北海市項(xiàng)目研究提案
北海市項(xiàng)目研究提案 第一章 市場狀況 北海市場在經(jīng)歷了10年前的“大躍進(jìn)”，而跌入深谷的慘痛后，于2002年開始逐漸復(fù)蘇 。北海房地產(chǎn)新格局初顯。 （一）、各領(lǐng)風(fēng)騷三五年——房地產(chǎn)板塊分析 1、云南路板塊 云南路板塊的銀龍花園傳來停工的消息，原稱五月交房的承諾將無法實(shí)現(xiàn)；睛海居的 代理銷售商合富輝煌退出該樓盤營銷工作；碧桂華庭銷售停滯不前……云南路顯得冷清寂 靜。云南路樓市進(jìn)入到第二季度以來，失去了以往火爆的風(fēng)光，像是失寵的孩子。以上 例舉的幾個樓盤出現(xiàn)銷售受阻的問題，歸根到底主要是與開發(fā)商的實(shí)力及策略有關(guān)。 有一點(diǎn)值得關(guān)注：云南路板塊已經(jīng)初聚了生活居住板塊的雛形。隨著云南南路市場的 建成并投入使用，周邊生活配套設(shè)施的日益完善，相信在今后的5年時間內(nèi)，云南南路還 能風(fēng)韻猶存。這么比喻是因?yàn)?，云南路有一個十足的硬傷，散亂的農(nóng)民房成為開發(fā)商進(jìn) 入的最大障礙。 2、四川路板塊 四川路這一樓盤新貴依然興彩奪目，并且呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。主要是政府方面推出 的政務(wù)區(qū)帶動了整個地塊的升溫。 北海的舊城中心可以說還集中在北部灣路。由于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū)配套、業(yè) 態(tài)組合等方面的嚴(yán)重缺陷，舊城區(qū)已經(jīng)難以承載高速、優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代城市運(yùn)作，并將直接 限制城市經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展。因此，北海城市格局遷移勢在必行。然而，北海新城中心將 花落何處?從地理位置上看，北海城市中心的遷移總是按照時間順序向交通便捷、人口流 動大的新城區(qū)發(fā)展，并且呈現(xiàn)典型的“北南朝向”：即珠海路─中山路─北部灣路─北海大道 ……北海大道與四川路交匯地段，連接桂海高速、西達(dá)北海港、南通銀灘、北連外沙，交 通便利，內(nèi)外通達(dá)，再加上市政府的定址，讓人們深信這里將成為北海新的城市中心 除了這一因素的影響，四川先天優(yōu)勢對板塊的支持力度也十分重要： 四川路北段所連接的外沙海鮮島，是北海城市發(fā)展的一個新亮點(diǎn)。作為一個城市特色 旅游先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，外沙海鮮島的繁榮不但提高了北海的知名度，也給四川路注入了更多的 活力和色彩；外沙海鮮島繼續(xù)往南，就是北海的市中心廣場——北部灣廣場。廣場周邊有 新力、粵海、萬家興、寶誼等眾多大型商場，構(gòu)成北海重要的商貿(mào)中心，而四川路這條 貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不僅僅是北海商業(yè)的騰飛，更是北海城市發(fā)展的繁榮 。繼續(xù)往南，就進(jìn)入了以外貿(mào)、工商以及寫字樓和許多娛樂休閑場所構(gòu)成的商務(wù)中心。 城區(qū)配套相當(dāng)成熟，各種資源的相對集中使得四川路自身的價值更得以繼續(xù)提升。再繼 續(xù)往南，市行政中心就在四川路上。如此一條黃金干道，貫穿城市娛樂休閑中心、商業(yè) 中心、商務(wù)中心、市政中心四大城市中心，擁有豐富的城市各種成熟配套資源。 擁有如此眾多得天獨(dú)厚優(yōu)勢的四川板塊成為市場寵兒也就不足為奇了。 3、茶亭路板塊 蔚藍(lán)海岸領(lǐng)軍，碧海云天殿后，憑其一線海景的概念，竟能以兩個項(xiàng)目成就一個板塊 ，成為樓市的一朵奇葩，但只是曇花一現(xiàn)。相對而言，茶亭路的發(fā)展縱深稍差，整個茶 亭路區(qū)域可供開發(fā)的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，沒有多少發(fā)展?jié)摿Α?3、銀灘板塊 近20個城建重點(diǎn)項(xiàng)目，爭取在年內(nèi)開工，這些重點(diǎn)項(xiàng)目近半數(shù)與銀灘有關(guān)。