房地產(chǎn)學習2
地產(chǎn)商業(yè)范疇及其經(jīng)營模式的探討 　地產(chǎn)商業(yè)是現(xiàn)代商業(yè)的一個組成部分，是多元化、多層次、多業(yè)態(tài)、大跨度的產(chǎn)業(yè)經(jīng) 濟活動，是生產(chǎn)和消費的結合部和連接體，直接關系到市場的實現(xiàn)，以及國民經(jīng)濟的協(xié) 調、穩(wěn)定和快速發(fā)展。隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，地產(chǎn)商業(yè)將會受到越來越多的房地產(chǎn) 業(yè)、零售業(yè)等相關行業(yè)人士和學者的重視和研究。由于地產(chǎn)商業(yè)尚屬新概念，筆者覺得 有必要就地產(chǎn)商業(yè)的范疇及其經(jīng)營模式提出一些見解，愿能起到拋磚引玉之效，讓大家 共同探討。 一． 地產(chǎn)商業(yè)的范疇 　　先看看商業(yè)的定義。 　　《辭?！穼ι虡I(yè)的定義是：指連接工業(yè)同農業(yè)、城市同農村、生產(chǎn)和消費的橋梁和紐 帶；其職能是收購、銷售、調撥和儲存；其任務是為生產(chǎn)和消費服務。 　　而西方學者是這樣定義商業(yè)的：商業(yè)包括所有的交易形式----- 批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進出口貿易、轉口貿易以及為進行交易而存在的一切服務業(yè)，如銀行 業(yè)、儲運業(yè)、保險業(yè)及相關的中介服務等。 　　前蘇聯(lián)及其東歐國家的經(jīng)濟學家則認為，商業(yè)是組織消費品的流通行業(yè)，但并不包 含對外貿易、生產(chǎn)企業(yè)銷售和生產(chǎn)資料流通等。我國由于受到其影響，一直使用類似的 劃分方法。在我國現(xiàn)行的統(tǒng)計指標體系中，“商業(yè)”為“批發(fā)零售貿易和餐飲業(yè)”所取代， 進出口業(yè)和商業(yè)經(jīng)紀代理業(yè)亦包括在內。 　　從行業(yè)結構來看，商業(yè)類型有批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進出口業(yè)；從投資主體來看，商業(yè) 類型由買賣型向外買賣型的延伸，各類經(jīng)紀代理和交易中介服務機構，如批發(fā)市場、商 品交易所也列入商業(yè)范疇。商業(yè)地產(chǎn)正是這種交易服務機構。 　　地產(chǎn)商業(yè)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交 易平臺而進行的商業(yè)活動。地產(chǎn)商業(yè)包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社 區(qū)服務市場等相關的商業(yè)運作；其內容包括策劃、招商和日常營運管理；其任務是為生 產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供交易平臺，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。 二． 地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營模式 　　地產(chǎn)商業(yè)的投資主體為房地產(chǎn)開發(fā)商，然而，絕大多數(shù)開發(fā)商并沒有配備商業(yè)專才 ，而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買賣。但作為商品買賣的場所提供者，開發(fā)商有必 要設立與商業(yè)機構對接的獨立經(jīng)營管理公司或部門，并配備相應的商業(yè)管理專業(yè)人員。 有些大型房地產(chǎn)開發(fā)商設立或委托有專業(yè)的公司分別進行選址、功能及市場定位、招商 和日常管理等工作，分工之細和專，令一些專業(yè)人員連連叫好。其實這是容易理解的， 花點小錢做些商業(yè)策劃，可提高項目的成功率，幫助開發(fā)商追求股東權益最大化的目的 。 　　地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關心的，不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件 及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經(jīng)營模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的 問題。這里將對常用的幾種地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點進行分析。 １、 整體出租模式 　　整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè) 企業(yè)進行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或 第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場，以實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā) 展；同時，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當于2—3個月租金的押金。 優(yōu)點： ①不需設立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員； ②交易簡單，結算方便； ③物業(yè)可進行抵押貸款，有利開發(fā)新的項目； ④物業(yè)的升值空間較大； ⑤帶租約更有利于日后整體銷售或設計產(chǎn)權式商鋪。 缺點： ①收益低，其收報率在3～5%之間； ②租期長，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大； ③不排除租戶經(jīng)營失敗而沒法交租的可能，國而對租戶的評估要求準確。 適用類型： ①無商業(yè)專才的開發(fā)商； ②資金實力雄厚的開發(fā)商； ③經(jīng)營相對保守的開發(fā)商； ④售后返租的產(chǎn)權式物業(yè)開發(fā)商； ⑤物業(yè)面積一般不超過30000㎡。 ２、 分層或分片出租模式 　　與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租 戶。 