朝陽(yáng)公園周邊及亮馬河燕莎一帶的高檔公寓調(diào)研報(bào)告
朝陽(yáng)公園周邊及亮馬河、燕莎一帶高檔公寓調(diào)研報(bào)告 |第一部分 調(diào)研概況 | 一、 調(diào)查范圍 此次調(diào)研的重點(diǎn)為朝陽(yáng)公園周邊及亮馬河、燕莎一帶的高檔公寓。因?yàn)榇藚^(qū)域是北京最 早一批外銷(xiāo)房聚集之地，之后相繼有不少新盤(pán)推出，所以我們將調(diào)研的項(xiàng)目分為兩個(gè)部 分，一個(gè)為95- 99年推出的項(xiàng)目，我們稱(chēng)為第一代公寓，99年以后推出的項(xiàng)目我們稱(chēng)為第二代公寓，這 兩代公寓都極富特色，在其銷(xiāo)售的時(shí)代里不乏在京城房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)軍的項(xiàng)目，但隨著市 場(chǎng)的發(fā)展，第二代公寓雖與第一代公寓一脈相承，卻也不斷適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展具有了新的 特色，這些變化也代表了北京高檔公寓市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)。我們將調(diào)研的重點(diǎn)放在新項(xiàng)目 上，將老項(xiàng)目的分析只是作為一個(gè)參照系，兩相比照，我們會(huì)更清晰地看出其發(fā)展的趨 勢(shì)。 二、 調(diào)研目的 因?yàn)槌?yáng)公園周邊為京城最有代表性的外銷(xiāo)項(xiàng)目聚集地，在人們的印象中這里一直是高 檔公寓的天下，我們想通過(guò)此次的調(diào)查探尋出北京高檔公寓發(fā)展的脈搏及趨勢(shì)，從而給 我們?cè)谝院蟮捻?xiàng)目開(kāi)發(fā)中以啟示與參考，并吸取其中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，運(yùn)用到今后的項(xiàng)目 操作之中。 |第二部分 區(qū)域狀況分析 | 要對(duì)一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究，首先必須對(duì)此區(qū)域的狀況進(jìn)行深入的了解，所以 在我們開(kāi)始調(diào)研之前，先對(duì)該區(qū)域作一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)與分析。 朝陽(yáng)公園地區(qū)作為一個(gè)新興的區(qū)域，目前已集中了相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)代化綜合大廈、寫(xiě)字樓 、酒店、外銷(xiāo)公寓以及商業(yè)文化設(shè)施，既有居住區(qū)的生活便利性，又有環(huán)境相對(duì)安靜、 交通方便的辦公條件，已經(jīng)發(fā)展成為京城東北地區(qū)一個(gè)較為繁華的現(xiàn)代化商務(wù)活動(dòng)區(qū)。 隨著CBD高地價(jià)擠出效應(yīng)的影響，這一地區(qū)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)必將與日俱增。 一、 文化 亮馬橋北側(cè)正在興建中的第三使館區(qū)，目前德、日使館已經(jīng)入住，未來(lái)美國(guó)使館和日本 使館也將興建于此，這種使館區(qū)的密集也帶來(lái)了文化的聚集。除此之外德國(guó)學(xué)校、法國(guó) 學(xué)校、世紀(jì)劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團(tuán)使中外文化交流融合。2003年底 還將建成一所集幼兒園、小學(xué)合成的初級(jí)教育學(xué)校和擁有教學(xué)、研究、展示三位一體的 高等藝術(shù)劇院。 二、 餐飲 這里匯集了世界各地的餐飲，各種富有特色的主題餐廳與酒吧，帶給人不同飲食文化的 美麗與享受，如普拉納啤酒坊純正的德國(guó)黑啤、“Friday”“Hard rock”等美式餐廳、21世紀(jì)飯店旁邊的日式消費(fèi)區(qū)提供了享受不同風(fēng)格異國(guó)風(fēng)情的空間。 三、商務(wù) 這里有長(zhǎng)城、昆侖、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、21世紀(jì)飯店、亮馬、燕莎等大型高級(jí)飯 店，還有亮馬大廈、京城大廈、鵬潤(rùn)大廈、現(xiàn)代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、發(fā)展 大廈等高中檔寫(xiě)字樓，為此區(qū)域營(yíng)造了一種現(xiàn)代、高效的商務(wù)氛圍，吸引了科勒、韓國(guó) 現(xiàn)代、LG、東洋株式會(huì)社、愛(ài)普生、豐田、西門(mén)子、夏普、日立、戴姆勒.