大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法 第一章　總　則 　　第一條　為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護，提高居 住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家和省的有關(guān)情況，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。 　　第二條　本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)內(nèi) ，以住宅房屋為主，并具有相應(yīng)配套基礎(chǔ)設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅小區(qū)物業(yè)管 理的范圍由大連市房地產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門劃定。 　　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場地。 　　本辦法所稱住戶，是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。 　　住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的管理，按照《大連市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施管理條例》 的規(guī)定執(zhí)行。 　　第三條　大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負責(zé)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管 部門，其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機構(gòu)和各縣（市）、 區(qū)的房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下稱小區(qū)主 管部門）。 　　小區(qū)主管部門的職責(zé)是：負責(zé)住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一制 定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理公司的 管理和服務(wù)工作進行監(jiān)督、檢查。 　　各級規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛衛(wèi)會等部門和單位以及住 宅小區(qū)所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，協(xié)助小區(qū)主管部門加強對住宅小區(qū)的 管理工作。 　　第四條　住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，實行社會化、專業(yè)化管 理。住宅小區(qū)制定的住戶公約對小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人具有約束力。 　　第二章　住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)與職責(zé) 　　第五條　住宅小區(qū)交付使用且入住率達50％以上時，由小區(qū)主管部門會同街道辦事 處、住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶代表大會，選舉產(chǎn)生小 區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。 　　第六條　住宅小區(qū)住戶代表大會由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人及居委會推選的 代表組成。住宅小區(qū)住戶代表大會代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免方法，由小區(qū)主管部門根據(jù)住 宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。 　　住宅小區(qū)住戶代表大會行使下列職權(quán)： 　?。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會的組成人員； 　?。ǘ┍O(jiān)督管委會的工作； 　　（三）聽取和審查管委會的工作報告； 　?。ㄋ模Q定住宅小區(qū)內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人利益的重大事項； 　?。ㄎ澹┲贫ê托薷淖≌^(qū)住戶公約； 　?。└淖兒统蜂N管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定； 　　（七）批準(zhǔn)管委會章程。 　　第七條　住宅小區(qū)住戶代表大會由管委會負責(zé)召集，每年至少召開一次，管委會負 責(zé)在會議召開前15日將日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)住戶代表大會各位代表。 　　經(jīng)有20％以上代表提議，管委會應(yīng)于接到該項提議后15日內(nèi)召集住宅小區(qū)住戶代表 大會。 　　第八條　管委會向住宅小區(qū)住戶代表大會負責(zé)并報告工作。 　　管委會每屆任期3年。 　　管委會可根據(jù)需要向政府社團登記主管部門申請法人登記。 　　第九條　管委會委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定，一般為5～15人。管委會 委員由住宅小區(qū)住戶代表大會在代表中選舉產(chǎn)生，管委會也可聘請居民委員會、有關(guān)管 理部門和服務(wù)單位的人員擔(dān)任管委會委員，但住戶代表不得少于管委會委員總數(shù)的60％ 。 　　管委會設(shè)立主任1名（由房屋產(chǎn)權(quán)人代表擔(dān)任），副主任1～2名（街道辦事處1名） 。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。 　　第十條　管委會在住宅小區(qū)住戶代表大會的監(jiān)督下，代表住戶的合法權(quán)益行使以下 職權(quán)： 　　（一）召集和主持住宅小區(qū)住戶代表大會，討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項； 　?。