) 以高層為多，容積率過(guò)高，綠地過(guò)少，室外活動(dòng)場(chǎng)所不多。 2) 處于城市交通中心，噪音大，空氣質(zhì)量差。 3) 區(qū)內(nèi)交往空間較少，居民較難享受其樂(lè)融融的社區(qū)生活。 資料: 部分國(guó)際化定位樓盤(pán)之國(guó)際特色 中關(guān)村地區(qū): 韋伯時(shí)代中心·韋伯豪（內(nèi)銷(xiāo)） “白頤路標(biāo)志性建筑，中關(guān)村的‘國(guó)貿(mào)’，完全經(jīng)理人宅邸” 韋伯時(shí)代中心：國(guó)際化集團(tuán)寫(xiě)字中心／國(guó)際化會(huì)議中心／區(qū)域郵政樞紐／體育娛樂(lè)中心 ／名店城。 韋伯豪國(guó)際公寓：北美建筑風(fēng)格／地下智能泊車(chē)場(chǎng)直達(dá)家門(mén)／后IT社區(qū)／寬帶局域網(wǎng)／ 智能安全防御及服務(wù)管理系統(tǒng)／國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司管理 燕莎商圈： １．鳳凰城：“CBD中的私家森林，三元橋精品外銷(xiāo)公寓” 全精裝修／600平米空中會(huì)所／德國(guó)WSP公司環(huán)境及建筑設(shè)計(jì)／中海物業(yè)管理 ２．國(guó)展家園：國(guó)際化涉外公寓 戶式中央空調(diào)集中供暖分戶制冷／千兆社區(qū)百兆入戶，每戶擁有三個(gè)獨(dú)立信息點(diǎn)／衛(wèi)生 間及廚房鋪設(shè)獨(dú)立循環(huán)供水系統(tǒng)／門(mén)禁、停車(chē)場(chǎng)、區(qū)內(nèi)消費(fèi)一卡通／社區(qū)專(zhuān)用會(huì)所／三 表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)／地下通訊接收系統(tǒng)，信號(hào)無(wú)屏蔽 ３．國(guó)際港：國(guó)際化的生活主張　 香港城設(shè)設(shè)計(jì)，后城市主義建筑／全套國(guó)際名牌精裝修／30余種美式風(fēng)格超級(jí)會(huì)所／戴 德梁行物業(yè)管理 ４．星城國(guó)際中心：外銷(xiāo)高檔國(guó)際公寓 新加坡設(shè)計(jì)理念／智能配套、寬帶光纖言入網(wǎng)、多元化國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)戶型、地下智能車(chē)庫(kù)／ 分戶式冷暖中央空調(diào)、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)精裝修／4.6萬(wàn)平米國(guó)際商務(wù)展廳／新加坡怡安（中國(guó)） 產(chǎn)業(yè)公司管理 望京地區(qū)： 大西洋新城：“真正國(guó)際化大社區(qū)” 國(guó)際化社區(qū)整體規(guī)劃／國(guó)際化設(shè)計(jì)理念／酒店式景觀大堂／雙套社區(qū)休閑會(huì)所／高出租 率高回報(bào)率 CBD地區(qū) 　１．CBD家園：“與WTO接軌的自助式國(guó)際化社區(qū)” 　　　空間自助／裝修自助／采暖自助／智能系統(tǒng)自助／健康自助／生活休閑自助 ?。玻?yáng)光100國(guó)際公寓（外銷(xiāo)） 　　澳大利亞DCM建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)／24小時(shí)溫泉入戶／恒溫玻璃花房／室外綠島花園／5 00平米不凍水面／家庭新風(fēng)系統(tǒng) ?。常紩?huì)國(guó)際（外銷(xiāo)）o·都會(huì)華庭（內(nèi)銷(xiāo)外租） 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店式配套服務(wù)／全天候24小時(shí)智能商務(wù)服務(wù)／投資型物業(yè)／精裝修配 全套品牌家俱、家電 　４．