優(yōu)點： ①租金相對整體出租要高一些； ②風險分散，租金相對有一定保證； ③物業(yè)可進行抵押貸款； ④比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設計成產(chǎn)權式商鋪； ⑤某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權，并進行重新招租。 缺點： ①需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等）； ②需設立相應的管理部門及配備有關的商業(yè)專才； ③各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營，要求開發(fā)商建立儲備租戶資 源庫，并具備極強的招商能力。 適用類型： ① 資金實力雄厚的開發(fā)商； ② 售后還租的產(chǎn)權式商城； ③ 物業(yè)面積在20000～50000㎡。 ３、 分散出租模式 　　分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對 短些，一般為2～5年；開發(fā)商應幫助租戶統(tǒng)一辦理相關的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記，甚至代 開具銷售發(fā)票、財務結算等。許多成功運用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場，如深 圳賽格電子配套市場，華強電子世界等。 優(yōu)點： ①租金很高，開發(fā)商收益可最大化； ②物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)； ③租期短，容易改變功能或調整經(jīng)營。 缺點： ①需設立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理； ②需充分重視前期的市場定位，功能定位，功能定位的策劃工作； ③招商能力的要求極高； ④ 日常經(jīng)營能力的要求高； ⑤ 經(jīng)營風險最大 適用類型： ① 商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)； ② 面積在10000～500000㎡停車場及卸貨區(qū)的面積足夠大； ③ 售后返租的產(chǎn)權式商城。 ４、 層（或片）與散結合出租模式 　　此模式是將上述第2種和第3種模式結合。在確定了功能后，采用第2種模式引進若干 主力店，之后再利用主力店的品牌效應，對各類中小店進行招租。目前多數(shù)大型購物中 心采用此模式。 優(yōu)點： ① 大小租戶的結構使項目穩(wěn)定性提高； ② 主力店的進駐有助于將部分物業(yè)設計成產(chǎn)權式鋪位，并容易取得銷售的成功； ③有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功運作的條件； ④為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。 缺點： ①要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力； ②需設立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關的商業(yè)專才； ③對主力店的招租能力要求極高。 適用類型：主要是50000㎡以上的購物中心。 解碼商業(yè)地產(chǎn)短線操作 　在國外及香港地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目，發(fā)展商絕大多數(shù)是采用長期投資和管理的贏利模 式，然而，我國絕大部分商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式則為短線操作。 解碼商業(yè)地產(chǎn)短線操作 　　近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)在我國各地迅速興起，發(fā)展勢頭很好。但是，已開業(yè)的大型商 業(yè)項目問題很多，正在銷售中且未開業(yè)的則存在較多的隱患。投資客和開發(fā)商應分析這 些問題，以便能在項目的操作中設計出多方共贏的贏利模式，為項目能夠持續(xù)成功經(jīng)營 創(chuàng)造條件。 　　中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 　　隨著住宅開發(fā)商利潤率的減少，從2002年年初起，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商迅速擠入 利潤空間很大的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年1- 5月，商業(yè)營業(yè)用房投資458億元，同比增長38.7%，占全社會固定資產(chǎn)投資額的3%，占房 地產(chǎn)開發(fā)投資額的12.37%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積為11092萬平方米，同比增長94.7%， 其中，新開工2734萬平方米，增長23%，竣工2822萬平方米，增長35.7%。 由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)增長速度遠遠超過國民經(jīng)濟的增長速度?？傮w來講，可以斷 定我國商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)的確是過熱。在國家宏觀調控之后的商業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)量增 長幅度將會有所下降。 　　2002年至2003年期間推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項目，多數(shù)采用“產(chǎn)權式商鋪全零售”模式 或“主力店租賃+商鋪全零售”模式?！爱a(chǎn)權式商鋪全零售”模式是將商鋪的產(chǎn)權全部出售， 而將其經(jīng)營權租給某些大型的零售企業(yè)；“主力店租賃+商鋪全零售”模式則是開發(fā)商保留 若干主力店群的產(chǎn)權，將其余的小商鋪全部零售。前者的后遺癥比后者更為嚴重，這二 種商業(yè)地產(chǎn)贏利模式在一些已開業(yè)的項目中暴露了許多問題，引起了眾多小業(yè)主與開發(fā) 商糾纏不止的糾紛，一些項目也因此停止營業(yè)。 　　