克萊斯勒等跨 國(guó)公司，使其更具有國(guó)際商務(wù)吸引力。 四、購(gòu)物娛樂(lè) 燕莎購(gòu)物中心、萊太花卉市場(chǎng)等購(gòu)物場(chǎng)所，堪稱(chēng)京城最有潛力的黃金消費(fèi)區(qū)。滾石、三 里屯、朝陽(yáng)公園及大大小小富有特色的名店構(gòu)成了此區(qū)域富有特色的娛樂(lè)氛圍。 五、自然環(huán)境 此區(qū)域以自然環(huán)境優(yōu)越而著稱(chēng)。朝陽(yáng)公園是北京規(guī)劃面積最大的城市公園，面積320公頃 ，有2100畝的廣闊湖面。市區(qū)內(nèi)唯一的高爾夫球場(chǎng)——朝陽(yáng)國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部，占地300余 畝，郁郁蔥蔥。亮馬河蜿蜒而過(guò)，平添幾許浪漫與寧?kù)o。從2001年底，四環(huán)路兩側(cè)將建 成各100米寬的景觀綠化帶，東四環(huán)段以秋色為特點(diǎn)，又為朝陽(yáng)公園地區(qū)平添了幾分自然 的情趣。 六、交通便捷 朝陽(yáng)公園地區(qū)擁有發(fā)達(dá)的交通運(yùn)動(dòng)線，東三環(huán)、東四環(huán)貫穿其中，路網(wǎng)方便快捷，建設(shè) 中的東直門(mén)立體交通樞紐和與之毗鄰的機(jī)場(chǎng)高速路使國(guó)際大都市空港效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡 致，快捷的交通是此區(qū)域發(fā)展真正的原動(dòng)力。由三四環(huán)共同組合解決交通問(wèn)題，不會(huì)形 成困擾其他區(qū)域的交通擁堵的狀況。而離首都機(jī)場(chǎng)20分鐘的距離，更提升了這一區(qū)域的 交通便利性。擁有多條放射性道路與之相連接，道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)比較好，與市中心區(qū) 聯(lián)系也很方便，已成為市區(qū)東部地區(qū)發(fā)展的區(qū)位節(jié)點(diǎn)。 |第三部分 調(diào)研分析 | 一、 價(jià)格分析 朝陽(yáng)公園地區(qū)給人的感覺(jué)是一個(gè)高檔的、神秘的地方，但這具體到這一地區(qū)卻也象其他 地方一樣房?jī)r(jià)有高有低，它們之間既相互依存，又相互競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)目?jī)r(jià)格的分析 ，可以得出此區(qū)域項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 1、第一代公寓 |物業(yè)名稱(chēng)|物業(yè)地址 |售價(jià)(USD/m2)|外銷(xiāo)證號(hào) |入住時(shí)間 | |碧湖居 |農(nóng)展館南路 |1338起，1850|外98 |95.12 | | | |均 | | | |景園大廈|農(nóng)展館南路 |2800 |外031 |96.5 | |龍寶花園|麥子店小區(qū) |2200 |外042 |96.1 | |京達(dá)花園|農(nóng)展館南路 |1800 |外065 |96.10 | |伯寧花園|朝陽(yáng)區(qū)麥子店 |1800 |外123 |96.3 | |清靜明湖|農(nóng)展館路南 |1860起 |外154 |97.11 | |三全公寓|朝陽(yáng)區(qū)麥子店北 |只租不售 |外160 |97.8 | | |街 | | | | 上表所列是各項(xiàng)目當(dāng)時(shí)最早推出市場(chǎng)時(shí)的價(jià)格。景園大廈在95年推出時(shí)價(jià)格達(dá)到2800 USD/m2，這在當(dāng)時(shí)整個(gè)北京市場(chǎng)中都是比較高的價(jià)位。而僅一墻之隔的京達(dá)花園、碧湖 居單價(jià)格卻相差近USD1000，這兩個(gè)項(xiàng)目均采取了低價(jià)策略來(lái)爭(zhēng)奪客戶(hù)。在這三個(gè)項(xiàng)目中 ，景園大廈雖然售價(jià)最高，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻最好，所以可以看出在此區(qū)域購(gòu)房的客戶(hù)都非常 有實(shí)力，不很在意價(jià)格而注重物業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)。