房地產估價程序
房地產估價程序 房地產估價程序由房地產估價準備、實地查勘、確定價格和評估報告四大環(huán)節(jié)組成，每 一環(huán)節(jié)又包括許多具體的工作內容。 　　一、估價前的準備 　　估價準備是房地產估價的前期工作，包括評估對象的受理、對象房地產檔案資料的 研究、估價依據的確定、作業(yè)計劃的安排等前期工作。搞好估價準備工作是正確確定房 地產價格的基礎。 　　(一)、房地產評估項目的受理房地產業(yè)主，依其特定的對象房地產和評估目的向國 家主管機關（國有資產管理機構）提出評估立項申請，經批準同意后，委托合法評估機 構（資產評估事務所等）進行評估。專業(yè)評估機構依法受理。 　?。ǘ?、房地產檔案研究受理房地產估價之后，應研究對象房地產檔案資料。主要 工行內容如下。 　　1.房地產權屬檔案資料 　　包括房地產所有權證明，土地使用權證件。明確委托人對房地產的權屬狀況。特別 應注意估價對象是否有其他權利的存在。 　　2.房地產技術檔案資料 　　主要包括：房屋竣工圖紙，地籍圖冊、總平面位置圖。明確房地產的地段坐落位置 、房屋結構特征、房地產戶籍異動狀態(tài)及異動證 　　3.房地產經濟檔案資料 　　主要包括：委托方提供的房地產評估申報明細表及匯總表。明確房屋的數量、建筑 時間、購置時間、已使用年限、規(guī)定使用年限、帳面原值及凈值、結構特征、房屋功能 等內容。注意報表是否經委托法人簽章，以確定其申報的可靠性。 　　(三)、評估依據的確定 　　房地產估價依據包括委托人填報的房地產估價申報表、法律 依據和房地價格政策和價格參數依據。 　　1.估價申報表的確定 　　估價申報表是房地產估價的直接依據。確定的內容主要有： 　　(1)房地產估價目的 　　估價目的因房地產委托人的具體情況而不同。應區(qū)別：是服務于市場交易，還是服 務于房地產糾紛處理，或組建合資企業(yè)，組建；跨地區(qū)集團，組建股份公司等具體情況 ，為估價依據的確定奠定基礎。 　　(2)房地產估價申報的內容 　　申報表所列內容是估價的直接依據。 　　(3)估價日期 　　估價日期是決定對象房地產估價額的基準日期。用年、月、日表示。估價日期的確 定通常與企業(yè)財務核算報表填報的結算期相一致。因為形成房地價格的要素是變動的， 房地產的實際價值會隨時間的推移而變動。申報表所列數據必須注明房地產價值中止期 ，即是哪一時點的價格作為估價的基準價格。估價日期的確定一般可采用以下幾個時點 ： 　　＠委托評估日期為估價日期； 　?。榔髽I(yè)集團各成員商定的財產中止期為估價日期； 　?。篮腺Y企業(yè)組建簽約期為估價日期； 　?。婪康禺a糾紛案中過去發(fā)生爭議的時點。 　　一般地，為便于估價房地產的核定清查，以估價委托日上月底財務報表截止期為估 價日期。如委托人于1992年10月20日委托估價，估價周期可定為1992年9月30日。值得注 意：估價日期是確定對象房地產現價的基期，估算的價格是在這個時點上的現價。申報 表財產截止日期，是委托人填報房地產財務核算的中止期，它是反映財產原價的時點。 這兩個時點可以一致，也可以不一致。估價日期與評估時期也不同，前者是決定“現價” 的時點，后者是從開展評估工作到送達評估結論的時期。一般地，估價基準日不要以將 來某日作估價時點，因為將來的價格受多種情況影響而難以確定。 　　2.法律依據的確定 　　根據評估目的選定相應的法律依據。法律依據包括：土地法、土地經營轉讓出讓法 、房地產抵押條例等共同性法規(guī)和產權證等法律依據。估價過程中，應依評估目的不同 ，選擇不同的法規(guī)。特別地，要注意地方法規(guī)及其實施細則的詳細規(guī)定，以保證房地產 估價的合法性和針對性。 　　3.敗策依據的確定 　　主要包括：國家資產管理部門制定的資產估價政策，房地產的價格政策、房地產價 格核算財務制度等，如：建筑工程預算定額、工程單位估價表、建筑工程取費標準等。 　　4.價格參數依據 　 包括當地政府制定的土地費用標準、房屋造價管理辦法及測算資料、房地產價格指數測 算資料等。注意：價格參數的確定，既要貫徹現行的有關法規(guī)和政策，也應密切聯系房 地產價格變動的實際情況。特別是在組建跨地區(qū)企業(yè)集團房地產估價中，要統(tǒng)一估價日 期、統(tǒng)一估價政策、統(tǒng)一估價標準。如估價對象涉及某省各地，宜選用省政府制定的有 關法規(guī)和政策規(guī)定；若涉及若干省，宜采用國家標準，而不應以各地的具體政策作為各 自的標準。評估人應將有關評估依據的選定及其理由對所有當事人進行匯報，達成共識 。 　?。ㄋ模?、擬訂估價作業(yè)計劃 　　房地產估價作業(yè)計劃，是對房地產估價工作的進行步驟及主要工作內容在時間上、 人事上、工作方法上進行綜合的預安排。其主要內容包括：估價人員的確定、估價依據 的確定、實地勘估方法的確定、資料搜集與整理辦法的設想、估價方法的選用、試算價 格及價格的調整、內部審核確定評估結論、評估初步結論通報、疑難問題的協(xié)商辦法、 評估報告的編寫及送達等。 　　二、現場查勘 　　房地產現場查勘是對房地產實物狀況進行實地考察。目的是核實房地產的實際功能 、核對帳物的真實性、可靠性，為正確估價提供第一手資料。 　　