房地產(chǎn)營銷概念綜觀
房地產(chǎn)營銷概念綜觀 http://www.soufun.com 2001-11-23 概念之一：輕松購房（房展） 具體內(nèi)容：2001中國北京夏季房地產(chǎn)展示交易會（6月14日至17日，國貿(mào)中心）將推出輕 松購房概念：數(shù)十位律師組成現(xiàn)場咨詢服務團，31家新項目展會開盤，平易近人的專家 講座，清涼舒適的延時夜場。 概念之二：獨家房展 具體內(nèi)容：今年北京"海口假日溫泉度假酒店"的項目，在王府井一家大型酒店里包下一 間宴會廳，將項目的沙盤、實景照片、項目資料置于其中，售樓人員給每一個前來看展 的客戶詳細介紹項目情況。單純看來，這種展示與北京大多數(shù)售樓處的展示并沒有太大 區(qū)別，但是輔之以冷餐、飲料、背景音樂這些浪漫的因素，這樣的展示就顯得不那么簡 單了。 雖說來看展的人很少，但是只要來的人都會對項目產(chǎn)生濃厚的興趣，在不到兩個小時的 時間里，三套房子就被訂購。據(jù)有關人士介紹，自己知道北京的房地產(chǎn)展銷會人氣極旺 ，每年的成交量也非常大，很多項目就是因此而一炮走紅的。但是，他們并不愿意參加 。原因在于，像他們這樣的項目比較獨特，并不是住宅的主流產(chǎn)品，對于想在展會上購 買一套終身居住之所的大多數(shù)人們來說，萬元以上的單價，千里以上的航程根本不是他 們能夠接受的。這樣一來，項目很容易淹沒在眾多項目之中不能脫穎而出。 而采取獨家設展的辦法最重要的原因就是，雖然人氣遠遠不如大型房展，但是"命中率" 很高，人們既然能大老遠跑到你的展示區(qū)，就說明對項目有一定的興趣，在這種基礎上 ，售樓人員完全可以詳細、準確地對項目進行宣傳，大型房展的那種人聲嘈雜環(huán)境往往 不利于人們很好地了解項目。此外，展會氛圍融洽，不似大型展會人潮涌動，摩肩接踵 。而是以音樂做背景、冷餐、飲料為招待的另類風格。總之，在這樣的氛圍里，客戶可 以輕松、細致地了解項目情況。 同時，獨家房展還具有展會投入少、針對性強等優(yōu)點。 概念之三：零首付 具體內(nèi)容：最先的做法是，買房人只要交給開發(fā)商2萬元定金（相當于保證金），并與開 發(fā)商簽訂前期認購合同：雙方約定購房人不用交納首付款，在入住三個月至半年的時間 里，根據(jù)入住后的滿意程度，確定到底買不買房。如果買，則交首付并按月還月供；如 果對房子不滿意，可向開發(fā)商提出退房，開發(fā)商將退給買房人2萬的定金，只收買房人入 住期間的租金（租金水平與所購項目周邊同檔次租金價持平）。不過現(xiàn)在國家已經(jīng)禁止 此種銷售行為。 概念之四：入住前免息按揭（零首付的應對措施） 具體內(nèi)容：買房人在入住前只交首付，在入住前還月供只需還本金，不用還利息。眾所 周知，還銀行貸款，前幾年所還款中，很大比例是利息。這樣一來，買房人在沒有入住 之前還是可以盡可能地降低風險。 概念之五：酒店式商務公寓 具體內(nèi)容：作為集酒店、公寓和寫字樓于一體的酒店式商務公寓，它兼顧了住和商的功 能，"辦公+休息"的物業(yè)模式，使正在起步或發(fā)展階段的境內(nèi)外創(chuàng)業(yè)型公司、白領階層對 它情有獨鐘。需要說明的是，所謂的"辦公+休息"不僅是能商能住，還得有足夠大的公共 場所，如大堂、商務中心；"休息"不僅指居室能住，還得有配套的送餐、叫早、洗衣、 代購物品等酒店服務，外加星級會所、環(huán)境幽雅的休閑、交流空間。上文中提到的劉先 生告訴記者："買都會國際，還有一點原因是它不是’居家辦公’的概念，’居家辦公 ’意味著缺乏與外界接觸，會喪失許多機會，而都會國際在能住的同時，還為客戶提供一 流的辦公環(huán)境和商務環(huán)境，是商務公寓，而不是商住公寓。" 酒店式商務公寓特定的條件： 首先，酒店式商務公寓是寫字樓立項，而不是住宅樓立項，即開發(fā)商是按寫字樓的標準 交的地價，而不是按住宅樓標準交的地價。 其次，從建筑設計規(guī)范要求看，寫字樓立項的酒店式商務公寓不僅有開放性的空間，如 豪華高挑的大堂，適合交流、環(huán)境幽雅的廳堂，消防通道、電梯、供電、供水等設備配 套都要符合公共建筑的設計要求，而不是一般住宅樓的設計要求。 