房地產(chǎn)金融資料
房地產(chǎn)金融專(zhuān)題研究 （文摘整理） SYS-TAN賽斯顧問(wèn) 2002-5 目 錄 一、解讀房地產(chǎn)金融 二、中國(guó)住房金融的發(fā)展與改革 三、構(gòu)建我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的條件、難點(diǎn)和對(duì)策分析 四、關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)證券化的若干思考 五、加快房地產(chǎn)投融資與國(guó)際接軌 六、政府干預(yù)房地產(chǎn)金融的范圍設(shè)置 七、房地產(chǎn)投資基金的設(shè)立壁壘及經(jīng)營(yíng)瓶頸因素分析 八、房貸證券化未成曲調(diào)先有情 九、房地產(chǎn)證券化的可行性分析 十、房地產(chǎn)證券化的兩種類(lèi)型 十一、關(guān)于證券化啟動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)有效需求的若干思考 十二、美國(guó)政府在住房貸款證券化中的作用及其對(duì)我國(guó)的借鑒 十三、培育基金新品種，推動(dòng)住房抵押貸款證券化 十四、淺談房地產(chǎn)證券化 十五、如何發(fā)展房地產(chǎn)證券化 十六、我國(guó)住房抵押貸款及擔(dān)保體制現(xiàn)狀 十七、形成住房抵押信貸良性循環(huán)的主要矛盾及其對(duì)策 十八、房地產(chǎn)公司發(fā)行股票特別規(guī)定(附全文) 十九、房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原由及策略 二十、房屋銀行運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 二十一、城市土地證券化 二十二、銀行債務(wù)重組與資產(chǎn)證券化 二十三、臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)證券化展望 二十四、房地產(chǎn)證券化的可行性分析 二十五、淺議ABS融資方式與中國(guó)證券市場(chǎng)的發(fā)展 二十六、資產(chǎn)證券化在我國(guó)可行嗎？ 二十七、中國(guó)推行資產(chǎn)證券化的難點(diǎn)及對(duì)策 二十八、信貸資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu) 二十九、住房抵押貸款證券化的模式 三十、MPF挑戰(zhàn)MBS——一種新的住房融資選擇 三十一、荷蘭LABSII公司的資產(chǎn)證券化 三十二、中色建設(shè)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)重組回顧 三十三、資產(chǎn)重組、資本市場(chǎng)與投資銀行 三十四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道分析 三十五、論銀行不良資產(chǎn)剝離和資產(chǎn)管理公司的運(yùn)作 三十六、資產(chǎn)證券化與其他融資方式的比較 三十七、資產(chǎn)證券化的基本交易過(guò)程 三十八、服務(wù)商在證券化交易中的作用 三十九、資產(chǎn)證券化與機(jī)構(gòu)投資者 四十、銀行擔(dān)保貸款支撐債券（CLO） 四十一、RTC與資產(chǎn)證券化 四十二、資產(chǎn)證券化的案例分析——討論稿 四十三、亞洲的資產(chǎn)證券化發(fā)展與原因剖析 四十四、論資產(chǎn)管理公司的運(yùn)作——金融過(guò)濾工程分析 四十五、資產(chǎn)證券化與金融資產(chǎn)管理 四十六、中國(guó)房地產(chǎn)投資基金主攻權(quán)益性投資 解讀房地產(chǎn)金融 在我國(guó)，住宅產(chǎn)業(yè)還剛剛起步，需要一個(gè)發(fā)育、成長(zhǎng)、完善的過(guò)程，在這一過(guò)程中資 金融通始終是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，是困擾開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的難題。解決房地產(chǎn)企業(yè)的資 金問(wèn)題，沒(méi)有房地產(chǎn)金融的參與是做不到的…… 一、我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 隨著國(guó)家加快住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)商品化水平的提高，房地產(chǎn)金融業(yè)的規(guī) 模正在不斷擴(kuò)大，占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；中國(guó)人民銀行也更加注重住房金融 體系的完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)也由過(guò)去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展成為多家 商業(yè)銀行共同經(jīng)營(yíng)，住房金融市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始由過(guò)去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營(yíng)發(fā)展到多家銀行為 重新分割市場(chǎng)份額而進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 　　1、住房消費(fèi)貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢(shì)不平衡。 為深化住房制度改革，促進(jìn)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列的住房與金融政 策，為住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。各家商業(yè)銀行根據(jù)國(guó)家的政策導(dǎo)向相 繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)力度，使得住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)取得前所未有 的快速發(fā)展，但由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房改進(jìn)程的制約，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較 快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門(mén)等省市 ，占到貸款業(yè)務(wù)量的50％以上。