包括投資 達(dá)5億的“楊帆”酒店、北海碧海銀沙國際旅游項(xiàng)目、銀灘中區(qū)改造二期工程、海泰別墅改 造、銀灘樂園改造、國際游艇俱樂部改造、銀灘中區(qū)A地塊項(xiàng)目開發(fā)、銀灘音樂噴泉改造 工程、北海大學(xué)園區(qū)周邊市政配套設(shè)施、北部灣大道改造工程、西藏南路、云南路等道 路的完善工程、小街小巷道路排水及路燈工程、僑港鎮(zhèn)改造工程等。未來10年銀灘板塊 將是一個新的地產(chǎn)亮點(diǎn)。 4、潿州島板塊 海城區(qū)新引進(jìn)落實(shí)項(xiàng)目12個，內(nèi)資到位資金新增3696萬元，其中潿洲鎮(zhèn)的上島項(xiàng)目到 位內(nèi)資1652萬元、外資175萬美元。潿州島的熱度在逐漸升溫，已有不少人把目光轉(zhuǎn)向那 里。雖然現(xiàn)在配套設(shè)施等各方面的條件與其他板塊相比，相差甚遠(yuǎn)，但其發(fā)展?jié)摿薮??，F(xiàn)在政府似乎還未意識到，或是沒有能力進(jìn)行開發(fā)。與政府的冷淡相比，不少民間資 本都已蠢蠢欲動，都有意向該島投資，由于存在政策方面的障礙，現(xiàn)在態(tài)勢并不明朗。 相信一切會在近年內(nèi)得到完滿的解決，屆時出現(xiàn)一個多贏的局面。 這里大膽預(yù)測，由于存在旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及該島獨(dú)特的地理位置、氣候環(huán)境等因素 的影響，今后的潿州島將會成為另一個海南島，一個旅游度假的真正的天堂。 (二)、冰山一角浮出水面——值得關(guān)注的市場動態(tài) 1、小戶型成為市場主角 E時代鑫城、陽光SOHO、南方大廈、蔚藍(lán)海岸假日公寓、外沙青年公寓等相繼開盤發(fā) 售，并都取得不錯的銷售業(yè)績，足以證明小戶型是市場的主角。有一點(diǎn)可以肯定，小戶 型在今后三五年內(nèi)還將是市場的主角。理由如下： (1)、北海市第二產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，成為消費(fèi)群體來源的保障。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，將吸納一批的當(dāng)?shù)貏趧恿Γ⑶译S著經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，會吸引越來越多的當(dāng)?shù)厝四贻p 人回流或是留在當(dāng)?shù)毓ぷ?。這部分人的薪水高于當(dāng)?shù)氐钠骄?，因而有?jīng)濟(jì)能力購買 。 (2)、消費(fèi)觀念的成熟。 據(jù)了解，E時代鑫城5月29日開盤的E時代，最初引來一批外地投資者，可近期成交客 戶中比例最大的還是本地買房者。他們之中有本地父母為兒女買，也有成年人為父母買 于養(yǎng)老(外省人)，還有年輕的本地女孩買做自己閨房的……由于總價低，年輕人有能力消 費(fèi)；并且擁有一個自己的家的觀念，早已是深入年輕人的心中，年輕人希望擁有一個屬 于自己的空間，小戶型無疑是最好的選擇。 (3)、受到投資者的偏愛。 小戶型地理位置好、環(huán)境好、交通便利，再加上幾個實(shí)際點(diǎn)的賣點(diǎn)，很容易受到投資 者的青睞：容易轉(zhuǎn)手、可住、出租甚至辦公。 2、海景房未來潛力巨大，還有待挖掘 北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的，正 是這種無法比擬的資源，讓全國各地的人群來此度假，因此出現(xiàn)了一群“侯鳥”型的居住 者。這些購房者對大海有著無比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在 海邊的商品房成為其首選的度假“基地”。海邊的房子受到越來越多諸如此類人群的青睞 。目前，北海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。 茶亭路蔚藍(lán)海岸和碧海云天作為公寓海景房的一個典型的代表,其良好的銷售業(yè)績,表 明了海景房的廣闊的潛力。 3、旅游地產(chǎn)風(fēng)生水起 多個在建或是立項(xiàng)的度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等與旅游相關(guān)的項(xiàng)目的出現(xiàn)，標(biāo)志著旅游地 產(chǎn)會是今后的重頭戲。