房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理
財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理 我認(rèn)為“財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理”對(duì)于完成項(xiàng)目目標(biāo)要比“項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理”更加主動(dòng)，范圍 更廣，管理力度更大。所以用“財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理”為題更能反映財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中的 作用。傳統(tǒng)上，衡量項(xiàng)目是否成功實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)是“按時(shí)、不超預(yù)算和準(zhǔn)確”。新的標(biāo)準(zhǔn)除 了這些，還包括“實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益、贏得股東或投資者的支持和采納”等。 財(cái)務(wù)項(xiàng)目管理的目的：財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是“利潤(rùn)最大化”，針對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該 是“項(xiàng)目利潤(rùn)最大化”，換句話(huà)說(shuō)就是讓股東或投資者收益最大化。而項(xiàng)目目標(biāo)的成功要 受工作范圍、項(xiàng)目成本、進(jìn)度計(jì)劃及客戶(hù)滿(mǎn)意四個(gè)因素制約。即財(cái)務(wù)管理及項(xiàng)目管理的 目標(biāo)都是要讓客戶(hù)滿(mǎn)意。所以我理解財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理是通過(guò)在實(shí)現(xiàn)成本、進(jìn)度及質(zhì)量 三者平衡的基礎(chǔ)上而進(jìn)行計(jì)劃控制等的系列管理工作來(lái)達(dá)到股東或投資者收益最大化目 標(biāo)的管理過(guò)程。 每個(gè)項(xiàng)目都是獨(dú)一無(wú)二的、屬于一次性的任務(wù)，即每個(gè)項(xiàng)目有其獨(dú)特性。但也有其共性 ，共性就是都要經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售一系列的階段。 1. 項(xiàng)目各階段財(cái)務(wù)對(duì)應(yīng)的管理工作： 項(xiàng)目管理不只是項(xiàng)目經(jīng)理部，而是所有部門(mén)都在配合、執(zhí)行，記錄、分析項(xiàng)目進(jìn)程 ，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行。財(cái)務(wù)部管理工作也滲透到項(xiàng)目準(zhǔn)備、計(jì)劃，執(zhí)行與控制，收尾四 大階段，體現(xiàn)了其反映及監(jiān)督的管理職能： |序 |項(xiàng)目各階段|對(duì)應(yīng)的管理工作 |標(biāo)準(zhǔn) |依據(jù) |必備資料 | |號(hào) |名稱(chēng) | | | | | |1.1|項(xiàng)目準(zhǔn)備階|對(duì)項(xiàng)目可行性論證 |投入少、| |項(xiàng)目的基本概況| | |段,項(xiàng)目可 |經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算（ |回報(bào)高、| |，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃| | |行性分析 |核心指標(biāo)：內(nèi)部收 |見(jiàn)效快 |(公司內(nèi) |、估算成本，項(xiàng)| | | |益率及銷(xiāo)售凈利率 | |部財(cái)務(wù)制|目銷(xiāo)售計(jì)劃，合| | | |） | |度) |作方承諾等 | |1.3|項(xiàng)目土地合|有關(guān)付款方式和稅 |風(fēng)險(xiǎn)最小|(公司內(nèi) | | | |同談判、簽|收政策等的建議， |化、利益|部財(cái)務(wù)制| | | |訂 |確定項(xiàng)目公司注冊(cè) |最大化 |度) | | | | |資金及股東單位、 | | | | | | |出資比例。 | | | | |2.1|項(xiàng)目計(jì)劃，|根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 |項(xiàng)目投資|(公司內(nèi) |按開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售計(jì)劃| | |設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)|、銷(xiāo)售計(jì)劃等資料 |回報(bào)，利|部財(cái)務(wù)制|編制的固定資產(chǎn)| | |理部 |編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 |潤(rùn)、費(fèi)用|度) |購(gòu)置計(jì)劃、人員| | | | |指標(biāo) | |配置計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)| | | | | | |費(fèi)用計(jì)劃 | |2.2|目標(biāo)成本確|會(huì)同成本管理部編 |可控，符|(公司內(nèi) |項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指| | |定 |制目標(biāo)成本 |合經(jīng)營(yíng)計(jì)|部財(cái)務(wù)制|標(biāo)確定，項(xiàng)目施| | | | |劃 |度) |工圖完成 | |3.1|項(xiàng)目執(zhí)行與|施工、甲供材料合 |在目標(biāo)成|目標(biāo)成本|目標(biāo)成本確定 | | |控制，項(xiàng)目|同的審核 |本范圍內(nèi)| | | | |招標(biāo)、簽訂| |，付款條| | | | |施工、甲供| |款合理 | | | | |材料合同 | | | | | |3.2|項(xiàng)目施工，|合同款及進(jìn)度款支 |按合同付|對(duì)應(yīng)的合|對(duì)應(yīng)的合同已簽| | |合同款及進(jìn)|付的審核 |款 |同 |訂 | | |度款的支付| | | | | |3.4|項(xiàng)目前期銷(xiāo)|營(yíng)銷(xiāo)合同及付款的 |在計(jì)劃范|營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用|營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃確| | |售推廣 |審核 |圍內(nèi) |計(jì)劃 |定 | |3.5|項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)|財(cái)務(wù)前臺(tái)收取房款 |應(yīng)收帳款|(公司內(nèi) |預(yù)售許可證 | | |售 |，換退房審核，應(yīng) |最少化 |部財(cái)務(wù)制| | | | |收帳款管理，銷(xiāo)售 | |度) | | | | |合同抽查等 | | | | |4.2|項(xiàng)目竣工結(jié)|會(huì)同各部門(mén)召開(kāi)項(xiàng) | |(公司內(nèi) | | | |算 |目總結(jié)會(huì)議，編制 | |部財(cái)務(wù)制| | | | |項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 | |度) | | |4.3|項(xiàng)目結(jié)盤(pán)審|協(xié)助總部審計(jì)室完 |內(nèi)部收益|(公司內(nèi) |項(xiàng)目竣工結(jié)算 | | |計(jì) |成項(xiàng)目結(jié)盤(pán)審計(jì) |率≥25%銷(xiāo)|部財(cái)務(wù)制| | | | | |售凈利率|度) | | | | | |≥9% | | | 2. 財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中所起的作用： 從上表財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理的各項(xiàng)工作中無(wú)法清晰地看出財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中所起的作 用。事實(shí)上，財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中的確是起到了舉足輕重的作用。下面我用幾個(gè)例子進(jìn) 行說(shuō)明。 1. 項(xiàng)目可行性分析： (有關(guān)公司機(jī)密，隱去) 通過(guò)測(cè)算分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)是財(cái)務(wù)部項(xiàng)目可行性分析的作用。 2. 合同款支付的審核： (有關(guān)公司機(jī)密，隱去) 這里要提醒我們注意的是在開(kāi)工計(jì)劃時(shí)除了考慮工期因素外，還要從節(jié)約項(xiàng)目成本 的角度出發(fā)。 3. 動(dòng)態(tài)成本測(cè)算分析： 經(jīng)測(cè)算？月？日稿的？？？成本較年初項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)的？？？？元/㎡上升了？ ？元/㎡，可售住宅及商業(yè)單位成本達(dá)到了？？？？元/㎡。 由于成本上升項(xiàng)目利潤(rùn)減少？？？？萬(wàn)，稅后利潤(rùn)減少？？？萬(wàn)，單位凈利減少？ ？元/㎡，凈利率下降？%，售價(jià)增加？？元/㎡才能達(dá)到先前凈利率？%的要求；2 003年計(jì)劃貢獻(xiàn)利潤(rùn)？？？？萬(wàn)，由于成本上升，影響經(jīng)營(yíng)計(jì)劃？？？萬(wàn)。經(jīng)分析 ，了解到成本上升是因?yàn)椋孩?？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？?？？；②？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ 。 最終？月？？日的成本會(huì)議上一期成本定在？？？？元/㎡，調(diào)整分?jǐn)偡椒?，？?？？？，財(cái)務(wù)帳務(wù)處理則仍持穩(wěn)重性原則，？？？？？？？？？？？？？？。 4. 綜合情況分析： ？月中旬？？？？部反饋?lái)攲臃啃图咏ㄩw樓可能出現(xiàn)？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？等的問(wèn)題，通過(guò)會(huì)議討論后，定下來(lái)？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？。財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目綜合情況變動(dòng)分析中將上述決策的過(guò)程記錄 了下來(lái)，在以后面臨同樣決策時(shí)就有了依據(jù)。 下面探討的是上述例子財(cái)務(wù)部項(xiàng)目各項(xiàng)變動(dòng)情況分析中資料的來(lái)源。記錄分析項(xiàng)目各項(xiàng) 變動(dòng)情況的基礎(chǔ)就是與項(xiàng)目相關(guān)部門(mén)的資料共享和信息溝通。記得有一句廣告詞：“溝通 無(wú)限，快樂(lè)無(wú)限”，用它來(lái)形容財(cái)務(wù)部的溝通最恰當(dāng)不過(guò)了。 3. 項(xiàng)目管理與財(cái)務(wù)相關(guān)的主要業(yè)務(wù)流程（收付款業(yè)務(wù)）與溝通： 1. 項(xiàng)目施工階段付款業(yè)務(wù)流程： [pic] 從上圖可知施工階段的付款流程很簡(jiǎn)單。但是當(dāng)施工單位提請(qǐng)支付進(jìn)度款時(shí)，作為 審核該筆業(yè)務(wù)的各個(gè)部門(mén)經(jīng)辦人員很難單就該筆業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題各個(gè)部 門(mén)經(jīng)辦人員就必須溝通和信息反饋。比如： (有關(guān)公司機(jī)密，隱去) 2. 項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程信息的溝通： 下面是有關(guān)應(yīng)收帳款催繳的業(yè)務(wù)流程： 從上圖可發(fā)現(xiàn)，(有關(guān)公司機(jī)密，隱去) 財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理的重點(diǎn)在于業(yè)務(wù)流程管理，在于溝通。財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理的樂(lè)趣在于 溝通，進(jìn)步也在于溝通。 財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理的發(fā)展方向： ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？。這樣財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理參與度會(huì)更大，要 求的專(zhuān)業(yè)化越強(qiáng)，溝通能力越強(qiáng)。 ----------------------- 客戶(hù) 業(yè)務(wù)員 客戶(hù)以轉(zhuǎn)帳的方式支付房款 ①催繳 ②已支付提供水單 財(cái)務(wù)部 銀行 ④收款憑證 ③提供水單詢(xún)問(wèn)是否到帳 ⑤到帳，開(kāi)具發(fā)票
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