我們從當(dāng)時(shí)的付款方式也可以證實(shí)這一 點(diǎn)。以當(dāng)年的房?jī)r(jià)如此之高，購(gòu)買(mǎi)者的付款方式選擇卻非常有限，或者采取一次性付款 ，或者采取銀行按揭，而當(dāng)時(shí)的銀行按揭只有5成5年，最高的也只有6成7年，當(dāng)時(shí)8成3 0年的銀行按揭形式還未推出，所以可以說(shuō)最初的這一批購(gòu)房者屬于高端客戶(hù)。 2、第二代公寓 |物業(yè)名稱(chēng) |物業(yè)地址 |售價(jià)(USD/m2)|性質(zhì) |入住時(shí)間 | |福景苑 |朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋路 |USD2400 |外銷(xiāo) |2001.7 | |京達(dá)國(guó)際 |農(nóng)展館南路 |13000 |外銷(xiāo) |2003.3 | |公寓 | | | | | |亮馬名居 |亮馬橋路 |11000 |內(nèi)銷(xiāo) |2002.8 | |博雅園 |農(nóng)展館南路 |10000 |內(nèi)銷(xiāo) |2002.5 | |棕櫚泉 |朝陽(yáng)公園南側(cè) |11000 |外銷(xiāo) |2003.12 | |瑞城中心 |小亮馬橋路48號(hào) |USD2800 |外銷(xiāo) |2002.6 | |富麗華園 |朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展南路3|9000均價(jià) |內(nèi)銷(xiāo) |2001.3 | | |號(hào) | | | | 由上表可以看出朝陽(yáng)公園區(qū)域的外銷(xiāo)房市場(chǎng)已經(jīng)被打破。在新推出的項(xiàng)目中，內(nèi)銷(xiāo)房的 比例大幅度提高，占到總數(shù)的43%，這個(gè)區(qū)域不再由外銷(xiāo)房獨(dú)步天下，內(nèi)銷(xiāo)項(xiàng)目的入市使 該區(qū)域的物業(yè)檔次有所降低。隨著內(nèi)銷(xiāo)房的入市，房?jī)r(jià)的降低也在必然，11000元/m2左 右的價(jià)格已成為這個(gè)區(qū)域的主流。 博雅園在2000年9月份推出市場(chǎng)時(shí)，起價(jià)只有7千多，而只有到2002年5月入住時(shí)價(jià)格才升 到了10000，少數(shù)的板樓單元單價(jià)可達(dá)12000，均價(jià)為8800，這樣的價(jià)格可以說(shuō)是顛覆了 此區(qū)域的高價(jià)傳統(tǒng)。由于幾個(gè)內(nèi)銷(xiāo)房都申請(qǐng)了外租權(quán)，所以客戶(hù)定位仍然為周邊外企的 白領(lǐng)，但客戶(hù)的檔次相應(yīng)也稍微有所下降。 福景苑和瑞城中心雖仍采取高價(jià)路線，堅(jiān)守這塊陣營(yíng)，但瑞城中心的銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀 ，如此高價(jià)的項(xiàng)目風(fēng)光不再，與幾年前不可同日可語(yǔ)。當(dāng)然瑞城中心的滯銷(xiāo)一個(gè)方面有 其銷(xiāo)售策略不當(dāng)?shù)脑颍部陀^地反映出了此區(qū)域的需求也在發(fā)生著變化。 二、 物業(yè)管理費(fèi)分析 一個(gè)項(xiàng)目的檔次除了應(yīng)考慮其硬件配套以外，另一個(gè)最重要的方面應(yīng)該是物業(yè)管理的水 平，其直觀的反映就是物業(yè)管理費(fèi)的高低。 1、第一代公寓 |物業(yè)名稱(chēng)|管理費(fèi)(USD/m2.月) |物業(yè)管理公司 | |碧湖居 |0.7 |怡高物業(yè)管理公司 | |景園大廈|2.04 |怡高物業(yè)服務(wù)有限公司 | |龍寶花園|1.1 |成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部 | |京達(dá)花園|1.32 |/ | |伯寧花園|1.3 |成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部 | |三全公寓|4.2（含會(huì)所費(fèi)、空調(diào)費(fèi)） |仲量聯(lián)行 | 作為京城外銷(xiāo)公寓的發(fā)軔之地，當(dāng)然會(huì)吸取國(guó)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與觀念，不會(huì)忽略 物業(yè)管理在項(xiàng)目中的重要作用，所以當(dāng)時(shí)此區(qū)域的外銷(xiāo)公寓的物業(yè)管理費(fèi)都采取了高路 線，均在USD1/m2.