地產(chǎn)職業(yè)培訓(xùn)之駿馳銷售部置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)體系
銷售部置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)體系 一、開發(fā)商概況………………………………………………………………….【2】二、項(xiàng)目概況………………………………………………… …………………. 【5】 三、銷售管理制度……………………………………………………………….【 】 四、銷售管理處罰條例………………………………………………………….【 】 五、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)…………………………………………………………….【 】 六、建筑知識(shí)…………………………………………………………………….【 】 七、銷售流程…………………………………………………………………….【 】 八、銷售能力與銷售技巧……………………………………………………….【 】 九、房地產(chǎn)中介知識(shí)…………………………………………………………….【 】 十、誠(chéng)信體系方案………………………………………………………………….【 】 十一、市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷推廣知識(shí)……………………………………………………【 】 十二、在售項(xiàng)目前期物業(yè)概況……………………………………………………【 】 附件一、銷售流程……………………………………………………………….【 】 附件二、置業(yè)顧問(wèn)的綜合要求………………………………………………….【 】 附件三、銷售常用禮貌語(yǔ)……………………………………………………….【 】 貴陽(yáng)駿馳投資策劃有限公司 2005年7月 一、貴陽(yáng)鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況 為實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略﹑實(shí)現(xiàn)資本擴(kuò)張和超常規(guī)發(fā)展，近年來(lái)，中鐵五局（集團(tuán)）有 限公司大力發(fā)展房地產(chǎn)、酒店、旅游、藥材、網(wǎng)絡(luò)、生物等第三產(chǎn)業(yè)，并視房地產(chǎn)業(yè)為 多元化發(fā)展的重要方向之一。1998年6月3日，中鐵五局集團(tuán)公司與中鐵五局建筑工程有 限責(zé)任公司共同斥資成立貴陽(yáng)鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)過(guò)五年多的長(zhǎng)足發(fā)展，公 司已成為注冊(cè)資本達(dá)5000萬(wàn)元的國(guó)有控股開發(fā)企業(yè)，取得了良好的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 。 （一）機(jī)構(gòu)人員狀況 公司成立之初，便嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立了完善的公司機(jī)構(gòu)，公司下設(shè)行政部、 工程部、企劃部、財(cái)務(wù)部、資產(chǎn)管理部幾大部門。全公司擁有中、高級(jí)管理人員60余名 ，均為大專以上學(xué)歷，力求打造“學(xué)習(xí)型、成長(zhǎng)型 、快樂(lè)型”的團(tuán)隊(duì)。公司全體員工同心協(xié)力、團(tuán)結(jié)協(xié)作，為公司的發(fā)展竭誠(chéng)奉獻(xiàn)。 （二）企業(yè)資質(zhì)情況 截止2004年底，公司注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，為二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)情況 公司成立以來(lái)，先后開發(fā)了貴陽(yáng)團(tuán)坡橋江南苑商住樓，建筑面積約1.2萬(wàn)平方米，20 00年6月如期交付使用；中國(guó)名盤·興隆城市花園（一期）項(xiàng)目，總建筑面積約32萬(wàn)平方 米，共計(jì)60余幢建筑，2005年1月一期工程全部竣工驗(yàn)收交付使用；深圳福田CBD中央商 務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓九洲創(chuàng)展大廈項(xiàng)目，總建筑面積約5.8萬(wàn)平方米，2004年12月如期交付使 用；六盤水荷城·興隆別墅總建筑面積約0.7萬(wàn)平方米，2003年5月22幢別墅全部如期交付 使用；遵義仁懷興隆·酒都花園項(xiàng)目總建筑面積約2.8萬(wàn)平方米。 目前鐵五建房開正在開發(fā)的項(xiàng)目有小河興隆城市花園二期，總面積約28萬(wàn)平方米；興 隆珠江灣畔項(xiàng)目占地面積631畝，總建筑面積約56.8萬(wàn)平方米。此外由公司投資的與貴陽(yáng) 六中聯(lián)合創(chuàng)辦的占地150畝的貴陽(yáng)六中英語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校已遷址于興隆二期，將于2005年9月 開學(xué)。 （四）業(yè)績(jī)與榮譽(yù) 二、項(xiàng)目概況 1) 、興隆城市花園總體概況 1、興隆城市花園位于哪里？ 興隆城市花園位于貴陽(yáng)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)漓江路57號(hào)。 2、興隆城市花園占地面積、建筑面積分別為多少？ 興隆城市花園規(guī)劃占地面積800畝，建筑面積65萬(wàn)m2。 3、興隆城市花園距離貴陽(yáng)市中心有多遠(yuǎn)？ 直線距離7公里，車行約一刻鐘。 4、興隆城市花園何時(shí)開盤銷售？ 2000年12月31日。 5、興隆城市花園交通狀況如何？ 目前直達(dá)興隆城市花園的公交車有9路（興隆城市花園---- 鹿沖關(guān)路）、21路（興隆城市花園---蟠桃宮）、43路（火車站--- 朝暉廠），204路（油榨街）、215路（瑞金北路---新村）、160路（長(zhǎng)江路--- 長(zhǎng)江路）；市內(nèi)到小河的有85路（火車站---- 小河平橋）中巴車、11路（瑞和家園－陽(yáng)明祠）、13路（瑞金北路--- 黃河路）、41路（中興世家－中興世家）、42路（中海城市花園--- 中海城市花園）等多路大巴車。 （二）、興隆城市花園一期基本概況 1、興隆城市花園一期由幾個(gè)組團(tuán)組成？ 興隆城市花園一期由四個(gè)組團(tuán)組成：怡水園、碧波居、采云谷、臥龍居。 2、興隆城市花園一期總居住戶數(shù)分別為多少？ 一期總居住戶數(shù)1905戶（住宅：1864戶，商鋪：41戶）。 3、興隆城市花園一期規(guī)劃設(shè)計(jì)單位是哪家？ 一期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)均為貴州省建筑設(shè)計(jì)研究院。 4、興隆城市花園一期的智能化設(shè)計(jì)單位是哪家？ 興隆城市花園一期的智能化設(shè)計(jì)是西南交大深圳科技公司與我公司工程部共同設(shè)計(jì)安 裝。 5、興隆城市花園的園林設(shè)計(jì)單位是哪家？ 興隆城市花園一期園藝設(shè)計(jì)與施工均由興隆園林綠化有限公司負(fù)責(zé)。 6、興隆城市花園一期綠化率及容積率各為多少？ 綠地率49%，容積率為1.63。 7、興隆城市花園一期屬于何種建筑風(fēng)格？ 最早的組團(tuán)為歐陸派中法蘭西風(fēng)情小鎮(zhèn)式的建筑風(fēng)格，到了后期，形成了中國(guó)園林與 歐陸風(fēng)格相結(jié)合的“興隆”獨(dú)有風(fēng)格。 