博文花園整合營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告
博文花園二期整合營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告

引言
項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃在房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中居于“承先”（產(chǎn)品概念提煉與規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)）“啟后”（項(xiàng)目入市銷(xiāo)售）之重要地位，肩負(fù)著將發(fā)展商的產(chǎn)品相關(guān)信息“合理、有效、快捷”傳遞至“目標(biāo)消費(fèi)者”并貫以切合消費(fèi)心理的“描述”，從而縮短生產(chǎn)向銷(xiāo)售“驚險(xiǎn)一跳”的寶貴時(shí)間之重任。
越秀地產(chǎn)投資顧問(wèn)（武漢）有限公司將以嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新的態(tài)度，全身心參與對(duì)“博文花園”的培護(hù)和呵養(yǎng)過(guò)程，關(guān)注產(chǎn)品，重視市場(chǎng)，謀求高平臺(tái)基礎(chǔ)上的雙贏合作。

需求市場(chǎng)背景分析
國(guó)家住房政策在各高校的落實(shí)情況
為了進(jìn)一步深化住房制度改革，省房改領(lǐng)導(dǎo)小組在《中央在漢委部屬高校住房貨幣化分配方法》中規(guī)定了四項(xiàng)基本原則：按勞分配和效率優(yōu)先、兼顧公平；國(guó)家、單位和個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)；老職工老辦法、新職工新制度；新舊政策相銜接，購(gòu)房?jī)?yōu)惠和貨幣補(bǔ)貼相平衡。
自1998年10月28日以后，各高校一律取消福利分房，教職工住房必須實(shí)行貨幣化，并會(huì)得到一定的住房補(bǔ)貼，這筆資金的來(lái)源有三部分：中央、省、學(xué)校，但由于中央的這筆資金并沒(méi)有到位，導(dǎo)致了文件中的承諾無(wú)法兌現(xiàn)，挫傷了高校教師購(gòu)房積極性，這一現(xiàn)象值得警惕。以下是我們?cè)谶@三所高校中的調(diào)查情況：
華中師范大學(xué)
華師校內(nèi)已不再建設(shè)教師住房，只有寄望于其南湖邊的一塊地，準(zhǔn)備在2年內(nèi)在那里建7至8棟小高層，提供3至4百套商品房給教職工。但華師教職工的住房缺口在8百至1千套，而每年新增的教師用房也在1百套以上。因此華師房管中心與湖北省安居住宅發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的玉蘭苑二期聯(lián)系，介紹了240戶家庭前去購(gòu)買(mǎi)。雙方剛簽下購(gòu)房合同240份，均價(jià)在1550元/平方米，戶型全是3室2廳2衛(wèi)，面積從120至200平方米不等，已入住。
武漢大學(xué)
今年8月15日，武大召開(kāi)了全校住房分配工作會(huì)議，進(jìn)一步統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，深化住房貨幣化改革，并宣布要將校內(nèi)70%的住房置換到校外，那么武大將有7千戶家庭會(huì)在校外購(gòu)買(mǎi)商品房，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。而短期內(nèi)，武大教師的住房缺口在3千套。
湖北新紀(jì)元實(shí)業(yè)有限公司從去年拿下桂子花園2期的50畝土地以來(lái)，便由該公司常務(wù)副總經(jīng)理蕭智軍親自出馬，長(zhǎng)期做武大的工作，其誠(chéng)心感動(dòng)了相關(guān)的武大領(lǐng)導(dǎo)。再者，新紀(jì)元前幾年開(kāi)發(fā)的桂子花園1期悉數(shù)賣(mài)給了原武漢測(cè)繪科技大學(xué)（現(xiàn)已并入武大）。這樣一、二期就連成了一片，于是武大決定在今年10月與該公司簽訂購(gòu)房協(xié)議，共有486套住房全被武大教師購(gòu)買(mǎi)。
桂子花園2期的均價(jià)在1500元/平方米，建筑面積有110－160平方米不等，有多層、小高層，其中3室2廳2衛(wèi)414套，4室2廳2衛(wèi)48套，5室2廳2衛(wèi)24套。