陽(yáng)光華苑o國(guó)際公寓：泛CBD教育社區(qū)（８幢外銷(xiāo)現(xiàn)房，20幢內(nèi)銷(xiāo)外租現(xiàn)房） 　　市級(jí)一類(lèi)幼兒園／京通雙語(yǔ)小學(xué)／外銷(xiāo)房24小時(shí)熱水、國(guó)際衛(wèi)星頻道、精裝修 　 亦莊新城o新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 一棟洋房：外銷(xiāo)超低密度國(guó)際化TOWNHOUSE社區(qū) 美國(guó)易道景觀設(shè)計(jì)／澳洲五合建筑設(shè)計(jì)／亦莊新城內(nèi)，有博達(dá)國(guó)際交流中心、27洞 高爾夫球場(chǎng)、多倫多國(guó)際醫(yī)院提供世界級(jí)會(huì)員制醫(yī)療服務(wù)、北京二中及北京史家胡同小 學(xué)合辦的國(guó)際學(xué)校、占地300畝的賽特摩中心將于2001年開(kāi)工。 二. 北京奧園國(guó)際化市場(chǎng)定位的解讀 1．“奧林匹克國(guó)際運(yùn)動(dòng)社區(qū)”――北京奧園所推行的是國(guó)際大眾體育運(yùn)動(dòng)生活，這種生活觀 念在國(guó)際社會(huì)上的興起及至形成潮流有其深刻的歷史及社會(huì)根源。1919年１月,現(xiàn)代奧林 匹克之父顧拜旦首先提出“一切體育為大眾”，1983年國(guó)際奧委會(huì)成立“大眾體育工作組” 以促進(jìn)國(guó)際大眾體育的發(fā)展，1994年3 月，在烏拉圭召開(kāi)的以“體育為大眾與健康為大眾”為主題的第五屆世界群眾體育大會(huì)上 ，國(guó)際奧委會(huì)與世界衛(wèi)生組織發(fā)表聯(lián)合聲明，承諾兩個(gè)重要的國(guó)際組織在推動(dòng)國(guó)際大眾 體育運(yùn)動(dòng)方面展開(kāi)合作，而自九十年代起，美國(guó)、德國(guó)、中國(guó)、澳大利亞、新加坡等相 繼啟動(dòng)以政府為推動(dòng)的全民健身計(jì)劃，國(guó)際性的大眾體育運(yùn)動(dòng)浪潮早已是風(fēng)起云涌。北 奧是國(guó)內(nèi)首家從本質(zhì)上承接這一國(guó)際大眾體育發(fā)展浪潮并實(shí)現(xiàn)這一國(guó)際運(yùn)動(dòng)生活的現(xiàn)代 社區(qū)。 2．北奧的國(guó)際化同時(shí)來(lái)源于奧林匹克文化的國(guó)際化，奧林匹克文化是動(dòng)態(tài)的，進(jìn)步的， 潮流的，集大成的, 是不斷隨著世界人文發(fā)展而發(fā)展并反過(guò)來(lái)深刻反映這種發(fā)展趨勢(shì)及其所代表的社會(huì)價(jià)值 觀的世界性文化。與此相適應(yīng)，北奧的國(guó)際化也是動(dòng)態(tài)的，潮流的，進(jìn)步的，集大成的 ，與世界居住及運(yùn)動(dòng)文化緊密合拍，與奧林匹克人文精神的發(fā)展相一致。 3．北奧的國(guó)際化，是在保證品質(zhì)基礎(chǔ)上的軟體的國(guó)際化，即國(guó)際化的生活體驗(yàn)。即以運(yùn) 動(dòng)健康為主線，社區(qū)通過(guò)各個(gè)方面和多種形式，令居民體驗(yàn)到如國(guó)外社區(qū)一樣的各類(lèi)社 區(qū)服務(wù)。 4．北奧的國(guó)際化運(yùn)動(dòng)生活，有其本地適應(yīng)性改造，在運(yùn)動(dòng)精神上，追隨國(guó)際，在實(shí)際操 作上，因地制宜。 5．北奧的國(guó)際化生活，是一種主要針對(duì)本地業(yè)主所設(shè)計(jì)的未來(lái)化生活。即通過(guò)多方面的 以國(guó)外社區(qū)為參照的社區(qū)服務(wù)，提升業(yè)主生活品質(zhì)，開(kāi)拓業(yè)主生活境界，培養(yǎng)其國(guó)際化 生活的觀念。 6．北奧所倡導(dǎo)的國(guó)際化生活，是為現(xiàn)狀下的大多數(shù)中產(chǎn)階級(jí)所向往并有能力享受的生活 ，它強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與精神內(nèi)涵，注重生活的舒適健康與自然，并不以高檔豪華、名牌的堆砌 為標(biāo)榜，在社會(huì)上具有廣泛的示范性和普及性。 7．北奧的國(guó)際化生活的功能目前有二：一是引進(jìn)國(guó)外社區(qū)早已普及的社區(qū)運(yùn)動(dòng)與健康的 服務(wù)觀念和服務(wù)方式，令業(yè)主一步到位的理解并擁有國(guó)外社區(qū)的生活；二是隨世界生活 潮流的發(fā)展，積極引進(jìn)健康的時(shí)尚生活，尤其是時(shí)尚運(yùn)動(dòng)和時(shí)尚健康觀念，令業(yè)主享受 到家門(mén)口前的國(guó)際運(yùn)動(dòng)生活。 