ǘ┲贫ü芪瘯鲁毯托^(qū)管理目標(biāo)； 　　（三）以招標(biāo)或協(xié)議方式，選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并與其簽訂物業(yè)管理合同； 　　（四）監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的管理工作，接受住戶對物業(yè)管理公司的投 訴； 　?。ㄎ澹徸h物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計劃和管理措施及重大的工程項目計劃； 　?。徸h住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費收費項目和標(biāo)準(zhǔn)； 　?。ㄆ撸徸h和決定住宅小區(qū)管理費用的收支情況。 　　前款其中第（二）、（三）項須經(jīng)住宅小區(qū)住戶代表大會批準(zhǔn)。 　　第十一條　物業(yè)管理公司必須依法登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)管理局頒 發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 　　第十二條　物業(yè)管理公司應(yīng)與管委會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同，并可根據(jù)需要與 市政府公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂有關(guān)委托維修養(yǎng)護合同。上述合同 須報小區(qū)主管部門備案。 　　住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。 　　第三章　住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護 　　第十三條　住戶應(yīng)愛護和正確使用住宅小區(qū)物業(yè)，任何單位和個人不得在住宅小區(qū) 內(nèi)從事下列活動； 　?。ㄒ唬┪唇?jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意和小區(qū)主管部門批準(zhǔn)擅自改變房屋使用用途； 　?。ǘ┏^設(shè)計負荷使用房屋或拆動房屋承重結(jié)構(gòu)； 　?。ㄈ┌惭b影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備； 　?。ㄋ模┱加霉矆鏊瑩p壞公用設(shè)備和設(shè)施； 　?。ㄎ澹╇S意停放車輛和鳴喇叭； 　?。┷`踏、占用綠地，攀折花木； 　　（七）亂拋垃圾、堆放雜物； 　?。ò耍┯械K市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等； 　?。ň牛曫B(yǎng)禽畜； 　?。ㄊ┚郾娦[； 　?。ㄊ唬┡欧呕虼娣庞卸居泻ξ锲?； 　?。ㄊ┦腥嗣裾?guī)定的其他禁止行為。 　　第十四條　物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)就物業(yè)使用及維護的下列事項進行管理： 　?。ㄒ唬┙邮芊课莓a(chǎn)權(quán)人的委托，有償進行房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和 養(yǎng)護管理； 　?。ǘ┙邮苁姓没A(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位的委托，有償進行上述設(shè)施的管理維護 ； 　?。ㄈ┉h(huán)境（含樓寓內(nèi)走廊）衛(wèi)生保潔，園林綠化； 　?。ㄋ模┸囕v行駛和停放； 　?。ㄎ澹┚S護公共秩序； 　?。┍９芪飿I(yè)管理檔案； 　　（七）小區(qū)主管部門及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項。 　　物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。 　　第十五條　凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋及公共安全的，責(zé)任人應(yīng)及時修繕 。經(jīng)物業(yè)管理公司通知后，責(zé)任人在期限內(nèi)未進行修繕的，經(jīng)管委會同意后由物業(yè)管理 公司修繕，所發(fā)生的費用由責(zé)任人承擔(dān)。 　　第四章　住宅小區(qū)物業(yè)的驗收與接管 　　第十六條　住宅小區(qū)物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)。小區(qū)主管部門應(yīng)向規(guī)劃土地行政 主管部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議，并依法對住宅小區(qū)前期建設(shè)實行監(jiān)督管理。 　　第十七條　住宅小區(qū)竣工后，城市規(guī)劃土地行政主管部門應(yīng)會同小區(qū)主管部門及其 他有關(guān)部門對小區(qū)物業(yè)建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)定進行驗收，驗收合格的方可進住。 　　第十八條　管委會未組建前，在小區(qū)主管部門的監(jiān)督下，由開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位或 其委托的物業(yè)管理公司負責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位承擔(dān)。 管委會組建后，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位應(yīng)將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會管理，并提供下列 資料： 　?。ㄒ唬┳≌^(qū)建設(shè)各項批準(zhǔn)文件； 　?。ǘ┳≌^(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖； 　　（三）房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖； 　?。ㄋ模┑叵鹿芫W(wǎng)圖； 　?。ㄎ澹┢渌匾馁Y料。 　　在同等條件下，管委會應(yīng)優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位委托的物業(yè)管理公 司承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。 　　