隨著北海市豐富的旅游資源逐步得到開發(fā)，這類項(xiàng)目可能出現(xiàn)井 噴式的增加。 (三)、客戶情況 由于10年前的的房地產(chǎn)泡漠的破裂,北海當(dāng)?shù)厝藢Ψ康禺a(chǎn)已經(jīng)變得不再敏感。北海市 市區(qū)人口不足30萬,本地市場容量有限。自從2000年政府啟動房地產(chǎn)市場,2002年正式復(fù) 蘇以來,異地客戶成了支撐北海樓市的主導(dǎo)力量。 1、北海本地居民對商品房仍舊興趣不大,他們更愿意買下一塊宅基地,自己建房。占 天占地,仍然是第一選擇。 外地人才、勞動力就業(yè)北海, “準(zhǔn)北海人”這類客戶普遍持觀望態(tài)度，由于把握不了房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，不知何去何從。 如果出手將會選擇一些投資型的產(chǎn)品，且希望能統(tǒng)一經(jīng)營的現(xiàn)房，其次再看開發(fā)商實(shí)力 如何，才會做出購買。 2、異地客戶成了北海樓市的主體。自1999年以來,北海市的外來購房者中，一直以西 北、東北等北方離退休人員為主；但2003年6月份開始，來自上海、浙江及廣西南寧等地 的購房者明顯增多，他們特別看重一些高檔樓盤。在今年3～4月間的江浙購房團(tuán)和10月 的上海購房團(tuán)，托起了整個北海樓市，北海樓市已經(jīng)成為比較純粹的外銷性質(zhì)一個畸形 市場。 外地客戶成了普遍持投資心態(tài)，把北?，F(xiàn)狀跟他們本地當(dāng)年房地產(chǎn)狀況相比，覺得北 海房價水位低，有很大的增值空間。通常選擇：單價較低的商鋪，地段較好總價較低的 公寓，能看海最好，而且按揭條件很靈活怕占太多資金的物業(yè)，多半是些期房，留下一 定的空間以便于炒做獲利。 第二章 別墅市場初探 從市場細(xì)分來看，別墅市場應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購買中，別墅需求量很大 ，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和華杰溫馨園等幾個別墅 樓盤推出。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市 場，即使買家現(xiàn)在購買了，也無法入住。其他幾個樓盤，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施 、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要 求。就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅， 出現(xiàn)遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產(chǎn)品的尷尬局面。是而本案明年進(jìn)入市場，除了 沿襲今年房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭，更是要找準(zhǔn)突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)烈發(fā)展注入了活 力。 北海別墅市場呈現(xiàn)幾個特點(diǎn): 1、市場供應(yīng)潛力巨大，變數(shù)高。 10年前的大開發(fā)，成片農(nóng)用地征用成為城市建設(shè)用地，作為一個度假城市，別墅規(guī)劃 用地不在少數(shù)。隨著泡沫的頗破裂，大量土地或是荒廢，或是建成“半拉子”工程。隨著 市場的復(fù)蘇，當(dāng)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)“解套”的成本與市場受益達(dá)到 “零界點(diǎn)”，就會時刻關(guān)注市場動向，一旦時機(jī)成熟，就會迅速重入市，搶奪市場份額。 由于此類獨(dú)土地在北海房地土地市場占有較大份額，因此整個別墅市場未來狀況難以 準(zhǔn)確預(yù)測，市場的變量大。 2、北海別墅樓盤素質(zhì)參差不齊，整體水平較低 在調(diào)查中，北海最著名的明星別墅盤“華杰馨園”，兵營式布局，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)略顯呆 板，空間變化少，沒有動感和曲折；園林設(shè)計(jì)簡單，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)給人以暴發(fā)戶農(nóng)民房 感覺。