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、個(gè)人商品意識(shí)和資信度等緊密相關(guān)，體現(xiàn)了資金運(yùn)動(dòng)的特征 和規(guī)律。 2、住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點(diǎn)向住房消費(fèi)貸款傾斜。 根據(jù)國(guó)家宏觀政策和住房市場(chǎng)的發(fā)展需要，商業(yè)銀行住房信貸結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移，由 過(guò)去重點(diǎn)支持住房開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)為重點(diǎn)支持住房消費(fèi)貸款。截止1999年底，工、農(nóng)、中、 建四家國(guó)有商業(yè)銀行當(dāng)年自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重分別為65． 29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有繼續(xù)增大的趨勢(shì)。 3、住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)開(kāi)始規(guī)范，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開(kāi)始走向協(xié)調(diào)。 近幾年來(lái)，國(guó)家加快住房制度改革步伐和重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識(shí) 到住房金融在推動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和消費(fèi)需求擴(kuò)張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā) 展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)，特別是自l998年起，在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和人民銀行金融調(diào)控政策的引導(dǎo)下，各家商 業(yè)銀行都紛紛承諾拿出幾百億，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設(shè)和住房消費(fèi)，在 品種創(chuàng)新、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)質(zhì)量等方面的競(jìng)爭(zhēng)都更趨激烈。同時(shí)銀行的住房信貸業(yè)務(wù)更 加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴(yán)格依照貸款程序辦事，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)進(jìn)一步增 強(qiáng)。 二、制約我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的主要因素 1．商品房房?jī)r(jià)太高，經(jīng)濟(jì)適用房政策不完善。 多年來(lái)，與其他商品大打價(jià)格戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)策略不同，商品房?jī)r(jià)格居高不下直接影響著人 們的購(gòu)房?jī)A向。而經(jīng)濟(jì)適用房政策不明確，造成大量高收入階層涌入經(jīng)濟(jì)房市場(chǎng)。據(jù)了 解，目前，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)地方經(jīng)濟(jì)適用房已成為住房供應(yīng)的主渠道。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用 房的發(fā)展平抑了過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格，適應(yīng)了停止住房實(shí)物分配后個(gè)人購(gòu)房的需求，對(duì)拉 動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要作用。但由于政策方面的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低 收入家庭的收入界限、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的條件、購(gòu)買(mǎi)程序、價(jià)格確立辦法等方面的問(wèn)題。 2.住房消費(fèi)貸款額度低、期限短、利率高。 我國(guó)抵押貸款的期限短則3－5年，最長(zhǎng)的也只有20－25年。這與我國(guó)目前收入低、房 價(jià)高的國(guó)情相比，使中低收入家庭難以承受，貸款期限過(guò)短就更令需要貸款的居民無(wú)法 涉足。而當(dāng)前一些銀行機(jī)構(gòu)推出的所謂“零首付”，由于進(jìn)入的條件太高，對(duì)普通購(gòu)房者 來(lái)講沒(méi)有實(shí)際意義。 3．缺乏風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制、貸出款項(xiàng)沒(méi)有保障,抵押貸款形式單一、限制條件多的狀況并 存。 目前，我國(guó)住房貸款的形式主要是職工抵押貸款，形式單一，且限制條件非常嚴(yán)格， 束縛了購(gòu)房者消費(fèi)貸款的選擇性和自由度。住宅抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)至今尚未形成。二級(jí) 市場(chǎng)的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式來(lái)轉(zhuǎn) 移資金風(fēng)險(xiǎn)。 　　 4.