月以上，低于USD1/m2.月的項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)的17%，這在當(dāng)時(shí)還沒(méi)有物 業(yè)管理概念的內(nèi)地，可以算是開(kāi)風(fēng)氣之先。而當(dāng)時(shí)的碧湖居因?yàn)椴扇〉牡蛢r(jià)策略，所以 物業(yè)管理費(fèi)也定在一個(gè)較低的水平。但通過(guò)5- 6年的運(yùn)營(yíng)可以看出物業(yè)管理費(fèi)高的項(xiàng)目因?yàn)榫S護(hù)得當(dāng)，所以物業(yè)各方面狀況良好，所以 租售情況也較好。例如三全公寓，無(wú)論是硬件的保養(yǎng)和維護(hù)還是軟件的服務(wù)都使其處在 一個(gè)較高的檔次，所以租金幾年來(lái)一直保持在同一水平，沒(méi)有大的起伏。而一些物業(yè)管 理費(fèi)低的項(xiàng)目租金卻出現(xiàn)了明顯的下滑。 2、第二代公寓 |物業(yè)名稱(chēng) |管理費(fèi)(USD/m2.月) |物業(yè)管理公司 | |福景苑 |USD2 |新加坡穎士格 | |京達(dá)國(guó)際 |USD1 |美國(guó)物業(yè)管理公司 | |公寓 | | | |亮馬名居 |3.8 |中海物業(yè)管理公司 | |博雅園 |3.5 |開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)公司 | |棕櫚泉 |5 |香港物業(yè)管理公司 | 在第二代公寓中，除了較早入市的福景苑物業(yè)管理費(fèi)為USD2/m2.月，由新加坡物管公司 管理，京達(dá)國(guó)際公寓為USD1/m2.月，由美國(guó)物業(yè)管理公司管理之外，其他三個(gè)項(xiàng)目的物 業(yè)管理費(fèi)都大大低于USD1/m2.月，占到總項(xiàng)目數(shù)量的60%。而且這些項(xiàng)目均啟用國(guó)內(nèi)的物 業(yè)管理公司。除了亮馬名居和博雅園為內(nèi)銷(xiāo)相應(yīng)采取低物業(yè)管理費(fèi)外，外銷(xiāo)的棕櫚泉的 物業(yè)管理費(fèi)也只有5元/m2.月。所以此區(qū)域新推出項(xiàng)目除了價(jià)位下降外，物業(yè)管理費(fèi)水平 也有向下的趨勢(shì)。 三、 租金分析 一個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)情況從其價(jià)格可以反映出來(lái)，也可以由其入市以后的租金水平反映出來(lái) ，所以分析一個(gè)項(xiàng)目的租金情況，也可以得出其投資的價(jià)值是否體現(xiàn)出來(lái)。 1、第一代公寓 |物業(yè)名稱(chēng)|最初租金(建筑面積)(USD/m2.|目前租金(建筑面積)(USD/m2.| | |月) |月) | |碧湖居 |24 |6-8 | |景園大廈|33 |11-15 | |龍寶花園|27 |6-7 | |京達(dá)花園|27 |10 | |伯寧花園|27 |6-7 | |清靜明湖|21 |10 | |三全公寓|21-30 | | 以上各項(xiàng)目在京城都是非常有名氣的高檔公寓，具有廣泛的影響力，租務(wù)市場(chǎng)相當(dāng)活躍 。以景園大廈為例，164平米的2居租金達(dá)到USD5000/月，毛收益率高達(dá)21%。造就這一現(xiàn) 象的原因是當(dāng)時(shí)外資在華投資逐年上漲，外籍人士在北京的數(shù)量越來(lái)越多，而適合這些 人士居住的公寓卻有限，所以市場(chǎng)需求與供應(yīng)之間出現(xiàn)矛盾，造成這些公寓供不應(yīng)求。 如此誘人的回報(bào)率吸引了越來(lái)越多的人購(gòu)置外銷(xiāo)公寓作為投資。而當(dāng)時(shí)的供應(yīng)量不能滿(mǎn) 足需要量，所以?xún)r(jià)格高也在所難免。但是到了現(xiàn)在除了三全公寓還保持著當(dāng)年的水平外 ，景園大廈勉強(qiáng)維持在USD 10 /m2.月以上外，其他項(xiàng)目都跌到了USD 10 /m2.月以下。這其中的一個(gè)重要原因在于由于供應(yīng)量增大，新項(xiàng)目越來(lái)越多，客戶(hù)可選 擇的余地大，所以整體租金下滑。再加之這些項(xiàng)目推出時(shí)間較早，各方面的功能出現(xiàn)老 化，已越來(lái)越無(wú)法與新項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，只得降低租金。 2、第二代公寓 |物業(yè)名稱(chēng) |目前租金(USD/m2.月) | |福景苑 |24 ...
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