8、興隆城市花園內(nèi)的道路情況如何？ 小區(qū)道路通而不暢，住戶開車進(jìn)入小區(qū)后進(jìn)入地下車道后上樓入戶，真正實(shí)現(xiàn)人車分 流。 9、興隆城市花園內(nèi)車位分配情況如何？ 小區(qū)內(nèi)大部分樓宇首層架空，用作地下停車場(chǎng)及商鋪，實(shí)現(xiàn)一戶一車位。 10、興隆城市花園的周邊配套設(shè)施如何？ ①紅華興隆便利超市、福來(lái)客超市經(jīng)營(yíng)日用百貨； ②鐵五建房開與貴陽(yáng)新世紀(jì)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校共同創(chuàng)辦的約5000 m2新世紀(jì)興隆中英文幼兒園，已于2002年9月1日正式開學(xué)，目前有學(xué)生近500名；鐵五建 房開與貴陽(yáng)六中聯(lián)合創(chuàng)辦的占地150畝的貴陽(yáng)六中英語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校；位于漓江路上的小河區(qū) 一??； ③興隆溫泉海岸，于2004年1月正式投入使用，內(nèi)設(shè)300 m2恒溫游泳池，700 m2室外游泳池，洗浴、健身、棋牌、乒乓球、臺(tái)球、上網(wǎng)等康體健身設(shè)施； ④碧波居組團(tuán)沿漓江路設(shè)有內(nèi)廊式商業(yè)街，目前已引入干洗、餐飲、文化中心、藥店 等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)； ⑤鐵五局社區(qū)醫(yī)療站； ⑥兩個(gè)仿NBA下沉式標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)、位于采云谷組團(tuán)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)； ⑦小區(qū)正大門旁的工商銀行； ⑧社區(qū)棋牌活動(dòng)娛樂(lè)室； ⑨小區(qū)正大門旁的銷售展示中心今后將引進(jìn)一流商家； ⑩興隆城市花園附近還有藥用植物園、奇石博物館等公共設(shè)施。 11、目前小區(qū)住戶在何處買菜？ 紅華興隆便利超市、興隆一期南側(cè)的興隆集貿(mào)市場(chǎng)，小區(qū)附近的錦江路集貿(mào)市場(chǎng)，西工 廠集貿(mào)市場(chǎng)。 12、興隆城市花園的綠化景觀有哪些？ 沿南明河600米長(zhǎng)河濱休閑綠化帶、香榭里大道疊水泉、瀑布、臥龍山市政森林公園 、各組團(tuán)內(nèi)休閑廣場(chǎng)自然景觀； 13、興隆城市花園有何康體設(shè)施？ 小區(qū)內(nèi)設(shè)按摩晨跑徑、健身登山道、乒乓球、籃球、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童娛樂(lè)場(chǎng)及星羅棋布 在各組團(tuán)的各種簡(jiǎn)易康體設(shè)施，我們提倡“運(yùn)動(dòng)就在家門口”。 （三）、興隆城市花園二期基本情況 1、興隆城市花園二期位于哪里？ 二期位于興隆城市花園一期以西地塊，以臥龍山市政森林公園為分界。南接西南環(huán)線 ，北接甘平線，中部被連接甘平線和西南環(huán)線的市政道路（桃源大道）所分割，東西面 環(huán)山，植被景觀較好。整個(gè)地塊為南北狹長(zhǎng)形，從南至北為中間高兩頭低，從東到西為 兩邊高中間低，為一狹長(zhǎng)山谷用地，整個(gè)地塊地形起伏較大。區(qū)域中心有部分魚塘及泉 眼；主要由雞窩沖槽谷和興隆槽谷構(gòu)成。 2、興隆城市花園二期由哪幾部分組成？ 1. 桃源居組團(tuán)，其中一期工程住宅部分建筑面積8萬(wàn)m2； 2. 二組團(tuán)，位于桃源居、貴陽(yáng)六中英語(yǔ)試驗(yàn)學(xué)校之間； 3. 沿南明河組團(tuán)； 4. 