房地產公司成本指南
成本控制要點應用指南 (試 用 本) 編者按 我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本《公司成本控制要點 應用指南》。其中有三點需要說明： 第一：控制要點是大家總結公司歷史經驗，按權重篩選出來的，不可能涵蓋所 有的成本控制內容。 第二：成本控制的詳細方法已體現在相應的規(guī)范里，我們以〈控制什么——What 〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰來控制——Who〉的編寫形式，僅提供一本應用指 南。 第三：由于相應的規(guī)范仍在編制中，本指南的內容將在實踐中不斷完善。希望 它能在工作中為大家?guī)肀憷?總部人事部培訓基地、2000、6 目 錄 |第一項 |…………. |立項成本控制要點應用指南 | |第二項 |…………. |規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南 | |第三項 |…………. |招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南 | |第四項 |…………. |施工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南 | |第五項 |…………. |材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南 | |第六項 |…………. |銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南 | |第七項 |…………. |工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南 | |第八項 |…………. |期間費用的成本控制要點應用指南 | |第九項 |…………. |物業(yè)管理成本控制要點應用指南 | |附件 |…………. |北京公司規(guī)范化管理系列文件 | 立項成本控制要點應用指南 立項環(huán)節(jié)的成本控制根據項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī) 政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內最大限度地控制企業(yè)的 費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務由項目 部來承擔。 |控制要點 |控制什么 |怎么控制 |誰來控制 |備查文件 | | | |(征地費用 |(少交或晚交，力爭 |(項目部負責 |詳見項目立項成本 | | |新征土 | |減免 | |控制要點說明中項 | | |地 | | | |目開發(fā)成本構成表 | |開| | | | |、附表一、附表二 | |發(fā)| | | | |。 | |形| | | | | | |式| | | | | | | | |(拆遷安置費用 |(房產確權后辦理拆 |(項目部負責 | | | | | |遷安置費用 | | | | | | |(自建部分按照公司 |(工程部、設計部和審| | | | |(大市政費用 |工程體系走；交政府|算部負責自建部分； | | | | | |部分按有關規(guī)定辦理|工程部負責交政府部 | | | | | | |分。 | | | | |(規(guī)劃條件 |(滿足公司利益最大 |(項目部、設計部負責| | | | | |化，合理提高容積率| | | | | | |，降低土地成本 | | | | |買斷項 |(買斷內容 |(明確買斷內容明細 |(項目部負責 |詳見項目立項成本 | | |目 | | | |控制要點說明中項 | | | | | | |目開發(fā)成本構成表 | | | | | | |、附表一、附表二 | | | | | | |及買斷方式的成本 | | | | | | |構成 | | | |(付款總額 |(為公司爭取最大利 |(項目部負責 | | | | | |益 | | | | | |(付款時間 |(周期長、次數多 |(項目部負責 | | | | |(三通或七通一平|(明確驗收標準明細 |(工程部、項目部負責| | | | |的標準 | | | | | | |(手續(xù)風險 |(與項目付款時間直 |(項目部負責 | | | | | |接掛鉤。 | | | | |合作開 |(合作方式 |(符合集團要求，有 |(項目部負責 |詳見項目立項成本 | | |發(fā) | |利于北京公司； | |控制要點說明中項 | | | | | | |目開發(fā)成本構成表 | | | | | | |、附表一、附表二 | | | | | | |及合作開發(fā)的成本 | | | | | | |構成 | | | |(分成比例 |(雙贏原則； |(項目部負責 | | | | |(交房時間 |(盡可能地延后交房 |(工程部負責 | | | | | |， | | | | | |(交房標準 |(不低于合同中交房 |(項目部負責 | | | | | |標準 | | | | | |(付款總額 |((選擇有利于公司利|(項目部負責 | | | | |(付款時間 |益的方式 |(項目部負責 | | 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成 本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié) 控制要點和控制內容相當復雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。設計部 和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。 |控制要點 |控制什么 |怎么控制 |誰來控制 |備查文件 | |規(guī)劃方案 |（1）可行性規(guī)劃設|(市場信息搜集和分析 |設計部負責，項|暫缺相應可操作 | | |計 |(市政狀況信息分析 |目、審算、銷售|參考文件，以下 | | | |(規(guī)劃要點確立 |部配合 |同 | | | |(可行性研究設計任務 | | | | | |書(可行性設計變更 | | | | |（2）方案評審 |(組成可行性規(guī)劃評審 |由項目、設計、| | | | |委員會，對方案進行評|工程、審算、財| | | | |審、確定。 |務、銷售等各部| | | | |(未通過的方案進入可 |門組成評審委員| | | | |行性設計變更環(huán)節(jié)，再|會，總經理負責| | | | |重新評審。 | | | | |（3）設計成果 |(對可行性規(guī)劃設計根 |設計部負責，工| | | | |據實際情況進行細節(jié)調|程部配合 | | | | |整 | | | | | |(設備選型方案提前確 | | | | | |定 | | | | | |(根據提交的設計成果 |審算部負責，設| | | | |進行投資估算 |計部配合 | | |2、報批設計 |（1）設計方案 |(根據項目前期運營的 |設計部負責，項| | | | |情況和市場分析制訂設|目部、銷售部協(xié)| | | | |計任務書 |作 | | | | |(方案設計招投標 |設計部 | | | | |(方案設計評審 |招投標評審委員| | | | | |會 | | | |（2）報批 |(注意市政設計 |項目部負責，設| | | | |(注意相關法規(guī)，完善 |計部配合 | | | | |自身報批規(guī)范性，材料| | | | | |完整 | | | |控制要點 |控制什么 |怎么控制 |誰來控制 |備查文件 | |3、擴初設計 |（1）擴初設計要求|(對報批設計進一步調 |設計部負責，知| | | | |整 |會各部門 | | | | |(設計要求 | | | | | |(內部審核 | | | | |（2）成本概算 |(根據擴初設計招投標 |設計部與工程部| | | | |方案和設備選型、實體|負責 | | | | |研究、環(huán)境方案等因素| | | | | |對總成本作出概算 | | | | | |(制訂經營指導書 |審算部負責 | | | |（3）擴初設計圖 |(根據擴初設計要求招 |招投標評審委員| | | | |標 |會 | | | | |(專家評審 | | | | | |(內部評審 | | | | | |(設計調整 |設計部負責 | | |4、樁基設計 |（1）地質勘察 |(搜集權威地質資料 |設計部負責，工| | | | |(自己專業(yè)人員勘察 |程部協(xié)助 | | | |（2）設計方案評審|(樁基設計2種以上形式| | | | | |(由專家進行樁基形式 | | | | | |和樁基結構評審 | | | | |（3）樁基施工圖 |(設計調整 | | | |5、施工圖設 |施工圖設計要求 |(根據銷售包裝設計、 |設計部和工程部| | |計 | |樁基設計、功能設計及|負責，其他部門| ...
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