8．社區(qū)以?shī)W林匹克精神為引導(dǎo)，以健康為目標(biāo)，倡導(dǎo)并培養(yǎng)環(huán)保、健康促進(jìn)、綠色和平 等具全球意識(shí)和未來(lái)意識(shí)的人文觀； 三．國(guó)際化特征的營(yíng)造 北奧國(guó)際化特征的營(yíng)造主要從三個(gè)方面進(jìn)行： 1. 社區(qū)硬件建設(shè)形成國(guó)際化形象； 2. 社區(qū)服務(wù)、社區(qū)商業(yè)設(shè)施及文化活動(dòng)豐富國(guó)際化內(nèi)涵。 3. 整合營(yíng)銷(xiāo)傳播對(duì)國(guó)際化觀念進(jìn)行引導(dǎo)和詮釋?zhuān)?以下從這三方面細(xì)述： 一）社區(qū)硬件建設(shè)形成國(guó)際化形象 關(guān)于社區(qū)的組團(tuán)、廣場(chǎng)及園林景觀、建筑風(fēng)格及細(xì)部、室外內(nèi)裝修等，由于已有多方面 報(bào)告，在此不贅述。僅提供一些設(shè)想供參考。 1．規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀的國(guó)際化營(yíng)造是對(duì)項(xiàng)目國(guó)際化特征和品牌內(nèi)涵地最直觀表現(xiàn)和演繹.也是強(qiáng)有力的賣(mài) 點(diǎn)之一。目前北京較好的樓盤(pán),其景觀多啟用境外設(shè)計(jì)師,其中以澳大利亞、新加坡、德 國(guó)、美國(guó)設(shè)計(jì)公司為多。建議北奧在景觀設(shè)計(jì)方面能啟用境外設(shè)計(jì)單位，至少也應(yīng)多接 觸一些境外單位，如參與CBD規(guī)劃的八家獲獎(jiǎng)單位以及美國(guó)泛亞易道、德國(guó)WSP景觀設(shè)計(jì) 、澳大利亞DCM等目前較為出名的設(shè)計(jì)公司。 2．外環(huán)境 奧園外環(huán)境實(shí)際上分為區(qū)內(nèi)環(huán)境及區(qū)外環(huán)境兩部分，前者指社區(qū)內(nèi)部公共空間，后者主 要是指沿單店?yáng)|路所設(shè)計(jì)之主題景觀大道、商業(yè)走廊及奧林匹克大廈，由于后者兼具景 觀與商業(yè)功能，是奧園外環(huán)境及商業(yè)設(shè)施極其重要的組成部分，故在此主要就后者提供 一些設(shè)想。 1）奧林匹克大廈 從社區(qū)的整體規(guī)劃來(lái)看，大廈置于單店?yáng)|路與東壩南街相交的十字路口較適宜。因該十 字路口基本上處于社區(qū)及主題大道的中部，對(duì)其的合理利用可為社區(qū)起到畫(huà)龍點(diǎn)睛之妙 。在此提出一關(guān)于大廈的設(shè)想。 作為奧園的標(biāo)志，大廈須具備一定的體量，但從經(jīng)營(yíng)計(jì)，大廈本身又不能太過(guò)龐大。故 需借用周?chē)貏?shì)。在此，較適宜利用的是十字路口，其產(chǎn)生的街邊四角形成中心及軸對(duì) 稱(chēng)。奧園大廈可打破常規(guī)的建筑形式，將一個(gè)整體拆分為四個(gè)有機(jī)的部分，分置于四角 。從建筑形式上互相對(duì)稱(chēng)呼應(yīng)并對(duì)十字路口的空間形成巧妙圍合。四個(gè)分建筑及圍合的 形式可類(lèi)似于體育場(chǎng)的設(shè)計(jì)，這樣，俯瞰來(lái)看，十字路口的空間與其角上的四個(gè)建筑形 成體育場(chǎng)的形式（如果十字路口中部能作主題雕塑或小花壇則更佳）。置身于十字路口 中心，仿若置身于體育場(chǎng)，沿路穿行的汽車(chē)則如同從體育場(chǎng)中部穿過(guò)。而實(shí)際上，四個(gè) 建筑卻是看似獨(dú)立實(shí)為一體的奧園運(yùn)動(dòng)會(huì)館（可暫且分別稱(chēng)為奧園會(huì)館A、B、C及D座） 。 會(huì)館的四個(gè)分館建議隨地塊開(kāi)發(fā)而分期建設(shè)。在運(yùn)動(dòng)功能上將予以區(qū)分，并可將郵局、 銀行、商場(chǎng)等生活配套置于其內(nèi)。