貴陽(yáng)六中英語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，占地約150畝。 3、興隆城市花園二期桃源居組團(tuán)有多少戶？ 二期桃源居一組團(tuán)共有666戶。 4、興隆城市花園二期規(guī)劃設(shè)計(jì)單位是哪家？ 二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)均為貴州省建筑設(shè)計(jì)研究院。 5、興隆城市花園二期的智能化設(shè)計(jì)單位是哪家？ 6、興隆城市花園的園林設(shè)計(jì)單位是哪家？ 興隆城市花園二期園藝設(shè)計(jì)與施工均由興隆園林綠化有限公司負(fù)責(zé)。 7、興隆城市花園二期桃源居綠地率及容積率各為多少？ 綠地率36%，容積率為1.42。 8、目前桃源居一組團(tuán)由哪些戶型組成？ 一房：約60 m2； 二房（四種戶型）：約90 m2； 三房（五種戶型）：約117 m2、約122 m2、約128 m2、約 、約133 m2； 四房（兩種戶型）：約140 m2、約150 m2； 還有部分頂層躍式戶型 9、興隆二期交通狀況如何？ 10、興隆二期內(nèi)增設(shè)有何配套設(shè)施？ （四）興隆珠江灣畔基本情況 1. 興隆珠江灣畔位于哪里？ 位于貴陽(yáng)市小河區(qū)東北面，原為小河區(qū)洛解村土地，地界東面為貴陽(yáng)市第二環(huán)城林帶 （俗稱國(guó)家山和水井沖），南面與華烽電器廠緊鄰，西面與建設(shè)中的珠江路相鄰,北面為 原小河區(qū)垃圾填埋場(chǎng)，與南明區(qū)后巢鄉(xiāng)相鄰。 2. 興隆珠江灣畔占地面積、建筑面積分別為多少？ 2003年12月29日協(xié)議出讓土地為420669 m2（631畝），而現(xiàn)在實(shí)際已明確用地為357000 m2（535.5畝），其余用地為63669m2（95.5畝）已發(fā)給土地證，規(guī)劃設(shè)計(jì)作為遠(yuǎn)期考慮 ，可建面積、有關(guān)征用手續(xù)、土地評(píng)估、價(jià)值待定。項(xiàng)目目前已明確用地的規(guī)劃建筑面 積56.8萬(wàn)m2。 3. 興隆珠江灣畔分為幾個(gè)組團(tuán)開發(fā)？分別為何種建筑形態(tài)？ 五個(gè)組團(tuán)開發(fā)，第一個(gè)組團(tuán)位于小區(qū)北部，以親水親地的4、5層花園洋房為主，輔以部 分多層及3棟小高層；第二個(gè)組團(tuán)位于小區(qū)南部，以多層為主，內(nèi)有原洛解村小學(xué)；第三 個(gè)組團(tuán)為環(huán)湖別墅區(qū)；第四個(gè)組團(tuán)為高層區(qū)；第五個(gè)組團(tuán)位于小區(qū)最北端，為遠(yuǎn)期規(guī)劃 組團(tuán)。 4. 興隆珠江灣畔目前正在開發(fā)的組團(tuán)戶型設(shè)計(jì)如何？ 5. 興隆珠江灣畔周邊配套設(shè)施如何？ 項(xiàng)目周邊廠礦 ①貴州華烽電器有限公司，位于長(zhǎng)江路121號(hào)（項(xiàng)目南面），與項(xiàng)目相鄰，廠部距項(xiàng)目 約200米，屬國(guó)有企業(yè)，011基地工廠。目前在冊(cè)職工2000余人，含離退休職工4000余人 ，主要是生產(chǎn)飛機(jī)零件、微型電機(jī)，該廠生產(chǎn)無(wú)噪音、無(wú)污染，國(guó)家每年定期檢測(cè)。職 工年均收入10000元左右。 ②黔江機(jī)械廠，位于黔江路上，屬國(guó)有企業(yè)011系統(tǒng)，目前在冊(cè)職工1000人左右。主要 是生產(chǎn)非標(biāo)零件、飛機(jī)地面檢測(cè)設(shè)備及工具、真空淬水爐、壓力容器、電管狀加熱器， 其中空壓機(jī)熱表處理有污染，但均達(dá)到國(guó)家檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)。職工年收入10000元以下。 ③中國(guó)輕騎集團(tuán)貴陽(yáng)摩托車有限公司（俗稱動(dòng)力廠），位于華烽廠南面，距項(xiàng)目約25 0米，目前已停產(chǎn)。 ④貴州高強(qiáng)度螺栓廠，位于小河區(qū)珠江路，瑞和家園旁，距項(xiàng)目約500米?，F(xiàn)在職職工 567人，加離退休1097人，以汽車緊固件為主要生產(chǎn)產(chǎn)品，無(wú)污染、噪音。 項(xiàng)目周邊教育 ①洛解小學(xué)，項(xiàng)目用地的西南面，屬本項(xiàng)目用地，目前有學(xué)生700名左右，老師20多名 ，均為大專、本科生。 ②小河區(qū)希望小學(xué)，位于動(dòng)力廠與珠江路螺栓廠之間。 ③華峰廠子校，位于長(zhǎng)江路東段靠近轉(zhuǎn)盤，距項(xiàng)目約1200米，設(shè)有中、小學(xué)。 ④貴陽(yáng)一中分校，位于珠江路螺栓廠對(duì)面，距項(xiàng)目500米，將于2005年6月份搬遷至金 陽(yáng)新區(qū)，學(xué)校原址作何用途待定。 ⑤貴陽(yáng)市二十五中，位于長(zhǎng)江路，距項(xiàng)目800米。為貴陽(yáng)市屬中學(xué)，目前有初、高中4 2個(gè)班，學(xué)生總數(shù)2000余名，每個(gè)班50人左右，初中24個(gè)班，師資力量雄厚，教師130余 名，均為本科生。校內(nèi)設(shè)有足球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)、塑膠跑道。收費(fèi)按國(guó)家一費(fèi)制收取，另借 讀費(fèi)500元，住宿費(fèi)150元。 ⑥航空技校，與華烽廠子校同一棟樓，面向全國(guó)招生，有初中、高中、中技、高技， 學(xué)制三年。 ⑦黔江廠子校，位于黔江路中海城市花園對(duì)面，設(shè)有初中，小學(xué)，現(xiàn)有學(xué)生1000人左 右，老師50人，均為本科學(xué)歷，初中升高中重點(diǎn)率達(dá)到40%。收費(fèi)按國(guó)家一費(fèi)制收取，廠 外學(xué)生收取借讀費(fèi)500元，其他收費(fèi)相同。 ⑧華烽幼兒園，位于長(zhǎng)江路，距項(xiàng)目約450米，是目前長(zhǎng)江路社區(qū)最好的幼兒園，有學(xué) 生200余名，老師20人左右。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：日托190元/月，有車免費(fèi)接送。 ⑨貴柴幼兒園，位于長(zhǎng)江路華烽子校對(duì)面，檔次僅次于華烽幼兒園。 項(xiàng)目周邊醫(yī)院 ①華烽醫(yī)院（長(zhǎng)江社區(qū)醫(yī)院），位于長(zhǎng)江路107號(hào)，距項(xiàng)目約400米，屬于社區(qū)醫(yī)院， 24小時(shí)應(yīng)診。目前設(shè)有：內(nèi)、外、婦、兒科、計(jì)劃免疫、理療康復(fù)科、手術(shù)室等。醫(yī)師 及護(hù)士各10余名，病床40余張，收費(fèi)較為適中。 ②長(zhǎng)江社區(qū)醫(yī)院樂(lè)街分站，位于長(zhǎng)江路樂(lè)街小區(qū)門口，距項(xiàng)目約300米，步行僅3分鐘 。 5.3.3、 ③中國(guó)人民解放軍四十四醫(yī)院（貴陽(yáng)醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院黃河路醫(yī)院），位于小河區(qū)黃河 路，距項(xiàng)目約1500米，擁有50多年歷史，是一所集醫(yī)療、教學(xué)、科研、預(yù)防、保健、康 復(fù)為一體的大型三級(jí)甲等醫(yī)院，也是目前小河區(qū)最好的一所醫(yī)院。有床位600張，臨床科 室...
地產(chǎn)職業(yè)培訓(xùn)之駿馳銷售部置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)體系