（一）、現場查勘的主要內容 　　現場查勘的主要內容可分為房地產物體的確認房地產權屬關系的確認和房地產財務 狀況的確認三個部分。 　　1.房地產物體的確認 　　房地產物體的確認是對象房地產實物狀態(tài)的清查核定。以地產為主的評估，物體的 確認重點是坐落、地號、面積及附著物狀態(tài)；以房產為主的評估，物體的確認重點是建 筑構造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落。 　　(1)對象房地產所在位置的確定 　　 主要是核對房地產的邊界、鄰地關系、道路關系，查對地號、房屋門牌號碼。 　?。?）對象房地產類別的確認 　　根據我國的房地產管理體系，房產可按用途分類確認，土地按地段等級結合用途分 類確認，如武漢市，在按產權關系分為直管房、自管房和私房的基礎上，按用途分為商 業(yè)、工業(yè)、居住及其他用地等類別。 　?。?）對象房地產數量的確認 　　房地產數量的確認，中心是確定房屋建筑面積、土地面積。評估申報上的面積與實 際面積往往出現差異，評估人員往往不可能具體地計算測量，而只是以目測或步測，憑 經驗來測定。當發(fā)現整幢建筑或其他設施漏列時，應建議委托方補充填報。房地產估價 人員對面積可不負責任，但為避免糾紛，最好在估價依據中列明“依照委托方填報的面積 評估”的字樣。若申報面積不實，應以實測面積經委托方認可，作為估價依據。 　　2.房地產權屬關系的確認 　　權屬關系的確認是在核實房地實物有元及其狀態(tài)之后，確認其歸屬關系。權屬關系 一般分為所有權和使用權，但在具體確認過程中，由房地經營的多樣性可派生出多種權 利關系。評估應明確確認房地產的一切權利關系，核實其權利關系是否存在及與其委托 說明內容是否一致。 　　(1)所有權的確認 　　主要是查對產權證明。對于土地，主要是區(qū)分國有地和集體所有地；對于房屋，主 要是區(qū)分直管房（市房產局管理的房產）、自管房（各單位自己管理的房產）和私房（ 或個人所有）產權。 　　(2)用益權的確認 　　主要是查對房地產的使用與經營收益權利，包括土地的使用權、地面收益權、典當 權等?！　　　?3)擔保物權的確認 　　擔保物權主要是指用房地作為建立債權債務關系的擔保條件，如抵押權。 　　(4)限制性權利的確認 　　主要是查對房地產經營、使用、轉租等方面的限制性權利。有限制性權禾臨房地產 ，在所有權與使用權相對分離時，其價格會發(fā)生收益結構性變化。如所有者出租房地產 ，承租方無轉租權，則承租權的轉讓價格會降低。對房地產權利關系的確認實質是對整 體房地產的完全價格按權屬關系進行分割，權利愈充分，其價格構成因素就愈多。在當 前的房地產估價中，應特另注意所有權、使用權、抵押擔保權及與房地產相關聯的債權 的確定，查實國家主管機關簽發(fā)的權屬證明及當事人雙方簽訂的契約，區(qū)分權利范圍及 其對等利益關系。 　　3.房地產財務狀況的確認 　　房地產財務狀況的確認主要是核實房地產的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建 、修繕的追，毗值；地產的使用權利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產相關聯 的債權與債務等。確認主要依據是：國家有關房地產財務管理的辦法。財務狀況的確認 ,應與財務部門聯系，核對申報表數字與財務帳卡所列是否相符，并詢問當地政府的有關 財務管理辦法。 　?。ǘ?、現場查勘方法 　　現場查勘是房地產估價的一項深入調查研究工作，應做好充分的準備，并講究工作 方法。特另提對大中型企業(yè)全部房地產的評估，其工作方法可歸結為以下程序。 　　1.準備 　?。廊〉糜嘘P資料。包底總平面圖、典型房屋的竣工圖及其竣工決算資料、申報表填 報資料。 　?。来_定參與人員。包括委托方房產管理人員、建筑工程技術人員、財務人員各一人 ，評估人員若干人。 　?。姥芯抠Y料根據總平面圖確定勘察線路，對重點房屋和邊界作出標記。 　　2.現場踏勘 　?。榔詹?。核對帳物，清點房產棟號、建設年限、結構類別，對重列、漏列作好記錄 。 　?。乐攸c勘察。選定結構相似、建設期相近的有代表性的房屋進行詳細勘察。對記錄 不詳者，進行實地測量，作好記錄。 　　＠記錄廠區(qū)園林等環(huán)境狀態(tài)。如區(qū)內小景點、樹木及綠化、建筑小品等。 　?。懒私鈴S區(qū)發(fā)展規(guī)劃及所需拆除、改建建筑。 　?。缹σ芽⒐し课萁ㄖ铩⒃诮üこ?，未列入申報內容的作好記錄。 　　3.整理踏勘資料 　　＠列出確認的房地產。確認其面積、房屋結構、完好狀態(tài)，尚可使用年限。 　?。罋w類房屋。根據建設年代、結構特征、建筑形式和用途歸類。 　　＠確定典型房屋，作為估價基礎房屋。 　　＠查對房屋建筑竣工圖紙，了解隱蔽工程，包括房屋結構、墻體厚度、地下基礎及 水電、設備管線等情況。 　?。缹υ诮üこ?，尚未辦理竣工決算工程進行清理，并與財務部了核定，避免重復計 算。 　?。懒谐錾形辞宄膯栴}，進步調查了解核實。
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