因在建筑形式上有所呼應(yīng)，四個(gè)分館可相對(duì)獨(dú)立，不 做連接。亦可地下一層作商場(chǎng)，地下二層作車(chē)庫(kù)，四會(huì)館通過(guò)地下通道連接，并有出口 分別通向所在組團(tuán)。地下通道兩邊也可作多功能開(kāi)發(fā)。 對(duì)十字空間的巧妙圍合，其一是增加了大廈的體量和規(guī)模，并形成獨(dú)特的空間感覺(jué)，其 二使看似圍合的會(huì)館成為社區(qū)的能量中心，它將聚集社區(qū)及其周邊的能量，同時(shí)將所聚 合的能量輻射于小區(qū)，為小區(qū)增加人氣并帶動(dòng)周邊商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)。其三，體育場(chǎng)及體 育館的建筑形式暗喻了社區(qū)的運(yùn)動(dòng)特征，場(chǎng)館內(nèi)外空間的轉(zhuǎn)換亦頗富戲劇性。其四，會(huì) 館連同長(zhǎng)1.5公里的主題大道，將形成氣勢(shì)如虹之感。 ★ 如果奧林匹克大廈不設(shè)于十字路口而置于距其近200米左右的東壩南街，十字路口處的空 間同樣需巧妙運(yùn)用，此時(shí)，十字路口處的建筑及景觀需呼應(yīng)奧園大廈及其綠化廣場(chǎng)，這 部分建筑群及相應(yīng)廣場(chǎng)宜盡可能以東壩南街為軸對(duì)稱(chēng)。 2）運(yùn)動(dòng)夜廣場(chǎng) 步行街的構(gòu)想是通過(guò)對(duì)大眾戶外運(yùn)動(dòng)的樂(lè)趣性及群聚性、商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的需要、單店?yáng)|路 的充分利用和功能開(kāi)發(fā)以及項(xiàng)目特色的營(yíng)造四方面綜合考慮得出的。社區(qū)的主要商業(yè)設(shè) 施將沿單店?yáng)|路兩旁展開(kāi)。對(duì)于單店?yáng)|路，可于傍晚6：00PM——凌晨1：00AM將其封閉（ 十字路口處斷開(kāi)供車(chē)輛東西向穿行），禁止行車(chē).將路面留與人們傍晚時(shí)的散步、運(yùn)動(dòng)、 休閑及商家經(jīng)營(yíng)夜市之用，形成社區(qū)運(yùn)動(dòng)夜廣場(chǎng)。路面可按不同運(yùn)動(dòng)內(nèi)容來(lái)分段，如給 老年人提供一段作唱歌跳舞用，給孩子們提供一段玩滑輪、單車(chē)等。給大道兩旁的商家 劃出一段作商業(yè)經(jīng)營(yíng)用，如擺出臺(tái)球桌、活動(dòng)藍(lán)球架、時(shí)尚的桌上沙壺、桌式足球、電 子冰球臺(tái)、維爾斯（WLS）球臺(tái)等，供大家玩樂(lè)，同時(shí)，餐飲也可在街邊擺開(kāi)，人們可邊 吃邊玩邊欣賞，形成社區(qū)每天晚上“運(yùn)動(dòng)的夜市”。將運(yùn)動(dòng)、生活、游樂(lè)與休閑完全融為 一體，形成社區(qū)別具風(fēng)格的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景和生活場(chǎng)景。 ★ 夜市上經(jīng)營(yíng)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目應(yīng)自成特色并與奧園大廈的項(xiàng)目相區(qū)分，以免同題競(jìng)爭(zhēng)。夜市上 的經(jīng)營(yíng)者，需按月繳納管理費(fèi)、清潔費(fèi)等。其他管理細(xì)節(jié)另文討論。 3）主題廣場(chǎng)與景觀大道 ★ 沿單店?yáng)|路而行的主題廣場(chǎng)與景觀大道宜與城市氣質(zhì)相融合，即體現(xiàn)北京的大氣、雍容 ，同時(shí)隱喻奧林匹克文化的包容性。風(fēng)格上注重東西方園林藝術(shù)的融合，不宜單一強(qiáng)調(diào) 某種特色。 ★ 主題廣場(chǎng)宜軒敞開(kāi)闊，體現(xiàn)博大胸懷與開(kāi)放精神。宜大量使用國(guó)際流行色及流行圖案， 色彩豐富，線條多變，形成熱鬧歡快之感。亦可考慮直接借用歷屆奧林匹克公園廣場(chǎng)的 設(shè)計(jì)形式。 4）園林藝術(shù)小品...
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