房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述(doc 46)
房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述 1. 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃， 將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房 、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。 房地產(chǎn)業(yè)是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是 具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務和物業(yè)管理。其中，房地 產(chǎn)中介服務又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀。 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強等特點。房地產(chǎn) 開發(fā)按業(yè)務側(cè)重的不同可分為兩類： 第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土 地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地 產(chǎn)抵押和房屋租賃。 第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使 用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其它建設用地條件， 然后轉(zhuǎn)讓土地使用權或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。 房地產(chǎn)開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類： 第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權，進行房屋的建設，而后出售新建房屋 的方式。 第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。 第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者購買 房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。 在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權的土地上進行 基礎設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進行探討。 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。 反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的參與者。因此說，房 地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸 納如下： 1.可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件； 2.可以改善人民的居住和生活條件； 3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐； 4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施； 5.可以為城市建設開辟重要的積累資金的渠道； 6.可以帶動相關產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展； 7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整； 8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)； 9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設； 10.可以擴大就業(yè)面。 隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更 重要的作用。 第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 1949年新中國成立后，廣大農(nóng)村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現(xiàn)農(nóng)民土地 所有制?！案哂衅涮铩钡脑竿兂涩F(xiàn)實。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的 私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。 50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開 始以“國家經(jīng)租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主 產(chǎn)權，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從 根本上確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。 十年動亂期間，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權管 理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設停滯不前，致使住 房問題成為嚴重的社會問題之一。 1978年后，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。” 隨著經(jīng)濟體制改革的全面展開， 在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時 期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國 的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了 人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。 由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。 比如盲目建設、無證建設而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對這些問題，針對這些問題，國家 陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。 房地產(chǎn)業(yè)在我國是個新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有 償使用和房屋商品化的推進，必將對國民經(jīng)濟發(fā)展起到巨大的推動作用。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設， 并進行出售的行為。 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 對房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應遵循下列程序：項目開發(fā)前期調(diào)研程序、項目立項過程程序 、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設程序、房地產(chǎn)項目 經(jīng)營程序。 1．項目開發(fā)前期調(diào)研程序 項目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市 場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。 2.項目立項程序 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項）， 使項目取得合法的開發(fā)建設資格。 3．土地使用權取得的程序 土地使用權取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批 復)，并取得建設用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權手續(xù)的程序。 4.項目規(guī)劃程序 項目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的途徑。 根據(jù)國家和濟南市有關城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設的項目,必須 符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù),在取得“兩證”(建設用地 規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設。項目規(guī)劃申報的基本程序如下： （1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點, 規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作 為計劃部門進行批復時的參考依據(jù)。 （2）在可行性研究報告批復后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下 發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳 細的意見。 （3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設計條件,委托有資質(zhì)的設計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設計，取 得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成 方案設計后,應向規(guī)劃部門提出審查申請。 （4）經(jīng)審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據(jù),也是取得建設用地規(guī) 劃許可證的必備文件。 （5）開發(fā)商依據(jù)設計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規(guī)劃局申領建設 用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權的必備文件。 （6）申領建設工程規(guī)劃許可證,是在項目列入年度正式計劃后,申請辦理開工手續(xù)之 前,需要驗證工程建設是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。 5.征地拆遷程序 征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準權限的政 府審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種 行為。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用 地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。 征地在領取建設用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或 土地使用權證件后即可提出申請。 征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必 備條件之一。 6.工程建設程序 工程建設階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成, 通過工程竣工綜合驗收,達到業(yè)主使用條件的過程。 在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時 ，與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂 協(xié)議,支付有關費用；辦理招標批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設質(zhì)量監(jiān)督 手續(xù)；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進 行綜合驗收，交付使用。 7.房地產(chǎn)經(jīng)營程序 房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實現(xiàn)自己預期投資收益的行 為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)商,既可以 自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機構(gòu)。銷售和出租的房地產(chǎn)都 可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預售許可證之后方可進行 ,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。 第二章 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序 第一節(jié) 項目立項 一、概述 開發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展 委員會）對項目的批準文件。 對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦 公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;依據(jù)項目建議書批復,編制可行性研究 報告報計委審批獲準,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。（國家計委已取消了房地產(chǎn)項目 立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。） 二、實施程序 1.工程建設項目立項審批 （1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權證明；④由具有相應 資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽哂幸韵赂郊阂?guī)劃部 門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評 報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的 招標總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明. （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項目立項申報資料 ；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由 該辦轉(zhuǎn)報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土 地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其 它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符 合條件的，市計委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權限內(nèi)的項目，由市計委負責 轉(zhuǎn)報。 （4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。 （5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。 2.建設項目年度投資計劃審批 （1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③規(guī)劃部 門出具的建設項目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設項目，需提供市計委上年度下達的年度投 資計劃。 （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政 主管部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委 。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復。 （4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。 （三）項目立項審批程序圖（見程序圖一） 第二節(jié) 五證兩書的取得 第一小節(jié) 土地使用權證的取得 一、概述 開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權的 手續(xù)。 在現(xiàn)階段根據(jù)的有關規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種 ：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（ 即通過土地二級市場取得）；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式（即通過土地 三級市場取得）。 通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證;通過劃撥取得土地使用權 的臨時證件是建設用地批準書。 國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由 土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。征地是指項目選址用地為集體土地,按 照法定的程序報請有批準權限的政府機關審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將 集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用 地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。根據(jù)國土資源部第11號 令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊 均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。...
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