另外，在武大周邊的武漢重型機(jī)床廠，東湖邊上的沙灣村，八一路上的假肢廠等地塊上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商們紛紛到武大開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)工作，這些地塊的最大優(yōu)勢(shì)最離武大較近，交通方便，對(duì)鄰近的武大教職工吸引力較強(qiáng)。
武漢理工大學(xué)
武工大是最早響應(yīng)國(guó)家政策的武漢高校之一，早在2001年底，該校就有1千多戶教職工在校外購(gòu)買(mǎi)了商品房，但當(dāng)他們找學(xué)校要住房補(bǔ)貼時(shí)，由于中央的那部分資金沒(méi)有到位，學(xué)校無(wú)力兌現(xiàn)承諾，致使這1千多戶教職工的住房補(bǔ)貼存在較大缺口，于是后邊8百多戶缺房戶便在觀望和等待，購(gòu)房的行動(dòng)呈銳減之勢(shì)。但聽(tīng)說(shuō)，該校已經(jīng)派人到北京活動(dòng)去了，如能把中央的缺位資金弄到位，這批缺房教職工定會(huì)掏錢(qián)買(mǎi)房。
該校的1千多戶校外公寓分別由以下內(nèi)容組成：
A　玉蘭苑一期，700套，均價(jià)1400元/平方米
B 黎明村小區(qū)，180套，均價(jià)1680元/平方米
C 汽門(mén)廠小區(qū)，160套，均價(jià)1580元/平方
D 博文花園，250套，均價(jià)1550元/平方米
E 鑼廠小區(qū)，216套，均價(jià)1280元/平方米
教師的消費(fèi)潛力有多大?
我司于2002年10月28日專(zhuān)程與武大龍校長(zhǎng)等進(jìn)行了會(huì)談，以下是武大的主要意見(jiàn)。
A、校方教師外遷座談會(huì)反映的主要問(wèn)題
B、離學(xué)校遠(yuǎn)近是青年教師首先考慮的問(wèn)題。
C、價(jià)格是否符合心理要求(注:楚蕓曾以南湖山莊開(kāi)發(fā)商身份與武大老師交談過(guò),南湖山莊當(dāng)時(shí)賣(mài)價(jià)為2188,綜合考慮環(huán)境及戶型后,老師們的出價(jià)為2000元/平方米)。
D、物業(yè)環(huán)境，包括小區(qū)自然環(huán)境、物業(yè)配套環(huán)境、物業(yè)服務(wù)。
教師外遷政策性意見(jiàn)
A、外遷教師除享受?chē)?guó)家規(guī)定補(bǔ)貼外，校方將提供特補(bǔ)，標(biāo)準(zhǔn)肯定在目前華工、華師等校標(biāo)準(zhǔn)之上。
B、補(bǔ)貼政策與職稱(chēng)、職務(wù)、教齡、是否雙職工等掛鉤。
C、只有退回校內(nèi)現(xiàn)住房的教師才能享受購(gòu)房補(bǔ)貼。
D、肯定要外遷的占20%，這部分住房不對(duì)教師出售或出租，屬暫住性質(zhì)。按校方估計(jì)，理想遷出量在70%左右。
E、學(xué)校將出臺(tái)政策，提高校內(nèi)住房的租金，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)租，同時(shí)停止校方對(duì)住房的維修。
F、國(guó)家補(bǔ)貼部分校方會(huì)對(duì)先期外遷戶墊支一部分。
對(duì)合作方的要求
A、大教育配套短期內(nèi)不用考慮，因?yàn)橹袑W(xué)的教學(xué)質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，學(xué)校沒(méi)有名氣便無(wú)法吸引生源。
B、當(dāng)務(wù)之急是在實(shí)質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)上有所突破：
C、能否在毗鄰武大地區(qū)找到小規(guī)模地塊，立即投入開(kāi)發(fā)。
D、合作策略較為理想的是先通過(guò)一個(gè)短平快項(xiàng)目安置一部分教師，形成品牌后再大規(guī)模合作。
龍校長(zhǎng)認(rèn)為，武大暫時(shí)未出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)貼政策，是考慮到周邊沒(méi)有理想的遷住區(qū)，但也不能長(zhǎng)期等待，因?yàn)閲?guó)家對(duì)高校教師外遷政策是在全國(guó)范圍平衡。
博文花園整合營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告