地產(chǎn)估價(jià)中容積率修正系數(shù)的確定
|地產(chǎn)估價(jià)中容積率修正系數(shù)的確定 | |作者:河南平頂山工學(xué)院 馬文明　2004年5月18日 | |一、容積率的內(nèi)涵及其特性 | |容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容 | |積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積 | |與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià) | |水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地 | |價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性： | |(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本 | |單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠 | |地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的 | |具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。 | |(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑| |物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積 | |相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系 | |。 | |(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi) | |發(fā)，建設(shè)房屋。 | |房屋的單方開(kāi)發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi) | |樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率 | |因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。 | |(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益， | |但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效 | |益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。 | |二、容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律 | |影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩 | |個(gè)方面：一是通過(guò)影響土地收益來(lái)影響地價(jià)，二是通過(guò)影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī) | |制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng) | |，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī) | |律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說(shuō)來(lái)，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高， | |供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾 | |個(gè)方面： | |(—)遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加| |而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表 | |現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多， | |開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要 | |加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量 | |的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到 | |最大，土地價(jià)格也達(dá)到最高，此時(shí)的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售 | |價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開(kāi)始下降，地價(jià)也隨之開(kāi)始下降。如(圖一)，MC為單方造 | |價(jià)，MR為單方售價(jià)，某一容積率L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本| |、勞力的正常利潤(rùn)，剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于M時(shí)，單方造價(jià)等于單方售價(jià)，土地開(kāi)| |發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達(dá)到最大，地價(jià)達(dá)到最高，M為最佳容積率。超過(guò)這個(gè) | |容積率，地價(jià)開(kāi)始向反方向變化，隨容積率提高而下降。 | |[pic] | |(二)容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利 | |用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開(kāi)發(fā)成本比例高，通過(guò)降低樓面地價(jià)來(lái)降 | |低房屋單方開(kāi)發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開(kāi) | |發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過(guò)降低樓面地價(jià)降低房屋開(kāi)發(fā)單方成本效果不明顯 | |，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià)；另外，大城市有比較 | |系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開(kāi)發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率 | |的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的 | |地方政府為樹(shù)城市形象，往往鼓勵(lì)建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏 | |實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅 | |度愈大。 | |(三)容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集 | |約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別 | |是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用 | |下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程 | |度降低，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表 | |現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。 | |(四)容積率對(duì)不同類(lèi)型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布 | |局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易 | |形成賣(mài)方市場(chǎng)，眾多用地者的競(jìng)爭(zhēng)促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來(lái) | |，歸土地所有者所有；住宅用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng) | |；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約， | |在很多情況下沒(méi)有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對(duì)不同類(lèi)型地價(jià)的影響程度 | |由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。 | |三、容積率修正系數(shù)確定的原則 | |根據(jù)容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)遵循以下原則： | |(一)遵循報(bào)酬遞增遞減原則。地價(jià)隨容積率的變化呈現(xiàn)先遞增后遞減的趨勢(shì)，各宗地的容積 | |率在客觀上存在一個(gè)最合理值，在編制城市規(guī)劃時(shí)對(duì)宗地的規(guī)劃容積率一般不會(huì)突破這個(gè)最 | |合理值。所以容積率修正系數(shù)應(yīng)體現(xiàn)地價(jià)隨容積率增加而增大的趨勢(shì)，呈非線(xiàn)性正相關(guān)關(guān)系 | |； | |(二)應(yīng)體現(xiàn)容積率對(duì)地價(jià)的影響特點(diǎn)。不同城市規(guī)模、同一城市不同區(qū)位、不同用途，地價(jià) | |受容積率的影響程度不同。所以，應(yīng)分城市、分區(qū)位(級(jí)別)、分用途編制相應(yīng)的容積率修正 | |系數(shù)表。 | |(三)應(yīng)區(qū)分樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的容積率修正系數(shù)。樣點(diǎn)地價(jià)容積率修正，是在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng) | |估過(guò)程中，將調(diào)查獲得的具體容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)修正到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的地價(jià)；而基準(zhǔn) | |地價(jià)修正體系中的容積率修正，是宗地價(jià)格評(píng)估中，將設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的基準(zhǔn)地價(jià)修正到 | |具體容積率下的宗地價(jià)格。兩者修正的方向相反，實(shí)質(zhì)不同，修正系數(shù)也應(yīng)有所不同。 | |(四)應(yīng)體現(xiàn)合理的收益分配關(guān)系。地價(jià)隨容積率變化的內(nèi)在因素在于容積率的變化能引起土 | |地投資收益的變化，但土地投資收益的變化能否以地價(jià)形式表現(xiàn)出來(lái)，須通過(guò)土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn) | |。土地的供求關(guān)系影響變化的土地收益在土地所有者與投資者之間的分配關(guān)系。大城市或城 | |市的中心區(qū)域，由于市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ?，相?yīng)的各類(lèi)土地需求量大，容易形成賣(mài)方市場(chǎng)，許多 | |買(mǎi)方的競(jìng)爭(zhēng)，迫使投資者的盈利水平向社會(huì)平均收益水平接近，容積率增加所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩 | |余量主要分配給土地所有者，因而容積率的變化引起地價(jià)的變化幅度較明顯；小城市或大城 | |市的邊緣區(qū)域，由于土地需求相對(duì)不足，容易形成買(mǎi)方市場(chǎng)，容積率增加引起的經(jīng)濟(jì)剩余主 | |要分配給投資者，因而容積率的變化引起地價(jià)的變化幅度較弱。 | |四、對(duì)當(dāng)前容積率修正系數(shù)確定方法的分析 | |當(dāng)前城鎮(zhèn)土地估價(jià)容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定： | |(一)特爾菲測(cè)定法： | |在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中確定修正系數(shù)時(shí)，常采用特爾菲測(cè)定法，通過(guò)專(zhuān)家打分，將總的修正 | |幅度分解到每一個(gè)修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個(gè)。 | |此種方法編制的容積率修正系數(shù)無(wú)論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對(duì)地價(jià)的修正幅度都很小，一 | |般都在5％以下，這與容積率對(duì)地價(jià)作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結(jié)果的原因主要在于沒(méi)有充| |分考慮容積率對(duì)地價(jià)影響的特殊性，將容積率與影響地價(jià)的其他個(gè)別因素并列在一起以同等 | |方式確定其修正系數(shù)，容積率的實(shí)際作用程度及作用規(guī)律無(wú)法得到客觀實(shí)際的反映； | |(二)樣點(diǎn)地價(jià)法： | |通過(guò)樣點(diǎn)地價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析確定不同容積率下樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的比例系數(shù)，并以該比 | |例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別 | |進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算容積率修正系數(shù) | |[pic] | |此種方法是以樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)計(jì)作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積 | |率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場(chǎng)剛剛開(kāi)始發(fā)育，市場(chǎng)地價(jià)信息少且受 | |非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場(chǎng)樣點(diǎn)資料，無(wú)法整理統(tǒng)計(jì)出與 | |不同容積率相對(duì)應(yīng)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。 | |五、容積率修正系數(shù)的改進(jìn)方法——復(fù)合系數(shù)法 | |根據(jù)前面的分析，影響土地價(jià)格的各種因素主要是通過(guò)收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生作用的 | |。容積率修正系數(shù)的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應(yīng)考慮市場(chǎng)供求 | |關(guān)系對(duì)變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關(guān)系的影響。因此，容積率修正系數(shù)的確 | |定應(yīng)采用復(fù)合系數(shù)法，具體可分兩步進(jìn)行：第一步，用剩余法公式計(jì)算出在單純的土地收益 | |機(jī)制下地價(jià)隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系確定容積 | |率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機(jī)制 | |下的收益變化系數(shù)乘以市場(chǎng)供求關(guān)系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學(xué)表達(dá)式為： | |[pic] | |p——剩余法公式計(jì)算的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時(shí)的地價(jià)。 | |此種方法應(yīng)用的關(guān)鍵是確定受市場(chǎng)供求關(guān)系作用的收益分配系數(shù)μ，當(dāng)μ＝1時(shí)，容積率修正系| |數(shù)即為土地收益變化系數(shù)(Pi／P-1)，此時(shí)因容積率增加而增加的土地收益全...
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