第十九條　開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位辦理出售、出租或分配房屋手續(xù)時，應(yīng)在房屋出售 或租賃合同中對購、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。 　　第五章　住宅小區(qū)管理費用和專用房屋 　　第二十條　住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)按房屋成本造價的0.5％標(biāo)準(zhǔn)向市人民政府 交納住宅小區(qū)管理啟動基金，該項基金計入建設(shè)成本，由市房地產(chǎn)管理局設(shè)立專帳，接 受財政、審計部門的監(jiān)督管理。 　　住宅小區(qū)管理啟動基金用于購買住宅小區(qū)經(jīng)營用房和重大工程維修項目。 　　第二十一條　開發(fā)建設(shè)和住宅小區(qū)經(jīng)營單位應(yīng)按住宅小區(qū)總建筑面積0.5％的比例， 以成本價一次性提供住宅小區(qū)經(jīng)營用房，其產(chǎn)權(quán)歸國家所有，由小區(qū)主管部門劃撥給管 委會，并由管委會委托物業(yè)管理公司經(jīng)營使用，其收入用于補充住宅小區(qū)的管理費用。 　　第二十二條　開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位移交住宅小區(qū)時，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性無償向管 委會提供管理用戶，其產(chǎn)權(quán)歸國家所有： 　?。ㄒ唬┬^(qū)建筑面積5萬平方米以下的為100平方米； 　?。ǘ┬^(qū)建筑面積5萬平方米以上的為150平方米。 　　第二十三條　住宅小區(qū)內(nèi)的公有房屋及附屬設(shè)施，由房屋產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理公司 代管，房屋租金由物業(yè)管理公司代收。代管費標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局會同市物價局制定 。 　　第二十四條　物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶代表大會及管委會 同意的標(biāo)準(zhǔn)，向住戶收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費。 　　物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶提供有償特約服務(wù)。 　　第二十五條　專業(yè)管理部門委托管理的住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施，其維護費 用從委托費用中支出。 　　第二十六條　房屋租金，公共部位、共用設(shè)施維修基金，供水（二次加壓）費，電 梯費，采暖費等費用的收取和使用，仍按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　第二十七條　房屋需大、中修的，由物業(yè)管理公司提出修繕計劃及工程預(yù)算，經(jīng)房 屋產(chǎn)權(quán)人同意后實施，工程費用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。 　　公共部位、共用設(shè)施維修基金不足時，超出的費用由各產(chǎn)權(quán)人按其所有房屋建筑面 積占整幢房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?　　第二十八條　住宅小區(qū)管理費用專項用于住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常支出，不得挪 作他用。 　　住宅小區(qū)各項管理費用的收支情況，每半年向住戶公布一次，接受住戶的監(jiān)督。 　　第六章　法律責(zé)任 　　第二十九條　違反本辦法第十三條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止，并要求其 限期改正和賠償損失。 　　前款違章情節(jié)嚴(yán)重的，由小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定給予行政處罰 。 　　第三十條　對借故拒交各項應(yīng)交費用的住戶，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按 規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。 　　第三十一條　物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的，由管委會制止，并責(zé)令 其限期改正： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)維修養(yǎng)護不及時的； 　?。ǘ┕芾碇贫炔唤∪⒐芾砘靵y的； 　?。ㄈ┥米詳U大收費范圍，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的； 　?。ㄋ模┥米詫⒐芾碣M用挪作他用的； 　　（五）亂搭、亂建，改變房屋和配套設(shè)施、設(shè)備用途的； 　?。┻`反物業(yè)管理合同約定的其他行為。 　　對無《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理的，由小區(qū)主管部門給予警告、責(zé)令限 期改正、沒收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。 　　第三十二條　當(dāng)事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵政等管理規(guī) 定的，由有關(guān)主管部門依法處理。 　　第三十三條　開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位在管委會未成立前不按規(guī)定管理住宅小區(qū)或未按 規(guī)定向管委會移交住宅小區(qū)，未提供專業(yè)用房和拒交小區(qū)管理啟動基金的，由市房地產(chǎn) 管理局責(zé)令其限期履行。逾期仍不履行的，市房地產(chǎn)管理局可申請人民法院強制執(zhí)行。 　　第七章　附　則 　　第三十四條　辦公、商住、別墅等樓寓的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。 　　第三十五條　本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。 　　第三十六條　本辦法自發(fā)布之日起施行。
大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法