目前的贏利模式類似十幾年前我國臺灣地區(qū)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目采用的模式，據(jù)臺灣 有關資深人士透露，采用這些模式的項目僅有一家能持續(xù)成功經(jīng)營，其余的則出現(xiàn)多次 的經(jīng)營調整，最終亦難以成功。這二種贏利模式均可謂短期操作模式。商業(yè)地產(chǎn)贏利模 式影響項目的成功率，而贏利模式又受制于項目的融資渠道和自有資金量。隨著國家宏 觀調整下的各類限制，此類短期操作模式將被大部分開發(fā)商繼續(xù)采用。 　　短線操作的三大原因 　　與較高的利潤空間成線性正相關關系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)同樣具有較大的風險，特別 是采取了短線操作模式的項目。到底是哪些原因造成中國商業(yè)地產(chǎn)短線操作的現(xiàn)象呢？ 筆者認為有三大原因： 　　原因一：自有資金不足 　　一個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資往往要少則幾億元，多的甚至達幾十億元，建議期也較長 ，達2-4年，而開發(fā)商往往僅能投入10%- 20%的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售和其它融資渠道。 　　在國家宏觀調控下，開發(fā)商向銀行貸款的難度很大，其它融資渠道則幾乎沒法弄到 錢：信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對于項目資金缺口來講，也只是 杯水車薪；國外房地產(chǎn)投資機構的進入難度更大，除政策因素外，國內獨有的商業(yè)地產(chǎn) 贏利模式讓這些投資機構知難而退。 　　在各種融資渠道幾乎不通的情況下，商鋪預售成了開發(fā)商唯一的希望。銷售商鋪也 成為商業(yè)地產(chǎn)短線操作的標志。銷售比例越大，項目投資回收期越短，風險也越大。 　　有關的調研機構曾對香港和國內大型房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉率進行分析，結果是香港 房地產(chǎn)企業(yè)的市場資產(chǎn)周轉率是0.03，而國內的則為0.33。資產(chǎn)周轉率為銷售收入（或 營業(yè)收入）與平均資產(chǎn)總值之比，它是衡量企業(yè)經(jīng)濟效率的指標。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)來講，資金周轉率越高，說明其銷售面積越多，項目越是短線操作。 　　原因二：市場提供了契機 　　我國金融市場的個人投資品種不多且收益情況均不理想，這給商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷售提 供了良好的契機。 　　自2000年以來，個人投資的主力品種——股票市場一蹶不振，大多數(shù)入市者的股票市 值已蒸發(fā)了五、六成，收益情況慘不忍睹；期貨則因九十年代的騙局多多而至今只有極 少數(shù)人跟進，跟進者也是多虧少盈；銀行存款利率更是低得可憐，三年期2.16%，五年期 2.25%，這使銀行成為很多人存款安全的地方；國債和企業(yè)債的回報率略高些，2004年三 年期國債利率為2.65%，7年期企業(yè)債約4%，但亦不盡如意。 　　據(jù)相關部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年全國居民存款高達11.03萬億元，這個數(shù)據(jù)是很驚 人的，其中有部分一直在尋找回報率高些的個人投資品種，而商業(yè)地產(chǎn)5%- 12%年回報率的商鋪當然具有很強的吸引力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對這塊資金市場十分青睞， 如果能有10%的居民存款拿出來投資商鋪，這塊資金量就是1.1萬億元，相當于2004年1- 5月份商業(yè)營業(yè)用房投資額458億元的二十四倍，既然有了這個市場，開發(fā)商何樂而不為 呢？ 　　原因三：開發(fā)商“揚長避短” 　　國內房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，一些開發(fā)模式也十分成熟。但是，這些成熟的開 發(fā)模式僅是住宅的開發(fā)模式，相對于住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式則顯得十分復雜。 它不但要求能部分銷售，且要售后不亂，保證項目能持續(xù)成功經(jīng)營。這就要求開發(fā)商除 了具備拿地、建造、銷售等經(jīng)驗外，還必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運營等專業(yè) 人才。然而，由于商業(yè)意識不足及真正的商業(yè)人才奇缺的原因，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不 “揚長避短”——繼續(xù)發(fā)揚“賣完走人”的住宅開發(fā)模式，加快資金回籠速度，避開商業(yè)人才 缺乏的短處，將商鋪經(jīng)營踢給大型商家或投資客自理。 　　短線操作的后遺癥 　　商業(yè)地產(chǎn)的管理特點是分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理。分散經(jīng)營必須在統(tǒng)一管理的前提下進 行，否則，項目的經(jīng)營極易陷入困境。而短線操作下的商業(yè)地產(chǎn)部分商鋪產(chǎn)權分散，將 成為統(tǒng)一管理的障礙。其主要表現(xiàn)有三個方面： 　　表現(xiàn)一：經(jīng)營調整不順暢 　　一個商業(yè)地產(chǎn)含有許多不同的業(yè)態(tài)，而一種業(yè)態(tài)也擁有多種商業(yè)（或服務）品類， 不同的品類具有不同淡、旺季及產(chǎn)品（或服務）的生命周期，因而各種品類在不同時期 有不同的銷售量。這就要求各級經(jīng)營者須按商業(yè)規(guī)律不斷調整業(yè)態(tài)、品類，使整個業(yè)態(tài) 組合更加適應有效商圈的實際需求和競爭變化。調整業(yè)態(tài)和品類肯定會涉及到不同營業(yè) 面積的租期、租金、面積重組等方面的調整，這將可能影響到一部分業(yè)主的權益，一旦 這部分或個別業(yè)主不同意調整方面，經(jīng)營調整將無法進行，項目整體持續(xù)良好經(jīng)營得不 到保障，最終可能走向整...
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