第三，酒店式商務公寓是酒店式公寓和SOHO的綜合產(chǎn)物，戶型靈活，可分可合，在充分 滿足各種商務個性化的需求的同時也滿足人們對高檔住宿的需求。 第四，周邊必需有成熟的商務環(huán)境，交通方面，人流旺盛。 概念之六：自助式小戶型公寓 "自助式"＋"小戶型"是其兩大鮮明特征。"自由度"立意為年輕的白領層度身定做服務時 尚公寓，并推出了自助特約服務，即在物業(yè)服務項目中增設了諸多類似酒店服務功能的 服務項目，如叫早、送餐、上門洗衣、計時家政服務等。這些頗具新意、細致入微的服 務，可以為生活節(jié)奏快、時間緊張、工作繁忙的年輕白領們解除衣食住行的后顧之憂， 而且在凸現(xiàn)"享受"這一生活的重點的同時，還盡可能地為他們降低了生活成本。此外， "自由度"還利用底商精心規(guī)劃配置了諸如商務中心、醫(yī)療中心、洗衣房、健身房、美容 院、托兒所、超市、咖啡廳、銀行、郵局等服務設施。在戶型上也力推由56－85平方米 的一居和96－117平方米的兩居為一個標準單位的、空間可自由開合的小戶型設計，面積 小、總價低，市場反響相當熱烈。 概念之七：OPENHOUSE---商務公寓 OPENHOUSE其實是對產(chǎn)品性質(zhì)的定位。從字面上理解，就是開放式空間。 　　它采用了"筒中筒"結構體系，利用集中在單元中央的衛(wèi)生間作為"內(nèi)筒"，周邊外墻 作為"外筒"，內(nèi)、外筒之中完全敞開，大開間，可自由分隔組合。結構上的可自由分隔 組合，使得OPENHOUSE宜商宜住。作為居住空間，標準層可以布置出一居至四居室。 　　作為辦公空間，標準層可以分隔出從100多平方米辦公單位至1000多平方米辦公單位 ，可分可合。居住部分的功能也變得模糊了，原來的廚房、工人房就有可能成為辦公庫 房或復印室，也可成為員工茶水間。 　 概念之八： SOHO 　　所謂SOHO，它是英文SMALLOFFICEHOMEOFOFICE的縮寫，即小型的家庭辦公室。從這 個意義上講，SOHO就是在家里辦公，在家里上班，最大程度地享受到工作的樂趣和生活 的自由。 　　某家刊物曾對這種工作／生活方式作出過這樣的總結："SOHO是信息時代的必然產(chǎn)物 。電子和網(wǎng)絡把家與辦公室、中國與世界、個人與社會密切聯(lián)系在一起，年輕一代不必 再為坐班、趕車、交通堵塞、辦公條件、同事關系而煩惱。只需坐在家中，打開電腦、 傳真、手機，一切工作一切指令，便在須臾之間完成于股掌之中。" 概念之九：24小時售樓 實行"24小時售樓"，還需要基于對具體項目的市場分析。據(jù)介紹，如果項目所處區(qū)域周 圍大機關、大機構多，客戶白天上班，看樓一般在晚上。那么開發(fā)商就可以相應地延長 售樓時間。 盡管一般到了凌晨以后，將不再有人看房，這時售樓處將損失一定的供電、人力等成本 。但是如果在此期間只要有一兩個客戶購房，損失便能彌補。而且，到了夏季，人們茶 余飯后出門閑逛非常普遍，開發(fā)商抓住這一機會，肯定會收到意想不到的效果。"誰說晚 上不能看房，如果很多開發(fā)商都24小時售樓，也許夜間看房會成為一種時尚。" 概念之十：生活DIY計劃 "生活DIY計劃"，就是在專家工作的基礎上，在環(huán)境、產(chǎn)品、服務最終定型之前，通過一 系列消費者參與的活動，使業(yè)主親自參與（Do It Yourself）設計自己未來的生活。 概念之十一：TOWNHOUSE 　　按照國外的解釋，TOWNHOUSE應有如下特征：離城不太遠、交通狀況良好、價格合適 ，相當于城里的公寓價格，定位是第一居所。 　　就建筑本身而言，原始意義上的TOWNHOUSE是指在城區(qū)沿街連排而建的，受沿街面的 限制，建筑體現(xiàn)為大進深小面寬，而對于環(huán)境等因素TOWNHOUSE受到的限制很大，因此， TOWNHOUSE真正的內(nèi)涵應該體現(xiàn)在室內(nèi)而不是室外。
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