住房金融法規(guī)不夠健全，對(duì)住房資金的籌集、運(yùn)用缺乏有效的管理與監(jiān)督。 目前，雖然涉及房地產(chǎn)抵押的法律已出臺(tái)了一些，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等，但總的來(lái)說(shuō)住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境尚不夠完善， 表現(xiàn)為有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)貸款的重要形式——住房按揭貸款， 更是缺乏法律方面的保證，這不利于住房金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。 此外，融資結(jié)構(gòu)的不合理，住房消費(fèi)信貸地域分布的不平衡，住房金融配套服務(wù)體系 發(fā)展的滯后也都是我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的制約因素。 三、政府在房地產(chǎn)金融中的作用及其宏觀調(diào)控 政府要想在住房金融發(fā)展中有效地發(fā)揮作用，首先必須給自己一個(gè)準(zhǔn)確的定位。當(dāng)前 我國(guó)確立的經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其基本特征是參與市場(chǎng)交易的 各主體地位都是平等的。如果政府作為一交易主體參與市場(chǎng)，則必定與其他市場(chǎng)主體處 于不平等的地位，這是由政府擁有市場(chǎng)的管理權(quán)性質(zhì)決定的。所以政府作用的定位應(yīng)該 是：在市場(chǎng)中為各主體順利進(jìn)行交易提供支持和保障，只有這樣，才能保證市場(chǎng)行為的 公平、公正和公開(kāi)。從世界各國(guó)住房金融的發(fā)展來(lái)看，一般都是以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)，即 金融機(jī)構(gòu)的資金大部分通過(guò)市場(chǎng)來(lái)籌集，且貸款對(duì)象、貸款償還期限、償還方式、貸款 利率等也不是由政府指定的。政府作用體現(xiàn)在對(duì)住房金融的支持上。 政府扶持和干預(yù)市場(chǎng)有兩種方式，一種是直接干預(yù)，政府不僅直接出巨資來(lái)參與住宅 融資活動(dòng)，而且通過(guò)制定利率等措施來(lái)對(duì)住房金融市場(chǎng)實(shí)行多方面的干預(yù)。另一種是間 接干預(yù)，主要有兩種形式：一是制定詳盡的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展；二是通 過(guò)為抵押貸款提供保險(xiǎn)和發(fā)起設(shè)立若干準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，并通過(guò)它們的市場(chǎng)活動(dòng)來(lái)影響抵押 貸款市場(chǎng)的發(fā)展。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革目標(biāo)和政府定位來(lái)看，我國(guó)政府干預(yù)市場(chǎng)應(yīng)該采取第 二種方式，即轉(zhuǎn)變一成不變的指令性的監(jiān)管為積極的引導(dǎo)，通過(guò)完善市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施和 體制建設(shè)來(lái)促進(jìn)改革的深化，并盡可能避免扭曲市場(chǎng)信息和破壞市場(chǎng)在資源配置方面的 基礎(chǔ)功能。 加強(qiáng)政府對(duì)住房金融發(fā)展的支持和調(diào)控力度。 首先，要促進(jìn)住房規(guī)模化發(fā)展，就需要政府允許、鼓勵(lì)、支持以商業(yè)銀行為主體，包 括人壽保險(xiǎn)公司在內(nèi)的各種中外金融機(jī)構(gòu)參與商業(yè)住房抵押貸款的金融業(yè)務(wù)，要積極推 出符合住房消費(fèi)要求的住房金融朝規(guī)?；l(fā)展； 其次，只有政府向住房抵押貸款提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)保證，才能減輕貸款人的后顧之憂； 第三，只有通過(guò)有關(guān)政策對(duì)中低收入家庭實(shí)施一系列補(bǔ)助計(jì)劃，如還款補(bǔ)助、利息減 免計(jì)劃等，才能讓中低收入層次的家庭，尤其是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的居民，通過(guò)抵押貸款 形式進(jìn)入商品房市場(chǎng)，從而促進(jìn)住房金融的發(fā)展； 第四，只有通過(guò)政府加強(qiáng)對(duì)住房的監(jiān)管與協(xié)調(diào)，建立與住房金融相配套的政策措施、 法律法規(guī)制度，才能避免住房金融秩序出現(xiàn)混亂。 四、入世：房地產(chǎn)金融業(yè)快速發(fā)展的契機(jī) 根據(jù)我國(guó)金融業(yè)務(wù)開(kāi)放的時(shí)間表，加入WTO后，要立即允許外資銀行經(jīng)營(yíng)所有國(guó)外客 戶的外匯業(yè)務(wù)；一年以后允許經(jīng)營(yíng)中國(guó)客戶的外匯業(yè)務(wù)；兩年內(nèi)允許外資銀行經(jīng)營(yíng)人民 幣批發(fā)業(yè)務(wù)；五年后可以對(duì)中國(guó)居民開(kāi)展個(gè)人業(yè)務(wù)。雖然，住房金融特別是個(gè)人消費(fèi)信 貸業(yè)務(wù)外資銀行介入相對(duì)較晚，給了中國(guó)銀行業(yè)較充分的時(shí)間去調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，改進(jìn)經(jīng) 營(yíng)管理，改善服務(wù)質(zhì)量，爭(zhēng)取與國(guó)際慣例早日接軌。因此只有開(kāi)拓性地摸索適合我國(guó)國(guó) 情的住房金融營(yíng)銷(xiāo)策略，積極進(jìn)行住房金融品種的創(chuàng)新與業(yè)務(wù)的整合，并在合適的時(shí)機(jī) 有效地進(jìn)行資產(chǎn)重組與銀行間的購(gòu)并，才能在加入WTO后，具備與跨國(guó)銀行競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。 （1）積極推進(jìn)住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，提供全方位的金融支持。 金融業(yè)和住房開(kāi)發(fā)的關(guān)系是非常密切的。隨著我國(guó)住房市場(chǎng)的不斷壯大，目前的金融 工具不足以滿足市場(chǎng)的需要。住房信貸資產(chǎn)，特別是住房消費(fèi)信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐 漸突現(xiàn)，要有先進(jìn)的金融工具來(lái)開(kāi)通住房一級(jí)融資市場(chǎng)與二級(jí)融資市場(chǎng)的通道。另外， 隨著居民對(duì)住房金融服務(wù)的要求呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，不僅對(duì)傳統(tǒng)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中個(gè)人住房抵押 貸款仍保持旺盛需求，而且覆蓋到變現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等以住房為中心的所有相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中， 所以我們要積極吸取國(guó)外先進(jìn)成熟的品種，合理運(yùn)用，完善住房建設(shè)與消費(fèi)的金融支持 。 （2）增強(qiáng)開(kāi)放意識(shí)，把握市場(chǎng)走向。 入世以后，投資增加將使非住宅類(lèi)房地產(chǎn)需求增加，隨后住宅類(lèi)房地產(chǎn)需求也將增加 。住宅需求的激增將使我國(guó)的住房金融市場(chǎng)面臨著超常規(guī)、跳躍式發(fā)展的機(jī)遇，但境外 金融機(jī)構(gòu)的大量涌入又使這種跳躍式發(fā)展在一個(gè)封閉的金融體制中難以得到實(shí)現(xiàn)。因此 ，開(kāi)放型住房金融結(jié)構(gòu)是我國(guó)住房金融現(xiàn)代化唯一的戰(zhàn)略選擇。應(yīng)以市場(chǎng)需求為準(zhǔn)繩， 以業(yè)務(wù)創(chuàng)新為突破口，滿足所有制多元化，消費(fèi)個(gè)性化的需求以提高整個(gè)住房金融的服 務(wù)能力和業(yè)務(wù)水平。同時(shí)應(yīng)改善制度環(huán)境，建立信用文化。這將為國(guó)有商業(yè)銀行住房金 融業(yè)務(wù)的穩(wěn)健運(yùn)行創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。 （3）房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)要制定相應(yīng)的政策，為國(guó)內(nèi)金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，將使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體復(fù)雜化、交易工具多元化。為了 使我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)能在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上站得住腳，房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)應(yīng)抓緊這一段寶貴 的時(shí)間，保護(hù)和培育國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。要放松對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 貸款的控制，放開(kāi)住房消費(fèi)信貸，擴(kuò)大貸款規(guī)模，及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；要 調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費(fèi)信貸機(jī)制，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要 的貸款系列品種；要發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)，尤其是房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、住房抵 押保險(xiǎn)和房產(chǎn)質(zhì)量等方面的保險(xiǎn)；要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，盡快 開(kāi)放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。 （4）加大對(duì)開(kāi)發(fā)資信評(píng)級(jí)高、規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)客戶的營(yíng)銷(xiāo)力度。 加入WTO后，國(guó)外機(jī)構(gòu)將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供貸款，為個(gè)人辦理抵押貸款業(yè)務(wù)，并 推動(dòng)房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)的開(kāi)展。對(duì)我國(guó)銀行來(lái)說(shuō)，更應(yīng)關(guān)注那些資信評(píng)級(jí)度比較高 、資產(chǎn)質(zhì)量較好且有一定規(guī)模實(shí)力的房地產(chǎn)公司，特別是上市公司，因?yàn)樗麄兊娜谫Y能 力相對(duì)較強(qiáng)，在從事大項(xiàng)目時(shí)具備資金規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，從而有利于公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提 高。對(duì)其要積極營(yíng)銷(xiāo)，搶占市場(chǎng)。 可見(jiàn)，加入WTO后，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)...
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