在建不少別墅盤，實(shí)質(zhì)為低密度住宅社區(qū)，別墅、多層、小高層各種建筑體混合 。缺乏別墅作為高檔盤的尊容、高檔、華貴。 3、獨(dú)棟別墅成為市場主流。 北海別墅市場中,主要來自于外地客戶。北海以空氣清新，氣候宜人，適宜休閑和養(yǎng) 老，在當(dāng)?shù)刭彿渴且环N“健康投資”。但幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，北海市目前超低價位 住房升值潛力大，是驅(qū)動江浙、上海購房者入市的主要因素。 在北海市場獨(dú)棟別墅的主流價位在60～80萬之間,如此低廉的價格,對于一線城市的客 戶,無論是投資客還是準(zhǔn)備在北海置業(yè),休閑養(yǎng)老的客戶,只及相所在城市的1/4～1/5。價 格已經(jīng)不是此類客戶考慮的問題。他們追求的是一種頂尖的生活方式,獨(dú)門獨(dú)院,要的就 是真正別墅的生活,能夠體現(xiàn)身份地位的別墅。別墅的本質(zhì)是，奢華。獨(dú)棟別墅才能完整 的詮釋，奢華。 實(shí)際上,市場已經(jīng)證實(shí)了一個問題。華杰馨園作為別墅市場的一個有影響力的大盤,同 時作為一個最為成功的別墅盤，值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。豪杰占地200余畝，全部規(guī)劃設(shè)計(jì) 為獨(dú)棟別墅，其主要的特點(diǎn)就是1、戶型大，建筑面積從280平方米～460平方米；2、花 園面積開闊，最大的達(dá)到800平方米。業(yè)主充分體驗(yàn)到了別墅的生活：花園、獨(dú)門獨(dú)院。 在最初的規(guī)劃中，總戶數(shù)是190棟；在一、二期推向市場，大戶型受到強(qiáng)烈追捧后，在三 、四期中把原先定位為中小戶型的全部改為大戶型，總戶數(shù)減少到170戶。充分體現(xiàn)了豪 宅的風(fēng)范。歸根結(jié)底，華杰叫好又叫座的根本原因，就是定位為純獨(dú)棟別墅，滿足了客 戶心理上對“真正”別墅生活的渴望。 值得關(guān)注的是，華杰的開發(fā)商是有上海背景的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面對北海這個以 外銷性質(zhì)為主的的市場，仍然選擇獨(dú)棟別墅作為該項(xiàng)目的定位，值得我們研究和關(guān)注。 從市場的反映來看，在我們調(diào)查的幾個樓盤中，獨(dú)棟別墅實(shí)現(xiàn)的銷售情況最為理想， 接近80％的銷售率，已經(jīng)說明了問題。 4、聯(lián)排別墅日薄西山 實(shí)際上，聯(lián)排別墅本來就是一個尷尬的產(chǎn)品，從它出生之日起，就注定是一種過渡產(chǎn)品 。聯(lián)排別墅是介于低層住宅和別墅之間的一種產(chǎn)品，是一種“舶來品”。是在城市土地資 源日益稀缺的情況下，為滿足城市中產(chǎn)階級一族對高品質(zhì)住宅要求而建的。該階級在大 城市中有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但還沒有足夠的能力去郊外購置真正的別墅，退而求其次。 在大城市中，能住上低密度住宅，就已經(jīng)是一種身份和實(shí)力的體現(xiàn)了。在更大的層度上 ，聯(lián)排別墅更接近于低層住宅。 在北海別墅市場上，根據(jù)上文所述，不得已，退而求其次選擇聯(lián)排別墅的因素將不復(fù) 存在。1、土地稀缺因素。10年前的泡沫，使得北海大量商品房開發(fā)土地至今閑置，“只 有用不完的地，沒有建不起的房”。土地不屬于稀缺資源，大片的土地在等待發(fā)開，而且 許多是別墅用地。2、經(jīng)濟(jì)制約。北海樓價較低，均價大概在1500元左右，與一線城市如 上海相比，是其的1/6左右，60～80萬一棟的獨(dú)棟別墅，同樣的價錢，在北海只能買一套 兩房的公寓。況且，能夠在北海這種環(huán)境優(yōu)美的海濱城市購置房產(chǎn)，休閑度假或者投資 ，本身就說明了業(yè)主的身份和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。作為高端...
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